Pubblicato il 21/04/2026

N. 07128/2026 REG.PROV.COLL.

N. 09481/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9481 del 2024, proposto da PA Di IO, rappresentato e difeso dall’avvocato Paolo Nicodemo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Roma, via della Giuliana, 32;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Umberto Maria Sclafani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura capitolina in Roma, via del Tempio di Giove n. 21;

per l’annullamento

della determina dirigenziale n. prot. QI/990/2024 del 06/05/24, di diniego dell’istanza di condono prot. 0/47703 sot. 0 del 28/02/1995, emessa da Roma Capitale in data 06/05/2024 e notificata in data 18/06/2024.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 12 gennaio 2026 il dott. LU BI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.) Il ricorrente ha esposto di aver realizzato, nel 1990, alcuni ampliamenti e modifiche ai manufatti di sua proprietà senza richiedere le prescritte autorizzazioni edilizie, al fine di adattarli a casa colonica in ragione delle mutate esigenze della conduzione di un fondo agricolo.

1.1.) In particolare, gli ampliamenti realizzati risultano essere i seguenti:

- ampliamenti della casa colonica destinati a porzioni abitabili sul lato N-0 per una superficie di circa 40 metri quadrati;

- ampliamento della casa colonica destinato a porzione abitabile sul lato 5-E per una superficie di circa 47 metri quadrati;

- due trasformazioni in porzioni abitabili di superficie accessoria coperta della casa colonica, realizzate una mediante tamponatura del portico esistente per circa 21 metri quadrati, la seconda, mediante cambio di destinazione d’uso del deposito derrate alimentari per circa 26 metri quadrati.

1.2.) Il ricorrente, per sanare i predetti abusi edilizi, in data 28 febbraio 1995 presentava al comune di Roma Capitale una istanza di condono edilizio ai sensi della legge 23 dicembre 1994, n. 724.

1.3.) L’Amministrazione comunale, all’esito dell’ iter istruttorio, con comunicazione del 27 febbraio 2018 notiziava il ricorrente in ordine al fatto che il rilascio e ritiro del titolo edilizio in sanatoria sarebbe stato comunque subordinato al pagamento integrale di quanto dovuto a titolo di oblazione, rispetto alla quale residuava il versamento di ulteriori euro 3.707,76, alla luce del ricalcolo effettuato dal Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica – Ufficio di scopo condono di Roma Capitale (cfr. doc. 4 della produzione di parte ricorrente).

1.3.1.) Il ricorrente contestava la richiesta di integrazione della somma da versare a titolo di oblazione, evidenziando la natura rurale del fondo e la circostanza per cui il comune di Roma Capitale aveva già rideterminato gli importi dovuti in accoglimento di alcuni ricorsi presentati nel 2001.

1.4.) Roma Capitale, con comunicazione prot. n. QI 2019/16277 del 29 gennaio 2019, notiziava il ricorrente in ordine alla sussistenza di motivi ostativi all’accoglimento della istanza di condono relativa alle opere abusive realizzate sui terreni di sua proprietà.

In particolare, si evidenziava che “ la perizia giurata presente agli atti […] dichiara una volumetria preesistente dell’opera abusiva pari a mc 522,00 pertanto, l’ampliamento in esame, pari a mc 367,00, supera il 30% della volumetria prevista dalla legge ” e si richiamava il disposto di cui all’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 (cfr. doc. 6 della produzione di Roma Capitale).

1.4.1.) Il ricorrente faceva pervenire le proprie osservazioni difensive, evidenziando, a supporto della fondatezza della propria richiesta in sanatoria, la natura agricola del fondo sul quale insiste il manufatto oggetto delle opere abusivamente realizzate e richiamando la circolare n. 17 del 17 giugno 1995 del Ministero dei lavori pubblici.

1.5.) Roma Capitale, con la determina dirigenziale prot. n. QI/990/2024 del 6 maggio 2024, rigettava l’istanza di condono presentata dalla parte ricorrente in ragione del superamento dei limiti volumetrici previsti dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994.

2.) Il ricorrente, con la proposizione del ricorso in esame, affidato a due distinti motivi, ha lamentato l’illegittimità del provvedimento con il quale Roma Capitale ha rigettato l’istanza di condono in questione e ne ha chiesto l’annullamento.

2.1.) Con il primo motivo di ricorso è stata lamentata l’illegittimità del gravato diniego per “ Illogicità manifesta e contraddittorietà della motivazione per contrasto con pregressi provvedimenti ”.

2.2.) Con il secondo motivo di ricorso è stata contestata la legittimità del provvedimento impugnato per “ Violazione del principio dell’affidamento ”.

3.) Roma Capitale si è costituita in giudizio e, con memoria depositata in data 4 ottobre 2024, ha eccepito l’infondatezza dell’intero gravame, concludendo per la sua reiezione.

4.) Il ricorrente, con istanza depositata in data 10 gennaio 2025, ha chiesto il passaggio in decisione della controversia sulla base degli scritti e dei documenti versati in atti.

5.) All’udienza pubblica del 12 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso in esame non è meritevole di favorevole considerazione e, quindi, deve essere respinto sulla scorta delle seguenti ragioni di diritto.

2. Il ricorrente, con il primo motivo di ricorso, ha lamentato l’illegittimità del provvedimento impugnato in ragione del fatto che Roma Capitale, pur avendogli comunicato il rilascio della concessione edilizia in sanatoria in data 27 febbraio 2018, ha poi rigettato l’istanza di condono richiamando l’Ordine di Servizio n. 74 del 5 ottobre 2017, con il quale è stato chiarito che, alla luce dei mutati orientamenti giurisprudenziali in ordine alla interpretazione dell’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994, il limite dell’aumento di cubatura del 30% per gli abusi edilizi riguardanti immobili a destinazione residenziale trovasse applicazione anche per quelli ad uso non residenziale, ivi inclusi i fondi rustici per quel che rileva ai fini del presente giudizio.

L’ agere amministrativo, secondo la prospettazione del ricorrente, risulterebbe contraddittorio, tenuto conto del fatto che Roma Capitale, nel 2001, aveva correttamente classificato la tipologia di abuso realizzato dal ricorrente e, nel 2018, aveva comunicato il rilascio del titolo, subordinandolo esclusivamente all’integrazione della oblazione già in parte versata.

2.1. Il primo motivo di ricorso è infondato.

2.2. Il gravato provvedimento di diniego resiste alle censure articolate dal ricorrente con tale mezzo di gravame in quanto, nella fattispecie in esame, risulta che le opere abusivamente realizzate hanno comportato un ampliamento del manufatto in misura superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria; risulta incontestato nel presente giudizio che la volumetria del manufatto originario fosse pari a 522,00 metri cubi, mentre quella delle opere abusive pari a 367,00 meri cubi.

Risulta, quindi, effettivamente superato il limite volumetrico del 30% previsto dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 ai fini della condonabilità delle opere abusive ultimate entro la data del 31 dicembre 1993.

2.3. Roma Capitale ha correttamente fatto applicazione dell’Ordine di Servizio n. 74 del 5 ottobre 2017, del Direttore del Dipartimento programmazione e attuazione urbanistica – Direzione edilizia – U.O. condoni di Roma Capitale, in quanto la natura non residenziale dell’immobile interessato dall’ampliamento abusivo non assume alcun rilievo ai fini dell’applicazione del limite volumetrico previsto dalla legge, essendo ormai superata la precedente impostazione esegetica dell’articolo 39, comma 1, della legge sul c.d. secondo condono.

A tal proposito, in particolare, è sufficiente evidenziare come la giurisprudenza interpreti l’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che ai fini del perfezionamento della domanda di condono edilizio presentata dal privato, il limite volumetrico ivi previsto trova applicazione per tutte le opere, senza alcuna distinzione tra immobili ad uso residenziale e quelli ad uso non residenziale che, peraltro, non è contemplata da tale disposizione normativa (cfr. Cons. Stato, sez. V, sent. n. 3098/2008; Corte di Cassazione, sez. I civile, sent. n. 4640/2009).

Infatti, non può ammettersi una sanatoria edilizia del tutto avulsa dal rispetto di limiti quantitativi, tenuto anche conto del fatto che la Corte costituzionale (sentt. 28 luglio 1995, n. 416; 12 settembre 1995, n. 427; 23 luglio 1996, n. 302; 17 luglio 1996, n. 256) ha già evidenziato come le previsioni normative sul condono presentano natura eccezionale e che l’eventuale esclusione di ogni limite quantitativo alla condonabilità degli edifici ad uso non residenziale trasformerebbe l’articolo 39 della legge n. 724/1994 da disposizione eccezionale a disposizione di rottura incondizionata del controllo edilizio passato.

Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “ risulterebbe del tutto irragionevole ritenere indiscriminatamente condonabili gli immobili a destinazione non residenziale, spesso di rilevante impatto sul territorio, ponendo invece limiti rigorosi in termini di volumetria per quelli ad uso abitativo e non si spiegherebbe, inoltre, per quale motivo una simile distinzione non sia stata operata dal legislatore direttamente nel primo comma dell’art. 39, prevedendo, invece, tale distinguo attraverso un involuto riferimento nelle disposizioni riguardanti il calcolo dell’oblazione.

Invero, avuto riguardo al tenore letterale delle disposizioni richiamate, è evidente che l’art. 39, comma 1 pone il limite volumetrico per tutte le opere abusive, indipendentemente dalla loro destinazione, mentre il comma 16 del medesimo articolo, il quale a sua volta richiama l’art. 34, comma 7 legge 47/1985, disciplina esclusivamente il calcolo dell’oblazione e la deroga alla volumetria è giustificata dai motivi indicati dalla giurisprudenza amministrativa ” (cfr. Corte di Cassazione, sez. III penale, sentenza 22 luglio 2015, n. 31955).

2.4. Risulta, poi, infondato il profilo di censura che si basa sulla asserita contraddittorietà dell’operato provvedimentale di Roma Capitale, in quanto con la comunicazione del 27 febbraio 2018 era stato indicato come il ritiro del titolo in sanatoria fosse subordinato al pagamento di un conguaglio della somma già versata a titolo di oblazione, che il ricorrente ha contestato e non risulta abbia mai corrisposto, non essendo state prodotte in giudizio le ricevute dei pagamenti ancora da eseguire.

2.4.1. Tale comunicazione, quindi, assume un valore meramente endoprocedimentale e, comunque, risulta superata dal successivo preavviso di diniego (comunicazione prot. n. QI 2019/16277 del 29 gennaio 2019) e dal gravato provvedimento di rigetto della istanza di condono.

Vale, in ogni caso, evidenziare come l’intero pagamento dell’oblazione, nella misura quantificata dall’Amministrazione procedente, entro i termini perentori stabiliti dalla legge, costituisca requisito indefettibile ai fini del rilascio del titolo edilizio in sanatoria, tanto è vero che anche la giurisprudenza amministrativa ha affermato che al non integrale pagamento dell’oblazione consegue automaticamente il diniego della istanza di condono (cfr. Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 1314 del 18 febbraio 2025 e precedenti ivi citati).

3. Con il secondo motivo di ricorso è stata prospettata la lesione del principio del legittimo affidamento, che il ricorrente avrebbe maturato sia in considerazione del notevole arco temporale intercorso tra la presentazione dell’istanza di condono (1995) e l’adozione del gravato diniego (2024), sia del fatto che nel 2018 l’Amministrazione aveva comunicato il rilascio del titolo nei termini esposti in precedenza.

3.1. Anche tale mezzo di gravame non risulta meritevole di accoglimento.

3.2. Come già evidenziato in precedenza, la comunicazione di Roma Capitale del 27 febbraio 2018 non può essere considerata alla stregua di un provvedimento di accoglimento della domanda di condono in questione, essendo unicamente finalizzata a mettere a conoscenza il ricorrente del fatto che il rilascio e ritiro del titolo edilizio in sanatoria rimanevano subordinati al pagamento di un conguaglio della somma da corrispondere a titolo di oblazione.

Oltretutto, non risulta configurabile alcun affidamento meritevole di tutela sull’accoglimento di una domanda di condono sprovvista dei requisiti di legge, come nel caso di specie, stante il superamento dei limiti volumetrici previsti dall’articolo 39, comma 1, della legge n. 724/1994 e il mancato pagamento integrale della oblazione.

4. In definitiva, sulla scorta delle suesposte considerazioni, il ricorso in esame deve essere respinto.

5. Sussistono giuste ed eccezionali ragioni per compensare integralmente tra le parti le spese di lite, tenuto conto del mutamento degli orientamenti giurisprudenziali intervenuto nelle more dell’ iter procedimentale conclusosi con l’adozione del gravato provvedimento.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 12 gennaio 2026 con l’intervento dei magistrati:

RI RI, Presidente

LU BI, Primo Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LU BI	RI RI

IL SEGRETARIO