Pubblicato il 16/03/2026

N. 00012/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00051/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Valle D'Aosta

(Sezione Unica)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 51 del 2025, proposto da
Condominio SI, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Barra e Pierpaolo Isaac D'Orsi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Courmayeur, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Piercarlo Carnelli, con domicilio eletto presso il suo studio in Aosta, via Losanna 17;

nei confronti

TA GR, MA GR, AT GR e RE s.r.l., rappresentate e difese dagli avvocati Maria Paola Roullet e Rosario Scalise, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento, previa sospensione,

del “a)         provvedimento conclusivo del procedimento unico n. 691 del 11/12/2024, adottato dal Comune di Courmayeur e recante Titolo Abilitativo Oneroso per trasformazioni edilizio-urbanistiche equivalente a Permesso di Costruire Art. 59, comma 1, lett. c) della l.r. 11/1998 rilasciato in accoglimento dell'istanza presentata da AT, TA e MA GR per “Titolo abilitativo espresso LEGGE CASA - Ai sensi dell'art. 5, comma 3, della LR 24/04.08.2009 e degli artt. 59, comma 1, lett. a), 60 e 60bis della LR 11/06.04.1998”, ad oggetto “opere di ristrutturazione di fabbricato adibito a civile abitazione sito nel comune di Courmayeur”, interessante gli immobili ubicati in COURMAYEUR (AO), VIALE MONTE BIANCO n. 18 (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 1 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 2 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 3 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 4 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 5 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 6 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 7 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 8 del Catasto Fabbricati) (foglio n. 40 mappale n. 422 subalterno n. 9)” (doc. n. 1);

b)         nonché, per quanto occorrer possa, di ogni atto e/o provvedimento, preordinato, consequenziale e comunque connesso e in particolare, ove ritenuto, le “Nuove disposizioni Attuative della lr 24/2009 - Testo Coordinato della DGR n. 514/2012 con le DGR 1847/2014 e 409/2021” e le DD.GG.RR. n. 966/2019, n. 378/2021””;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Courmayeur e di TA GR, di MA GR, di AT GR e della RE s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 marzo 2026 il presidente US MO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

A. Il condominio SI, avendo appreso che il Comune di Courmayeur aveva rilasciato in favore delle signore GR un titolo edilizio per l’esecuzione di rilevanti interventi per la ristrutturazione di due distinti edifici, ubicati in zona Ac1 del piano regolatore vigente, insistenti su un lotto confinante, lato sud, con l’area su cui sorge l’immobile condominiale, chiedeva l’accesso agli atti ottenuto definitivamente il 9 luglio 2025.

Conosciuta la sequenza procedimentale, il condominio ha adito questo Tribunale domandando l’annullamento del provvedimento conclusivo del procedimento unico n. 691 dell’11 dicembre 2024 (ovvero il titolo edilizio rilasciato in favore delle signore GR, meglio in epigrafe identificato), nonché, “per quanto occorrer possa, di ogni atto e/o provvedimento, preordinato, consequenziale e comunque connesso e in particolare, ove ritenuto, le “Nuove disposizioni Attuative della lr 24/2009 - Testo Coordinato della DGR n. 514/2012 con le DGR 1847/2014 e 409/2021” e le DD.GG.RR. n. 966/2019, n. 378/2021””.

Deduce i seguenti motivi:

“1. Violazione e falsa applicazione degli art. 52, 52 quater e 88-bis legge regionale valle d’aosta 6 aprile 1998, n. 11; eccesso di potere per difetto di attività istruttorie, insufficiente e contraddittoria motivazione”;

“2. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 9 DM 1444/1968, dell’art. 2-bis D.P.R. 380/01, degli artt. 59 e 88-bis L.R. 11/1998 e della L.R. 24/2009; eccesso di potere per difetto istruttorio e difetto di motivazione” (lamenta che il permesso edilizio prevede la costruzione del nuovo fabbricato a distanze inferiori rispetto a quelle preesistenti);

“3. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 9 DM 1444/1968, dell’art. 2-bis D.P.R. 380/01, degli artt. 59 e 88-bis L.R. 11/1998 e della L.R. 24/2009; eccesso di potere per difetto istruttorio e difetto di motivazione” (denuncia la copertura delle vedute che il Condominio SI aveva legittimamente acquisito, dovuta al progettato aumento in altezza dell’edificio);

“4. Eccesso di potere per difetto istruttorio, contraddittorietà, perplessità e difetto di motivazione” (il condominio si duole di una serie di carenze nella documentazione richiesta dal piano regolatore di Courmayeur).

Alla camera di consiglio del 4 dicembre 2025 il ricorrente ha rinunciato all’istanza cautelare. Costituitisi il Comune di Courmayeur e le controinteressate con l’acquirente della costruzione, società BRECO a r.l., l’udienza di discussione del ricorso è stata fissata al 12 marzo 2026 e la causa è quindi stata riservata per la decisione.

B.1. Per chiarezza espositiva, conviene premettere una serie di elementi che risultano agli atti processuali incontestati tra le parti:

a) gli immobili del condominio SI e delle signore GR sono adiacenti e l’intervento edilizio autorizzato comporta sia una modificazione delle distanze tra gli edifici sia la copertura della vista del Monte Bianco prima goduta dagli appartamenti del condominio;

b) il provvedimento impugnato consente la demolizione e la ricostruzione di due edifici per unificarli;

c) l’intervento, come progettato, comporta un ampliamento volumetrico e una diversa area di sedime;

d) gli edifici in questione si collocano nella zona territoriale di tipo A (Ac1, non ricadente in aree F1 o F2) del comune di Courmayeur, priva di strumenti attuativi, e sono classificati nelle categorie E1 e E3;

e) il titolo edilizio applica il cosiddetto piano casa, che nella Valle d’Aosta è disciplinato dalla legge regionale n. 24/2009 e successive modificazioni che hanno inciso sulla legge regionale n. 11 del 1998 (costituente la legge urbanistica fondamentale in Val d’Aosta) e in particolare sull’articolo 52, comma 2, lett. c), della medesima legge, nella versione modificata dalla legge regionale 21 dicembre 2020, n. 14.

B.2. Con la prima censura il condominio contesta la legittimità del permesso edilizio ritenendo che, proprio sulla base della legislazione regionale, l’intervento non fosse consentito.

Questa legislazione comprende la legge regionale 4 agosto 2009, n. 24, sul piano casa, successivamente più volte integrata, che, a sua volta, ha modificato la legge regionale 6 aprile 1998, n. 11 (che contiene la “Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d'Aosta”) e, in particolare, l’articolo 52, che, occupandosi delle zone territoriali di tipo A, prevede, nel testo applicabile ratione temporis , derivante dalla legge regionale 29 marzo 2018, n. 5, e dalla legge regionale 21 dicembre 2020, n. 14 (e prima della più recente legge regionale 10 giugno 2025, n. 17):

“2. In assenza di strumenti attuativi di cui al comma 1, nelle zone territoriali di tipo A, previo parere delle strutture regionali competenti in materia di tutela dei beni culturali e del paesaggio, nel caso in cui l'immobile sia tutelato ai sensi del d.lgs. 42/2004, dell'articolo 40 delle norme di attuazione del PTP e della l.r. 56/1983, sono consentiti:

[…] c) gli interventi di ristrutturazione edilizia su edifici non classificati monumento, documento o di pregio storico, culturale, architettonico o ambientale; tali interventi:

[…] 3) possono consistere anche nella totale demolizione e ricostruzione su diverso sedime, alle condizioni stabilite dall'articolo 88bis, limitatamente ai fabbricati classificati nelle categorie E2 e E4 e ubicati al di fuori delle aree classificate nelle categorie F1 e F2 ai sensi dell'articolo 52quater, comma 2”.

Il richiamato articolo 52- quater (inserito dal comma 1 dell’articolo 20 della legge regionale 29 marzo 2018, n. 5), comma 2, della legge n. 11 del 1998 specifica le categorie degli edifici in zona A, per quel che in questa sede rileva, come segue:

“f) E1 - Edificio inserito nell'ambiente;

g) E2 - Edificio in contrasto con l'ambiente;

h) E3 - Basso fabbricato inserito nell'ambiente;

i) E4 - Basso fabbricato in contrasto con l'ambiente”.

B.3. Sulle questioni poste dal delineato complesso normativo questo Tribunale si è già espresso nella sentenza 25 luglio 2023, n. 31, passata in giudicato, che si è pronunciata su un ricorso proposto contro il Comune di Cogne che aveva rilasciato nel 2022, con l’applicazione delle medesime norme richiamate al precedente paragrafo B.2, un permesso di costruire per una parziale demolizione e ristrutturazione di un edificio esistente in zona omogenea A, zona Ac1 del vigente P.R.G., e classificato E1, comportante vari ampliamenti di sagoma e volume, anche al piano interrato, e la sopraelevazione della quota di copertura.

Dalle ragioni e dalle conclusioni della menzionata sentenza non vi è ragione di discostarsi, sicché è da ritenersi richiamata (in particolare nella parte contenuta nel paragrafo 4.1) ad integrazione della motivazione.

La ratio dell’articolo 52, comma 2, lett. c, della legge n. 11 del 1998 (parametro in base al quale l’atto impugnato deve ritenersi illegittimo), laddove consente la totale demolizione e ricostruzione su diverso sedime solo dei fabbricati classificati nelle categorie E2 e E4, è d’altronde evidente. Tale possibilità di trasformazione edilizia infatti permette di eliminare gli edifici “in contrasto con l'ambiente” (E2) e i bassi fabbricati “in contrasto con l'ambiente” (E4) favorendo la sostituzione edilizia in modo da inserire la nuova costruzione in modo più armonioso nel contesto; mentre la stessa misura incentivante sarebbe ingiustificata nei confronti di edifici già inseriti nell’ambiente (E1 e E3), come quelli in origine appartenenti alle signore GR.

B.4. A ciò si deve aggiungere che il Comune e i controinteressati fondano i propri argomenti difensivi anche sulle “disposizioni attuative della LR 24/2009” nelle varie versioni approvate dalla Giunta regionale e, in particolare, sul capitolo 3.3 (limitatamente al periodo “Gli interventi di cui agli articoli 2 e 3 della l.r. 24/2009 si applicano anche nelle zone o sottozone di tipo A attraverso i titoli abilitativi di cui all’articolo 59 della l.r. 11/1998, senza obbligo di predisposizione di strumenti attuativi del PRG, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 52, comma 2, della l.r. 11/1998, nell’ottica della semplificazione delle procedure necessarie per attivare gli interventi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente”).

Il ragionamento, che tende a dimostrare la possibilità dell’intervento di demolizione e ricostruzione su tutti i tipi di immobile in zona A, a prescindere dalla categoria, non convince non solo perché, come rilevato dalla sentenza 25 luglio 2023, n. 31, il testo coordinato delle disposizioni attuative, anche ove qualificato come regolamento, non può esercitare una vis abrogans sulla norma di rango superiore (articolo 4, primo comma, delle disposizioni preliminari al codice civile), ma anche perché l’interpretazione testuale e sistematica dell’invocato capitolo 3.3 porta ad esiti incerti. Esso, invero, più che superare, sembra invece presupporre e specificare la tipizzazione e la conseguente diversa disciplina degli immobili nei centri storici, come può dedursi dall’ incipit dello stesso capitolo: “Una trattazione specifica merita l’articolo 2, comma 6, della l.r. 24/2009 che definisce particolari limitazioni nelle zone di tipo A dei PRG. La disposizione fa riferimento in particolare al concetto di classificazione come definita dall’articolo 52quater della l.r. 11/1998 e dalle deliberazioni attuative”. In tale contesto normativo dunque non possono che applicarsi i criteri ermeneutici rinvenienti dalle sentenze della Corte costituzionale, che reputa il piano casa una misura eccezionale e transitoria (n. 17 del 2023; n. 229 del 2022; n. 24 del 2022; n. 219 del 2021), e di recente rammentati dalla sentenza del Consiglio di Stato, seconda sezione, 23 dicembre 2025, n. 10273: “[…] la giurisprudenza consolidata di questo Consiglio ritiene che le norme sul piano casa costituiscono norme eccezionali, che non possono essere applicate oltre le ipotesi espressamente previste, in quanto la natura derogatoria e temporanea del “piano casa” implica una stretta interpretazione delle sue norme senza interpretazioni estensive, che potrebbero condurre a stravolgere l’ordinata pianificazione del territorio (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 10 dicembre 2021, n. 8227; Sez. IV, 15 novembre 2021, n. 7568; Sez. II, 24 ottobre 2019, n. 7244; Sez. VI, 21 marzo 2016, n. 1153; Sez. VI, 28 gennaio 2016, n. 335; Sez. II. 12 febbraio 2025, n. 1169)”.

Ciò comporta la non sostenibilità giuridica delle tesi prospettate volte ad ampliare la possibilità di demolire e ricostruire con ampliamento volumetrico nella zona A del comune di Courmayeur.

B.5. Per le ragioni sopra illustrate, il primo motivo di doglianza deve ritenersi meritevole di favorevole apprezzamento. La piena satisfattività per l’interesse azionato dell’accoglimento del ricorso per la fondatezza di queste censure, con il conseguente annullamento del titolo edilizio, esonera dall’esame delle successive contestazioni.

B.6. La novità e la complessità della controversia giustificano l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

il Tribunale amministrativo regionale della Valle d'Aosta, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento 11 dicembre 2024, n. 691, del Comune di Courmayeur.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Aosta nella camera di consiglio del giorno 12 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

US MO, Presidente, Estensore

Paola Malanetto, Consigliere

Daniele Busico, Primo Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

US MO

IL SEGRETARIO