Pubblicato il 24/03/2026

N. 00071/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00141/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa

Sezione Autonoma di Bolzano

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 141 del 2025, proposto da
Kohler S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Federico Mazzei e Laura Polonioli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso il loro studio in Bolzano, via Mendola, n. 24;

contro

Comune di Nova Levante, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura Distrettuale dello Stato, domiciliata ex lege in Trento, largo Porta Nuova, n. 9;

per l’annullamento

previo accertamento in giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a. dell’illegittimità della pretesa del Comune di Nova Levante di sottoposizione da parte della ricorrente a vincolo di convenzionamento ex lege ai sensi dell’art. 39 della l.p. n. 9/2018 anche dell’edificio indicato con il n. 5) nel c.d. “Lotto 2” del piano di attuazione “per la p.ed. 932”, e che la cubatura di tale edificio non deve essere sottoposta ad obbligo di convenzionamento ex lege e può essere liberata trattandosi di un convenzionamento volontario, il tutto previo annullamento o disapplicazione - se e per quanto occorrer debba - del permesso di costruire n. 2025-20 dd. 30.4.2025, rilasciato alla Kohler S.r.l. dal Sindaco di Nova Levante nella misura in cui, ai fini del suo rilascio, il Comune ha preteso l’annotazione al Libro fondiario di un atto unilaterale d’obbligo comprensivo anche del convenzionamento ai sensi dell’art. 39 l.p. n. 9/2018 del predetto edificio n. 5);

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Nova Levante;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 11 marzo 2026 il consigliere FA AV e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale d’udienza;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

( Salva diversa specificazione, i documenti di seguito indicati si riferiscono a quelli depositati in giudizio dalla ricorrente)

1. L’odierno ricorso contesta l’imposizione di un vincolo di edilizia residenziale convenzionata a favore di residenti ex art. 38 della L.P. n. 9/2018 (d’ora in poi brevemente LPTP) su un edificio costituente parte di un complesso residenziale da erigersi sulla p.ed. 932 C.C. Nova Levante, imposto con il permesso di costruire n. 2025-20 dd. 30.4.2025 (doc. 14 dell’Amministrazione resistente).

La ricorrente sostiene che l’amministrazione comunale abbia agito illegittimamente richiedendo per tale edificio una riserva abitativa per residenti anche laddove il piano di attuazione, di cui il permesso di costruire predetto costituirebbe esecuzione, prevedeva per tale edificio una cubatura residenziale libera. Secondo la ricorrente, la trasformazione urbanistica dell’area in cui è sito l’erigendo edificio da zona di completamento B2 a zona mista M1, disposta con la variante urbanistica del 2023 (doc. 2), non giustificherebbe tale obbligo, poiché si tratterebbe di una semplice riclassificazione formale di una zona residenziale già esistente e non di una nuova espansione urbanistica. La società chiede quindi a codesto Tribunale di accertare la natura volontaria del vincolo residenziale per residenti comunque accettato, sia pure con riserva di impugnazione, da parte della ricorrente, per poterne ottenere successivamente lo svincolo, sollevando in subordine dubbi di legittimità costituzionale della disciplina applicata, per violazione del diritto di proprietà, avendo la decisione comunale aggredita ignorato le deroghe previste dalla legge per gli edifici e le zone preesistenti.

2. Di seguito vengono riprodotti e illustrati i singoli motivi di ricorso presentati dalla società ricorrente:

2.1. Violazione dell’art. 74, comma 3, legge urbanistica provinciale n. 9/2018 per contrasto rispetto alle previsioni del piano di attuazione. Eccesso di potere per contrasto tra atti della stessa Amministrazione e per travisamento del contenuto del piano di attuazione.

In questo primo motivo, la ricorrente lamenta che il Comune, nel rilasciare il permesso di costruire de quo , avente ad oggetto un complesso residenziale composto da cinque edifici (doc. 14 della resistente), suddivisi in due lotti, il “Lotto 1” e il “Lotto 2”, il primo comprendente due edifici, l’1 e il 2, il secondo tre - il n. 3, il n. 4 e il n. 5 - ha imposto un vincolo di convenzionamento residenziale per residenti anche per l’edificio n. 5 del “Lotto 2”, del corrispondente piano di attuazione (doc. 8 della resistente), in aperto contrasto con quanto stabilito dal piano di attuazione precedentemente approvato dallo stesso ente, che prevedeva il vincolo residenziale per residenti a carico solo degli edifici n. 1 e n. 2 del “Lotto 1” (doc. 8 della resistente).

Secondo la LPTP (art. 74, comma 3), i titoli abilitativi devono conformarsi agli strumenti di pianificazione.

Il piano attuativo in questione prevedeva esplicitamente che, mentre il “Lotto 1” fosse destinato ad abitazioni per residenti (convenzionate), il “Lotto 2” fosse destinato a “edilizia libera”.

Di conseguenza, la pretesa del Comune di assoggettare a vincolo l’edificio n. 5, che ricade nel Lotto 2, viene considerata illegittima per violazione delle proprie stesse prescrizioni urbanistiche

2.2. Violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e 38 della LPTP. Eccesso di potere per travisamento dell’oggetto della variante urbanistica del 2023.

Con il secondo motivo, la ricorrente sostiene che l’obbligo di convenzionamento previsto dalla LPTP non sia applicabile al caso di specie per diverse ragioni giuridiche:

i) assenza di una “nuova” zona residenziale: l’area regolata dal piano di attuazione (la p.ed. 932 C.C. Nova Levante – doc. 5 -) era già destinata a zona residenziale di completamento (B2) e la variante del 2023 l’avrebbe semplicemente rinominata in “zona mista M1”, per adeguamento formale alla nuova legge urbanistica provinciale, senza una trasformazione sostanziale che giustifichi il vincolo del 60% previsto per le aree di “nuova individuazione”;

ii) anche se si volesse applicare il vincolo solo all’incremento di cubatura derivante dall’aumento dell’indice di densità, il volume da convenzionare sarebbe comunque inferiore a quello già vincolato nel “Lotto 1”;

iii) deducibilità della preesistenza: applicando i criteri di calcolo della LPTP (art. 19, comma 3), la superficie necessaria per gli edifici legittimamente preesistenti supererebbe quella del lotto, esentando l’intera area dal convenzionamento;

iv) deroga per piccoli volumi: per la sola porzione effettivamente trasformata da verde agricolo a zona mista, la cubatura risultante sarebbe inferiore ai 500 mc, rientrando quindi in una specifica soglia di esenzione prevista dall’art. 38, comma 3.

2.3. In via subordinata: incostituzionalità dell’art. 24 e/o 38 della LPTP per contrasto con gli artt. 3 e 41 della Costituzione, nonché del principio generale di irretroattività della legge.

Qualora i precedenti motivi non fossero accolti, la ricorrente solleva una questione di legittimità costituzionale. Argomenta che, se le norme venissero interpretate nel senso di imporre il vincolo di convenzionamento a zone residenziali già esistenti (solo perché rinominate), si verificherebbe una lesione del diritto di proprietà (art. 41 Cost.) e del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.)

Tale imposizione avrebbe un effetto “latamente espropriativo” e surrettiziamente retroattivo, incidendo su diritti edificatori già acquisiti e consolidati (cubatura libera) senza che vi sia una reale scelta urbanistica o un vantaggio economico per il proprietario che ne giustifichi il sacrificio.

Per i suesposti motivi, la ricorrente chiede che in accoglimento del ricorso e in giurisdizione esclusiva ex art. 133, lett. f), c.p.a., di voler accertare e dichiarare l’illegittimità della pretesa del Comune di Nova Levante di sottoporre a vincolo di convenzionamento ex lege ai sensi dell’art. 39 l.p. n. 9/2018 anche l’edificio indicato con il n. 5) nel c.d. “Lotto 2” del piano di attuazione per la p.ed. 932, e di conseguenza di voler accertare e dichiarare che la cubatura di tale edificio non deve essere sottoposta a convenzionamento ex lege e può essere liberata previo pagamento dei contributi di costruzione se dovuti trattandosi di un convenzionamento volontario, il tutto previo annullamento o disapplicazione - se e per quanto occorrer debba - del permesso di costruire n. 2025-20 dd. 30.4.2025 rilasciato alla Kohler Srl dal Sindaco di Nova Levante nella misura in cui, ai fini del suo rilascio, il Comune ha preteso l’annotazione al Libro fondiario di un atto unilaterale d’obbligo per convenzionare anche il predetto edificio n. 5) del c.d. “Lotto 2”.

3. In data 11.7.2025 si è costituito in giudizio il Comune di Nova Levante che ha dimesso le proprie ragioni difensive con la successiva memoria depositata in data 24.10.2025.

4. La difesa del Comune si articola su diverse eccezioni di rito (inammissibilità del ricorso) e argomentazioni nel merito, che possono essere così riassunte:

4.1. Inammissibilità dell’azione di mero accertamento

Il Comune sostiene in via preliminare che il ricorso sia inammissibile poiché la società avrebbe intrapreso un’azione di mero accertamento in una materia che coinvolge interessi legittimi.

Secondo l’Amministrazione, in presenza di provvedimenti amministrativi lesivi (come il permesso di costruire) l’unica azione ammessa sarebbe quella di annullamento, da esperirsi entro termini decadenziali ormai spirati. Un giudizio di mero accertamento comporterebbe un’inammissibile sostituzione del giudice nelle valutazioni discrezionali dell’Amministrazione. Il titolo edilizio non sarebbe stato impugnato nei termini e pertanto la situazione provvedimentale si sarebbe consolidata.

4.2. In secondo luogo, l’Amministrazione eccepisce il difetto di interesse ( ex art. 100 c.p.a.), sostenendo che un eventuale accertamento non porterebbe alcun beneficio concreto alla ricorrente. Infatti, finché il permesso di costruire non viene annullato, esso continuerebbe a produrre i suoi effetti e l’obbligo di convenzionamento contestato rimarrebbe valido.

4.3. Violazione del divieto di venire contra factum proprium: il Comune evidenzia un comportamento contraddittorio e contrario ai doveri di buona fede da parte della società. La ricorrente avrebbe sottoscritto volontariamente l’atto unilaterale d’obbligo per edilizia residenziale a favore di residenti avente ad oggetto l’edificio n. 5 per ottenere il permesso di costruire e avrebbe già avviato i lavori. La clausola di riserva di impugnazione inserita nell’atto d’obbligo è considerata priva di pregio giuridico e non potrebbe inficiare l’obbligo assunto. Viene richiamata la giurisprudenza secondo cui non è possibile apporre condizioni (sospensive o risolutive) a un titolo edilizio o ai suoi atti prodromici.

4.4. Nel merito, il Comune nega l’illegittimità della propria pretesa sulla base dei seguenti punti:

i) discrepanza tra piano e progetto: il progetto definitivo presentato per il permesso di costruire non corrispondeva alla suddivisione dei volumi prevista dal piano di attuazione originario;

ii) emendamento volontario: sarebbe stata la stessa ricorrente a variare il progetto e a “emendarlo” per rispettare l’obbligo di convenzionamento al fine di ottenere il rilascio del titolo;

iii) rispetto della LPTP: il Comune afferma di aver operato un controllo scrupoloso e di aver applicato correttamente la legge provinciale n. 9/2018 riguardo al convenzionamento dei volumi per residenti.

In conclusione, il Comune chiede che il ricorso venga respinto in quanto inammissibile e infondato

5. All’esito dell’udienza di merito del 26.11.2025 questo Tribunale ha adottato l’ordinanza istruttoria n. 323/2025, pubblicata il 9.12.2025, con la quale ha ritenuto necessario, al fine del decidere, “ acquisire:

- l’allegato denominato “Anlage 3 - 03.1 Baumasse Ansässige - Frei_09.04.25-signed”, contenuto nel permesso di costruire prodotto sub doc. 14 del Comune;

- tutta la documentazione necessaria a comprovare la deduzione della resistente secondo cui la volumetria definitiva presentata dall’odierna ricorrente al fine del rilascio del progetto non corrispondeva alla suddivisione della stessa prevista dal piano di attuazione approvato (cfr. doc. 8 del Comune);

- una relazione istruttoria motivata contenente sia la ricostruzione dei fatti alla base del contestato obbligo di convenzionamento, sia l’inquadramento giuridico della vicenda, con indicazione delle norme applicabili …”.

Ha ordinato conseguentemente che “ Al predetto adempimento l’Amministrazione dovrà provvedere entro 20 giorni dalla notificazione o comunicazione in via amministrativa della presente ordinanza depositando quanto sopra richiesto ”, ed ha “ Ritenuto di dover fissare l’udienza di discussione del merito alla data dell’11.3.2026”.

6. All’udienza di merito dell’11.3.2026 il procuratore della parte resistente, dando atto dell’inottemperanza comunale rispetto all’ordinanza istruttoria, ha comunque sottolineato che il documento citato nell’ordinanza istruttoria è presente come allegato al documento 14, specificando che il nome del file citato va letto senza la dicitura “ Anlage 3”. Il procuratore della parte ricorrente si è rimesso. Su richiesta delle parti, il Presidente ha assegnato la causa in decisione.

7. Giova premettere che tutti gli allegati al documento 14 sono effettivamente leggibili seguendo le indicazioni date dal difensore dell’amministrazione resistente in sede d’udienza.

Il ricorso è ammissibile, ma infondato.

8. Osserva il Collegio che le censure di inammissibilità del ricorso sollevate dalla parte resistente sono destituite di fondamento, in quanto la ricorrente ha comunque impugnato con domanda di annullamento il permesso di costruire avversato nei termini dal suo rilascio (permesso rilasciato il 30.4.2025 - doc. n. 14 della resistente; notifica dell’odierno ricorso dd. 16.6.2025), dando seguito alla legittima riserva di impugnazione da essa apposta all’atto unilaterale d’obbligo (doc. 7) che ha consentito l’emissione del qui contestato titolo edilizio.

È inammissibile solo la domanda di accertamento proposta in sede di giurisdizione esclusiva ex art. 133, lett. f), c.p.a., di voler accertare e dichiarare l’illegittimità della pretesa del Comune di Nova Levante di sottoporre a vincolo di convenzionamento ex lege ai sensi dell’art. 39 l.p. n. 9/2018 anche l’edificio indicato con il n. 5) nel c.d. “Lotto 2” del piano di attuazione per la p.ed. 932, e di conseguenza di voler accertare e dichiarare che la cubatura di tale edificio non deve essere sottoposta a convenzionamento ex lege e può essere liberata previo pagamento dei contributi di costruzione se dovuti trattandosi di un convenzionamento volontario.

Al riguardo il Collegio ricorda l’insegnamento giurisprudenziale, ripreso anche nella propria precedente sentenza n. 156/2024, per il quale “ l’azione di accertamento è ammessa nel processo amministrativo solo eccezionalmente, in diretta applicazione del principio di effettività della tutela, là dove manchino nel sistema strumenti di tutela giurisdizionale d’interessi certamente riconosciuti dall’ordinamento” (C.d.S., sez. III, sentenza n. 5207/2023).

9. I motivi di ricorso sono inconsistenti.

10. Primo motivo

10.1. La ricorrente articola la propria censura su tre punti fondamentali:

10.1.1. il principio di conformità gerarchica: ai sensi dell’art. 74, comma 3, della LPTP, gli interventi autorizzati tramite titolo abilitativo (permesso di costruire) devono essere obbligatoriamente conformi alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione approvati. In questo caso, il piano di attuazione per la “p.ed. 932” rappresenta lo strumento pianificatorio di secondo livello a cui il Comune avrebbe dovuto attenersi rigorosamente;

10.1.2. la suddivisione del Piano di attuazione: il piano normativo, approvato con delibera della Giunta comunale n. 665/2023, aveva operato una distinzione netta tra i due lotti componenti la zona:

Lotto 1 (a monte): destinato alla realizzazione di cubatura per abitazioni per residenti (convenzionate ex art. 39);

Lotto 2 (a valle): destinato a volume residenziale libero.

Specificamente, l’edificio in contesa, individuato con il n. 5, ricade all’interno del Lotto 2 e, secondo le schede di utilizzo e la relazione tecnica del piano, doveva essere destinato all’edilizia libera;

10.1.3. il contrasto con il Permesso di costruire: nonostante il piano attuativo prevedesse l’uso libero per il Lotto 2, in sede di rilascio del permesso di costruire n. 2025-20, l’Ufficio tecnico comunale ha preteso il convenzionamento anche dell’edificio n. 5.

La ricorrente sostiene che tale pretesa sia illegittima per eccesso di potere, in quanto l’Amministrazione avrebbe disatteso le proprie stesse previsioni urbanistiche, travisando il contenuto del piano di attuazione che essa stessa aveva approvato e che era stato persino confermato da una precedente sentenza di questo Tribunale.

In sintesi, la società lamenta che il Comune, imponendo il vincolo su un edificio (il n. 5) che il piano attuativo qualificava esplicitamente come “libero”, abbia violato la legge e agito in contrasto con i propri atti precedenti, riducendo ingiustamente il valore commerciale dell’immobile de quo limitando la platea dei possibili acquirenti.

10.2. Il motivo è infondato perché non considera che il progetto approvato con il permesso di costruire rilasciato (per una volumetria di 3.157 mc - doc. 14 allegato 3 della resistente) non utilizza l’intera volumetria ammessa dal piano di attuazione pari a 4.363 mc (doc. 8 della resistente). In particolare, risulta difforme dal riparto di volumetria tra edilizia per residenti (60%) ed edilizia libera (40%) prevista nella proposta di edificazione contenuta nel piano (doc. 8 della resistente) e calcolata su una volumetria complessiva anch’essa inferiore all’intera densità edilizia consentita dal piano di attuazione in conformità al piano urbanistico comunale. Infatti, calcolando come libero anche l’edificio 5 in base al progetto edilizio di cui al permesso di costruire (doc. 14 allegato 3), avremmo la seguente proporzione tra edilizia per residenti ed edilizia libera: volumetria totale 3.157,14 mc; di cui il 60% per residenti pari a 1.894,28 mc e il 40% libero pari a 1.262,86 mc; sommando i tre edifici del “Lotto 2” avremmo però una volumetria di 578,18 + 547,17 + 462,77 pari a 1.588,12 mc, corrispondente al 50,3% di edilizia libera.

A nulla vale considerare che tale volumetria corrisponde pressoché interamente a quella contenuta nella proposta di edificazione contenuta nel piano di attuazione (doc. 5, pari a 1.591,20 mc). Infatti, la volumetria dei due edifici del Lotto 1 prevista nel permesso di costruire (807,26 + 761,76) risulta pari a 1.569,02 mc, corrispondente solo al 49,7 % del totale dei cinque edifici in luogo del necessario 60%. Inoltre 1.569,02 mc risultano largamente inferiori ai 1.879,79 mc previsti nella proposta di edificazione contenuta nel piano di attuazione (doc. 5, 45% anziché 60%).

È noto che gli interessati possono anche realizzare solo una parte della volumetria assentita dagli strumenti di pianificazione. Nel caso concreto ciò si è tradotto in una doppia riduzione: dai 4.363 mc, rappresentanti la massima cubatura disponibile consentita dal piano di attuazione, si è passati ai 3.470,99 mc di cui alla proposta di edificazione contenuta nello stesso piano di attuazione (doc. 5), per finire ai 3.157,14 mc di cui al permesso di costruire (doc. 14, allegato 3).

In tal caso trova applicazione l’art. 38, primo comma, della LPTP nella versione vigente al momento del rilascio del permesso di costruire, che così disponeva: “ Art. 38 (Utilizzazione della volumetria a destinazione residenziale) (1) Fermo restando il recupero di parte del plusvalore di pianificazione di cui all’articolo 19, una quota non inferiore al 60 per cento della volumetria con destinazione residenziale, derivante da atti pianificatori o da un cambio della destinazione d’uso, deve essere utilizzata per la realizzazione di abitazioni riservate ai residenti, che non devono essere alloggi di lusso, ai sensi dell’articolo 39. La metà di questa volumetria deve essere utilizzata per alloggi con una superficie netta di almeno 70 m².”.

La norma deve essere interpretata nel senso che la quota minima del 60% si riferisce alla volumetria residenziale effettivamente realizzata o utilizzata, non solo a quella teoricamente prevista dal piano.

L’obbligo riguarda la volumetria complessiva che viene concretamente utilizzata con il progetto edilizio.

Se il progetto non utilizza tutta la volumetria prevista dal piano, come nel presente caso, la proporzione 60% residenti – 40% edilizia residenziale libera deve comunque essere rispettata sulla volumetria effettivamente utilizzata.

Nel nostro caso la ricorrente ha utilizzato tutta la volumetria libera prevista dalla proposta di edificazione contenuta nel piano di attuazione (40%), ma non ha utilizzato tutta la volumetria ivi prevista per i residenti (solo 45% anziché 60%). Questo altera la proporzione prevista dalla norma. Perciò il Comune deve richiedere che una parte della volumetria libera venga vincolata ai residenti, così da garantire che almeno il 60% della volumetria effettivamente utilizzata sia destinata ai residenti.

La norma provinciale de quo va perciò interpretata nel senso che la quota minima del 60% per abitazioni riservate ai residenti deve essere rispettata con riferimento alla volumetria residenziale effettivamente utilizzata nel progetto edilizio, anche perché non esiste un obbligo di edificare l’intera volumetria prevista dagli strumenti urbanistici (nelle zone miste per le costruzioni su aree inedificate l’art. 24 della LPTP prevede un obbligo di costruzione di almeno l’80% della capacità edificatoria prevista).

Se il proprietario costruisse solo la volumetria libera (40%), senza realizzare quella destinata ai residenti, l’obbligo del 60% verrebbe aggirato.

Proprio per evitare questo risultato, la norma deve essere interpretata nel senso che la volumetria libera può essere realizzata solo se contemporaneamente è rispettata la quota minima del 60% per abitazioni riservate ai residenti.

Il proprietario ha pertanto due possibilità: non costruire affatto (non esiste un obbligo di costruire), oppure costruire l’intera volumetria messagli a disposizione dagli strumenti di piano o solo una parte, rispettando la proporzione 60% residenti – 40% edilizia libera sulla volumetria che intende utilizzare.

L’interpretazione in parola non viola il criterio dell’interpretazione letterale previsto dall’articolo 12 delle Preleggi al codice civile, perché il testo parla di “volumetria utilizzata per la realizzazione di abitazioni”, quindi il riferimento è alla volumetria effettivamente realizzata, non a quella meramente teorica.

Quest’interpretazione è avvalorata dal richiamo che la disposizione in esame compie all’art. 19 della stessa legge che così dispone:

“ art. 19 (Plusvalore di pianificazione)

(1) Il consumo di suolo autorizzato tramite i seguenti atti pianificatori obbliga il Comune a recuperare una parte dell’aumento del valore di mercato degli immobili interessati da essi generato (plusvalore di pianificazione):

individuazione di zone miste;

individuazione di zone a destinazione particolare per lo sviluppo del turismo sulle superfici naturali e agricole di cui all’articolo 13, all’esterno dell’area insediabile.

(2) Il Comune adempie al suo obbligo al più tardi al momento della richiesta di titolo abilitativo per l’utilizzo anche parziale delle capacità edificatorie riconosciute con l’atto pianificatorio.”.

Quindi, la norma sul 60% richiama il precedente art. 19, che consente al Comune di recuperare il plusvalore di pianificazione al più tardi al momento della richiesta di titolo abilitativo per l’utilizzo anche parziale delle capacità edificatorie riconosciute con l’atto pianificatorio . Per lo stesso legislatore provinciale conta l’utilizzo anche parziale delle capacità edificatorie ed è su questo utilizzo che si applica l’aliquota del 60%.

L’art. 19 richiamato conferma, pertanto, che non è necessario utilizzare tutta la capacità edificatoria prevista dal piano, senza che un tanto significhi non rispettare il piano.

Tuttavia, la quota minima di destinazione a residenti (60%) si applica sempre alla volumetria effettivamente utilizzata, anche se parziale.

Quest’interpretazione concilia libertà di costruire e finalità della norma (garantire alloggi per residenti) ed evita un risultato contrario alla ratio della norma: se si potesse costruire solo il 40% libero, la norma sarebbe facilmente eludibile.

Conclusivamente sul punto, l’amministrazione resistente non ha violato l’art. 74, comma 3, della LPTP ed ha rispettato tanto le previsioni del piano di attuazione, che non imponeva l’utilizzo dell’intera capacità edificatoria prevista nel piano, quanto quelle di cui all’art. 38 della medesima legge sull’aliquota del 60%, da calcolare sull’effettiva volumetria utilizzata dal richiedente il permesso di costruire.

11. Secondo motivo

11.1. Il secondo motivo di ricorso si sofferma sulla dedotta violazione e falsa applicazione degli articoli 24 e 38 della legge urbanistica provinciale n. 9/2018, denunciando un eccesso di potere per travisamento dei fatti rispetto alla variante urbanistica del 2023.

La tesi della ricorrente è che l’obbligo di convenzionamento del 60% non sia applicabile all’edificio n. 5 (Lotto 2) per le seguenti ragioni tecniche e giuridiche:

i) assenza di una “nuova” zona residenziale: la società sostiene che l’area (p.ed. 932) non possa essere considerata una “area di nuova individuazione” ai sensi dell’art. 24 della LPTP. Originariamente, l’area era già classificata come zona residenziale di completamento (B2) e la variante urbanistica del 2023 avrebbe operato una semplice rinominazione formale in “zona mista M1” per adeguarsi alla nuova legge, che ha soppresso le vecchie categorie delle zone residenziali di completamento ed espansione. Poiché la destinazione residenziale era già esistente e consolidata, non si sarebbe verificata quella trasformazione urbanistica sostanziale che giustificherebbe l’imposizione del vincolo sociale;

ii) copertura del vincolo sulla maggior cubatura: in subordine, sostiene la ricorrente che qualora si volesse comunque applicare l’onere del convenzionamento a favore dei residenti, questo dovrebbe riguardare al massimo l’incremento di cubatura derivante dall’aumento dell’indice di densità (passato da 1,8 a 2,4 mc/mq nel 2023). Tale incremento corrisponde a 1.357 mc e il 60% di tale volume sarebbe pari a 814,2 mc. Poiché il “Lotto 1” del piano attuativo prevede già 2.818 mc destinati a residenti, tale quota coprirebbe ampiamente l’obbligo di legge, rendendo illegittima la richiesta di vincolare anche l’edificio n. 5 nel “Lotto 2”;

iii) la deroga per gli edifici preesistenti (art. 19, comma 3): sulla p.ed. 932 è presente un edificio legittimamente preesistente, quindi, applicando la formula prevista dall’art. 19, comma 3 della LPTP - che permette di detrarre dalla superficie dell’area una quota proporzionale ai volumi già esistenti- risulterebbe che l’intera zona dovrebbe essere esentata dal convenzionamento, in quanto la superficie “virtuale” occupata dalla preesistenza supererebbe quella del lotto stesso;

iv) esenzione per piccoli volumi (art. 38, comma 3): la ricorrente analizza la piccola porzione di terreno (126,70 mq) che è stata effettivamente trasformata da verde agricolo a zona mista con la variante del 2023. Questa superficie esprime una cubatura di soli 304,08 mc e l’art. 38, comma 3 prevede un’esenzione dal vincolo se la nuova volumetria non eccede i 500 mc. Pertanto, anche per questa specifica parte “nuova” del lotto, non sussisterebbe l’obbligo legale di convenzionamento a favore di residenti.

In conclusione, secondo la ricorrente, la pretesa del Comune di vincolare l’edificio n. 5 del Lotto 2 sarebbe priva di fondamento normativo, poiché tutte le possibili interpretazioni della legge porterebbero a escludere tale obbligo.

11.2. Anche questo secondo motivo è inconsistente.

Parte ricorrente confonde la disciplina urbanistica provinciale sull’edilizia agevolata a favore delle categorie meno abbienti (la c.d. edilizia popolare) con il diverso istituto dell’edilizia convenzionata a favore dei residenti, che prescinde da limiti di reddito e muove soprattutto dalla necessità di arginare il fenomeno delle seconde case in un territorio, quello dell’Alto Adige-Südtirol, particolarmente attrattivo per il turismo e caratterizzato da scarsità di suolo edificabile.

Orbene, in risposta alle questioni giuridiche sub i) e ii), il vincolo sociale disciplinato dall’art. 24 della LPTP, richiamato dalla ricorrente, riguarda solo l’edilizia agevolata, indicata anche come edilizia residenziale pubblica e sociale, non l’obbligo del convenzionamento a favore dei residenti.

Lo stesso vale sub iii) per la deroga per gli edifici preesistenti di cui all’art. 19, comma 3 della LPTP, per il quale: “ nel caso di individuazione di zone miste, il 60 per cento dell’area è acquisito dal Comune alla metà del valore di mercato. Le aree così acquisite sono riservate all’edilizia abitativa agevolata e/o ad abitazioni a prezzo calmierato… Se sull’area oggetto dell’atto di pianificazione preesistono legittimamente degli edifici, da tale area viene detratta una superficie pari a sei quarti della superficie che in base all’atto pianificatorio sarebbe necessaria per realizzare gli edifici esistenti, sempre che, e nella misura in cui, la destinazione d’uso originaria degli edifici corrisponda a quella prevista dall’atto pianificatorio”. Le abitazioni riservate ai residenti, infatti, non costituiscono né edilizia abitativa agevolata, né abitazioni a prezzo calmierato. Stabilisce, infatti, l’art. 24, comma 3, della LPTP: “ Gli obblighi di cui all’articolo 38 (articolo con cui inizia il Capo III della LPTP destinato alle ABITAZIONI PER RESIDENTI) riguardano le aree che non sono destinate all’edilizia agevolata o ad abitazioni a prezzo calmierato ”.

Quanto alla previsione di cui all’art. 38, comma 3, per la quale: “(3 ) L’obbligo di cui al comma 1 non sussiste se la nuova volumetria non eccede il 30 per cento della volumetria a destinazione residenziale preesistente e comunque non eccede i 500 m³ ”, essa non trova applicazione nella fattispecie in esame, in cui la volumetria preesistente non aveva una destinazione residenziale ma produttiva. La delibera del Consiglio comunale n. 15/2023 (doc. 2) che approva la variante urbanistica sulla p.ed. 932, da zona residenziale B2 e verde agricolo in zona mista residenziale M1, accerta, infatti, che “ la proposta di variazione può essere approvata per i seguenti motivi: di fatto si tratta dell’uso della volumetria di una falegnameria abbandonata nel centro di Nova Levante. Il piccolo ampliamento della zona residenziale permette soltanto la miglior edificazione del terreno e causa una bassa ulteriore utilizzazione del terreno. La redazione di un piano di attuazione rende possibile la miglior edificazione in questa zona e la riduzione dell’utilizzazione del terreno. L’aumento dell’indice di costruzione avviene soltanto come adeguamento alla volumetria esistente. A questo proposito la commissione comunale per il territorio ed il paesaggio nonché il consiglio comunale con deliberazione n. 32 del 26.07.20222 hanno ritenuto opportuno l’uso completo della volumetria esistente ”.

Conclusivamente, tutte le doglianze di cui a questo motivo di ricorso sono destituite di fondamento.

12. Terzo motivo

12.1. La ricorrente, in via subordinata, solleva una questione di legittimità costituzionale delle norme provinciali (artt. 24 e 38 della L.P. 9/2018), sostenendo che, se interpretate in modo da imporre il vincolo sociale a cubature precedentemente “libere”, esse violerebbero i principi fondamentali dell’ordinamento:

i) violazione del diritto di proprietà (art. 41 Cost.): la società argomenta che l’imposizione di un vincolo di convenzionamento (che limita la platea degli acquirenti e riduce il valore commerciale) è giustificabile solo se bilanciata dalla concessione di un nuovo diritto edificatorio su un’area precedentemente inedificabile. Nel caso di specie, poiché l’area era già una “zona di completamento B2” con cubatura libera, l’obbligo graverebbe su un diritto già acquisito senza offrire alcun vantaggio compensativo (plusvalore), configurandosi come un effetto “latamente espropriativo” privo di indennizzo;

ii) violazione del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.): viene denunciata un’ingiusta disparità di trattamento tra due categorie di proprietari: coloro che ottengono la trasformazione di un’area agricola in edificabile (che ricevono un beneficio economico in cambio del vincolo) e coloro che possiedono aree già edificabili e “libere”, i quali subirebbero il vincolo a causa di un mero cambio nominale della zona (da B2 a Mista M1) attuato per esigenze burocratiche di transizione;

iii) irretroattività e diritti quesiti: la ricorrente sostiene che la legge non possa incidere retroattivamente su diritti edificatori consolidati (diritti quesiti). Cita al riguardo l’art. 103, comma 6, della stessa legge provinciale, il quale stabilisce che i vincoli esistenti rimangono in vigore; secondo la ricorrente, ciò implicherebbe logicamente che non possono essere imposti nuovi vincoli su aree che ne erano originariamente prive, per il solo effetto del passaggio al nuovo regime urbanistico; viene infatti rimarcato che la p.ed. 932 era una zona di completamento ai sensi dell’art. 36/ bis della precedente legge urbanistica provinciale (L.P. n. 13/1997), ovvero un’area dove la densità era già ampiamente sfruttata e la cubatura era totalmente libera da vincoli e commerciabile. L’imposizione del vincolo per “un mero tratto di penna” del legislatore trasformerebbe un diritto dominicale intangibile in un bene dal valore sensibilmente ridotto.

In conclusione, la ricorrente chiede che, qualora il giudice non ravvisi una violazione della LPTP, rimetta la questione alla Corte Costituzionale per verificare se le norme applicate non rappresentino un sacrificio eccessivo e irragionevole del diritto di proprietà.

12.2. Osserva il Collegio, che anche la censura di incostituzionalità è viziata dalla confusione operata dalla ricorrente tra i due istituti: da un lato il vincolo sociale riguardante l’edilizia residenziale agevolata e dall’altro quello dell’edilizia convenzionata a favore dei residenti.

Sub i e ii): è il vincolo sociale riguardante l’edilizia residenziale agevolata ad essere bilanciato dalla concessione di un nuovo diritto edificatorio su un’area precedentemente inedificabile. Nel caso di specie, tuttavia, poiché l’area era già una “zona di completamento B2 ” con cubatura libera, non è stato introdotto alcun vincolo sociale. Nessuna quota della volumetria ammessa nella zona è destinata all’edilizia abitativa agevolata mediante esproprio.

Sub i), ii) e iii): il vincolo costituito dall’edilizia convenzionata a favore dei residenti era già presente nella precedente zona di completamento B2 ed è rimasto inalterato. La precedente disciplina urbanistica, infatti, già prevedeva l’obbligo di convenzionamento per residenti in tutte le zone residenziali. L’art. 27 della L.p. n. 13/1997 e ss.mm. disponeva infatti:

“ art. 27 (Obblighi di convenzionamento)

( 1) Nelle zone con funzione residenziale, escluse le aree preordinate all'espropriazione per l'edilizia abitativa agevolata nei limiti di cui all’articolo 37, la nuova cubatura deve essere destinata nella misura del 60 per cento alla costruzione di alloggi non aventi le caratteristiche di lusso. La metà di tali alloggi deve avere una superficie utile non inferiore a 65 m².

(2) Tali alloggi devono essere occupati alle condizioni di cui all’articolo 79. Per nuova cubatura ai sensi del comma 1 si intende la cubatura realizzabile complessivamente sul singolo lotto continuo o comparto edificatorio secondo la densità stabilita nel piano urbanistico comunale, ovvero secondo il piano di attuazione, ottenuta mediante nuova costruzione o trasformazione di cubatura esistente con la destinazione d’uso di cui all'articolo 75, comma 2, lettere d) ed e) (attività produttiva e commercio all’ingrosso d ); agricoltura e))”.

Pertanto, la documentazione prodotta in giudizio dimostra che, nel caso concreto, il vincolo qui dibattuto era già presente prima dell’adozione della variante urbanistica; ne consegue che la prospettata esistenza di una cubatura originariamente libera da vincoli non trova riscontro nella realtà fattuale.

Ciò incide in modo decisivo sulle censure formulate. In particolare, con riferimento alla dedotta violazione del diritto di proprietà (art. 41 Cost.), viene meno il presupposto stesso della doglianza, poiché il vincolo non risulta imposto ex novo su un diritto edificatorio pieno e libero, ma si inserisce in una situazione già assoggettata a limitazioni, escludendo pertanto qualsiasi effetto assimilabile a un’espropriazione senza indennizzo.

Analogamente, non appare configurabile la lamentata violazione del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.), in quanto il confronto con i proprietari di aree originariamente agricole presuppone una diversità di situazioni che, nel caso di specie, non ricorre, essendo l’area già gravata dal vincolo del convenzionamento a favore dei residenti.

Infine, anche il richiamo al principio di irretroattività e alla tutela dei diritti quesiti risulta inconferente, poiché non si è in presenza dell’introduzione di un nuovo vincolo incidente su diritti edificatori già pienamente consolidati, ma della permanenza di una disciplina vincolistica già esistente.

Ne consegue, che la censura di incostituzionalità come promossa è manifestamente infondata.

13. In conclusione il ricorso è infondato e deve essere rigettato.

14. Le spese del giudizio seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge e con esso tutte le domande proposte.

Condanna la ricorrente alla refusione delle spese processuali a favore del Comune di Nova Levante che liquida in complessivi € 3.000,00 (tremila,00) oltre agli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 11 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

AN IR, Presidente

Michele Menestrina, Consigliere

FA AV, Consigliere, Estensore

Andrea Sacchetti, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
FA AV	AN IR

IL SEGRETARIO