Pubblicato il 07/01/2026

N. 00015/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00546/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 546 del 2022, proposto da
LE FU, NE RG FU TZANAKAKIS, rappresentati e difesi dall'avv. Stefania Vasta, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

contro

COMUNE DI TREMOSINE SUL GARDA, rappresentato e difeso dagli avv. Fiorenzo Bertuzzi, Gianpaolo Sina e Silvano Venturi, con domicilio digitale come da PEC dei Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento del responsabile del Settore Edilizia Privata e Urbanistica di data 27 aprile 2022, con il quale è stato negato il permesso di costruire per il restauro conservativo e l’adeguamento funzionale dell'immobile denominato “Villa Archetti”, situato nella frazione di Campione del Garda, sul lungolago Vittorio Olcese;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Tremosine sul Garda;

Visti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 ottobre 2025 il dott. RO ED;

Uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Considerato quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il Comune di Tremosine sul Garda, con provvedimento del responsabile del Settore Edilizia Privata e Urbanistica di data 27 aprile 2022, ha negato ai ricorrenti il permesso di costruire per il restauro conservativo e l’adeguamento funzionale dell'immobile denominato “Villa Archetti”, storica dimora del Settecento situata nella zona sud della frazione di Campione del Garda.

2. Il progetto dei ricorrenti, presentato il 13 novembre 2020 e successivamente integrato, prevedeva la realizzazione di 16 unità abitative turistico-residenziali (di cui una per il custode), oltre a 16 posti auto pertinenziali e a 3 vasche stagne per le acque nere. L’immobile nel suo complesso era destinato a comporre una residenza turistico-alberghiera.

3. Il diniego del titolo edilizio è motivato con la mancanza delle opere di urbanizzazione previste dall’art. 10 del piano particolareggiato per la zona sud della frazione di Campione del Garda. Inoltre, viene evidenziato che i posti auto pertinenziali occupano parzialmente il sedime della strada pubblica prevista dal piano particolareggiato.

4. Per contestualizzare il diniego, occorre precisare che il recupero e la riqualificazione della frazione di Campione del Garda sono oggetto di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica regolato da una convenzione urbanistica stipulata in data 1 febbraio 2011, integrativa di una precedente convenzione di data 17 marzo 2006. Le opere di urbanizzazione sono state completate solo nella zona nord della frazione, mentre nella zona sud la realizzazione è stata parziale, e oltretutto non seguita dal collaudo dei lavori e dalla cessione delle aree. La frana del 2014 ha reso inagibile l’autosilo multipiano interrato denominato "Park Nord", alterando l’equilibrio degli standard urbanistici del piano particolareggiato. Uno dei soggetti attuatori è stato dichiarato fallito, e l’altro è stato sottoposto a liquidazione coatta amministrativa. In esito a un procedimento penale per lottizzazione abusiva conclusosi con la dichiarazione di prescrizione, una parte delle aree utilizzabili per le urbanizzazioni è stata acquisita dal Comune mediante confisca. Tuttavia, la certezza dell’acquisizione non è ancora stata raggiunta, in quanto il soggetto in liquidazione coatta amministrativa, proprietario delle aree, ha chiesto al giudice penale la revoca della confisca.

5. Impugnando il diniego di permesso di costruire i ricorrenti propongono plurime censure, sintetizzabili in due argomenti: (i) non sarebbe corretto trasferire sui proprietari attuali, che hanno acquistato l’immobile attraverso una procedura esecutiva, l’incertezza giuridica che caratterizza l’intera frazione di Campione del Garda in conseguenza delle vicende sopra descritte; (ii) vi sarebbe travisamento a proposito dei posti auto pertinenziali, che si troverebbero in realtà all’interno dei confini di proprietà.

6. Il Comune si è costituito in giudizio, chiedendo la reiezione del ricorso.

7. Questo TAR, con ordinanza n. 510 dell’11 luglio 2022, ha respinto la domanda cautelare, evidenziando che, nell’attesa di una nuova disciplina urbanistica finalizzata a riscrivere il piano particolareggiato, i singoli proprietari potevano effettuare l’adeguamento funzionale delle rispettive proprietà, ma solo a condizione che i progetti prevedessero anche la realizzazione di una quota delle opere di urbanizzazione descritte nella convenzione urbanistica.

8. In corso di causa, i ricorrenti hanno in effetti stipulato una convenzione urbanistica con il Comune in data 19 dicembre 2023, nella quale le parti, “vista l'attuale situazione derivante dall'evento franoso che ha interessato il parcheggio pubblico realizzato nella frazione di Campione del Garda e in attesa di una riprogrammazione delle infrastrutture della frazione di Campione” , hanno convenuto “al solo fine di consentire il reperimento dei parcheggi pertinenziali” la riduzione da 16 a 8 del numero delle unità turistico-residenziali da realizzare nell’immobile, e conseguentemente la riduzione a 8 del numero di posti auto necessari. I ricorrenti hanno inoltre accettato di realizzare a proprie spese il collegamento con l’acquedotto e con la fognatura comunale, e di versare la quota parte del costo delle urbanizzazioni mancanti nel comparto, quantificate in € 28,003,70. Sulla base della nuova convenzione il Comune ha rilasciato in data 13 febbraio 2024 il permesso di costruire per la realizzazione dell’intervento nella versione ridotta.

9. Nonostante questi sviluppi, i ricorrenti, con memoria depositata il 12 settembre 2025, hanno rappresentato l’interesse a una decisione di merito per conseguire l’obiettivo iniziale, ossia la realizzazione di 16 unità turistico-residenziali. Peraltro, poiché una soluzione satisfattiva potrebbe derivare dalla nuova disciplina urbanistica, che al momento è ancora in corso di elaborazione, i ricorrenti chiedono un rinvio della decisione in attesa dell’adozione di una variante urbanistica.

10. Sulle questioni rilevanti ai fini della decisione si possono svolgere le seguenti considerazioni, in parte anticipate in sede cautelare:

(a) preliminarmente, occorre esaminare l’istanza di rinvio formulata dai ricorrenti. Viste le motivazioni addotte, si ritiene che il rinvio non possa essere disposto. Il differimento della decisione servirebbe infatti unicamente ad attendere un’eventuale variante urbanistica integralmente satisfattiva delle aspettative dei ricorrenti. Non vi sono però elementi che indichino il grado di probabilità di una simile soluzione, e manca del tutto anche un metodo non arbitrario per stabilire l’ampiezza del rinvio da concedere. In realtà, la futura variante urbanistica rimane ampiamente discrezionale, come qualsiasi altro atto di pianificazione, e non è vincolata a riproporre integralmente i diritti edificatori non ancora consumati, qualora l’interesse pubblico giustifichi una limitazione, o una diversa articolazione, delle aspettative dei privati;

(b) sull’altro lato, il Comune sostiene invece che la sottoscrizione da parte dei ricorrenti di una nuova convenzione urbanistica per l’urbanizzazione pro quota del comparto determinerebbe l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse. Neppure questa tesi può essere condivisa. Sono infatti gli stessi ricorrenti ad affermare di non essere ancora soddisfatti della soluzione raggiunta. Questa affermazione è coerente con gli argomenti formulati nel ricorso, che riguardano il recupero di Villa Archetti in tutte le sue potenzialità turistico-alberghiere. La riduzione del progetto è strumentale all’utilizzazione immediata dell’immobile nei limiti ritenuti ammissibili dal Comune, ma non implica la rinuncia ad andare oltre, e a contestare le ragioni di interesse pubblico esposte nel provvedimento impugnato;

(c) risulta quindi necessario esaminare la vicenda nel merito, per verificare se sia possibile arrivare a un risultato più favorevole di quello riconosciuto dal Comune in corso di causa;

(d) in questo percorso, si presenta per prima la questione del trasferimento dei vincoli delle convenzioni urbanistiche ai soggetti che subentrano nella proprietà di immobili già inseriti in un piano attuativo o particolareggiato. Al riguardo, occorre sottolineare che l’estraneità dei nuovi proprietari alla convenzione urbanistica originaria è irrilevante, in quanto i vincoli non passano per un atto di volizione ma assieme all’immobile, come oneri reali inseparabili dal bene che li incorpora. La proprietà, in altri termini, si trasferisce già conformata, indipendentemente da eventuali pattuizioni di segno diverso tra acquirenti e danti causa, che non sono mai opponibili al Comune titolare della potestà pianificatoria. Di conseguenza, nonostante i passaggi di proprietà, gli immobili inseriti in un piano attuativo o particolareggiato rimangono assoggettati agli obblighi e ai vincoli della convenzione urbanistica a tempo indefinito, ossia anche dopo la scadenza stabilita dalle parti, finché non subentri un nuovo atto di pianificazione che liberi la proprietà sulla base di una diversa valutazione dell’interesse pubblico;

(e) l’onere di completare le opere di urbanizzazione quale condizione per realizzare le edificazioni private grava quindi anche sugli attuali proprietari;

(f) la frammentazione della proprietà causata dalla vendita di singole aree, con il subentro di una pluralità di proprietari in luogo degli originari soggetti attuatori, complica evidentemente la realizzazione delle urbanizzazioni al servizio dell’intero comparto. I singoli proprietari non hanno alcun incentivo a occuparsi di aree esterne alla loro proprietà, e anche qualora avessero intenzione di farlo incontrerebbero difficoltà pratiche molto maggiori rispetto agli originari soggetti attuatori, che potevano disporre sia giuridicamente sia materialmente dell’intera superficie del comparto;

(g) nel caso in esame, questa è appunto la situazione di incertezza in cui si trovano i ricorrenti dopo la scomparsa o il disimpegno dei soggetti attuatori che avevano la regia del piano particolareggiato;

(h) il punto è quindi cosa possa ragionevolmente esigere il Comune dai singoli proprietari. In questa operazione interpretativa occorre evitare gli esiti estremi, che finirebbero per azzerare, alternativamente, le utilità pubbliche o il valore della proprietà privata. In effetti, non è ammissibile che le edificazioni private rimangano indifferenti alla sorte delle urbanizzazioni del comparto, in quanto la realizzazione degli interventi edilizi sulle singole proprietà al di fuori di una visione d’insieme comporterebbe la perdita delle utilità collettive previste dalla convenzione urbanistica. Allo stesso modo, tuttavia, non è ammissibile che le difficoltà pratiche connesse alla realizzazione delle urbanizzazioni in un contesto di proprietà frammentata assumano anche rilievo giuridico, determinando la sostanziale cancellazione dei diritti edificatori;

(i) occorre quindi uscire dalla situazione di stallo ricostituendo l’equilibrio originario della convenzione urbanistica nei confronti dei nuovi proprietari, a ciascuno dei quali deve essere consentito di realizzare gli interventi previsti dalla disciplina urbanistica, ma solo dopo aver assunto a proprio carico, pro quota, il costo delle urbanizzazioni;

(j) in altri termini, l’unica possibilità per i singoli proprietari di procedere alle edificazioni private senza attendere una nuova disciplina urbanistica è la presentazione di progetti che contemplino anche la realizzazione di una parte delle opere di urbanizzazione previste dalla convenzione urbanistica. Si tratta tipicamente di quelle urbanizzazioni che, per servire gli edifici di proprietà, creano collegamenti con le reti pubbliche esistenti, anche a beneficio dei terzi che edificheranno successivamente. Questo implica un confronto con gli uffici comunali per l’elaborazione di convenzioni urbanistiche interpretative o integrative di quella originaria, con il successivo rilascio di permessi di costruire convenzionati;

(k) oltre a una quota di urbanizzazioni, i singoli proprietari devono assicurare anche le condizioni di agibilità dei rispettivi edifici, tra le quali rientra la dotazione di posti auto pertinenziali, a maggior ragione se non sia ancora possibile allestire nuovi parcheggi pubblici. I posti auto pertinenziali non devono però interferire con il completamento delle urbanizzazioni, e quindi non possono essere collocati permanentemente su aree private destinate a standard urbanistico. Le aree che abbiano ricevuto questa destinazione rimangono vincolate a ospitare le opere di urbanizzazione previste dalla convenzione urbanistica originaria, e dopo la realizzazione delle suddette opere devono essere cedute gratuitamente al patrimonio comunale. I proprietari possono pertanto procedere alle sole edificazioni private che siano compatibili con la situazione di un comparto non ancora completamente urbanizzato, ponendosi nella prospettiva di una successiva integrazione delle urbanizzazioni. La misura prudenziale delle edificazioni private che possono essere anticipate senza pregiudizio per il completamento delle urbanizzazioni è rimessa alle valutazioni del Comune. Rimane tuttavia ferma la possibilità di accordi con l’amministrazione per definire e ponderare soluzioni localizzate, eventualmente anche transitorie e reversibili;

(l) osservato nella cornice interpretativa sopra delineata, il diniego di permesso di costruire oggetto di impugnazione appare corretto, sia nella parte in cui evidenzia la necessità di realizzare le opere di urbanizzazione, sia nella parte in cui non consente la localizzazione dei posti auto pertinenziali sul sedime della strada pubblica prevista dal piano particolareggiato.

11. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.

12. Con riferimento alle precisazioni sopra esposte, è necessario evidenziare che l’effetto conformativo della pronuncia non travolge la convenzione urbanistica e il permesso di costruire intervenuti in corso di causa tra i ricorrenti e il Comune. Tali atti rimangono quindi fermi nel legittimare l’attività edificatoria dei ricorrenti nei limiti descritti in motivazione.

13. La particolarità della vicenda, che ha avuto anche un’evoluzione concordata tra le parti, giustifica la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda)

definitivamente pronunciando:

(a) respinge il ricorso;

(b) compensa le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Brescia, nella camera di consiglio del giorno 15 ottobre 2025, con l'intervento dei magistrati:

RO ED, Presidente, Estensore

Ariberto Sabino Limongelli, Consigliere

Costanza Cappelli, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

RO ED

IL SEGRETARIO