Pubblicato il 26/01/2026

N. 00158/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00493/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 493 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Elcor & R.F. S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Matteo Atzeni, Mauro Schirra e Sara Battolu, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Maracalagonis, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Francesco Ballero, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Autonoma della Sardegna, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati OB Silvio Murroni e Mattia Pani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

delle note del Comune di Maracalagonis, settore IV, del 1.04.2025 e del 23.04.2025, relative alla pratica Bacino SUAPE di Maracalagonis con codice univoco nazionale 03752970925-20022025-1005.854608, nella parte in cui prevedono che il completamento delle opere di cui è causa sia da autorizzare mediante ulteriore e distinta pratica edilizia rispetto a quella presentata dal ricorrente in data 20.02.2025, e affermano che la stessa non possa avere valenza di variante in corso d'opera.

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 10 settembre 2025:

Annullamento della relazione tecnica illustrativa allegata alla nota del Servizio tutela paesaggio Sardegna meridionale della Regione Autonoma della Sardegna prot. n. 40120 del 24.07.2025;

ove dovesse occorrere, dell’art. 16 delle Direttive in materia di sportello unico per le attività produttive e per l’edilizia (Suape) 2019 allegate alla Delibera della Giunta Regionale della Sardegna n. 49/19 del 5.12.2019.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Maracalagonis e di Regione Autonoma della Sardegna;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 21 gennaio 2026 il dott. OB MO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con il ricorso in epigrafe, la CO & R.F. Srl ha adito l’intestato Tribunale al fine di ottenere l’annullamento delle note del Comune di Maracalagonis, settore IV, del 1.04.2025 e del 23.04.2025, relative alla pratica Bacino SUAPE di Maracalagonis con codice univoco nazionale 03752970925- 20022025-1005.854608, nella parte in cui prevedono che il completamento delle opere di cui è causa sia da autorizzare mediante ulteriore e distinta pratica edilizia rispetto a quella presentata dalla società ricorrente in data 20.02.2025, affermando che la stessa non possa avere valenza di variante in corso d’opera, oltre agli atti correlati indicati in epigrafe.

2. Espone la ricorrente di essere titolare del Provvedimento unico n. 65/2022 per la realizzazione di quattro unità residenziali in un lotto di terreno sito in Comune di Maracalagonis, località Torre delle Stelle, tra la via Sagittario e la via Stella Polare.

3. Nel corso dell’esecuzione dei lavori, il Comune accertava la realizzazione di opere in difformità dal titolo edilizio consistenti, tra l’altro, in rotazioni e traslazioni dei manufatti, variazione dell’ampiezza delle aperture, spostamento delle piscine e realizzazione di setti murari non autorizzati.

4. Conseguentemente, ai sensi dell’art. 7 della Legge n. 241/90, l’amministrazione comunicava, con nota del 21 gennaio 2025, l’avvio del procedimento repressivo volto all’adozione di ordinanza di demolizione.

5. In data 20.02.2025 la ricorrente presentava, tramite caricamento sul portale SUAPE, pratica di compatibilità paesaggistica/variante in corso d’opera. In particolare, precisa l’esponente, che la pratica aveva a oggetto, sotto il profilo paesaggistico, la richiesta di accertamento della compatibilità paesaggistica delle opere già realizzate in difformità dal titolo e la richiesta di autorizzazione paesaggistica al completamento dell’intervento, mentre sotto quello edilizio, mirava alla regolarizzazione delle opere già realizzate e all’ottenimento della variante in corso d’opera ex art. 7 ter della L.R. n. 23/1985 per le opere ancora da realizzarsi necessarie per il completamento dei manufatti.

6. Con nota del 1° aprile 2025, poi ribadita in data 23 aprile 2025, l’amministrazione comunale, nell’evidenziare che la pratica di variante in corso d’opera allo stato non fosse presentabile, rappresentava che l’autorizzazione al completamento delle opere sarebbe dovuta transitare attraverso la presentazione di ulteriore e distinta pratica edilizia da inoltrare una volta assentita la pratica di regolarizzazione dell’esistente.

7. In tal modo, evidenzia la società ricorrente, le Amministrazioni, invece di tendere alla semplificazione e concentrazione dell’iter amministrativo, avrebbero determinato una inutile e illegittima duplicazione di procedimenti (prima la regolarizzazione; quindi, una volta terminata, l’assenso al completamento) comportante un ingiustificato aggravio di tempi e adempimenti amministrativi.

8. Avverso tali determinazioni è insorta, pertanto, la ricorrente che ha dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 146 e 167 del D.Lgs. n. 42/2004, dell’art. 7 ter della L.R. n. 23/1985, dell’art. 1 della L. n. 241/1990, oltre a eccesso di potere per motivazione carente, contraddittoria e omessa, manifesta irragionevolezza e travisamento ed erronea valutazione dei fatti, ingiustizia manifesta, difetto di istruttoria.

8.1. Rappresenta la ricorrente che l’Amministrazione Comunale si sarebbe illegittimamente rifiutata di esaminare (e far esaminare dalla Regione e Soprintendenza sotto il profilo paesaggistico) la pratica presentata dalla ricorrente nella parte volta alla autorizzazione al completamento delle opere già parzialmente realizzate.

Infatti, non sarebbe rinvenibile nell’ordinamento un principio o una norma che impedisca all’Amministrazione di emettere atti a contenuto plurimo (e quindi, a monte, di svolgere congiuntamente i relativi procedimenti) ove ciascun atto e procedimento conservi la sua autonomia e sia soggetto a distinta e autonoma valutazione. Pertanto, nulla impedirebbe al Comune, alla Regione e alla Soprintendenza di esaminare contestualmente la regolarizzazione e l’autorizzazione delle nuove opere, nel contesto di due procedimenti da tenersi in maniera “parallela”.

8.2. Né l’art 7 ter della L.R. n. 23/1985, a giudizio della ricorrente, sarebbe di ostacolo.

Infatti, pur essendo vero che detta norma al comma 8 prevede che le varianti in corso d’opera possano essere attuate solo dopo l’acquisizione dell’assenso paesaggistico, la ricorrente tenderebbe a procedere proprio in tal modo, mirando ad un contestuale esame, da parte di Regione e Soprintendenza, della compatibilità paesaggistica e della richiesta di autorizzazione paesaggistica al completamento dell’intervento per poi ottenere la regolarizzazione edilizia con contestuale variante in corso d’opera per il completamento (sulla base dei titoli paesaggistici acquisiti).

9. Si è costituita in giudizio il Comune di Maracalagonis che ha instato per la reiezione del gravame.

10. Con Ordinanza 194 del 17 luglio 2025 l’istanza cautelare è stata respinta.

10.1. Tale provvedimento è stato riformato con Ordinanza del 26 agosto 2025 n° 2980 dalla Seconda Sezione del Consiglio di Stato che, nel rilevare la sussistenza del “periculum in mora, in ragione del danno economico che potrebbe derivare all’appellante dal ritardo nella consegna degli immobili ai promissari acquirenti, tale da mettere a rischio la stessa continuità aziendale” ha ritenuto che le esigenze cautelari potessero essere adeguatamente soddisfatte con la sollecita fissazione dell’udienza di merito, ai sensi dell’art. 55, comma 10, c.p.a.;

11. Con atto depositato il 10 settembre 2025, la ricorrente ha proposto motivi aggiunti estendendo il gravame alla relazione tecnica illustrativa allegata alla nota del Servizio tutela paesaggio Sardegna meridionale della Regione Autonoma della Sardegna prot. n. 40120 del 24.07.2025 e, ove dovesse occorrere, all’art. 16 delle Direttive in materia di sportello unico per le attività produttive e per l’edilizia (Suape) 2019 allegate alla Delibera della Giunta Regionale della Sardegna n. 49/19 del 5.12.2019.

11.1. Rappresenta parte ricorrente che con la gravata relazione tecnica, il servizio Tutela Paesaggio della RAS esprimeva parere positivo (con una prescrizione) all’accertamento della compatibilità paesaggistica delle opere realizzate affermando che le ulteriori opere di completamento, relative a fattispecie differenti da quelle di cui all’allegato A del D.P.R. 31/2017, avrebbero dovuto essere oggetto di distinta istanza di autorizzazione paesaggistica ex art.146 D.lgs. 42/2004, non essendo possibile procedere alla loro autorizzazione, in applicazione di quanto esplicitamente previsto dalle vigenti Direttive SUAPE, art.16.

11.2. Parte ricorrente insorge anche avverso tale provvedimento deducendo violazione degli artt. 146 e 167 del D.Lgs. n. 42/2004, dell’art. 7 ter della L.R. n. 23/1985, dell’art. 1 della L. n. 241/1990, oltre a eccesso di potere per violazione e falsa applicazione dell’art. 16 delle Direttive SUAPE 2019 allegate alla Delibera della Giunta Regionale n. 49/19 del 5.12.2019; motivazione carente, contraddittoria ed omessa, manifesta irragionevolezza, travisamento ed erronea valutazione dei fatti, ingiustizia manifesta e difetto di istruttoria.

11.2.1. Assume parte ricorrente che anche la posizione assunta dall’amministrazione regionale sarebbe illegittima laddove ha ritenuto necessaria la presentazione di una ulteriore e distinta pratica paesaggistica al fine ottenere l’autorizzazione al completamento delle opere già parzialmente realizzate.

11.2.2. Oltre alle argomentazioni già spese per censurare l’approdo dell’amministrazione comunale sulla questione, la società ricorrente evidenzia che l’art. 16 delle Direttive SUAPE 2019 impedisce solo la contemporanea presentazione di pratiche di regolarizzazione e di realizzazione di un nuovo intervento, ma non precluderebbe, invece, la contemporanea presentazione di pratiche di regolarizzazione e di pratiche di mera variante a un titolo già rilasciato, come nel caso di specie; peraltro, ove tale divieto fosse rinvenibile dalla disciplina in parola, questa si rivelerebbe illegittima in ragione del suo contrasto con la disciplina dei procedimenti di accertamento di compatibilità e di autorizzazione paesaggistica di cui al D.Lgs. n. 42/2004 e di variante in corso d’opera di cui alla L.R. n. 23/1985, che non vieterebbero, in alcun modo, la contemporanea presentazione delle pratiche di regolarizzazione e di completamento di un intervento.

11.3. Con un secondo ordine di doglianze la società ricorrente deduce violazione degli artt. 146 e 167 del D.Lgs. n. 42/2004; motivazione carente, contraddittoria ed omessa; manifesta irragionevolezza, travisamento ed erronea valutazione dei fatti, ingiustizia manifesta e difetto di istruttoria.

11.3.1. La ricorrente censura la prescrizione apposta alla pratica di accertamento di compatibilità paesaggistica inerente ai lavori di ripristino e concernente l’integrale ricostituzione della morfologia del terreno prevista nel progetto autorizzato con P.U. SUAPEE n.65/2022, interrando completamente la struttura sottostante le verande posteriori che, nell’elaborato tav .2A rappresentante la situazione a fine lavori, risulta parzialmente fuori terra mediante prolungamento sino al filo della scala esterna del setto contro terra delimitante l’accesso al patio seminterrato, in conformità al progetto approvato.

11.3.2 Assume sul punto la ricorrente che la situazione di fine lavori relativa alla “struttura sottostante le verande posteriori” prevista dal provvedimento unico n. 65/2022 risulterebbe identica a quella prevista dalla tavola 2A di cui alla pratica di compatibilità paesaggistica/completamento, non essendovi quindi necessità di prescrivere alcuna ricostruzione della morfologia del terreno “prevista nel progetto autorizzato con P.U. SUAPEE n.65/2022, interrando completamente la struttura sottostante le verande posteriori”, posto che la morfologia del terreno già autorizzata sarebbe identica a quella prevista, a fine lavori, dalla pratica di regolarizzazione/completamento.

12. Si è costituita in giudizio la Regione Autonoma della Sardegna che ha instato per la reiezione del gravame in ragione della sua inammissibilità e infondatezza nel merito.

13. In vista dell’udienza pubblica le parti hanno depositato documenti memorie e repliche.

14. La causa è stata, infine, discussa e trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 21 gennaio 2026, durante la quale il legale di parte ricorrente ha dichiarato di rinunciare alla terza censura sollevata con i motivi aggiunti e di ritirare l’eccezione di irricevibilità della memoria regionale depositata il 30 dicembre.

DIRITTO

1. In via preliminare va rilevata la tardiva costituzione in giudizio della Regione Autonoma della Sardegna, avvenuta solo in data 23 dicembre 2025, in relazione all'udienza di merito fissata per il 21 gennaio 2026.

1.1. Osserva il Collegio che, nel processo amministrativo, il termine di costituzione delle parti intimate, stabilito dall'art. 46 del cod. proc. amm., non ha carattere perentorio, essendo ammissibile la costituzione sino all'udienza di discussione del ricorso; peraltro, nel caso di costituzione tardiva, la parte incorre nelle preclusioni e nelle decadenze dalle facoltà processuali di deposito di memorie, documenti e repliche ove siano decorsi i termini di cui all'art. 73 comma 1, cod. proc. amm. (ovvero quelli dimidiati dovuti alla specialità del rito), sicché la costituzione è in tal caso ammessa nei limiti delle difese orali (v., ex multis, T.A.R. Marche Ancona, Sez. I, Sent., 04/11/2020, n. 640; TAR Lazio, Latina, sez. I, 8 febbraio 2019, n. 92; T.A.R. Sardegna Cagliari, Sez. I, Sent., 24/11/2025, n. 1056).

1.2. Avuto riguardo al dichiarato ritiro dell’eccezione di irricevibilità della memoria depositata dall’amministrazione regionale va anche evidenziato che i termini ex art. 73, comma 1, c.p.a. sono perentori, in quanto espressione di un precetto di ordine pubblico processuale posto a presidio del contraddittorio e dell'ordinato lavoro del giudice (sicché la loro violazione conduce all'inutilizzabilità processuale delle memorie e dei documenti presentati tardivamente, che vanno considerati tamquam non essent: (cfr. Cons. Stato, sez. V, 7 aprile 2017, n. 1640; T.A.R. Campania, Napoli, sez. V, 12 gennaio 2018, n. 221), insuscettibili come tali di essere derogati in forza dall'avvenuta accettazione, esplicita o implicita, del contraddittorio ad opera dell'altra parte;

2. Ancora in via preliminare, va disattesa l’eccezione sollevata dal Comune di Maracalagonis che ha prospettato la sopravvenuta carenza d’interesse al gravame in ragione del fatto che il Comune, nelle more del giudizio, ha rilasciato il permesso di costruire n. 22/2025 del 12.12.2025 costituente il primo step del percorso di regolarizzazione dei manufatti in questione.

2.1. Osserva, a tale proposito il Collegio, che le doglianze di parte ricorrente si incentrano sul fatto che, sia il Comune che l’amministrazione Regionale abbiano ritenuto non attivabili in contestualità i procedimenti volti, da un lato, alla regolarizzazione di quanto già realizzato dalla ricorrente e, dall’altro, all’autorizzazione al completamento delle opere.

La CO, in sostanza, ritiene che il modus procedendi degli Enti coinvolti abbia determinato un indebito aggravio procedimentale e insiste affinché sia accertato (anche a futuri fini risarcitori) che dette due fasi andassero trattate, sin dall’avvio del procedimento, congiuntamente.

Pertanto, la definizione del singolo procedimento di regolarizzazione con l’emissione del permesso di costruire n. 22/2025 del 12.12.2025 non può qualificarsi quale sopravvenienza idonea a far venire meno l’interesse alla definizione del giudizio all’esame del Collegio.

3. Nel merito il ricorso è infondato.

3.1. La pratica attivata dalla società ricorrente è finalizzata, in via prioritaria, alla regolarizzazione delle opere eseguite in difformità dal titolo edilizio originario, oggetto di contestazione da parte del Comune di Maracalagonis che, con nota del 21 gennaio 2025, ha comunicato l’avvio del procedimento volto all’adozione dell’ordinanza di demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi.

3.2. L’istanza presentata dalla parte ricorrente è qualificata come “richiesta di parere di compatibilità paesaggistica di variante al permesso di costruire” e indica, quale tipologia procedimentale, quella delle “sanatorie edilizie con rilascio di atti espressi”.

3.2.1. Ai sensi dell’art. 16, lett. b), delle Direttive SUAPE, rientrano in tale categoria le sanatorie che si perfezionano mediante provvedimento espresso, tra cui:

– l’accertamento di conformità ex art. 16 L.R. n. 23/1985;

– la sanatoria per mancata SCIA ex art. 14, comma 6, L.R. n. 23/1985;

– l’accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, comma 4, D.Lgs. n. 42/2004;

– nonché gli ulteriori atti abilitativi espressi da acquisire a sanatoria.

3.2.2. Il medesimo art. 16 precisa che l’acquisizione contestuale della sanatoria e del titolo abilitativo per l’esecuzione di un nuovo intervento sul medesimo immobile è ammessa esclusivamente nei casi di cui alla lett. a). Nei casi di cui alla lett. b), invece, la dichiarazione autocertificativa per l’effettuazione di nuovi interventi può essere presentata solo dopo la conclusione del procedimento di sanatoria.

3.2.3. Tale previsione risulta coerente con l’art. 40 della L.R. n. 24/2016, il quale esclude, per i procedimenti di sanatoria che si perfezionano con provvedimento espresso, l’applicazione del procedimento unico, demandando agli uffici competenti la trattazione secondo le rispettive normative settoriali.

Ne consegue che, nelle ipotesi –come quella in esame– di sanatorie soggette a provvedimento espresso, ivi compresi gli accertamenti di compatibilità paesaggistica, la presentazione di istanze volte all’esecuzione di ulteriori interventi edilizi è ammissibile solo all’esito della conclusione del procedimento di regolarizzazione.

3.3. Non può essere condiviso l’assunto del ricorrente secondo cui l’art. 16 delle Direttive SUAPE 2019 sarebbe applicabile esclusivamente ai nuovi interventi e non anche alle varianti di titoli già rilasciati.

3.3.1. In primo luogo, l’art. 7-ter, comma 8, della L.R. n. 23/1985 stabilisce che le varianti possono essere attuate solo previa acquisizione degli atti di assenso prescritti dalle normative in materia di vincoli paesaggistici, ambientali e di tutela del patrimonio culturale, con ciò evocando una necessaria scansione procedimentale anche avuto riguardo alle varianti.

3.3.2. In secondo luogo, e in termini più generali, la nozione di “intervento” cui fa riferimento l’art. 16 delle Direttive SUAPE deve essere intesa in senso sostanziale e funzionale, comprensiva anche delle varianti, le quali costituiscono pur sempre esercizio dello ius aedificandi e incidono sull’assetto urbanistico-edilizio del territorio.

La ratio della disposizione è quella di evitare la contemporanea pendenza di procedimenti interferenti sul medesimo immobile, al fine di garantire valutazioni amministrative coerenti e non contraddittorie, assicurando che l’istruttoria si svolga su uno stato dei luoghi o su un quadro progettuale definito. Tale finalità opera indipendentemente dal nomen iuris dell’istanza (nuovo intervento o variante), con la conseguenza che la presentazione contestuale di una sanatoria e di una variante non è prevista dall’ordinamento SUAPE e risulta incompatibile con la sua ratio.

3.4. Sotto il profilo logico-giuridico, la contemporanea presentazione di una pratica di regolarizzazione e di una pratica di variante appare intrinsecamente incompatibile. La regolarizzazione presuppone, infatti, la cristallizzazione dello stato dei luoghi ai fini dell’accertamento di conformità, mentre la variante presuppone la piena legittimità del titolo edilizio e dell’intervento su cui incide. Ne discende la necessità di una scansione procedimentale articolata in una prima fase, volta all’esecuzione delle opere di ripristino e alla conclusione del procedimento di sanatoria, e in una fase successiva, destinata alla valutazione dell’eventuale istanza di completamento o modifica dell’intervento. Solo all’esito dell’esecuzione delle opere di ripristino e della verifica positiva della loro conformità può dirsi perfezionato l’accertamento di conformità e sussistente il presupposto giuridico per l’esercizio di ulteriori facoltà edificatorie.

3.5. Le censure relative al presunto contrasto con il D.Lgs. n. 42/2004 sono parimenti infondate.

3.5.1. Il Codice dei beni culturali e del paesaggio disciplina i presupposti sostanziali e procedimentali dell’autorizzazione paesaggistica, ma non riconosce alcun diritto alla simultanea attivazione di procedimenti edilizi diversi, né preclude alle Regioni la possibilità di regolarne la sequenza temporale. L’art. 16 delle Direttive SUAPE incide esclusivamente sull’organizzazione del procedimento, senza interferire con i criteri di valutazione della compatibilità paesaggistica.

3.6. Del pari infondati sono i rilievi riferiti alla L.R. n. 23/1985, la quale consente la presentazione di varianti in corso d’opera, ma non ne garantisce la proponibilità in pendenza di procedimenti di sanatoria, né esclude forme di coordinamento procedimentale volte ad assicurare la coerenza dell’azione amministrativa. Anzi, come già rilevato, l’art. 7-ter, comma 8, subordina l’attuazione delle varianti alla previa acquisizione degli atti di assenso da parte degli organi preposti alla tutela dei vincoli.

3.6.1. La stessa giurisprudenza amministrativa richiamata dalla società ricorrente ha affermato che è “possibile far convergere formalmente in un unico atto due provvedimenti distinti, ma non pretendere di mischiarli anche contenutisticamente, come di fatto avvenuto nel caso di specie. La variante urbanistica “di nicchia” cui allude la richiamata disciplina S.U.A.P. finisce per risolversi nella riconosciuta possibilità di rilascio del titolo edilizio in deroga alla disciplina preesistente, pur adeguando la stessa contestualmente a tale avallato stato di fatto: e tuttavia essa non si spinge mai fino a “coprire” ex post l’abuso, che per sua precisa essenza costituisce il “prodotto finito” di un comportamento ormai esaurito, i cui effetti illeciti permangono, sì da non tollerare commistioni valutative con adeguamenti pro futuro.”(CdS II^ 28.8.2020, n° 5288).

In sostanza, l’accertamento di conformità urbanistica e paesaggistica deve essere riferito a uno stato di fatto definito e non suscettibile di modifiche derivanti da procedimenti paralleli. La verifica della legittimità dell’opera deve essere compiuta con riferimento a quanto effettivamente realizzato, e non a un progetto futuro o modificato, non essendo consentita la commistione valutativa tra la sanatoria dell’abuso e i futuri adeguamenti.

3.7. In tale prospettiva, risulta pienamente legittimo l’operato delle amministrazioni resistenti, che hanno correttamente mantenuto distinte le fasi procedimentali, subordinando la valutazione di eventuali ulteriori istanze alla conclusione del procedimento di sanatoria, comprensiva dell’esecuzione delle opere di ripristino e della verifica finale di conformità.

3.8. L’interpretazione accolta risponde, infine, ai principi di buon andamento, imparzialità e certezza dell’azione amministrativa di cui all’art. 97 Cost. La trattazione simultanea di procedimenti di sanatoria e di variante determinerebbe istruttorie instabili e valutazioni potenzialmente contraddittorie, in contrasto con le finalità di semplificazione e razionalizzazione perseguite dal sistema SUAPE.

3.9. Il ricorso introduttivo si rivela dunque infondato e meritevole di reiezione.

4. I motivi aggiunti sono, invece, inammissibili nella parte in cui impugnano la relazione tecnica illustrativa allegata alla nota del Servizio Tutela del Paesaggio Sardegna Meridionale della Regione Autonoma della Sardegna, prot. n. 40120 del 24 luglio 2025.

4.1. Tale relazione costituisce un atto meramente endoprocedimentale, privo di autonoma efficacia lesiva, e come tale non immediatamente impugnabile. Essa si limita, infatti, a formulare una proposta istruttoria di valutazione, recante una prescrizione cui subordinare il parere favorevole, senza definire in via conclusiva il procedimento.

4.2. Alla relazione tecnica ha fatto seguito l’adozione del provvedimento definitivo di accertamento di compatibilità paesaggistica (determinazione prot. n. 63621, n. 239, del 26 novembre 2025, con irrogazione della sanzione pecuniaria di euro 800,00), nonché il rilascio del permesso di costruire in sanatoria n. 22, prot. n. 66688, del 12 dicembre 2025 da parte del SUAPE del Comune di Maracalagonis, atti entrambi idonei a incidere in via diretta sulla sfera giuridica del ricorrente.

Tali provvedimenti, tuttavia, non risultano essere stati tempestivamente impugnati nella parte in cui avrebbero potuto assumere carattere lesivo.

4.3. Ne consegue che l’impugnazione della sola relazione tecnica, quale atto istruttorio prodromico e non conclusivo, non è idonea a introdurre validamente il sindacato giurisdizionale, essendo mancata l’estensione dell’impugnazione agli atti definitivi che hanno recepito e confermato la prescrizione inizialmente formulata in sede istruttoria.

Osserva sul punto il Collegio che in materia di autorizzazione paesaggistica ex art. 146 del D.Lgs. n. 42/2004, la giurisprudenza amministrativa ha affermato che gli atti endoprocedimentali quali i pareri della Soprintendenza e atti istruttori non sono di norma autonomamente impugnabili, dovendo essere contestati unitamente al provvedimento conclusivo del procedimento (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 5 novembre 2020, n. 6821, secondo cui è inammissibile il ricorso proposto contro un parere, ancorché vincolante, in mancanza di impugnazione dell’atto conclusivo del procedimento; cfr. anche TAR Lazio, Sez. II, n. 5278/2014, che qualifica il parere di Soprintendenza come componente endoprocedimentale dell’istruttoria). Sulla base di tali principi, la relazione tecnico-illustrativa prevista dall’art. 146, comma 7, D.Lgs. n. 42/2004, nella sua funzione di supporto istruttorio e di proposta di provvedimento, si colloca nella medesima categoria di atto endoprocedimentale non suscettibile di impugnazione autonoma, dovendo eventuali vizi essere dedotti nell’ambito dell’impugnazione dell’atto finale di autorizzazione o diniego paesaggistico.

In particolare si è affermato che “è inammissibile il ricorso proposto contro un parere - ancorché esso sia vincolante - quando non sia impugnato anche l'atto conclusivo del procedimento. Tale principio trova applicazione anche quando si tratti del procedimento disciplinato dall'art. 146 del codice dei beni culturali e del paesaggio approvato col D.Lgs. n. 42 del 2004, atteso che l'atto finale e conclusivo del procedimento ivi contemplato è di competenza della regione o dell'ente subdelegato, mentre il parere della Soprintendenza ha funzione meramente consultiva (Cons. Stato, Sez. VI, 18/09/2017, n. 4369; 18/7/2017, n. 3523; sulla natura di atto consultivo del parere reso dalla Soprintendenza cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 10/1/2020, n. 259).

Ciò ancor più laddove, come nel caso di specie, il parere ex art. 146, comma 5, del citato D.Lgs. n. 42 del 2004, sia obbligatorio, ma non vincolante, riferendosi a intervento realizzato su area regolata da piano paesaggistico regionale.

D'altra parte, costituisce ius singularis, non suscettibile di applicazione analogica, la disposizione che, in deroga al principio generale, preveda l'immediata impugnabilità di un parere, come previsto ad es. dall'art. 211, comma 1, del D. Lgs. 18/4/2016, n. 50, come modificato dal D. Lgs. 19/4/2017, n. 56 (Cons. Stato, Sez. VI, 12 settembre 2017, n. 4315).” (Cons. Stato, Sez. VI, Sent., 05/11/2020, n. 6821.)

Pertanto, i motivi aggiunti devono essere dichiarati inammissibili, in quanto diretti avverso atti non autonomamente lesivi.

4.4. In ogni caso, anche a voler prescindere dai profili di inammissibilità sopra evidenziati, i motivi aggiunti risultano infondati nella parte in cui ripropongono le doglianze già dedotte con il ricorso introduttivo in ordine alla pretesa illegittimità della mancata trattazione congiunta delle pratiche di regolarizzazione e di ultimazione delle opere.

Tali censure, infatti, si risolvono in una mera reiterazione di argomentazioni già esaminate e disattese in sede di scrutinio del ricorso principale, alla cui motivazione integralmente si rinvia. Come già chiarito, la disciplina SUAPE, correttamente interpretata alla luce della sua ratio e del quadro normativo di riferimento, esclude la possibilità di una simultanea pendenza di procedimenti tra loro interferenti sul medesimo immobile, imponendo una scansione procedimentale che subordina la valutazione di ulteriori interventi edilizi alla preventiva definizione del procedimento di sanatoria e al perfezionamento dell’accertamento di conformità.

Ne consegue che la separazione delle fasi procedimentali, lungi dal costituire una compressione illegittima delle facoltà edificatorie del privato, rappresenta applicazione coerente e ragionevole dei principi di legalità, buon andamento e certezza dell’azione amministrativa, sicché anche sotto tale profilo i motivi aggiunti non meritano accoglimento.

5. Avuto riguardo, invece, ai profili di doglianza enucleati nel terzo motivo (secondo motivo aggiunto) concernente la prescrizione introdotta dall’amministrazione in seno alla pratica di accertamento di compatibilità paesaggistica, oltre ai già rilevati profili in rito, va evidenziato come la dichiarata rinunzia, nel corso dell’udienza pubblica, renda questi improcedibili per sopravvenuta carenza d’interesse.

6. In conclusione, per le considerazioni che precedono, il ricorso introduttivo deve essere respinto in quanto infondato, mentre i motivi aggiunti devono essere dichiarati in parte inammissibili e in parte improcedibili.

7. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

– respinge il ricorso introduttivo, siccome infondato;

– dichiara i motivi aggiunti in parte inammissibili e in parte improcedibili;

– condanna la parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite in favore delle Amministrazioni costituitesi in giudizio, che liquida in euro 1.500,00 (millecinquecento/00) per ciascuna, oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 21 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

Marco IC, Presidente

Gabriele Serra, Primo Referendario

OB MO, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OB MO	Marco IC

IL SEGRETARIO