Pubblicato il 09/02/2026

N. 00915/2026 REG.PROV.COLL.

N. 04037/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4037 del 2024, proposto da
AN Di RO, rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Iossa, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Quarto, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Erik Furno, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento di diniego di condono edilizio prot. n.28593 del 07.08.2024 del Comune di Quarto di ogni altro atto ad esso presupposto, collegato, connesso o preordinato se ed in quanto lesivo per il ricorrente ivi compresa la proposta di provvedimento sfavorevole, protocollo n.10452 dell’11.03.2021 mai comunicata, né notificata al ricorrente e di cui si ignorano i contenuti ed ivi compresa la comunicazione dei motivi ostativi prot. n.24309 del 17.07.21

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Quarto;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 novembre 2025 la dott.ssa GI MO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Il ricorrente è proprietario di un terreno sito nel Comune di Quarto, in via Cupa reginella, n.77, (allibrato al NCEU al foglio 9, p.lla 817 subb. 3 e 4) sul quale insiste un fabbricato destinato a civile abitazione che si sviluppa su due livelli (seminterrato e pian terreno), realizzato in forza della concessione edilizia n.23/1991.

Avendo ampliato la superficie sia del piano seminterrato, che del pian terreno ed avendo realizzato una nuova costruzione al 1° piano, con istanza prot. n.2362 del 31.03.1995, il ricorrente presentò istanza di condono ai sensi della legge n.724/94.

Pendente la domanda di condono edilizio, il ricorrente realizzò altri abusi: l’ampliamento delle superfici di pian terreno e primo piano mediante chiusura dei balconi e un’ulteriore sopraelevazione da adibire a sottotetto e stenditoio.

Le opere da ultimo citate sono state oggetto dell’ordinanza di demolizione n.11/2018 del 31 luglio 2018.

Con nota del 31.10.2018 (prot. n. 38426) il Comune di Quarto, riscontrando un sollecito della ricorrente a concludere il procedimento di condono, comunicava che l’istanza presentava i requisiti per la sanatoria, a condizione che fosse espresso parere favorevole dalla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio e previo pagamento degli oneri ed oblazione e precisava che gli ulteriori abusi realizzati avrebbero dovuto essere eliminati.

In data 17.06.2021, con nota prot. n.24309 il Comune, inviava il preavviso di rigetto dell’istanza di condono concedendo termine al ricorrente per presentare osservazioni. Nelle osservazioni, il ricorrente dichiarava di essere in procinto di presentare la S.C.I.A. per la demolizione degli abusi realizzati dopo la presentazione dell’istanza di condono.

La S.C.I.A. fu effettivamente presentata in data 16.11.2021

Con il provvedimento impugnato, prot. n.28593 del 07.08.2024, il Comune di Quarto ha respinto la domanda di condono edilizio affermando che:

- sull’edificio erano stati realizzati ulteriori abusi e tale circostanza, sulla scorta dei principi affermati nella sentenza di questo T.A.R. n.8036/2022 sarebbe sufficiente a giustificare il diniego di sanatoria.

- Il ripristino delle opere abusive è stato eseguito oltre i termini previsti dall’ordine di demolizione n.11/2018.

Ritenendo il diniego illegittimo, con il ricorso in trattazione il ricorrente lo ha impugnato per i seguenti motivi:

1) violazione e falsa applicazione dell’art.32 legge 47/85 – eccesso di potere – violazione del giusto procedimento – violazione art.10 bis l. n.241/90.

Il Comune avrebbe omesso un’effettiva valutazione delle osservazioni presentate dal ricorrente a seguito della comunicazione dei motivi ostativi, nelle quali si richiamavano anche le precedenti comunicazioni del Comune in merito alla sanabilità dell’opera.

2) violazione e falsa applicazione art. 39, legge n.724/94, art.32 l. 47/85 – eccesso di potere - inesistenza dei presupposti in fatto ed in diritto – difetto di istruttoria e di motivazione – arbitrarietà.

Il provvedimento impugnato non sarebbe sufficientemente motivato. Esso pur facendo espresso riferimento all’avvenuto ripristino dello stato legittimo dell’immobile, ma non ne trarrebbe le dovute conseguenze.

3) violazione e falsa applicazione art. 39 legge n.724/94 –violazione art. 3 legge n. 241/90 - eccesso di potere – inesistenza dei presupposti in fatto ed in diritto – difetto di istruttoria e di motivazione – violazione del principio tempus regit actum.

Il diniego non potrebbe fondarsi soltanto sull’omessa rimozione degli abusi entro il termine di cui all’art. 31 D.P.R. 380/2001, poiché il suddetto termine non sarebbe perentorio, determinerebbe solo gli effetti espressamente previsti dalla norma, ma non inciderebbe sulle valutazioni relative alla condonabilità delle opere.

Il provvedimento sarebbe quindi affetto dal vizio di difetto di motivazione ed inoltre contrasterebbe con il principio tempus regit actum, alla stregua del quale occorre far riferimento alla situazione di fatto esistente al momento dell’adozione del provvedimento e in tale momento il ripristino era già avvenuto.

4) Violazione e falsa applicazione l. n. 241/1990 ed in particolare art. 3 e 6 l. 241/1990 – difetto assoluto di istruttoria – violazione art.32 l. 47/85 – violazione giusto procedimento – disparità di trattamento.

Il Comune si sarebbe comportato in modo diverso per fattispecie analoghe.

5) violazione e falsa applicazione art. 35 della legge n. 47/1985 - difetto assoluto di istruttoria e di motivazione – inesistenza dei presupposti in fatto ed in diritto - eccesso di potere per illogicità – sviamento - travisamento – contraddittorietà.

Il diniego impugnato sarebbe illegittimo per contrasto con il provvedimento tacito di accoglimento dell’istanza per il decorso del termine biennale dall’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica.

6) violazione e falsa applicazione art.1 co.2 bis l. 241/1990 – eccesso di potere – violazione dei principi di collaborazione e buona fede

L’art.2-bis della legge n.241/90 stabilisce che “I rapporti tra il cittadino e la pubblica amministrazione sono improntati ai principi della collaborazione e della buona fede ”.

L’amministrazione avrebbe violato i principi di buona fede e leale collaborazione poiché nel 2018 aveva comunicato che se il ricorrente avesse ripristinato i luoghi la sanatoria sarebbe stata assentita.

Si è costituito il Comune di Quarto, che ha contestato nel merito le avverse censure.

La domanda cautelare formulata da parte ricorrente a seguito della notifica dell’ordine di sgombero dell’immobile (in esecuzione di un ordine di demolizione emesso in sede penale), è stata accolta con ordinanza n. 514/25 del 13.3.2025.

All’esito dell’udienza pubblica del 12 novembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso è infondato.

2. Giova premettere che, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la pendenza dell'istanza di condono non preclude in assoluto la possibilità di intervenire sugli immobili rispetto ai quali pende l'istanza, ma impone che ciò avvenga nel rispetto delle procedure previste dall'art. 35, l. 28 febbraio 1985 n. 47 (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I-quater, 4 giugno 2013 n. 5557, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, 14 maggio 2013 n. 2505, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VII, 30 marzo 2015 n. 1851).

Nel caso in cui non sia seguita la suddetta procedura, secondo la giurisprudenza prevalente, le opere realizzate su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illiceità di quelle oggetto di sanatoria e sono, dunque, vietate ( “successivamente alla presentazione di una domanda di condono, e prima che quest'ultima sia decisa con il provvedimento finale, il proprietario non può eseguire alcun lavoro di completamento o ampliamento dell'immobile abusivo, valendo il principio in forza del quale è la prosecuzione in sé dei lavori ad essere preclusa, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile” così v. T.A.R. Piemonte, Sez. I, 11 dicembre 2012 n. 1320, T.A.R. Campania, Napoli, Sez. IV, 7 maggio 2015 n. 2531).

In merito agli effetti dell’esecuzione di opere abusive su un immobile oggetto di istanza di condono, la giurisprudenza costante afferma che "La trasformazione del manufatto oggetto di condono, realizzata in assenza di titolo abilitativo, legittima il diniego di concessione della sanatoria, perché non consente all'Amministrazione di verificare l'effettiva corrispondenza tra le opere abusivamente realizzate e quelle descritte nella domanda di condono "(cfr. T.A.R. Napoli, sez. VI, 11.4.2022, n. 2436/2022).

Alla stregua del suddetto orientamento, pertanto, il rigetto dell’istanza di condono laddove le opere abusive siano state modificate nel tempo senza preventiva autorizzazione, si giustifica in quanto tale ulteriore intervento non consentirebbe al Comune di verificare la corrispondenza delle opere oggetto dell’istanza di sanatoria rispetto a quelle effettivamente esistenti. Un tale onere, infatti, non può essere posto a carico dell’Amministrazione, dal momento che le opere da condonare, pur non potendo essere oggetto di provvedimenti sanzionatori nella pendenza del procedimento di condono, sono ancora abusive e la realizzazione di ulteriori abusi su di esse rappresenta un comportamento illecito dell’istante.

Se è, dunque, condivisibile l’assunto che la mera realizzazione di opere abusive su un immobile oggetto di istanza di condono non costituisce di per sè motivo ostativo all’accoglimento dell’istanza, è altresì vero che la verifica della corrispondenza tra le opere oggetto dell’istanza di condono e quelle esistenti è condizione che spetta al privato provare.

Nel caso di specie, è avvenuto che, in data 31.7.2018 il Comune ha sanzionato le opere abusive realizzate sull’immobile oggetto di istanza di condono con un’ordinanza di demolizione, adottata ai sensi dell’art. 31 D.P.R. 380/2001 sul presupposto della natura essenziale delle variazioni apportate (il ricorrente ha costruito un’ulteriore sopraelevazione sul primo piano oggetto di istanza di condono, oltre ad aver ampliato le superfici del terraneo e del primo piano mediante la chiusura di balconi).

L’ordinanza è rimasta a lungo inottemperata, avendo il ricorrente provveduto alla rimozione delle opere solo tre anni dopo l’irrogazione della sanzione demolitoria, solo a seguito al preavviso di rigetto dell’istanza di condono.

3. Contrariamente a quanto afferma parte ricorrente nel secondo motivo di ricorso, l’inottemperanza all’ordine di demolizione entro il termine di 90 giorni dalla sua notifica determina ipso iure l’acquisizione delle opere abusive e della loro area di sedime al patrimonio comunale.

Pertanto, l’inutile decorso del suddetto termine ha certamente inciso sullo stato di diritto delle opere condonande, poiché l’area di sedime delle medesime, coincidente con il piano di copertura della sopraelevazione abusivamente realizzata, è divenuta di proprietà del patrimonio comunale e, già solo per tale ragione, è da ritenersi radicalmente trasformata.

Peraltro la stessa ordinanza di demolizione – rimasta inoppugnata – qualifica le opere abusivamente realizzate (in aggiunta a quelle oggetto dell’istanza di condono) come variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32, comma 1, lett. b) e d) D.P.R. 380/2001, ossia come opere che hanno determinato una radicale modifica dello stato pregresso.

Non sussistono, dunque, le condizioni per consentire il condono delle opere al primo piano, essendosi verificata una variazione essenziale delle stesse.

Peraltro, il ricorrente neppure in giudizio ha dimostrato di aver integralmente rimosso gli abusi contestati.

Pertanto il diniego impugnato deve ritenersi congruamente motivato, dovendosi ritenersi che le opere oggetto dell’istanza di condono siano state radicalmente modificate dall’attività costruttiva abusivamente realizzata dopo l’istanza di condono e dalla loro omessa rimozione entro il termine previsto dall’ordinanza di demolizione.

4. Le suddette considerazioni consentono di respingere agevolmente i primi tre motivi di ricorso, dovendosi soltanto soggiungere, quanto alle contestazioni contenute nel primo motivo di ricorso, che nessun onere di più puntuale motivazione in capo all’Amministrazione potesse farsi discendere dal richiamo asseritamente operato nelle osservazioni endoprocedimentali presentate dal ricorrente (e non prodotte giudizio) alla nota comunale del 31.10.2018 (prot. n. 38426). In essa, infatti, il Comune non aveva espresso alcun parere sulla concreta condonabilità delle opere, essendosi limitata ad indicare le condizioni (a quell’epoca mancanti) alle quali era subordinata la condonabilità dell’opera, ossia l’acquisizione del parere paesaggistico favorevole, il pagamento degli oneri e la rimozione delle ulteriori opere abusive realizzate.

5. I primi tre motivi di ricorso e il sesto motivo sono, dunque, infondati.

6. Anche il quarto motivo è infondato, non risultando agli atti alcuna prova che il Comune abbia provveduto a rilasciare il titolo in sanatoria in situazioni assimilabili a quella in cui versava l’immobile di parte ricorrente.

7. È, infine, infondato anche il quinto motivo, atteso che l’immobile, come risulta dalla nota del 31.10.2018 (prot. n. 38426) – sul punto non specificatamente contestata - è situato in zona sottoposta a vincolo archeologico e, non risultando acquisito il parere della competente Soprintendenza, il termine di ventiquattro mesi previsto per la formazione del silenzio-assenso, non ha mai iniziato il proprio corso.

8. In definitiva il ricorso è infondato.

9. La peculiarità della fattispecie consente l’integrale compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge. Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 12 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NA PA, Presidente

Maria Barbara Cavallo, Consigliere

GI MO, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GI MO	NA PA

IL SEGRETARIO