Pubblicato il 23/04/2026

N. 07348/2026 REG.PROV.COLL.

N. 07509/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7509 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Area Domus S.a.s. di LE RT, in persona del legale rappresentante pro tempore , PA LE, AN LE, SC CC e RE CA, rappresentati e difesi dall'avvocato Sabrina Morelli, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, viale Bruno Buozzi n. 109;

contro

Comune di Oriolo Romano, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Federico Dinelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Eurospin Lazio Spa, non costituito in giudizio;

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

per la declaratoria del silenzio-inadempimento e la conseguente condanna a concludere il procedimento avviato con l'istanza formalizzata con nota del 14 aprile 2023, avente ad oggetto il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato ad uso artigianale;

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 24 settembre 2025:

per l’annullamento, previa adozione di ogni più opportuna misura cautelare:

- del provvedimento prot. 5057 del 4 agosto 2025, con cui il Comune di Oriolo Romano ha “concluso” il procedimento avviato con l’istanza del 14 aprile 2023, avente ad oggetto il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato ad uso artigianale, dichiarando la domanda “improcedibile”;

- per quanto occorrer possa, della Deliberazione di Giunta comunale n. 106 del 5 agosto 2019, avente ad oggetto “Permesso di costruire Convenzionato con applicazione dell’art. 28 bis del D.P.R. n. 380/01 e s.m.i. e art. 1 ter della L.R. n. 36/87 e s.m.i. Approvazione Linee Guida e schema di convenzione”;

- di ogni altro atto e/o provvedimento presupposti, consequenziali e/o comunque connessi, anche di estremi e contenuto ignoti.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Oriolo Romano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 il dott. IG Edoardo Fiorani e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e TO

1. Con ricorso notificato e depositato il 27 giugno 2025, Area Domus S.a.s. di LE RT, PA LE, AN LE, SC CC e RE CA, premesso di essere proprietari del subcomparto 1 di un comprensorio ricompreso nel P.P. zona artigianale “LL”, approvato con D.C.C. 144/91, hanno agito avverso il silenzio formatosi sulla loro istanza del 14 aprile 2023, successivamente integrata in data 25 gennaio 2024, volta al rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di un fabbricato ad uso artigianale all’interno della zona D3 del P.R.G., oggetto del Piano Particolareggiato “Le LL”.

2. Il Comune di Oriolo si è costituito in resistenza il 17 settembre 2025, depositando “ comunicazione di conclusione del procedimento ” datata 4 agosto 2025, in calce alla quale si legge: “ Per tutte le considerazioni sopra riportate, non avendo ricevuto coerente riscontro alle nostre note di richieste integrazioni e in particolare non essendo stato presentato un progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ai sensi del D.Lgs 36/2023 corredato di tutta la documentazione (da n. 1 a n. 14) prevista dalle Linee guida approvate con Deliberazione di Giunta comunale n. 106 del 05/08/2019, le istanze prot. n. 2224 del 14/04/2023 e prot. n. 928 del 16/02/2024 risultano incomplete e quindi improcedibili ”.

3. I ricorrenti hanno impugnato tale atto con ricorso per motivi aggiunti notificato e depositato il 24 settembre 2025, affidato a tre motivi.

3.1. Con il primo (rubricato “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 97 e 117 Cost. - Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 10-bis della legge n. 241/90 - Eccesso di potere in tutte le sue figure sintomatiche, ed in particolare per carenza assoluta di istruttoria, travisamento dei fatti, irragionevolezza manifesta, sviamento di potere ”), si deduce l’illegittimità del gravato provvedimento, in quanto non preceduto dalla notifica del preavviso di rigetto ex art. 10- bis della legge n. 241/90.

3.2. Con il secondo (rubricato “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 97 e 117 Cost. - Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, 2, 3, 6 della legge n. 241/90 – Eccesso di potere in tutte le sue figure sintomatiche, ed in particolare per carenza assoluta di istruttoria, travisamento dei fatti, irragionevolezza manifesta, sviamento di potere ”), si lamenta che il Comune resistente non avrebbe adeguatamente chiarito le ragioni del diniego, non essendosi confrontato, a dire dei ricorrenti, con la documentazione prodotta nel corso del procedimento, né avrebbe tenuto conto delle risultanze dell’istruttoria svolta.

3.3. Con il terzo (rubricato “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 97 e 117 Cost. - Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 41 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, 2, 3 della legge n. 241/90 - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 12 e 28-bis del DPR n. 380/01 - Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2 dell’Allegato I.12 al d.lgs. n. 36/2023 - Eccesso di potere in tutte le sue figure sintomatiche, ed in particolare per carenza assoluta di istruttoria, travisamento dei fatti, irragionevolezza manifesta, sviamento di potere ”), si censura il provvedimento impugnato nella parte in cui ha sottolineato la mancanza del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione quale causa di “improcedibilità” della domanda.

4. Con sentenza non definitiva n. 18006 del 20 ottobre 2025, il ricorso principale avverso il silenzio è stato dichiarato improcedibile ed è stata disposta la prosecuzione del giudizio, convertito in rito ordinario.

5. Con ordinanza del 31 ottobre 2025 è stata respinta la domanda cautelare proposta con il ricorso per motivi aggiunti.

6. All’udienza pubblica del 27 gennaio 2026, in vista della quale le parti hanno depositato documenti e memorie, la causa è stata trattenuta in decisione.

7. Il primo motivo di ricorso non è meritevole di accoglimento.

7.1. In base alla condivisibile giurisprudenza, « ai fini della configurabilità della violazione dell’art. 10-bis, l. n. 241/90, le garanzie procedimentali non possono ridursi a mero rituale formalistico, con la conseguenza che, nella prospettiva del buon andamento dell’azione amministrativa, il privato non può limitarsi a denunciare la lesione delle proprie pretese partecipative, ma è anche tenuto ad indicare o allegare gli elementi, fattuali o valutativi, che, se introdotti in fase procedimentale, avrebbero potuto influire sul contenuto finale del provvedimento » (tra le tante, Cons. Stato, Sez. V, 27 ottobre 2022, n. 9183): tale orientamento, sebbene formatosi prima della modifica apportata all’art. 21-octies, comma 2, della l. n. 241 del 1990 dal d.l. n. 76/2020, convertito con modificazioni dalla l. 120/220, deve ritenersi tuttora valido, dato che l’onere per la parte ricorrente di specificare gli elementi che avrebbe portato all’attenzione dell’amministrazione, ove ne avesse avuto la possibilità (e che, nell’ipotesi di un annullamento, dovrebbero essere valutati in sede di riesercizio del potere discrezionale della stessa), si collega al requisito di specificità dei motivi di ricorso, di cui all’art. 40, co. 1, lett. d), c.p.a. e, più in generale, alla condizione dell’azione dell’interesse ad agire, in forza della quale occorre che la parte tragga un’utilità giuridicamente apprezzabile dalla riscontrata fondatezza della censura (in questi termini: Cons. Stato, Sez. II, 9 luglio 2025, n. 6001).

7.2. Orbene, per quanto si dirà subito in appresso nello scrutinio del secondo e del terzo mezzo, deve escludersi che i ricorrenti abbiano assolto all’onere sugli stessi gravante, alla stregua della giurisprudenza appena richiamata, di precisare all’amministrazione le ragioni fattuali e giuridiche che avrebbero potuto contribuire a far assumere agli organi competenti una diversa determinazione finale, essendosi per converso limitati a riproporre elementi o considerazioni già noti, perché rappresentati già nel corso del procedimento.

8. Il secondo motivo di ricorso non è fondato.

8.1. Ai fini di più agevole comprensione dei fatti di causa, va considerato che i ricorrenti sono comproprietari del subcomparto 1 del comprensorio 1 del P.P. “LL” e che il subcomparto 2 del medesimo comprensorio 1 è stato interessato dal rilascio di due permessi di costruire convenzionati, aventi ad oggetto opere di urbanizzazione (n. 1/2020) e realizzazione di interventi di “Ampliamento punto vendita esistente Eurospin” (n. 3/2020).

8.2. L’impugnazione proposta dai ricorrenti avverso i suddetti titoli edilizi è stata dischiarata irricevibile con sentenza di questo Tribunale n. 9678 del 20 maggio 2025, rispetto alla quale risulta essere stato interposto gravame.

8.3. Ciò posto, risulta agli atti che, dopo una prima interlocuzione procedimentale, nella quale i ricorrenti, in riscontro alla richiesta di integrazione documentale del Comune resistente del 16 novembre 2023, avevano rappresentato, con nota del 25 gennaio 2024 (doc. 7 allegato al ricorso principale), che “ la Giunta comunale si [è] già espressa sull’applicazione del permesso convenzionato allo specifico comparto unitario di interesse, attestandone lo stato di effettiva urbanizzazione con la Delibera n. 163 del 17 dicembre 2019 inerente il lotto n. 2 della Eurospin ed ancor prima aveva approvato con Delibera di Giunta n. 106 del 5 agosto 2019 lo schema di approvazione ”, l’amministrazione, con nota del 15 aprile 2024 (allegato 8 al ricorso principale) ha richiesto la presentazione di “ una proposta relativa alle opere di «completamento» dell’urbanizzazione primaria del comprensorio, coerente con lo stato di fatto dei luoghi e con i diritti dei terzi ”, ovvero, se ritenuto opportuno, “[l’] apertura di un tavolo di concertazione con questa Amministrazione per la definizione di una proposta condivisa dalle parti, coerentemente con quanto previsto dal sopra citato art. 11, l. 241/90 ”.

8.4. Le parti hanno dunque fissato un incontro in data 27 giugno 2024, all’esito del quale i ricorrenti, con nota del 2 luglio 2024, per il tramite del loro legale, “ si sono determinati a rielaborare la proposta progettuale depositata, nell’invarianza dei volumi privati già riconosciuti congrui, in recepimento alle indicazioni da Voi fornite in quell’occasione relativamente alle previsioni delle opere pubbliche e che di seguito riassumo: - eliminazione della rotatoria prevista nel piano particolareggiato; - prolungamento della viabilità parzialmente esistente prescindendo dalle relative previsioni contenute nel piano particolareggiato; - spostamento del fabbricato privato verso il confine nord est del lotto fondiario di proprietà in luogo dell’attuale previsione del verde, per consentire la su riferita rimodulazione delle opere di urbanizzazione ” (cfr. doc. 11 allegato al ricorso principale).

8.4.1. Il Comune di Oriolo Romano ha riscontrato la comunicazione di cui al paragrafo che precede nei seguenti termini: “ In riferimento a vostra pec del 2 luglio, con la presente si evidenzia che i concetti urbanistici da voi espressi e ricapitolati nella medesima ci risultano coerenti con gli elementi emersi nella riunione del 27 giugno scorso. Per potersi esprimere concretamente, si resta in attesa della definitiva proposta progettuale. Nel caso voi riteniate, stante anche la natura di incontro di interessi diversi che presiede la realizzazione del Permesso a costruire convenzionato, si resta a disposizione per un preliminare confronto progettuale ” (cfr. doc. 12 allegato al ricorso principale).

8.5. Tuttavia, con successiva comunicazione del 5 febbraio 2025 (doc. 13 allegato al ricorso principale), i medesimi ricorrenti (e segnatamente, per essi, la società Area Domus) hanno rappresentato “ l’impossibilità oggettiva di realizzare i diritti edificatori previsti nel p.p. e nel p.r.g. […] nella versione proposta dall’amministrazione ” (e ciò sulla scorta dei seguenti motivi: “ laddove fosse legittimo eliminare tout court lo standard a verde e l’urbanizzazione di piano, e prevedendo esclusivamente lo standard edilizio e la viabilità privata, non sarebbe comunque possibile realizzare il fabbricato. E, ben vero, il fabbricato, pur traslato verso il confine nord est del comparto come suggerito da questa Amministrazione, comunque va a interferire con la fascia di rispetto dalla strada nella sua parte centrale, per una lunghezza di metri lineari 50 e profondità mt 5, riducendo conseguentemente l’area di sedime e la corrispondente volumetria edificabile. Risultano inoltre irrealizzabili anche la maggior parte dei parcheggi, non residuando area sufficiente per realizzare contemporaneamente la viabilità minima necessaria a consentire l’ingresso e l’uscita dei mezzi pesanti nonché i parcheggi. A maggior ragione è radicalmente preclusa la possibilità, pur prevista nel piano particolareggiato, di realizzare la quota parte di commerciale che richiederebbe, come ben noto, il reperimento in sito del 70% in più dei parcheggi attualmente previsti ”), chiedendo al Comune di Oriolo Romano “ di adottare ogni più opportuno provvedimento affinché si ripristini la conformità dei luoghi agli strumenti urbanistici vigenti, rilasciando il titolo edilizio richiesto con l’istanza in atti ”.

8.6. Ne deriva che, al contrario di quanto si afferma a p. 10 del ricorso per motivi aggiunti, l’amministrazione ha fornito, nella pendenza del procedimento, indicazioni in ordine agli elementi che avrebbero reso “coerente” il progetto rispetto allo stato di fatto dell’area, già in parte urbanizzata, e che i ricorrenti, chiaramente edotti sin dall’incontro del 27 giugno 2024 circa i correttivi da apportare a tal fine, li hanno nondimeno ritenuto impraticabili per le ragioni rappresentate per iscritto, e riportate nel paragrafo precedente, alla stessa amministrazione.

8.7. Per tale ragione, non ricorrono i vizi lamentati dai ricorrenti con il motivo in esame.

8.8. Da ultimo, si osserva che il rilievo di p. 4 della memoria di replica, secondo cui il Comune di Oriolo Romano avrebbe dichiarato “improcedibile” l’istanza di rilascio del permesso di costruire “ solo perché una risposta effettiva e nel merito lo avrebbe costretto ad ammettere che lo stato di fatto del PP LL non è più quello originario, offrendo quindi il fianco alle sacrosante istanze giustiziali di chi ha visto pregiudicare i propri diritti edificatori ” non è meritevole di seguito, sia perché tardivo (trattandosi di un aspetto che non è stato approfondito nel ricorso per motivi aggiunti, dove i ricorrenti si sono limitati a lamentare che il Comune, attraverso “ scuse pretestuose e documentalmente sconfessate ”, non avrebbe esercitato il potere richiesto, ma avrebbe proseguito nella propria inerzia sull’istanza dei ricorrenti), sia perché non attinente al presente giudizio (pendendo in appello, per quanto supra osservato al paragrafo 8.1, l’impugnazione avverso i permessi di costruire rilasciati al proprietario del subcomparto confinante con quello per cui è causa), sia perché non si misura con il fatto che i ricorrenti hanno espressamente dichiarato, nella pendenza del procedimento, il loro intendimento di non produrre la documentazione che l’amministrazione aveva ritenuto viceversa necessaria per accertare la mancata lesione dei diritti dei terzi.

9. Conducendo il rigetto del secondo motivo alla conferma di una autonoma ratio decidendi del gravato provvedimento, può prescindersi dallo scrutinio del terzo mezzo (cfr. ex plurimis , Cons. Stato, Sez. IV, 31 luglio 2023, n. 7405), tanto più ove si consideri che la progettazione esecutiva mancante riguarda, nel caso in esame, opere di urbanizzazione che i ricorrenti, a monte, avrebbero dovuto rimodulare in aderenza alle indicazioni del Comune, alle quali, per converso, per quanto supra evidenziato, non hanno inteso dare seguito.

9.1. In ogni caso, si rileva che, per un verso, i ricorrenti non hanno contestato la decisione del Comune (formalizzata sin dalla nota del 24 agosto 2023 sub doc. 3 allegato al ricorso principale) di richiedere, quale titolo edilizio per le opere di cui all’istanza del 14 aprile 2023, il permesso di costruire convenzionato e, per l’altro verso, non hanno allegato e provato di aver comunque prodotto la documentazione oggi richiesta dall’art. 2 dell’Allegato I.12 del D.lgs. 36/2023, a cui si fa riferimento a p. 14 del gravame.

10. In conclusione, per le ragioni che precedono, il ricorso per motivi aggiunti deve essere respinto.

11. Sussistono giustificati motivi, in ragione della particolarità e della complessità delle questioni oggetto di causa, per disporre l’integrale compensazione, tra le parti, delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, respinge i motivi aggiunti.

Compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

EL MA, Presidente

Francesca Santoro Cayro, Primo Referendario

IG Edoardo Fiorani, Referendario, Estensore

L'SO	IL PRESIDENTE
IG Edoardo Fiorani	EL MA

IL SEGRETARIO