Pubblicato il 07/05/2026

N. 00559/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00374/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 374 del 2024, proposto da
River Park Hotel s.r.l., in persona dei legali rappresentanti pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Luciano Barsotti e Sabrina Menichelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Ameglia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Matteo Borello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

del provvedimento prot. n. 2058 dell’8.2.2024, recante la reiezione dell’istanza di svincolo dalla destinazione alberghiera, ai sensi dell’art. 2, comma 2, della L.R. n. 1/2008, dell’immobile sito in Fiumaretta di Ameglia, via del Botteghino n. 17/H, sede dell’albergo denominato “Hotel River Park”, nonché di ogni altro atto connesso, presupposto e conseguente, ivi inclusa la nota del 27.2.2023;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Ameglia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore, nell’udienza pubblica del giorno 25 marzo 2026, la dott.ssa LI LL e uditi per le parti i difensori, come specificato nel verbale;

Premesso che:

- River Park Hotel s.r.l. ha impugnato il provvedimento prot. n. 2058 dell’8 febbraio 2024, con il quale il Comune di Ameglia ha respinto l’istanza di svincolo dalla destinazione d’uso ad albergo dell’immobile sede dell’ “Hotel River Park”;

- la società ricorrente lamenta che:

i) l’Amministrazione civica non avrebbe operato alcun bilanciamento tra la tutela del settore turistico e la convenienza economica della struttura ricettiva, in violazione degli artt. 41 e 42 Cost., trascurando che, negli ultimi anni, la redditività dell’impresa alberghiera è divenuta scarsa ed inadeguata;

ii) l’ente avrebbe ignorato che l’impossibilità di interventi di adeguamento dell’immobile, prevista dall’art. 2 della L.R. n. 1/2008 quale causa legittimante lo svincolo, può dipendere anche dall’insostenibilità finanziaria dell’investimento: tale situazione si verificherebbe nel caso di specie, in cui i costi per un restyling che renda l’hotel appetibile dalla clientela sarebbero del tutto sproporzionati rispetto ai guadagni ritraibili dall’operazione;

iii) il Comune avrebbe condotto un’istruttoria carente sotto plurimi profili:

- l’offerta turistica nel comune di Ameglia, lungi dall’essere esigua, apparirebbe persino sovrabbondante, contemplando quattordici alberghi, ventiquattro bed & breakfast , due residence , sei appartamenti ammobiliati, tre case vacanze e tre camping ; viepiù considerato che il turismo si concentra nella stagione estiva e copre richieste inevase dalle “Cinque Terre”;

- le ragioni di natura imprenditoriale illustrate nella relazione del commercialista della deducente sarebbero state totalmente pretermesse;

- la prospettata trasformazione in RSA di tipo “sollievo” garantirebbe un’ottima redditività, risponderebbe ad un’esigenza socio-sanitaria del territorio (come dimostrato dal parere favorevole dell’ente regionale competente) e consentirebbe di triplicare il personale, che presterebbe servizio per l’intero arco dell’anno;

iv) l’atto di ripulsa sarebbe inficiato da difetto motivazionale, omettendo di menzionare sia che la precedente classificazione urbanistica dell’area prevedeva strutture per servizi sociali e sanitari, sia che il vincolo decennale di destinazione alberghiera, contenuto nella concessione edilizia del 1991 e trascritto nei registri immobiliari, risulta decaduto per decorrenza dei termini;

Rilevato che, a seguito dell’ordinanza di rimessione n. 78 del 23 gennaio 2025, con sentenza n. 143 del 7 ottobre 2025 il Giudice delle leggi ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 2, comma 2, della L.R. n. 1/2008, per violazione degli artt. 3 e 41 Cost., nella parte in cui non consente ai proprietari degli immobili soggetti a vincolo di destinazione d’uso ad albergo, imposto dalla stessa legge regionale, di presentare motivata e documentata istanza di svincolo, accompagnata dalla specificazione della destinazione che si intende imprimere all’immobile, nell’ipotesi di comprovata non convenienza economico-produttiva della struttura ricettiva. In particolare, la Corte costituzionale ha evidenziato che:

- il vincolo di destinazione alberghiera, pur in linea di principio legittimo per la sua funzione sociale di salvaguardare il mercato turistico, l’integrità del patrimonio ricettivo ed i livelli occupazionali del settore, “ non si può risolvere nella prosecuzione coattiva di un’attività economica, anche quando tale attività cessi di essere vantaggiosa ”, in quanto ciò pregiudicherebbe l’interesse dell’operatore economico senza apportare alcuna utilità alla collettività;

- la norma ligure è irragionevole, condizionando lo svincolo alla sola sopravvenuta inadeguatezza della struttura per oggettiva impossibilità di interventi di adeguamento, a causa di vincoli paesistico-culturali o urbanistico-edilizi, oppure per collocazione in ambiti territoriali inidonei, con esclusione comunque dei centri storici, delle aree residenziali e della fascia costiera. In tal modo il vincolo di destinazione è stato illegittimamente configurato come tendenzialmente immutabile, perché le ipotesi contemplate dalla disposizione regionale non esauriscono la vasta gamma delle possibili situazioni di insostenibilità economica dell’attività alberghiera;

- inoltre, la disciplina censurata inibisce all’amministrazione ogni apprezzamento di usi alternativi dell’immobile, anche quando siano più rispondenti all’utilità sociale; sacrifica il nucleo essenziale della libertà d’iniziativa economica privata; si rivela sproporzionata rispetto all’obiettivo di assicurare l’efficienza del settore turistico-ricettivo, rischiando all’opposto di distogliere gli imprenditori dal mercato in questione;

- rimane, peraltro, fermo che “ il richiamo alla non convenienza economico-produttiva non giustifica qualsivoglia scelta dell’imprenditore, ma assurge a parametro selettivo rigoroso, che dev’essere valutato in chiave oggettiva, con riferimento alle effettive potenzialità economiche dell’impresa e alle caratteristiche della realtà in cui essa opera ”;

Ritenuto che, in conseguenza della suddetta sentenza costituzionale additiva, i primi due mezzi di ricorso siano fondati ed assorbenti, giacché l’Amministrazione comunale ha tenuto in non cale la mancanza di convenienza economica della prosecuzione dell’attività alberghiera da parte dell’interessata. In proposito, come emerge dalla relazione finanziaria, gli utili degli ultimi esercizi sono di modesta entità, sicché, per rilanciare e rendere competitivo l’hotel, occorrerebbe un intervento di complessiva riqualificazione, sia al fine di adeguare la struttura alle normative in materia di sicurezza (per impianto antincendio, ascensore, garage), sia per installare dotazioni più moderne e conformi agli attuali standard dell’offerta alberghiera, in modo da soddisfare le esigenze della clientela (arredi nuovi e funzionali in sostituzione di quelli obsoleti, pavimenti insonorizzati, chiavi elettroniche, porte scorrevoli dei bagni, smart tv, centro benessere, junior suite , camere con giardino per ospiti con animali, etc.). Sennonché i costi di ammodernamento risultano di gran lunga superiori rispetto ai risultati economici conseguibili, con la conseguenza che l’investimento non sarebbe riassorbibile in un ragionevole arco temporale e, quindi, si rivelerebbe antieconomico (cfr. piano industriale dott. Altadonna, sub doc. 5 ricorrente; v. altresì bilanci 2020, 2021 e 2022, sub docc. 11-12-13 ricorrente);

Ritenute, invece, inaccoglibili le obiezioni spiegate in giudizio dalla difesa civica in merito all’eccepita erroneità delle valutazioni contenute nella perizia della deducente, per essere in tesi l’albergo in perfetto stato manutentivo, a seguito di recenti interventi ristrutturativi, nonché corredato di piscina con solarium , dotato di aree di parcheggio interne ed esterne e collocato nell’attrezzata frazione di Fiumaretta. Ciò in quanto:

- il diniego oppugnato si basa sulla disciplina vincolistica regionale dichiarata parzialmente incostituzionale, come sopra esposto, mentre non esamina le motivazioni di carattere economico che hanno indotto la società proprietaria a chiedere lo svincolo dell’immobile per insediarvi una residenza socio-sanitaria per anziani, né considera il parere preventivo favorevole dell’azienda sanitaria regionale (docc. 6-7 ricorrente). Dunque, come sancito dalla giurisprudenza, risulta inammissibile il tentativo di integrazione postuma del provvedimento in sede giudiziale, mediante atti processuali o scritti difensivi, giacché la motivazione costituisce il contenuto ineliminabile della decisione amministrativa e, per questo, un presidio di legalità sostanziale insostituibile (cfr., ex multis , Cons. St., sez. V, 29 aprile 2025, n. 3632; Cons. St., sez. VII, 7 agosto 2023, n. 7583; T.A.R. Liguria, sez. I, 26 gennaio 2026, n. 95; T.A.R. Liguria, sez. I, 31 luglio 2025, n. 942);

- in ogni caso, gli interventi di manutenzione straordinaria previsti nella CILA del 14 gennaio 2023 e nella variante del 9 settembre 2024 non sono stati realizzati (v. docc. 27-28-29 resistente), mentre l’impianto fotovoltaico e le pompe di calore (docc. 30-31 resistente), installati nel 2024 beneficiando di un contributo ministeriale, sono finalizzati ad un risparmio energetico e risultano funzionali anche all’uso dell’immobile come RSA;

Ritenuto, conclusivamente, che l’impugnativa sia meritevole di accoglimento e che, quindi, il provvedimento reiettivo dell’istanza della ricorrente debba essere annullato;

Ritenuto, infine, di compensare le spese di lite tra le parti, in considerazione della parziale novità della questione trattata, fatta eccezione per il contributo unificato, che dovrà essere rimborsato alla ricorrente vittoriosa dall’Amministrazione civica soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Liguria (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Spese compensate; refusione del contributo unificato a carico del Comune di Ameglia.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Genova nella camera di consiglio del giorno 25 marzo 2026 con l’intervento dei magistrati:

LU LL, Presidente

Angelo Vitali, Consigliere

LI LL, Primo Referendario, Estensore

L'ST	IL PRESIDENTE
LI LL	LU LL

IL SEGRETARIO