Pubblicato il 30/04/2026

N. 00494/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00520/2016 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 520 del 2016, proposto da
AU PI, rappresentato e difeso dagli avvocati Alfredo Zaza D'Aulisio e Jessica Quatrale, con domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Alfredo Zaza D'Aulisio in Gaeta, salita Casa Tosti n. 2;

contro

Comune di Latina, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Francesco Paolo Cavalcanti, con domicilio eletto presso lo studio Francesco Paolo Avv. Cavalcanti in Latina, via IV Novembre n. 25;

per l'annullamento

della nota n. 47378/78006 del 7 aprile 2016, con la quale è stata respinta l'istanza di sanatoria edilizia ex artt. 34 e 36 D.P.R. n. 380/2001 presentata in data 25/8/2009, nonché di ogni atto, antecedente o consequenziale, conosciuto e non, comunque connesso, ivi compreso ove occorrer possa la nota prot. n. 22098 del 19/02/2010.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Latina;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 17 aprile 2026 la dott.ssa ES NT RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e TO

1. Con il presente ricorso il Sig. AU PI, quale proprietario di un appartamento ad uso residenziale ubicato ai piani quarto e quinto di uno stabile condominiale sito in Latina, via San Carlo da Sezze n. 88, realizzato dalla Società edile C.B. Latina S.r.l. in forza del permesso di costruire n. 177 rilasciato in data 9 settembre 2004 e successivo p.d.c. in variante n. 146 del 6 ottobre 2005, è insorto avverso il provvedimento di cui alla nota prot. n. 47378/78006 del 7 aprile 2016, con la quale il Comune di Latina aveva rigettato l’istanza acquisita con prot. n. 92860 del 27 agosto 2009.

Riferisce e documenta il ricorrente che, a seguito della ricezione dell’ordinanza n. 14843/5219 del 22 maggio 2009, con la quale il Comune gli intimava la demolizione di opere abusive realizzate presso la suddetta unità immobiliare, consistenti in “ampiamento di vano tecnologico, maggior altezza e suddivisione interna”, egli aveva chiesto, con la prefata istanza, l’“applicazione degli art. 34 e 36 del D.P.R. 380/2001, anche in riferimento alla L.R. n. 13 del 16-04-2009”.

Il diniego oggi gravato motiva nel senso che nessuna delle disposizioni invocate dal ricorrente risulta applicabile alla fattispecie, atteso che: a) quanto all’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, trattasi di “abuso in totale difformità dal titolo originario, come già classificato nell’ordinanza di demolizione” del 2009; b) l’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 presuppone il requisito della cd. doppia conformità, assente nel caso di specie in quanto “le opere realizzate (…) configurano un aumento di volume non previso” dalla disciplina urbanistica “in quanto il fabbricato realizzato in virtù del Permesso di Costruire n. 177/EP/2004 e successiva variante n. 146/EP/2005 sviluppa una volumetria assentita di mc 33125,08 contro i mc 33126,60 realizzabili da P.P.E. R7, pertanto non è consentito alcun incremento di volume”; c) la L.R. n. 13/2009 non prevede la possibilità di sanare le opere abusive già realizzate, quali quelle di cui trattasi, consentendo unicamente il recupero a fini residenziali di locali esistenti e legittimi.

2. Il gravame è affidato ad un unico motivo, rubricato “Illegittimità dell’attività provvedimentale impugnata: eccesso di potere – violazione di legge”, con il quale sono state sollevate le seguenti censure:

i) l’affermazione secondo cui l’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 non sarebbe applicabile risulterebbe inficiata da: errore nei presupposti, essendo stato il fabbricato edificato in virtù di regolare titolo edilizio, rispetto al quale le opere in contestazione configurerebbero una mera difformità parziale, non dando luogo ad un organismo edilizio integralmente e radicalmente diverso rispetto a quello originariamente assentito in quanto inidonee a snaturarne le caratteristiche originarie, né avendo esse determinato la formazione di un organismo autonomamente utilizzabile sul piano costruttivo o su quello della valutazione economico-sociale; difetto di idonea e pertinente motivazione, non avendo il Comune chiarito in cosa si sostanzierebbe concretamente la presunta “totale difformità”; violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, non avendo il provvedimento fatto minimamente cenno ai contributi partecipativi offerti dal ricorrente, e in particolare alla relazione tecnica integrativa a firma dell’arch. Pierino Di Girolamo del 13 aprile 2010; difetto d’istruttoria, per non avere l’amministrazione verificato se la demolizione della parte abusiva determini o meno un pregiudizio statico a quella legittima, come invece rilevato nella prefata relazione;

ii) la motivazione in ordine alla non applicabilità dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 sarebbe inadeguata e insufficiente, non avendo indicato le norme urbanistiche da cui era stato desunto l’eccesso di volumetria, puntualizzando altresì che l’obbligo motivazionale ex art. 3 l. n. 241/1990 non potrebbe considerarsi soddisfatto nemmeno richiamando l’inapplicabilità alla fattispecie della L.R. n. 13/2009.

3. Il Comune si è costituito in giudizio con atto depositato in data 5 agosto 2016, instando per il rigetto del ricorso.

4. All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 17 aprile 2026 il ricorso è stato discusso e trattenuto in decisione.

5. Il gravame è infondato.

6. Va opportunamente precisato sul piano fattuale, che, come evidenzia in premessa il ricorrente, con il p.d.c. n. 177 del 9 settembre 2004 e successivo p.d.c. in variante n. 146 del 6 ottobre 2005 il Comune di Latina aveva assentito la realizzazione di “un complesso residenziale costituito da n. 2 palazzine a 5 piani destinate a civile abitazione (n. 120 appartamenti) e ad uso commerciale (n. 12 negozi ed innumerevoli cantine, posti auto e locali tecnici)”.

Con l’ordinanza di demolizione n. 14843/5219 del 22 maggio 2009 (che non risulta essere stata impugnata) l’amministrazione ha accertato l’abusiva realizzazione, al piano quinto dello stabile (di proprietà del ricorrente), di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, consistenti in “ampliamento e cambio di destinazione d’uso del vano tecnico-locale serbatoi idrici e del box cantina a locale residenziale, previsto da progetto per una superficie complessiva di mq 22,53 circa; con detto ampliamento, realizzato parte in muratura e parte con vetrate in alluminio e vetro, veniva ricavata una superficie utile complessiva di circa mq 52,00. Si rilevava inoltre un’altezza interna di mt 2,70 circa, rispetto ai mt 2,40 previsti; la stessa unità risultava arredata e utilizzata a residenza; internamente si presentava come unico locale (salone ed angolo cottura) con bagno e completo di sanitari con impianti elettrici, idrici, termici e fognari funzionanti. Detta unità immobiliare risultava collegata, mediante scala interna, al sottostante appartamento (piano IV)”.

A fronte di siffatta ingiunzione il ricorrente ha chiesto, con unica istanza, l’applicazione indifferentemente sia dell’articolo 34 d.P.R. n. 380/2001, sia dell’art. 36 del medesimo Testo unico dell’edilizia, richiamando contestualmente anche le disposizioni di cui alla L.R. n. 13/2009.

7. Orbene, in disparte il rilievo che la parte ha invocato istituti del tutto diversi tra loro per finalità e presupposti applicativi (l’art. 34, co. 2 prevede la cd “fiscalizzazione” dell’abuso edilizio, ossia la sostituzione della sanzione demolitorio/ripristinatoria con una sanzione pecuniaria, unicamente in caso di difformità parziali dal permesso di costruire e laddove la demolizione arrechi pregiudizio per la staticità della porzione di fabbricato, frutto di un accertamento di natura tecnica da compiersi a cura dell’amministrazione nella fase esecutiva dell’ingiunzione demolitoria, mentre l’art. 36 contempla la possibilità della regolarizzazione postuma dell’abuso mediante il rilascio di un titolo in sanatoria, al ricorrere del presupposto della cd doppia conformità urbanistica, laddove ancora la normativa regionale di cui alla L.R. n. 13/2009 disciplina il recupero dei sottotetti a fini abitativi, e dunque la trasformazione d’uso di volumi già esistenti e legittimi, ma non anche la sanatoria di quelli abusivi), in ogni caso la motivazione con la quale l’amministrazione municipale ha rigettato la suddetta istanza resiste alle censure veicolate con il gravame.

8. In particolare, la deduzione secondo cui le opere attinte dall’ordinanza di demolizione del 2009 integrerebbero una “difformità parziale” rispetto al titolo edilizio rilasciato per lo stabile condominiale (segnatamente, p.d.c. n. 177/2004 e successiva variante n. 146/2005), ai sensi e per gli effetti dell’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, risulta destituita di fondamento alla luce di quanto già accertato dal Consiglio di Stato con la sentenza del 23 maggio 2023, n. 5079, che si è pronunciata su una fattispecie del tutto simile alla presente: in quel frangente, infatti, il Comune di Latina aveva ingiunto, con ordinanza anch’essa emessa in data 22 maggio 2009, la demolizione di opere edilizie abusive realizzate in “un’unità immobiliare per civile abitazione, ubicata al quarto e quinto piano del fabbricato sito in Latina, via San Carlo da Sezze n. 78, edificato dalla “C.B. Latina s.r.l.” in forza del permesso di costruire n. 177 del 9 settembre 2004 e del successivo permesso di costruire in variante n. 146 del 6 ottobre 2005”, contestando (analogamente a quanto avvenuto nel caso di specie) “la trasformazione in residenza di un locale tecnico (avente superficie di progetto di mq 13,17); il locale in questione veniva realizzato parte in muratura e parte con vetrata in alluminio e vetro ricavando una superficie utile complessiva di circa mq 63,00, con un’altezza interna di mt 2.70 in luogo di mt 2.40 previsti, realizzando un bilocale, con bagno, completo di sanitari, con impianti elettrici, termici e fognari, nonché dell’allaccio per la fornitura del gas”, e il privato attinto dall’ordine demolitorio aveva presentato (analoga)istanza di sanatoria chiedendo «l’applicazione degli articoli 34 e 36 del D.P.R. 380/2001, anche in riferimento alla L.R. n. 13 del 16 aprile 2009»”, rigettata dall’amministrazione in ragione della inapplicabilità delle invocate disposizioni.

Ebbene, con detto precedente, che il Collegio intende far proprio ai presenti fini ai sensi dell’art. 88, co. 2, lett. d) cod. proc. amm., è stato argomentato quanto segue: “La nozione di parziale difformità, secondo la giurisprudenza di questo Consiglio (cfr. ex plurimis, Cons. Stato, VI, 1° marzo 2021, n. 1743; Cons. St., Sez. II, 23 ottobre 2020, n. 6432) presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall'autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera, mentre si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un'opera diversa da quella prevista dall'atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione. Nel caso di specie, le difformità del fabbricato residenziale rispetto al progetto licenziato sono di indubbia consistenza, per cui è ragionevole ritenere che l’appellante non possa accedere alla c.d. “fiscalizzazione” della sanzione, ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001. Gli abusi sanzionati, infatti, hanno obiettivamente trasformato l’originario manufatto in un nuovo organismo edilizio, diverso da quello originario con riferimento alle sue caratteristiche essenziali, sicché in alcun modo potrebbe parlarsi di parziale difformità, tanto che la trasformazione dei luoghi impedisce di distinguere l’immobile originario da quello che ne è derivato a seguito della realizzazione degli illeciti edilizi. Nella fattispecie in esame, infatti, gli abusi posti in essere concretano una radicale difformità dal titolo originario, in quanto hanno comportato l’ampliamento con cambio di destinazione d’uso, di un locale tecnico (per una superficie di mq 13,17) a residenza, realizzato parte in muratura e parte con vetrate in alluminio e vetro, ricavando una superficie utile complessiva di circa mq 63,00, con un’altezza interna di mt. 2,70, rispetto ai mt 2,40 previsti, nonché arredato ed utilizzato a residenza, presentandosi come bilocale e bagno completo di sanitari, con impianti elettrici, idrici, termici e fognari, nonché dell’allaccio per la fornitura del gas. Va da sé, pertanto, che l’abuso riguardi un’opera diversa da quella prevista nel titolo abilitativo, tanto che, in luogo di un locale tecnico di piccole dimensioni è stato realizzato un locale ad uso abitativo di ben più consistenti dimensioni (quasi il quintuplo), avente una sostanziale maggiore altezza, con conseguente creazione di un organismo edilizio totalmente diverso dal precedente per caratteristiche tipologiche, volumetriche e di utilizzazione. Viceversa, la prospettazione della parte appellante, secondo cui ricorrerebbe l’ipotesi di una difformità parziale, in quanto le opere oggetto di sanatoria edilizia sarebbero state realizzate su fabbricati regolarmente assentiti dalla concessione edilizia originariamente rilasciata (permesso di costruire n. 177 del 9 settembre 2004 del Comune di Latina e permesso di costruire in variante n. 146 del 6 ottobre 2005) e non realizzerebbero un organismo edilizio integralmente e radicalmente diverso rispetto a quello assentito con il detto permesso di costruire, non può essere condivisa perché si riferisce all’intero complesso immobiliare (due edifici per civile abitazione e commerciali), rispetto al quale l’abuso è destinato a ridursi di consistenza, e non alle unità immobiliari degli appellanti, rispetto alle quali configura uno stravolgimento del titolo originario, attraverso la realizzazione di un organismo edilizio abitabile in luogo di un locale tecnico privo di qualunque forma di abitabilità”.

Orbene, trattasi di argomentazione perfettamente calzante rispetto al caso IE, in quanto afferente ad un intervento abusivo affine, per tipologia e conformazione, a quello oggetto dell’istanza presentata dal Sig. PI IE ricorrente (come desumibile dalla descrizione recata dall’ordinanza di demolizione n. 14843 del 2009, sopra riprodotta testualmente, che peraltro ha già significativamente qualificato le opere in esame come “completamente abusive”).

9. Il diniego comunale, pertanto, è esente dai vizi (di difetto di istruttoria, errore nei presupposti e deficit motivazionale) denunciati con il ricorso, mentre, quanto alla dedotta violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, il carattere totalmente vincolato e doveroso della determina impugnata rende ultroneo l’apporto partecipativo del privato, ai sensi dell’art. 21-octies, co. 2, legge n. 241 del 1990: anche su tale profilo appare dirimente il precedente di cui alla citata sent. n. 5079/2023, secondo cui “Il carattere totalmente vincolato degli atti adottati dal Comune, ai sensi dell’art. 21-octies, secondo comma, legge n. 241 del 1990, rende irrilevanti le censure di carattere procedimentale, come l’omesso preavviso di diniego di cui all’art. 10-bis della stessa legge n. 241 del 1990 o l’asserita carenza di istruttoria per omesso esame di una relazione prodotta, atteso che il contenuto dispositivo del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso da quello in concreto adottato”.

10. Sono parimenti da disattendere le doglianze che si appuntano sulla rilevata inapplicabilità dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001.

L’Amministrazione, infatti, ha esaustivamente motivato in ordine alla insussistenza del presupposto della c.d. doppia conformità urbanistica, per la ragione che opere in contestazione configurano un aumento di volume non previsto dalla disciplina urbanistica: nel diniego, infatti, è stato chiaramente messo in luce che il fabbricato realizzato in virtù del permesso di costruire n. 177/EP/2004 e successiva variante n. 146/EP/2005 sviluppa una volumetria complessiva (come assentita) di mc 33125,08, a fronte dei mc 33126,60 realizzabili da P.P.E. R7, e dunque ha di fatto esaurito la cubatura disponibile, con la conseguenza che non è consentito alcun incremento volumetrico.

11. In conclusione, il ricorso va rigettato.

12. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in favore del Comune di Latina nella misura determinata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Latina, che liquida in euro 2.000,00, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 17 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

AT CA, Presidente

Michelangelo Francavilla, Consigliere

ES NT RO, Primo Referendario, Estensore

L'OR	IL PRESIDENTE
ES NT RO	AT CA

IL SEGRETARIO