Pubblicato il 02/02/2026

N. 00198/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00461/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 461 del 2021, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Matteo Solinas e Simone Pinna, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di -OMISSIS-, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Stefano Forgiarini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

- del provvedimento al prot. n. -OMISSIS- del 15 marzo 2021, allegato alla pratica di condono n.-OMISSIS-/2004, emesso dal Dirigente del Settore II Servizio Edilizia del Comune di -OMISSIS-, con il quale si esprime diniego avverso l'istanza di condono edilizio al prot. n. -OMISSIS- del 15 dicembre 2004 proposta dall'odierno ricorrente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 22 gennaio 2026, tenutasi da remoto, il dott. TO AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Il signor -OMISSIS- è proprietario dell’unità immobiliare ubicata nel complesso edilizio denominato “-OMISSIS-”, in Comune di -OMISSIS-, loc. -OMISSIS- s.n.c., facente parte del Corpo D1 n. 6 censito al catasto dei fabbricati del sunnominato Comune al Foglio n. 21, particella n. 409, subalterno n. 55.

Detto immobile è compreso in ambito sottoposto a vincolo paesaggistico, ex D.M. 12.5.1966 (dichiarazione di notevole interesse pubblico).

In particolare esso fa parte di un complesso immobiliare edificato in forza di concessione edilizia n. 44/79, rilasciata dal Comune di -OMISSIS- e volturata in data 7 giugno 1979 a favore della Società “-OMISSIS- SRL”, concessione originata dalla concessione -OMISSIS-/78 e s.m.i., rilasciata per l’intero maggior fabbricato.

Con domanda di sanatoria per abusi edilizi al prot. n. -OMISSIS- del 28 febbraio 1995, ai sensi della L. n. 47/1985 e D.L. n. 551/1994, il signor -OMISSIS- richiedeva la regolarizzazione dell’abuso consistente nell’aver “ ampliato il fabbricato con l’accorpamento di un corridoio retrostante, al fine di ingrandire il bagno ed il vano adiacente, oltre all’apertura di due finestre nel prospetto laterale ”, pagando l’oblazione prescritta.

Con successiva denuncia di variazione in data 2 maggio 1995, al prot. -OMISSIS-, procedeva a comunicare la variazione di destinazione d’uso da “abitazione” a “negozio” con “diversa distribuzione degli ambienti interni” posta in essere dal “1993” sul fabbricato censito al Foglio 21, Mappale 409, ora sub. 55 al pianterreno, in conformità alle planimetrie depositate.

Con la concessione edilizia in sanatoria -OMISSIS-/1999 del 29 marzo 1999, ai sensi della L. n. 724/1994, il Comune di -OMISSIS- accoglieva la domanda di condono avente ad oggetto “ampliamento di un locale mediante sfruttamento del vuoto sanitario”, proposta dal privato in relazione all'immobile in parola al sub. 55.

Successivamente il ricorrente eseguiva sull'immobile in parola lavori di ampliamento al piano terra dell’abitazione, con cambio di destinazione d’uso (da commerciale a residenziale), per i quali presentava al Comune di -OMISSIS- la domanda relativa alla definizione di illeciti edilizi, ex art. 32 D.L. 269/2003, al prot. n. -OMISSIS- del 15 dicembre 2004 (pratica edilizia n. -OMISSIS-/04), per cui è causa, per la quale corrispondeva in data 9 dicembre 2004 la somma di euro 1.890,00 a titolo di oblazione e di euro 693,00 a titolo di oneri concessori.

Detti illeciti edilizi sono stati realizzati nel periodo dal 5 marzo 2003 al 31 marzo 2003 e sono consistiti nell’ ampliamento con aumento della volumetria mediante la chiusura di una zona destinata a terrazzo, lato ingresso; cambio della destinazione d’uso da Negozio a Abitazione, con ridistribuzione degli spazi interni e aperture di nuove finestre.

Il tutto per una superficie complessiva in sanatoria, in ampliamento di mq. 12,60 lordi di superficie circa, pari al volume di mc 35,28.

L’ampliamento è stato realizzato mediante la realizzazione di una nuova muratura portante da cm 30, con mattoni in c.a.v. su cui poggia un solaio in latero cemento da cm. 25.

Il tutto è stato realizzato pervia demolizione di un muro esistente originariamente che delimitava la zona negozio con il terrazzo.

Il Comune di -OMISSIS- procedeva all’istruttoria della pratica, richiedendo - con nota al prot. -OMISSIS- del 9 marzo 2007 - alcune integrazioni documentali al privato, prontamente offerte in comunicazione dal signor -OMISSIS-.

Con nota prot. n. -OMISSIS- dell’11 novembre 2020 il Comune di -OMISSIS-, comunicava ex art. 10 bis L.n. 241/1990, l’esistenza di motivi ostativi all’accoglimento dell'istanza n. -OMISSIS- del 15 dicembre 2004 in quanto gli abusi, comportando aumento di volumetria ed essendo stati realizzati nel 2003, successivamente all’apposizione del vincolo paesaggistico risalente al 1966, non risultavano essere condonabili.

Malgrado la produzione di deduzioni difensive, con nota al prot. -OMISSIS- del 15 marzo 2021, il Dirigente del Settore II, Servizio Edilizia – pur dando espressamente atto che “ la pratica sia stata integrata dalla documentazione richiesta compresa del Nulla-Osta da parte dell'Ufficio Tutela ” – comunicava comunque al privato il diniego dell'istanza di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/2003.

Nell’assunto del ricorrente tale atto negativo sarebbe illegittimo per i seguenti motivi:

1) VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 2, COMMA 1, LETT E) LEGGE REGIONE SARDEGNA N. 4/2004 - VIOLAZIONE ART. 32, COMMI 2, 3, E 4 DEL. D.L. 260/2003 CONVERTITO IN L. 326/2003: in quanto sarebbero assentibili – e come tali risultano paesaggisticamente già assentite sin dal 2006 – le opere realizzate su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico nell’ipotesi in cui risulti acquisito il relativo nulla osta. In sostanza il Comune pretenderebbe di disapplicare la fonte regionale a prescindere dalla presenza del nulla osta paesaggistico adottando comunque l’impugnato provvedimento di diniego.

2) ECCESSO DI POTERE PER VIOLAZIONE DELL’AFFIDAMENTO DEL PRIVATO – DIFETTO DI ISTRUTTORIA – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI PROPORZIONALITÀ – IRRAGIONEVOLEZZA E PERPLESSITÀ DELLA MOTIVAZIONE – CONTRADDITTORIETÀ TRA ATTI DEL PROCEDIMENTO: in quanto, anche in ragione del tempo trascorso dalla presentazione della domanda, l’affidamento riposto dal ricorrente circa l’esito positivo della richiesta sanatoria sarebbe meritevole di tutela. Inoltre il diniego in questione sarebbe altresì illegittimo per violazione del principio di proporzionalità nella misura in cui, valutata la vicenda nella sua globalità, l’interesse pubblico alla rimozione di un abuso di minima entità, a notevole distanza di tempo rispetto alla sua integrazione, dovrebbe considerarsi cedevole rispetto al contrapposto interesse del cittadino al mantenimento della situazione consolidatasi.

Concludeva quindi il ricorrente chiedendo, previa sospensione, l’annullamento del provvedimento impugnato, con favore delle spese.

Per resistere al ricorso si è costituito il Comune di -OMISSIS- che. Con difese scritte, ne ha chiesto il rigetto, vinte le spese.

Con ordinanza n. 166 del 16 giugno 2021 il Tribunale ha respinto l’istanza cautelare di sospensione.

In vista dell’udienza di trattazione le parti hanno depositato memorie con le quali hanno insistito nelle rispettive conclusioni.

Alla pubblica udienza del 22 gennaio 2026, sentiti gli avvocati delle parti, la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso non è fondato.

Con il primo motivo il sig. -OMISSIS- sostiene che il Comune avrebbe violato la normativa regionale (legge R.A.S. n. 4/2004) che, disciplinando i limiti di estensione del condono edilizio di cui all’art. 32, D.L. n. 269/2003 convertito in Legge n. 229 n. 326 del 24 novembre 2003, consentirebbe di condonare gli abusi edilizi realizzati in zona sottoposta a vincolo paesaggistico purché, come nel caso in specie, sia stata rilasciata l’autorizzazione da parte della competente Autorità preposta alla tutela del vincolo.

L’argomento era già stato respinto dal Tribunale in sede cautelare ove si era precisato che “ il condono edilizio invocato dal ricorrente, riconducibile alla legge n. 326/2003, non può operare in relazione a opere abusive dotate di consistenza volumetrica in aree già sottoposte a vincolo paesaggistico (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 5 agosto 2020, n. 4933) e in questo senso deve essere correttamente interpretata la stessa normativa regionale cui fa riferimento il ricorrente, in armonia con la citata disciplina statale ” (ord. n. 166 del 16 giugno 2021, non appellata).

Anche in questa sede di merito il Collegio ritiene di confermare le anzidette conclusioni sfavorevoli al ricorrente.

Al di là della questione, contestata dalla difesa comunale, che l’autorizzazione paesaggistica del 2006 posseduta dal ricorrente riguardasse anche le opere oggetto dell’istanza di sanatoria per cui è causa, occorre anzitutto considerare che secondo la giurisprudenza consolidata (ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. VI, 28 ottobre 2019, n. 7341; id., Sez. VI, 17 settembre 2019, n. 6182; id., Sez. IV, 29 marzo 2017, n. 1434; id., Sez. IV 21 febbraio 2017, n. 813; id., Sez. VI, 2 agosto 2016 n. 3487; id., Sez. IV, sentenza 17 settembre 2013, n. 4587), da cui non si ravvisano ragioni per discostarsi, “ il combinato disposto dell’art. 32 della legge 38 febbraio 1985 n. 47 e dell’art. 32, comma 27, del decreto-legge n. 269 del 2003, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, […] comporta che un abuso commesso su un bene sottoposto a vincolo di inedificabilità, sia esso di natura relativa o assoluta, non può essere condonato quando ricorrono, contemporaneamente le seguenti condizioni: a) l’imposizione del vincolo prima della esecuzione delle opere; b) la realizzazione delle stesse in assenza o difformità dal titolo edilizio; c) la non conformità alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (nelle zone sottoposte a vincolo paesistico, sia esso assoluto o relativo, è cioè consentita la sanatoria dei soli abusi formali)” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 gennaio 2020, n. 425).

La giurisprudenza ha anche chiarito che “ Con riferimento alla condonabilità di opere edilizie situate in aree vincolate deve essere infatti data continuità alla giurisprudenza amministrativa che, proprio in riferimento all'articolo 32, comma 27, lettera d), del D.L. n. 269 del 2003 (convertito dalla L. n. 326 del 2003), ha chiarito che devono intendersi espressamente escluse dal condono edilizio le opere realizzate successivamente alla istituzione del vincolo e che conseguentemente sono condonabili soltanto le opere realizzate su immobili assoggettati a vincolo dopo la loro realizzazione, e soltanto per esse si pone l'esigenza della verifica delle ulteriori congiunte condizioni della conformità urbanistica". Per giurisprudenza consolidata nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico, sia esso assoluto o relativo, è consentita la sanatoria dei soli abusi formali (Cons. Stato, sez. VI, n. 425/2020). L'incremento della cubatura residenziale, derivante anche dal cambio d'uso, esclude l’accoglibilità della domanda di sanatoria. L'oggetto del terzo condono è circoscritto nelle aree vincolate solo alle tipologie 4, 5, 6 indicate nell'allegato 1 della legge (opere di restauro e risanamento conservativo e opere di manutenzione straordinaria realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume). La sussistenza del vincolo impedisce anche in astratto la possibilità del condono in caso di nuove costruzioni realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e in caso di ristrutturazione edilizia (tipologie 1, 2, 3). In base alla L. n. 326 del 2003 il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato; ciò anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici. Non possono, dunque, essere sanate quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa (Cons. Stato, sez. VI, 1664/2016; id., 1898/2016; id., n. 3487/2016; sez. IV, n. 813/2017; id., n. 1935/2017; id., n. 4007/ 2017)” (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, Sent., 09/10/2024, n. 8103).

In definitiva si è affermato che “Le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli, non possono essere sanate, a prescindere dal fatto se si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area” (Cons. Stato, Sez. VI, Sent., 8103/2024 cit.) (TAR Cagliari, Sezione I, n. 61 del 30 gennaio 2025).

Dalle richiamate coordinate giurisprudenziali discende che, con riguardo al c.d. “terzo condono”, nelle zone vincolate, le tipologie di interventi di cui ai nn. 1, 2 e 3 dell’Allegato 1 al d.l. n. 269/2003, convertito nella l. n. 326/2003, nel caso di vincolo sussistente al momento della realizzazione delle opere, non sono ammissibili al condono e, parimenti, non sono ammissibili le istanze di parere ex art. 32 della l. n. 47/1985.

Orbene, nella fattispecie, gli interventi oggetto dell’istanza di condono sono riconducibili alle tipologie n. 1 (“Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”) di cui all’Allegato 1 alla l. n. 326/2003.

Ne discende che, alla luce della normativa e dei principi giurisprudenziali sopra richiamati, l’istanza in questione non risulta ammissibile al condono, trattandosi di zona soggetta a vincolo paesaggistico.

A confutazione, poi, delle deduzioni attoree che fanno leva sulle previsioni di cui alla l.r. n. 4/2004, osserva il Collegio che, come già affermato dalla Sezione (T.A.R. Sardegna - Cagliari, Sez. I, n. 153/2023), il quadro normativo in materia è stato ulteriormente precisato da taluni interventi della Corte Costituzionale.

Il Giudice delle leggi, in particolare, per quanto interessa ai fini della odierna decisione, con sentenza n. 117 del 2015 ha ribadito che è “ pacifico che non spetta alla legge regionale allargare l’area del condono edilizio rispetto a quanto stabilito dalla legge dello Stato (sentenza n. 196 del 2004)” e in merito alla inedificabilità ha osservato che “ costituisce diritto vivente che, nell’ambito dei condoni aperti con le leggi n. 47 del 1985 e n. 724 del 1994, essa rileva, ai sensi dell’art. 33 della legge n. 47 del 1985, soltanto se di carattere assoluto (Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, 7 giugno-22 luglio 1999, n. 20), posto che gli effetti del vincolo di inedificabilità relativa sono regolati, entro tale contesto normativo, dall’art. 32 della legge n. 47 dei 1985. Diverso è il caso del cosiddetto terzo condono, di cui all’art. 32 del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269 [...], in relazione al quale questa Corte ha già rilevato che il suo oggetto è «più circoscritto» (sentenza n. 225 del 2012), così da attribuire carattere ostativo alla sanatoria anche in presenza di vincoli che non comportino l’inedificabilità assoluta (sentenze n. 290 e n. 54 del 2009; ordinanza n. 150 del 2009) ”.

In altri termini, anche in presenza di vincoli che non comportino l’inedificabilità assoluta, la sanatoria di opere che abbiano comportato la realizzazione di nuovi volumi e di nuove superfici non è comunque ammissibile alla luce del quadro normativo sopra descritto relativo all’ambito applicativo del terzo condono, come pacificamente interpretato dalla consolidata giurisprudenza in materia, restando consentiti solo gli interventi di restauro, di risanamento conservativo, e di manutenzione straordinaria ma non le fattispecie, come quelle in esame, di nuova costruzione o di ristrutturazione (cfr., sul punto, T.A.R Sardegna - Cagliari, n. 153/2023, cit.).

Per quanto detto sopra, quindi, il primo motivo di impugnazione non merita il accoglimento.

Con il secondo motivo, il ricorrente sostiene che, in ragione del tempo trascorso dalla presentazione della domanda, l’affidamento riposto circa l’esito positivo della richiesta sanatoria sarebbe meritevole di tutela.

Neanche tale censura merita accoglimento.

Sul punto è sufficiente il richiamo alla consolidata giurisprudenza ( TAR Cagliari, Sezione I, n. 373 del 13 maggio 2024) per la quale l’ordine di demolizione non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione; né vi è un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva che il mero decorso del tempo non sana, e l'interessato non può dolersi del fatto che l'amministrazione non abbia emanato in data antecedente i dovuti atti repressivi (cfr. Cons. Stato, sez II, 22 novembre 2022, n. 5009/5010/5011; sez. II, 20 luglio 2022, n. 6373; Cons. Stato, Sez. II, Sent., 03/04/2024, n. 3052).

Per quanto appena detto il ricorso va respinto.

Le spese del giudizio, nondimeno, possono essere compensate tra le parti, tenuto conto della peculiarità della vicenda nel suo complessivo sviluppo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026, tenutasi da remoto, con l’intervento dei magistrati:

TO AR, Presidente, Estensore

Alfredo Giuseppe Allegretta, Consigliere

Daria Valletta, Primo Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

TO AR

IL SEGRETARIO