Pubblicato il 02/02/2026

N. 02056/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05986/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5986 del 2024, proposto da
AB D'Ovidio, rappresentato e difeso dall'avvocato Stenio Salzano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Zagarolo, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

dell’ordinanza n.23 del 7 marzo 2024, con la quale il Comune di Zagarolo ha ingiunto al ricorrente la rimozione o la demolizione, entro novanta giorni dalla notifica, di tutte le opere urbanistico – edilizie abusive, realizzate in via di Prato Rinaldo, 46;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 gennaio 2026 la dott.ssa AN OR CA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato in data 8 maggio 2024 e depositato il successivo 30 maggio, il Sig. AB d’Ovidio è insorto avverso l’ordinanza n. 23 del 7 marzo 2024, con la quale il Comune di Zagarolo gli aveva ingiunto la demolizione di opere abusivamente realizzate in assenza di permesso di costruire in zona B2.2 (zona di recupero) di P.R.G., gravata da vincolo sismico ex l. n. 64/1974, consistenti in un “ corpo di fabbrica in muratura in aderenza al fabbricato esistente delle dimensioni di ml 10,80 x ml. 3,20 ca con altezza media di ml. 3,20 ca destinato a civile abitazione con accesso indipendente. Internamente è composto da un ambiente (salone e angolo cottura) e un servizio igienico sanitario, completi di impianti e rifiniture. Esternamente intonacato è presente una copertura a tetto in c.a. completa degli elementi in laterizio e lattoneria. A servizio del fabbricato descritto è stata installata una struttura posticcia in legno utilizzata a ricovero autovettura delle dimensioni di ml. 6,00 x ml. 3,60 ca con altezza media di ml. 2,20 con copertura a tetto in materiale misto (legno e fogli di guaina bituminosa) , con la precisazione che “ Le opere edificate a distanza inferiore dalle N.T.A di Piano Particolareggiato di Recupero risultano ultimate ”.

1.1. Il ricorrente ha richiamato, in fatto, la “ storia urbanistica della zona ove è inserita l’unità immobiliare di proprietà ”, interessata dal “Piano Particolareggiato di Recupero del comprensorio di Valle Martella” approvato con delibera del Consiglio Comunale del 20 dicembre 2007, n. 47 (le cui norme tecniche di attuazione sono state adottate con successiva delibera del Consiglio Comunale del 4 aprile 2008, n. 8), a seguito delle disposizioni introdotte con legge regionale 2 maggio 1980, n. 28 (recante “ Norme concernenti l'abusivismo edilizio ed il recupero dei nuclei edilizi sorti spontaneamente ”), legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (“ Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure ”) e legge 23 dicembre 1996, n. 662 (cfr. art. 2, comma 54), e rappresenta testualmente di avere “ in corso di definizione un’istanza ex articolo 36 d.P.R. 380/2001 con il Comune di Zagarolo al fine di sanare le pretese opere abusive che (…) erano comunque realizzabili anche a prescindere della presenza o meno di un titolo abilitativo in sanatoria ” .

1.2. In punto diritto propone un unico motivo (rubricato “ Violazione ed errata applicazione dell’articolo 3, comma primo, lettera e.6) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, delle norme tecniche di attuazione del Piano Particolareggiato di Recupero del comprensorio di Valle Martella nonché dell’articolo 9 della legge regionale 8 novembre 2004, n.12; errore nei presupposti, illogicità manifesta, difetto di istruttoria ”), con cui deduce che il manufatto attinto dall’ordine demolitorio, oltre ad insistere su un’area territoriale fortemente antropizzata e oggetto di ingente urbanizzazione, con conseguente compromissione della relativa valenza ambientale e/o paesaggistica, configurerebbe una pertinenza dell’abitazione principale ai sensi e per gli effetti dell’art. 817 c.c., “ in quanto destinato, dal ricorrente proprietario, ad essere utilizzato quale casa per il custode dell’intero complesso immobiliare ”, non necessitando, come tale, di un permesso di costruire, considerata la sua scarsa rilevanza sotto il profilo sia quantitativo (volumetria non superiore al quinto di quella dell'edificio principale) sia qualitativo. Richiama, poi, la funzione “riparatoria” dei piani di recupero, volti al riequilibrio di aree degradate e interessate da fenomeni di urbanizzazione spontanea e incontrollata, di talché l’ordinanza di demolizione sarebbe inficiata da deficit istruttorio.

2. Il Comune di Zagarolo non si è costituito in giudizio.

3. Il ricorrente ha prodotto documentazione (in data 2 dicembre 2025) e memoria illustrativa (depositata l’11 dicembre 2025), con la quale ha insistito per l’accoglimento del gravame in ragione dell’esistenza di una domanda di condono (quantunque presentata in ritardo) non ancora esitata dal Comune, circostanza del tutto pretermessa nella motivazione dell’ordinanza.

4. All’udienza pubblica del 13 gennaio 2026 il ricorso è stato chiamato in discussione e trattenuto in decisione.

5. Il gravame è infondato.

6. Preliminarmente va dato atto che solo con la memoria illustrativa depositata in data 11 dicembre 2025 la parte ha rappresentato che risulterebbe tuttora pendente, in quanto mai esitata con un provvedimento espresso, una domanda di condono formulata ai sensi della L. n. 326/2003, presentata tardivamente (con conseguente accertamento in sede civile della responsabilità professionale del tecnico all’uopo incaricato, come comprovato dalla documentazione depositata in data 2 dicembre 2025), sulla quale la gravata ordinanza di demolizione nulla dice, inferendone che “ ciò che rileva ai fini della presente causa è la circostanza che il provvedimento oggi impugnato è viziato non solo sotto il profilo motivazionale ma è errato nei presupposti in ragione del fatto che: 1) nella parte motiva non fa alcun riferimento alla circostanza che, con stretto margine di smentita, ad oggi, non esiste alcun provvedimento finale sulla proposta domanda di condono ”): tale circostanza configura un motivo nuovo inammissibile, oltre che irricevibile per tardività, in quanto dedotto con semplice memoria non notificata e depositata in prossimità dell’udienza di discussione della causa, laddove con il ricorso introduttivo il ricorrente si era limitato a menzionare l’avvenuta presentazione di una domanda ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 (istituto notoriamente ben diverso dal “condono edilizio”), peraltro con deduzione generica formulata nella sola parte in fatto dell’impugnativa (senza farne il presupposto per articolare un autonomo e specifico motivo di diritto).

7. Ciò precisato, il Collegio ritiene che, diversamente da quanto dedotto con il gravame introduttivo (e ribadito da ultimo nella citata memoria), agli interventi edilizi attinti dall’ordine demolitorio non può in alcun modo essere attribuita natura pertinenziale.

Invero, per giurisprudenza consolidata, già ampiamente condivisa anche da questa Sezione, il concetto di “pertinenza”, in campo urbanistico-edilizio, assume un significato più ristretto e meno ampio rispetto alla definizione civilistica di cui all'art. 817 c.c., essendo configurabili come tali “solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscono la loro destinazione d'uso nel rapporto funzionale con l'edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico, e dovendosi altresì tener conto, oltre che della necessità e oggettività del rapporto pertinenziale, anche della consistenza dell’opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l'assetto del territorio, essendo il vincolo pertinenziale caratterizzato oltre che dal nesso funzionale, anche dalle dimensioni ridotte e modeste del manufatto rispetto alla cosa cui esso inerisce, per cui soggiace a permesso di costruire la realizzazione di un'opera di rilevanti dimensioni, che modifica l'assetto del territorio e che occupa aree e volumi diversi rispetto alla res principalis, indipendentemente dal vincolo di servizio o d'ornamento nei riguardi di essa” (cfr. ex multis T.A.R. Lazio, II S, 16 aprile 2024, n. 7463; id., 17 novembre 2023, n. 17168; T.A.R Lazio, II quater, 21 novembre 2022, n. 15371; id., 12 luglio 2022, n. 9594; id., 26 aprile 2021, n. 4824. In senso conforme v. altresì recenti Cons. Stato, sez. IV, 23 dicembre 2025, n. 10282, T.A.R. Lazio, II quater, 7 ottobre 2025, n. 17164, id. 28 agosto 2025, n. 15856).

Nel caso di specie, l’abuso contestato consiste nella creazione di un significativo volume residenziale di circa 30 mq (l’ordinanza riporta infatti le seguenti dimensioni: mt. 10,80 x 3,20), dotato di servizi igienici, completo di impianti e rifiniture e realizzato in ampliamento dell’edificio principale, e di una struttura in legno adibita a ricovero autovetture, anch’essa di dimensioni non irrilevanti.

Le opere, pertanto, avrebbero necessitato di un permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 d.P.R. n. 380/2001 (come richiamato nell’ordinanza di demolizione), quali “interventi di nuova costruzione” ex art. 3, co. 1, lett. e), del medesimo Testo unico, avendo indubbiamente comportato la creazione di nuova cubatura e superficie (ad uso abitativo) e dunque una permanente e consistente trasformazione dello stato dei luoghi.

8. L’assenza di un titolo edilizio rende del tutto legittima l’ingiunzione demolitoria, quale atto dovuto e rigorosamente vincolato, disvelando pertanto l’inconferenza dei riferimenti (contenuti in ricorso) non soltanto alla forte antropizzazione dell’ambito territoriale ove insiste l’abuso, bensì anche alle funzioni proprie del Piano di recupero, quali richiamate nella seconda parte dell’unico motivo di diritto (con implicito riferimento allo strumento approvato dal Comune di Zagarolo e menzionato nella narrativa del ricorso), trattandosi di uno strumento attuativo di riqualificazione e riconnessione del tessuto urbano interessante aree degradate e compromesse da fenomeni di edilizia spontanea e incontrollata, che pertanto attiene all’aspetto propriamente urbanistico e non consente di per sé di legittimare le opere abusive realizzate in precedenza, non esonerando l’Amministrazione dall’attività di vigilanza edilizia e controllo sul territorio (cfr. T.A.R. Lazio, II bis, 14 aprile 2025, n. 7286). Peraltro, anche a voler prescindere da tali rilievi, in ogni caso la gravata ordinanza ha dato espressamente atto che le opere risultano “ edificate a distanza inferiore dalle N.T.A di Piano Particolareggiato di Recupero ”, di talché, ad ogni buon conto, sembrerebbe che nemmeno risultano rispettate le relative prescrizioni attuative.

9. In conclusione, il ricorso va rigettato.

10. Nulla si dispone sulle spese in ragione della mancata costituzione in giudizio del Comune di Zagarolo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla sulle spese

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

LA MA, Presidente

AN OR CA, Primo Referendario, Estensore

Virginia Giorgini, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AN OR CA	LA MA

IL SEGRETARIO