Sentenza n. 204/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 18, riunita in udienza il 17/12/2025 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
DI MARCO ANTONIO, Presidente
SILIPO SC, Relatore
GUADAGNI LUIGI, Giudice
in data 17/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3068/2024 depositato il 20/06/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Latina
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 105/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LATINA sez. 3 e pubblicata il 16/01/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2020 3T 88 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 4020/2025 depositato il
19/12/2025

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Latina, come in atti rappresentata e difesa, appella la sentenza la sentenza n. 105/03/24 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina, depositata il 16/01/2024, non notificata con cui è stato accolto il ricorso della sig.ra Resistente_1 contro l'avviso di liquidazione n. 2020/3T/88 per il pagamento dell'imposta di registro riferita al contratto di locazione n. 88 del 2020 emesso dall'appellante.
L'ufficio aveva disconosciuto l'opzione per il regime della cedolare secca di cui all'art. 3 del d.lgs. 23/2011, ritenendo mancante la preventiva comunicazione al conduttore mediante raccomandata.
L'Agenzia delle Entrate ha proposto appello, sostenendo che la disposizione di cui all'art. 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011 impone in modo inderogabile la forma della raccomandata e che l'opzione non può considerarsi efficace in assenza di tale adempimento formale, conclude chiedendo l'accoglimento dell'appello come in atti con vittoria di spese e compensi di giudizio.
La sig.ra Resistente_1 risponde alle eccezioni e chiede l'accoglimento dell'appello con vittoria di spese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La sentenza di primo grado ha ritenuto fondata la tesi della contribuente, affermando che la clausola contenuta nel contratto di locazione (“La parte locatrice comunica alla parte conduttrice la propria volontà di optare per l'applicazione della cedolare secca fin dalla sottoscrizione del presente contratto”) costituisce valida manifestazione della rinuncia all'aggiornamento del canone, rendendo superflua la comunicazione separata mediante raccomandata.
L'art. 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011 dispone che:
“L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.
La disposizione deve tuttavia essere interpretata alla luce della finalità sostanziale della comunicazione, che
è quella di portare a conoscenza del conduttore la volontà del locatore di optare per la cedolare secca e di rinunciare, per il relativo periodo, all'aggiornamento del canone.
La forma della raccomandata non è fine a se stessa, ma serve a garantire la prova dell'avvenuta comunicazione.
Pertanto, quando la rinuncia e la comunicazione siano già contenute nel testo contrattuale sottoscritto da entrambe le parti, l'obiettivo della norma risulta pienamente realizzato, rendendo inutile l'invio di una successiva raccomandata.
Tale interpretazione risulta conforme anche alla prassi dell'Agenzia delle Entrate stessa:
la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, paragrafo 8.3, precisa che la comunicazione mediante raccomandata
è necessaria “qualora la rinuncia non sia già contenuta nel contratto”;
la successiva Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, paragrafo 9, conferma che la raccomandata non è richiesta se la rinuncia all'aggiornamento è espressamente prevista nel contratto di locazione;

la Risoluzione n. 115/E del 1° settembre 2017 ha inoltre chiarito che la rinuncia opera anche per le proroghe del contratto, senza bisogno di ulteriori comunicazioni.
Pertanto, la posizione espressa dall'Ufficio appellante si pone in contrasto con la propria stessa prassi amministrativa.
Numerose pronunce delle Corti di giustizia tributaria di merito hanno confermato analogo orientamento interpretativo, tra cui:
Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Latina, sentt. nn. 422/2023, 801/2023, 802/2023, richiamate anche dalla sentenza impugnata;

Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, sent. n. 743/2022, e Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, sent. n. 327/2021, che hanno ritenuto sufficiente la clausola contrattuale espressa di opzione per la cedolare secca;

più di recente, la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12395/2024, ha affermato che la mera presenza della clausola di aggiornamento ISTAT non esclude la validità dell'opzione per la cedolare secca quando risulta documentata la rinuncia nel contratto.
Tale orientamento, ormai consolidato, riconosce che il requisito sostanziale è la chiara volontà del locatore di rinunciare agli aggiornamenti del canone, non la mera forma della comunicazione.
Nel caso in esame, il contratto di locazione sottoscritto dalle parti contiene la clausola con la quale la locatrice Resistente_1:
“comunica alla parte conduttrice la propria volontà di optare per l'applicazione della cedolare secca fin dalla sottoscrizione del presente contratto”.
Tale formulazione soddisfa pienamente i requisiti richiesti dall'art. 3, comma 11, del d.lgs. 23/2011, poiché:
comunica la volontà di avvalersi del regime della cedolare secca;

implica la rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione;
è contemporanea alla stipula del contratto ed è stata sottoscritta anche dal conduttore, che ne ha avuto piena conoscenza.
Pertanto, il presupposto sostanziale della norma risulta rispettato e la pretesa fiscale dell'Ufficio è infondata.
La sentenza di primo grado ha fatto corretta applicazione dei principi sopra richiamati, evidenziando che:
“l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata in sede di stipula contrattuale mediante clausola contrattuale espressa, da intendersi come rinuncia implicita all'aggiornamento dei canoni di locazione, sicché, in tale ipotesi, il locatore non è tenuto all'invio della raccomandata”.
Tale motivazione appare pienamente condivisibile e immune da vizi logico-giuridici, poiché fondata su un'interpretazione sistematica della norma e coerente con la prassi e la giurisprudenza più recente.
Le spese sono compensate in considerazione dell'andamento della controversia.

P.Q.M.

La Corte respinge l'appello e compensa le spese.