Pubblicato il 16/02/2026

N. 00339/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00522/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 522 del 2022, proposto da
NI S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Alberto Morbidelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Firenze, via Lamarmora 14;

contro

Comune di Sovicille, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Giacomo Graziosi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Toscana, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Barbara Mancino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la sede dell’Avvocatura regionale in Firenze, piazza dell’Unità 1;

per l'annullamento

- della delibera di Consiglio Comunale di Sovicille n. 28 del 28.6.2021 (pubblicata sul BURT n. 40 del 06.10.2021) di approvazione del Piano Operativo e contestuale variante al Piano Strutturale in parte qua.

- e per quanto occorre possa del verbale della Conferenza Paesaggistica del 21.09.2021 conosciuto in data in data 06.10.2021.

- nonché di tutti gli atti presupposti e conseguenti se lesiva;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Sovicille e della Regione Toscana;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 dicembre 2025 il dott. PA RA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. NI S.r.l. espone di essere proprietaria nel Comune di Sovicille, località Pian dei Mori, di un’area che l’art. 130 delle norme tecniche di attuazione del piano operativo comunale, adottato con deliberazione consiliare n. 55 del 24 luglio 2018, destinava, insieme all’area confinante di proprietà Luzzatti, alla trasformazione per attività industriali e artigianali, con dimensionamento complessivo pari a 18.000 mq di S.U.L. su 66.134 mq di area di intervento, il tutto subordinato all’approvazione di apposito piano attuativo.

Al P.O. adottato l’odierna ricorrente ha presentato osservazioni volte a ottenere l’ampliamento delle destinazioni ammissibili, con l’aggiunta di quelle commerciale e logistica, oltre a una modesta correzione del perimetro dell’area interessata dalla previsione urbanistica.

Dopo aver aderito alle osservazioni, in sede di approvazione del piano il Comune ha tuttavia ridefinito il perimetro dell’area di trasformazione, stralciandone la proprietà NI e riducendone proporzionalmente la superficie complessiva e la S.U.L., portate rispettivamente a 20.654 mq e 5.600 mq. La scelta, secondo la prospettazione, sarebbe dipesa dal fraintendimento di uno dei contributi istruttori provenienti dalla Regione Toscana, e, segnatamente, delle conclusioni rassegnate dalla conferenza di servizi paesaggistica convocata il 22 marzo 2012 sul piano di lottizzazione all’epoca presentato dalla stessa NI insieme ai proprietari di altre aree interessate.

Il piano operativo è stato approvato dal Comune di Sovicille con la deliberazione consiliare n. 28 del 28 giugno 2021, in epigrafe, che la società ricorrente ha impugnato in parte qua mediante ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, lamentando che l’amministrazione procedente, senza consentire il contraddittorio, avrebbe concentrato la capacità edificatoria nell’altra proprietà inclusa nel comparto Pian dei Mori, e così, di fatto, avrebbe privato la proprietà NI di qualsiasi possibilità di sviluppo.

1.1. A seguito dell’opposizione proposta dal Comune di Sovicille ex art. 10 del d.P.R. n. 1199/1971, il ricorso straordinario è stato trasposto nella presente sede giurisdizionale.

1.2. Si sono costituite per resistere al gravame le amministrazioni intimate, Comune di Sovicille e Regione Toscana.

1.3. La causa è stata discussa e trattenuta per la decisione nella pubblica udienza del 4 dicembre 2025, preceduta dallo scambio fra le parti di documenti, memorie difensive e repliche ai sensi dell’art. 73 c.p.a..

2. Come riferito in narrativa, NI S.r.l. impugna il piano operativo approvato dal Comune di Sovicille con la deliberazione consiliare n. 28/2021, nella parte in cui, disciplinando l’area di trasformazione ubicata in località Pian dei Mori, ha escluso dal comparto edificatorio il compendio di sua proprietà.

Con il primo motivo di impugnazione, la ricorrente deduce che le radicali modifiche della disciplina introdotte dal Comune nella fase dell’approvazione avrebbero richiesto la ripubblicazione del piano, onde consentire alla parte privata di offrire tramite osservazioni il proprio contributo partecipativo. D’altro canto, non si sarebbe trattato di modifiche imposte dall’esigenza di adeguare il piano alle osservazioni della Regione Toscana, che richiamavano il deliberato di una precedente conferenza di servizi del 2012, ben nota ma della quale il Comune non aveva inteso tenere conto in fase di adozione, così ingenerando un affidamento tutelabile in capo alla proprietà interessata. Inoltre, le osservazioni regionali non avrebbero fatto altro che rimettere al Comune l’effettuazione delle scelte in punto di dimensionamento delle volumetrie assentibili con il piano attuativo di Pian dei Mori, il che avrebbe imposto una riattivazione del contraddittorio procedimentale con il privato e non certo il supino e acritico recepimento delle osservazioni stesse.

Con il secondo motivo, NI lamenta che la decisione di circoscrivere alla sola proprietà confinante la capacità edificatoria del piano attuativo Pian dei Mori, escludendone le aree di sua proprietà, si porrebbe a ben vedere in contrasto con le osservazioni della Regione Toscana, la quale si era limitata a ricordare che nel 2012 la conferenza di servizi paesaggistica, chiamata a esprimersi sul piano di lottizzazione all’epoca presentato dalla ricorrente e da altri soggetti, aveva prescritto una limitazione quantitativa dell’edificato, senza intervenire sul perimetro dell’area sottoposta al piano attuativo. Il Comune di Sovicille non avrebbe ben compreso l’oggetto del contributo regionale e avrebbe modificato il perimetro dell’area a tutto svantaggio della ricorrente, con ciò incorrendo in disparità di trattamento, violazione dell’affidamento e comunque difetto di istruttoria.

2.1. I motivi, da esaminarsi congiuntamente, sono infondati nel merito, il che consente di ritenere assorbite le eccezioni pregiudiziali sollevate dal Comune di Sovicille e dalla Regione Toscana in ordine alla mancata notifica del ricorso al proprietario dell’unico fondo incluso dal P.O. approvato nell’area di trasformazione Pian dei Mori, che rivestirebbe il ruolo di controinteressato, e alla competente Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio.

2.1.1. L’art. 31 co. 1 e 2 della legge regionale toscana n. 65/2014 stabilisce che gli strumenti della pianificazione territoriale e gli altri strumenti di pianificazione urbanistica dei Comuni, e le relative varianti, sono sottoposti alla procedura di adeguamento e conformazione al piano paesaggistico prescritta dall’art. 145 co. 4 del d.lgs. n. 42/2004, e all’uopo onera la Regione di convocare una conferenza di servizi “paesaggistica” cui partecipano la stessa Regione e gli organi ministeriali competenti. La conferenza paesaggistica, alla quale sono invitati le Province o la Città metropolitana e i Comuni interessati, è regolata dalle disposizioni dettate dall’art. 31 cit. e in base ad appositi accordi stipulati con gli organi ministeriali competenti a norma dell’articolo 15 della legge n. 241/1990.

A sua volta, l’art. 21 della Disciplina del Piano di Indirizzo Territoriale, avente valenza di piano paesaggistico regionale, prevede che gli enti interessati, una volta conclusa la fase delle osservazioni, trasmettono alla Regione il provvedimento di approvazione dello strumento urbanistico sottoposto a conformazione al P.I.T./P.P.R. e contenente il riferimento puntuale alle osservazioni pervenute e l’espressa motivazione delle determinazioni conseguentemente adottate. Entro i successivi quindici giorni, la Regione convoca la conferenza paesaggistica, i cui lavori debbono concludersi entro il termine di sessanta giorni dalla data di convocazione.

Infine, il procedimento di conformazione è regolato nel dettaglio dall’accordo intervenuto il 17 maggio 2018 fra il Ministero dei Beni e delle Attività culturali e del Turismo e la Regione Toscana. L’art. 6 dell’accordo dispone che, in via ordinaria, la conferenza paesaggistica viene convocata dopo che l’amministrazione procedente ha completato l’elaborazione delle controdeduzioni alle osservazioni prevenute a seguito dell’adozione dello strumento urbanistico; e, in ogni caso, è nuovamente convocata entro quindici giorni dal ricevimento dell’atto di definitiva approvazione dello strumento e prima della sua pubblicazione sul B.U.R.T.. Essa deve concludersi entro sessanta giorni, salve le sospensioni eventualmente necessarie per le integrazioni documentali, per lo svolgimento di accertamenti tecnici o per l’attesa dell’approvazione dello strumento di pianificazione.

Nella specie, una volta doverosamente avviata dal Comune di Sovicille la procedura di conformazione del piano operativo al P.I.T., la Regione Toscana ha fornito un primo contributo istruttorio contenente numerose segnalazioni relative ad alcuni degli interventi di trasformazione previsti dal P.O., ivi incluso quello riguardante l’area di Pian dei Mori, sottoposta a vincolo paesaggistico e già oggetto, nel 2012, di una precedente conferenza di servizi chiamata a esaminare la compatibilità paesaggistica di un piano di lottizzazione presentato, fra gli altri, dalla società NI e risultato “ del tutto avulso e di eccessivo impatto e come tale di difficile mitigabilità ”, con conseguente richiesta di una nuova proposta progettuale maggiormente rispettosa del bene tutelato. Con riferimento all’area di Pian dei Mori, come a tutti gli altri comparti elencati nel contributo istruttorio in questione, la Regione preannunciava l’esigenza di condurre approfondimenti da valutarsi in sede di conferenza paesaggistica.

Quest’ultima si è occupata delle trasformazioni consentite dal P.O. in località Pian dei Mori sin dalla prima seduta del 21 settembre 2020, chiedendo che fosse prevista la conservazione di un’area verde sul lato nord del comparto, con funzione di cuneo di separazione fra le nuove costruzioni da realizzarsi sul versante sud e l’edificato già esistente.

Nella seduta del 5 febbraio 2021, la conferenza ha quindi preso atto degli approfondimenti svolti fino a quel momento dal Comune di Sovicille e rilevato che, per superare le criticità poste sul piano paesaggistico dall’area di trasformazione Pian dei Mori e trovare coerenza con le direttive e prescrizioni del P.I.T.-P.P.R., sarebbe stato necessario “ ridurre significativamente le quantità previste limitando l’edificazione all’area posta fra il corso d’acqua e l’area produttiva già edificata fra la SS 73 Senese ”.

Nella successiva seduta del 2 agosto 2021, la conferenza ha infine riscontrato l’avvenuto adeguamento del Comune alle indicazioni impartite nelle sedute precedenti, anche quanto all’area di Pian dei Mori, ed ha espresso la propria determinazione positiva, sia pure con prescrizioni inerenti la verifica della progettazione per le previsioni legate ai piani attuativi e alla persistente obbligatorietà e vincolatività del parere della Soprintendenza, da formularsi nel procedimento per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica riferita ai singoli interventi dei piani attuativi e agli interventi non normati alla scala di dettaglio nelle n.t.a. dello strumento.

Se così è, lo stralcio dell’area di proprietà NI dal perimetro dell’area di trasformazione di Pian dei Mori costituisce il risultato necessitato non solo e non tanto delle osservazioni formulate dalla Regione, con il rinvio agli esiti della conferenza di servizi del 2012, quanto del procedimento di conformazione del piano operativo al P.I.T.: in questo senso, lo stralcio ha proprio l’effetto di contenere l’edificazione nella sola area posta fra il corso d’acqua e l’area produttiva già edificata fra la S.S. 73 Senese, e di fare della proprietà NI un cuneo verde interposto fra le nuove edificazioni di previsione, poste a sud, e l’area già edificata posta a nord, come da prescrizioni della conferenza paesaggistica.

Ne discende che nessun obbligo di ripubblicare il piano operativo gravava sul Comune di Sovicille, e questo sia in virtù del carattere di dettaglio della modifica, certo non incidente sui contenuti essenziali e sulla complessiva impostazione di fondo dello strumento urbanistico, sia, soprattutto, per l’obbligatorietà della modifica stessa, necessaria ad assicurare il rispetto della pianificazione sovraordinata e dunque insensibile agli eventuali apporti collaborativi del privato interessato (fra le moltissime, cfr. Cons. Stato, sez. IV, 2 gennaio 2023, n. 21; id., sez. VI, 18 ottobre 2022, n. 8854; id., sez. IV, 13 novembre 2020, n. 7027; id., sez. IV, 11 novembre 2020, n. 6944).

D’altro canto, lo si ripete, sul piano urbanistico lo stralcio della proprietà NI rappresenta l’unica soluzione per ottemperare alle prescrizioni della conferenza paesaggistica, nei confronti delle quali la società ricorrente non svolge peraltro alcuna censura, dovendosi perciò escludere la sussistenza dei dedotti vizi di disparità di trattamento, violazione dell’affidamento e difetto di istruttoria.

3. In forza di tutte le considerazioni che precedono, il ricorso va respinto.

3.1. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Prima), definitivamente pronunciando, respinge il ricorso e condanna la società ricorrente alla rifusione delle spese processuali, che liquida in euro 2.000,00, oltre agli accessori di legge se dovuti, in favore di ciascuna amministrazione resistente.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IA La UA, Presidente

PA RA, Consigliere, Estensore

IA De Felice, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
PA RA	IA La UA

IL SEGRETARIO