Pubblicato il 26/02/2026

N. 00258/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00750/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 750 del 2023, integrato da motivi aggiunti, proposto da:
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Massimo Felice Ingravalle, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Barletta, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Giuseppe Caruso, Domenico Cuocci Martorano, Isabella Palmiotti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

DO TO, AN GI, non costituiti in giudizio;

e con l'intervento di

ad opponendum:
LE VI, rappresentato e difeso dagli avvocati Lucia Massaro e Giovina Memeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

per l'annullamento,

1) quanto al ricorso introduttivo:

1.1) del provvedimento del dirigente del Settore Edilizia Pubblica e Privata del Comune di Barletta n. -OMISSIS-, prot. n. -OMISSIS- del 24 aprile 2023, recante il rigetto della richiesta di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001, per lavori di ampliamento, con incremento volumetrico ex L.R. n. 14/2009, sulla villetta unifamiliare sita alla via -OMISSIS-;

1.2) di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ancorché non conosciuto, compresi, ove occorra:

- la nota prot. n. 16730 del 28 febbraio 2022, recante il preavviso di rigetto dell’istanza per il rilascio dell’anzidetto permesso di costruire;

- il parere prot. n. 26029 del 31 marzo 2023 reso dall’Avvocatura comunale;

- la nota prot. n. 24577 del 27 marzo 2023;

- la relazione del Tecnico istruttore del 19 aprile 2023.

2) quanto al ricorso per motivi aggiunti:

- dell'ordinanza n. 42 del 20 ottobre 2023, notificata il successivo 24, a firma del dirigente del Settore Edilizia Pubblica e Privata del Comune di Barletta;

- nonché di ogni altro atto presupposto, connesso o consequenziale ancorché non conosciuto.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Barletta e di LE VI;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 novembre 2025 il dott. NM NO e uditi per le parti i difensori l'avv. Massimo Ingravalle, per il ricorrente, gli avvocati Giuseppe Caruso e Domenico Cuocci Martorano, per il Comune resistente, e l'avv. Giuseppe De Candia, su delega degli avvocati Lucia Massaro e Giovina Memeo, per LE VI;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.- Riferisce il ricorrente di essere proprietario, come da atto di compravendita del 30 aprile 2019, rep. n. -OMISSIS-, racc. n. -OMISSIS- per NO MI AR, di una villetta a schiera unifamiliare, sita in Barletta alla via -OMISSIS- – realizzata, nell’ambito del P.d.Z. 167, con concessione edilizia n. -OMISSIS- del 9 giugno 1977 e relativa convenzione, unitamente ad altre villette unifamiliari della tipologia c.d. “a schiera”.

Il ricorrente aveva presentato domanda per l’accertamento di conformità di alcune opere abusive realizzate sulla villetta, con intento di avvalersi delle possibilità di incremento volumetrico, in applicazione della normativa sul cd “Piano casa” di cui agli artt. 3 e 4 Legge regionale n. 14 del 2009.

Con istanza prot. n. 9-OMISSIS-0 dell’8 febbraio 2021, integrata il 29 marzo 2021 su specifica richiesta dell’amministrazione, il ricorrente ha chiesto al Comune di Barletta il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 D.P.R. n. 380/2001, per opere di ristrutturazione edilizia, effettuate sul villino in parola, con incremento volumetrico (artt. 3 e 4 Legge regionale n. 14/2009, c.d. “piano casa”), consistenti in:

- nuova disposizione degli spazi interni del seminterrato di piena ed esclusiva proprietà;

- rifacimento degli impianti tecnologici pure, di piena ed esclusiva proprietà, nonché, del pavimento anch’esso di piena ed esclusiva proprietà;

- realizzazione di un cappotto esterno sulla facciata laterale della propria unità immobiliare di piena ed esclusiva proprietà;

- ampliamento del seminterrato destinato a parcheggio, anche di piena ed esclusiva proprietà;

- spostamento di una scalinata nella zona retrana, ossia nell’“area adibita a giardino” di piena ed esclusiva proprietà;

- realizzazione, in luogo di una preesistente finestra, di piena ed esclusiva proprietà, di tettoie in legno, con pacchetto di copertura ventilato e sovrastante soletta collaborante in c.l.s. dotate di ringhiera.

2.- Con atto prot. n. 16730 del 28 febbraio 2022, il Comune di Barletta ha comunicato, ai sensi dell’art. 10-bis L. n. 241/1990, i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, ai quali il ricorrente ha risposto con proprie osservazioni con nota dell’8 marzo 2022.

L’amministrazione, esaminate le osservazioni, con nota prot. n. 59513 dell’8 agosto 2022, ha comunicato al ricorrente, l’esito positivo dell’istanza assumendo che: “dal punto di vista urbanistico ed edilizio, e salvo i diritti dei terzi … l’intervento” fosse “assentibile a condizione che venga presentata la seguente documentazione”:

- perizia giurata;

- visto dei singoli proprietari delle altre cinque villette a schiera, da redigere ai sensi dell’art. 5, comma 6 ter, L.R. n. 14/2009, attestante che l’ampliamento volumetrico sanando rientrasse, in applicazione delle tabelle millesimali condominiali, nel limite della volumetria spettante al ricorrente in ragione dell’alloggio di sua proprietà esclusiva;

- reperimento degli spazi da destinare a parcheggi o, in alternativa, la loro monetizzazione:

- pagamento del contributo di costruzione in misura doppia;

- acquisizione dell’autorizzazione sismica in sanatoria;

- asseverazione di conformità dell’opera ai sensi dell’art. 20 DPR n. 380/2001.

Il tecnico incarico di redigere la perizia giurata, nel constatare di essere in presenza di una forma di condominio cd orizzontale - preposto alla gestione delle parti comuni, privo di tabelle millesimali, ha diviso per cinque la volumetria complessiva del blocco edilizio costituito, per l’appunto, da cinque villette unifamiliari, tutte di identiche dimensioni, ottenendo il risultato di mc. 468,00 per ciascuna unità abitativa. Ha così attestato che l’ampliamento volumetrico da sanare non eccede la volumetria premiale del 35%, prevista dalla Legge regionale n. 14/2009, spettante alla singola proprietà del ricorrente.

Il ricorrente, con nota del 10 novembre 2022, ha trasmesso la documentazione integrativa di cui alla nota prot. n. 59513/2022.

3.- Sennonché, i proprietari delle altre villette a schiera hanno espresso il loro dissenso al rilascio del richiesto permesso di costruire in sanatoria, assumendo che le opere in parola avessero incidenza non già sulla piena ed esclusiva proprietà della villetta unifamiliare del ricorrente, bensì sulla facciata del condominio alterandone il decoro architettonico.

L’amministrazione, con provvedimento n. -OMISSIS-, prot. n. -OMISSIS- del 24 aprile 2023, ha quindi respinto la richiesta di sanatoria, sulla base delle seguenti ragioni:

- per la sanabilità delle opere, la L.R. 14/2009 prescrive il rispetto delle norme di condominio e, in caso di edifici riconducibili alla tipologia a schiera o plurifamiliare, impone la salvaguardia della coerenza architettonica e formale del complesso edilizio in cui sono ricompresi e inoltre e che gli interventi non risultino in contrasto con regolamenti condominiali e convenzioni urbanistiche eventualmente sussistenti;

- nella fattispecie in discussione, le opere sine titulo sono state realizzate su una parte comune, ossia la facciata della villetta (art. 1117, comma 1, n. 1, cod. civ.), in assenza del consenso degli altri condomini.

4.- Con l’odierno ricorso, notificato il 22 giugno 2023 e depositato il successivo 21 dicembre, il ricorrente ha impugnato il menzionato diniego di sanatoria.

Con ricorso per motivi aggiunti, notificato il 20 dicembre 2023 e depositato il successivo 21, ha quindi impugnato l’ordinanza n. 42 del 20 ottobre 2023, con la quale l’amministrazione comunale di Barletta, sul presupposto della non sanabilità delle opere realizzate sine titulo, ha ingiunto la loro demolizione.

Col ricorso introduttivo il ricorrente ha dedotto le seguenti censure:

1) Violazione e dell’art. 3 della Cost.; degli articoli da 1 a 10-bis L. n. 241/1990; degli artt. 11, 12 e 36 D.P.R. n. 380/2001, degli artt. 1102, 1117, 1117, 2729-bis del cod. civ. Violazione dei principi di partecipazione, ragionevolezza, economicità, efficacia, imparzialità, pubblicità, trasparenza, buona fede, buon andamento della P.A., completezza, concentrazione e adeguatezza dell’azione amministrativa, tutela dell’affidamento, proporzionalità, giusto procedimento. Eccesso di potere per

difetto dei presupposti, travisamento dei fatti, genericità, indeterminatezza, irrazionalità, arbitrarietà, illogicità, ingiustizia manifesta, contraddittorietà e per esercizio dei poteri riservati al giudice. Difetto d’istruttoria e di motivazione. Sviamento.

L’amministrazione comunale ha rigettato la richiesta di sanatoria per la supposta circostanza che le opere di ampliamento, effettuate al piano seminterrato della villetta di proprietà del ricorrente, incidano sulla facciata.

Non essendo tuttavia la facciata parte comune del condominio orizzontale, le manifestazioni di dissenso opposte dagli altri condomini non possono costituire elemento impeditivo del formarsi del titolo edilizio richiesto.

Il carattere esclusivo della facciata troverebbe conferma:

a) nel titolo di proprietà della villetta del ricorrente atto a dimostrare la proprietà esclusiva anche della facciata;

b) nel fatto che lo stesso tecnico istruttore del Comune di Barletta, con nota del 27 marzo 2023, abbia rilevato che “negli atti relativi al Piano di Zona 167 ed alla Convenzione stipulata tra il Comune di Barletta e la Cooperativa Eccelsa titolare della C.E. -OMISSIS-/77”, in ragione della quale sono state edificate le cinque villette in rilievo, “non fosse emerso l’esplicito o implicito divieto alla modifica delle costruzioni una volta realizzate”;

c) nella circostanza che l’assunzione del carattere condominiale della facciata e le disposizioni civilistiche sul “consenso”, di cui all’art. 1117 cod. civ., nel caso di villette a schiera, “si applicano, in quanto compatibili” e solo riguardo le effettive “parti comuni” tra le quali non vi è la facciata;

d) nelle lettere inviate ai condomini per ottenere il “visto”, nelle quali il ricorrente, pur riconoscendo l’esistenza di un condominio orizzontale (parziale), si è premurato di indicare quali fossero le specifiche parti in comunione, tra le quali non vi è cenno alla facciata;

e) nella perizia giurata, dove non vi è alcun riconoscimento della condominialità della facciata;

f) nella mancanza di un regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, indice dell’inesistenza di una comunione interessante il blocco edilizio nella sua totalità;

2) L’amministrazione, in contrasto agli art. 11 e 12 D.P.R. n. 380/2001 e le risultanze documentali, si sarebbe sostituita all’autorità giudiziaria ordinaria dirimendo una questione controversa insorta tra privati.

3) Anche a voler ritenere che la facciata della villetta di proprietà esclusiva del ricorrente abbia natura condominiale, il diniego sarebbe ugualmente illegittimo.

Ed invero, il permesso di costruire in sanatoria in questione, relativamente alle opere sopra indicate sub a), b) e c) – realizzate all’interno della villetta o nel giardino di proprietà esclusiva del ricorrente e non già sulle presunte parti comuni del complesso immobiliare – sarebbero comunque sanabili, ai sensi degli esaminati artt. 1117 e 1117-bis e seguenti del codice civile, considerato che per le stesse non sarebbe richiesto alcun consenso degli altri condomini.

Per le opere indicate sub d), e) ed f), realizzate invece sulla facciata, non vi è comunque mutamento di destinazione del bene c.d. “comune”, che è rimasta residenziale, né sulla funzione della facciata, che continua a recingere l'edificio e a costituire l’involucro esterno del muro perimetrale.

4) Violazione delle disposizioni della L.R. n.14/2009 (c.d. Piano casa). Difetto di motivazione e d’istruttoria.

In primo luogo, la facciata in discussione non ha natura condominiale (argomento ai sensi degli artt. 1117 e 1117 bis cod. civ.) e gli interventi in essa realizzati rientrano nelle tipologie previste dal citato art. 1102 cod. civ.. Pertanto, in senso contrario a quanto ritenuto dall’amministrazione comunale, non sarebbe richiesto alcun consenso da parte degli altri condomini.

In secondo luogo, ai sensi dell’art. 5, comma 6-bis, L.R. n. 14/2009, la perizia giurata per gli interventi in parola è richiesta “qualora siano interessati edifici riconducibili alla tipologia delle villette a schiera”.

Considerate le previsioni di cui agli art. 1117 e 1117 bis cod. civ., La disposizione della legge regionale non precisa, né potrebbe farlo, se gli “edifici riconducibili alla tipologia delle villette a schiera” costituiscano un condominio totale o parziale ma si limita a chiarire che “l’ampliamento” deve rientrare “nel limite della volumetria spettante al singolo proprietario, in applicazione delle vigenti tabelle millesimali relative al valore delle unità costituenti” il condominio stesso.

Nella specie, la perizia attesta che la villetta unifamiliare in questione, indipendentemente dalla natura totale o residuale del condominio su cui insiste - considerato, in assenza di tabelle millesimali, con l’unità strutturale composta dalle cinque unità immobiliari in predicato, “rientra nel limite della volumetria spettante al singolo proprietario”.

In terzo luogo, per l’accesso ai benefici volumetrici, l’art. 5, comma 6 bis, della L.R. n. 14/2009 si limita a richiedere il deposito della perizia senza subordinarla al consenso preventivo degli altri proprietari delle villette a schiera.

In quarto luogo, l’amministrazione comunale non ha dimostrato che l’immobile del ricorrente sia privo di autonomia funzionale, necessaria per l’esigibilità dell’altrui consenso.

Il condominio che ci occupa non è dotato di regolamento condominiale in quanto costituito al solo scopo di disciplinare le parti comuni residue del complesso immobiliare distinto in singole unità unifamiliari.

Nella specie, dagli “atti relativi al Piano di Zona 167 ed alla Convenzione stipulata tra il Comune di Barletta e la Cooperativa Eccelsa titolare della C.E. -OMISSIS-/77”, in ragione della quale sono state edificate le cinque villette in rilievo, non emerge “l’esplicito o implicito divieto alla modifica delle costruzioni una volta realizzate”.

In quinto luogo, l’incremento plano-volumetrico e la modifica della sagoma (che attengono entrambe esclusivamente all’immobile di proprietà del ricorrente), sono conformi alla legislazione nazionale e regionale vigenti. La menzionata Legge regionale n. 14/2009 prevede che gli interventi ivi previsti possano essere realizzati in deroga agli indici e ai parametri stabiliti dalla pianificazione urbanistica comunale e che, in caso di ampliamento (art. 3), i parametri da osservare sono quelli attinenti alle altezze massime e alle distanze minime previste dagli strumenti urbanistici con esclusione, quindi, dei limiti volumetrici e di sagoma.

In sesto luogo, il menzionato art. 5, comma 6-bis, Legge regionale n. 14/2009 dispone, altresì, che “qualora siano interessati edifici riconducibili alla tipologia a schiera o plurifamiliare, gli interventi previsti dagli articoli 3 e 4 sono ammessi a condizione che venga salvaguardata la coerenza architettonica e formale del complesso edilizio in cui sono ricompresi ....”.

La norma, avente carattere derogatorio rispetto alle altre previsioni normative, ai fini della sua applicazione, ha sostituito per le villette a schiera il concetto di decoro architettonico con quello più blando di “coerenza architettonica e formale del complesso edilizio in cui sono ricompresi”, la quale accede ad una nozione di compatibilità dell’opera con il contesto circostante.

Nella specie, le opere realizzate, non vietate dalla convenzione edilizia, s’inquadrano perfettamente nel contesto architettonico in cui sono inserite, per colore, materiali, tipologia, caratteristiche, forma e struttura.

5.- Col ricorso per motivi aggiunti, il ricorrente ha riformulato per invalidità derivata le doglianze oggetto del ricorso introduttivo, trattandosi di ingiunzione a demolire, provvedimento conseguenziale al diniego.

6.- Il comune di Barletta si è costituito in giudizio con atto formale depositato il 19 gennaio 2024.

Con memoria depositata il 12 settembre 2024, ha argomentato per la legittimità del proprio operato, chiedendo il rigetto del ricorso e dei relativi motivi aggiunti.

7.- Con atto depositato l’8 ottobre 2024, VI LE, qualificandosi come controinteressato, è intervenuto in giudizio ad opponendum per sostenere le ragioni dell’amministrazione comunale e chiedere il rigetto del ricorso.

8.- Con ordinanza cautelare n. 56 del 30 gennaio 2024, la Sezione ha accolto la richiesta di misure provvisorie, in relazione al pregiudizio grave e irreparabile che sarebbe derivato al ricorrente a fronte dell’esecuzione dell’ingiunzione a demolire, impugnata col ricorso per motivi aggiunti.

9.- In data 30 agosto 2024, il ricorrente ha depositato una relazione tecnica di parte nella quale si dà atto del rilascio di una serie di titoli edilizi con cui sono stati assentiti interventi sulle facciate delle villette del complesso senza previo assenso degli altri condomini; titoli allegati alla predetta relazione e versati in atti.

10.- Con ordinanza collegiale n. 513 del 14 aprile 2025, la Sezione ha dunque disposto incombenti istruttori, sul presupposto che “la natura condominiale o meno delle facciate costituisce questione rilevante ai fini della decisione”. Ha chiesto, in particolare, al comune di Barletta di acquisire “un’argomentata e documentata relazione circa il procedimento seguito per il rilascio di titoli edilizi (anche in sanatoria) rilasciati in precedenza per interventi sulle facciate delle ville del complesso, che dia atto della richiesta o meno dell’assenso da parte degli altri condomini e delle ragioni per cui, eventualmente, lo stesso non sia stato ritenuto necessario;”.

11.- In data 24 settembre 2025, il comune di Barletta ha depositato una relazione nella quale ha chiarito che “I titoli edilizi precedenti, già richiamati nella ‘Relazione di parte’, nonché i titoli rilasciati o/e segnalati a cui si è riusciti a risalire … riguardanti “le facciate delle villette del complesso”, pur avendo riguardato la modifica di sagoma, decoro prospetti ecc … non sono stati oggetto di apposita richiesta o meno di assenso dei condomini o, evidentemente, non è stato ritenuto necessario, in quanto titoli efficaci “fatti salvo i diritti di terzi”, richiesti ai sensi del DPR 380/01 e smi e in caso di sanatoria, solo ai sensi della Legge sul Consono n. 47/1985 (derogatoria) ove non è prescritto nulla in merito.

Tuttavia, l’amministrazione comunale ha fatto presente che, nel caso dell’intervento oggetto di ricorso (presentato in conformità ed ai sensi della ex-LR. 14/2009), è necessario richiedere l’assenso del condominio in quanto la stessa normativa regionale all’art. 5, comma 3, lett. e-bis) ed al comma 6-bis prevede l’ammissione purché sia salvaguardata la coerenza architettonica.

12.- La causa è stata fissata nel ruolo dell’udienza del 18 novembre 2025.

Le parti hanno scambiato memorie con le quali hanno ribadito le rispettive ragioni e replicato a quelle avverse.

Parte ricorrente ha eccepito la tardività del deposito della relazione del comune.

Svoltasi l’udienza, la causa è stata trattenuta per essere decisa.

13.- Il ricorso e i relativi motivi aggiunti sono fondati.

Le diverse censure possono ricevere trattazione congiunta in relazione ai profili di connessione e di parziale sovrapposizione dei relativi contenuti.

13.1.- L’amministrazione comunale, nella relazione prodotta in adempimento all’ordinanza istruttoria n. 513/2025, riconosce esplicitamente che i titoli edilizi precedenti, già richiamati nella relazione tecnica prodotta dalla parte ricorrente, nonché i titoli rilasciati o segnalati ai quali si è stati in grado di risalire (SCIA prot. n. 279/2011 per realizzare delle tettoie; SCIA prot. n. 1179/2010 per realizzare un pergolato e la manutenzione delle facciate; SCIA prot. n. 1011/2010 per la manutenzione della facciata), riguardanti le facciate delle ville del complesso, pur avendo prodotto modifiche di sagoma, decoro e prospetti, non sono mai state oggetto di apposita richiesta o meno di assenso dei condomini. L’amministrazione ha ritenuto non necessari gli assensi in quanto ha rilasciato titoli efficaci, semplicemente facendo salvi i diritti dei terzi come previsto dal d.p.r. 380/2001. Inoltre, per i casi di sanatoria di cui alla legge n. 47/1985, l’amministrazione osserva che la normativa non prescrive nulla in merito.

L’intervento in discussione, tuttavia, sarebbe per l’amministrazione comunale diverso rispetto ai precedenti casi, in quanto la richiesta di sanatoria è stata presentata dal ricorrente, ai sensi della Legge regionale n. 14 del 2009.

Ebbene, l’art. 5, comma 3, lett. e-bis, e comma 6-bis, della menzionata legge regionale 14 del 2009 consentono la sanatoria a condizione che sia salvaguardata la “coerenza architettonica e formale del complesso edilizio in cui sono ricomprese” le opere e che le stesse non risultino in contrasto con regolamenti condominiali e convenzioni eventualmente sussistenti.

In primo luogo, vi è da considerare che, secondo la lettura piana della prescrizione di legge regionale, non è prescritto il consenso da parte degli altri condomini bensì la mera verifica che le opere da sanare rispettino la coerenza architettonica e formale del complesso edilizio.

C’è tuttavia da considerare che, nel caso in esame, le opere edilizie effettuate in precedenza dagli altri condomini hanno contribuito in misura rilevante ad alterare il contesto d’insieme, in origine esistente.

Ciò trova conferma nella documentazione fotografica a supporto della relazione tecnica versata in atti dal ricorrente dalla quale emerge che il prospetto del complesso residenziale è tutt’altro che omogeneo: emergono, infatti, numerosi elementi aggiunti, quali mura di recinzione, tettoie, pergolati, in origine non presenti.

Il decoro architettonico del complesso a schiera, nei fatti, è stato già sensibilmente trasformato a seguito di una pluralità di interventi, per ciascuno dei quali si è fatto utilizzo di materiali, elementi costruttivi e soluzioni cromatiche tra loro anche molto discordi, a discapito dell’originaria omogeneità architettonica del contesto. A questo punto, secondo parametri di ragionevolezza e di imparzialità, l’omogeneità architettonica non può più costituire, da sola, parametro attendibile di giudizio ai fini dell’autorizzazione e nemmeno fattore impeditivo, in relazione al mancato consenso, e ora palese opposizione, dei proprietari delle altre villette a schiera.

13.2.- Proprio per evitare situazioni conflittuali che possano coinvolgere l’amministrazione comunale, i titoli edilizi, anche quelli conseguiti a seguito di richiesta di accertamento di conformità (artt. 36, 36-bis e 37 d.p.r. 380/2001), sono rilasciati con la clausola di salvaguardia di non limitazione dei “diritti dei terzi”. Tale clausola evita che il titolo edilizio, pur regolare per i profili disciplinari pubblicistici e amministrativi, possa compromettere irrimediabilmente le ragioni di eventuali terzi privati. È il caso di proprietari di unità immobiliari confinanti o vicini, i quali possono ben contestare, davanti al giudice ordinario, il sorgere di danni ai propri beni che l’intervento, sebbene autorizzato, possa produrre.

La giurisprudenza amministrativa ha più volte chiarito che, prima di rilasciare i titoli edilizi, l’amministrazione comunale deve svolgere verifiche preliminari volte a chiarire la legittimazione del richiedente all’edificazione, anche per l’aspetto della titolarità del diritto reale, ma non è tenuta affatto a condurre complesse indagini per dirimere controversie civilistiche (ex multis, TAR Aosta, sez. I, 15 giugno 2020, n. 19).

13.3.- Nel caso di specie, per di più, l’assunto che le facciate delle villette a schiera costituiscano elementi comuni del condominio orizzontale è tutto da dimostrare, emergendo, al contrario, diversi elementi che conducono verso il loro carattere esclusivo.

13.3.1.- In via generale, al riguardo, appare opportuna una sintetica rassegna delle previsioni del codice civile in materia di condominio e di consenso dei condomini ad interventi che riguardano parti comuni.

L’art. 1117 c.c. chiarisce che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio, nonché le aree per i servizi in comune, come la portineria incluso l’alloggio del portiere, per la lavanderia per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

L’art. 1117-bis cod. civ. precisa che “le disposizioni” sulla comunione tra gli edifici “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”.

L’illustrato art. 117-bis cod. civ. introduce, pur non menzionandola, la distinzione tra condominio “verticale”, costituito dalla classica unità edilizia (palazzo) a più piani con appartamenti, eventualmente distribuiti sullo stesso piano, sovrapposti in senso verticale, e “orizzontale”, consistente in villette a schiera o unità indipendenti affiancate.

Entrambe le tipologie di condominio condividono parti comuni, ossia suolo, impianti, muri.

Di norma, nel condominio verticale le parti comuni sono le scale e i tetti, nell’orizzontale i viali i giardini, le aree cortilizie, le recinzioni.

13.3.2.- Dalla lettura delle appena illustrate disposizioni civilistiche si ricava che:

- il condominio – verticale o orizzontale che sia – può configurarsi su tutte le parti dell’edificio indicate come comuni dall’art. 1117 cod. civ. (c.d. presunzione di condominialità), in quanto non sia diversamente disposto dal titolo di acquisto;

- in caso di unità immobiliari che abbiano in comune solo alcune delle parti indicate dall’art. 1117 cod. civ., il condominio è parziale di modo che le disposizioni sulla comunione si applicano in quanto compatibili ossia laddove inerenti, nello specifico, alla concreta realtà e situazione “comproprietaria de residuo”.

13.3.3.- Nella fattispecie in esame, le parti in comune sono costituite dalla struttura in cemento armato, ossia i pilastri e le travi portanti dell’intero blocco edilizio, coinvolgenti la “copertura, le rampe di accesso e le corsie di manovra al piano seminterrato per raggiungere i depositi e cantinole di pertinenza”, per le quali sono ripartite, in quote uguali, le spese di pulizia, di consumo della luce e dell’acqua e di manutenzione.

Le villette a schiera di cui si discute costituiscono quindi un condominio c.d. “orizzontale”, preposto alla gestione delle sole parti comuni innanzi indicate e per la ripartizione, in quote uguali, delle spese.

Il condominio orizzontale in argomento assume per di più le caratteristiche tipiche di parzialità o “de residuo”, in considerazione del carattere limitato e del tutto accessorio delle parti in comune.

Non a caso lo stesso è sprovvisto sia di regolamento condominiale sia di tabelle millesimali

Le unità abitative sono funzionalmente indipendenti l’una dall’altra, ciascuna dotata di accesso proprio nonché di cancellata e recinzione divisoria, con autonomi sistemi di distribuzione dell’energia elettrica, del riscaldamento, oltre ché impianto idrico e fognario.

Le facciate sono escluse dalla comunione, in quanto all’evidenza pertinenti a ciascuna unità immobiliare.

13.3.4.- Riguardo più in particolare alla posizione del ricorrente, il suo alloggio unifamiliare, al pari delle altre unità, non ha in comune con le altre villette a schiera il suolo su cui sorge l’edificio, elementi quali: fondazioni, muri maestri, scale, portoni di ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, aree destinate a parcheggio, lavanderia, stenditoi, giardino, ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas e per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva.

Per quanto concerne, più nello specifico, la facciata, il carattere esclusivo e non condominiale della stessa emerge, oltre che dagli elementi sopra indicati, analoghi per tutte le unità, da un’altra serie di circostanze proprie, documentate agli atti del presente ricorso: il titolo di acquisto, la perizia giurata nella disponibilità dell’amministrazione comunale, la tabella di ripartizione delle spese condominiali.

13.3.5.- Le conclusioni alle quali si perviene, trovano peraltro sostanziale conferma nel comportamento costante ed uniforme ripetuto nel tempo dagli altri condomini i quali, nella consapevolezza, anche implicita, del carattere non comune delle facciate, non hanno mai chiesto – e di ciò il Comune di Barletta fornisce conferma nella relazione istruttoria - alcuna autorizzazione agli altri proprietari delle villette a schiera, i quali non risulta si siano mai altrimenti opposti.

14.- Ne consegue, per quanto sopra, l’accoglimento del ricorso introduttivo e, di conseguenza, anche del ricorso per motivi aggiunti, posto che l’ingiunzione a demolire non trova il suo presupposto legittimante nel diniego di sanatoria.

L’esame delle questioni affrontate ha carattere esaustivo circa le pretese di parte ricorrente, con assorbimento degli altri rilievi e profili, non più determinanti ai fini della soluzione della presente controversia

15.- Le spese, determinate nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza nei confronti del comune di Barletta e dell’interventore ad opponendum. Si ravvisano le giuste ragioni per renderle irreperibili nei confronti dei controinteressati intimati, non costituiti in giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui relativi motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li accoglie e, per l’effetto, annulla i relativi provvedimenti impugnati.

Condanna il comune di Barletta e l’interventore LE VI al pagamento in solido e in parti uguali, in favore del ricorrente, delle spese del presente giudizio che liquida in € 4.000,00, oltre accessori di legge e rimborso del contributo unificato. Irripetibili nei confronti dei controinteressati non costituiti in giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bari nella camera di consiglio del giorno 4 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NM NO, Presidente, Estensore

Carlo Dibello, Consigliere

Danilo Cortellessa, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

NM NO

IL SEGRETARIO