Pubblicato il 06/05/2026

N. 00887/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00902/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 902 del 2021, proposto da
-OMISSIS-, rappresentati e difesi dall'avvocato Vittorio Chierroni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

-OMISSIS-, non costituiti in giudizio;

per l'annullamento

dell'ordinanza prot. n. -OMISSIS- emessa in data 03.05.2021 (pratica ispettorato n. -OMISSIS-) dal Comune di Firenze avente ad oggetto: “Ordine di demolizione e rimessa in pristino ai sensi dell'art. 201, comma 1 Legge regionale n. 65 del 10/11/2014, ubicazione -OMISSIS-, Quartiere 1, pratiche correlate DIA -OMISSIS- e DIA -OMISSIS-”;

degli atti tutti a detta ordinanza comunque presupposti, connessi e conseguenziali.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento PNRR dell'arretrato del giorno 24 marzo 2026, tenutasi da remoto con modalità telematiche, il dott. OL SI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT

I ricorrenti sono proprietari del fondo commerciale posto in Firenze,-OMISSIS- contraddistinto in catasto al Foglio 158, particella 670 sub 1 e particella 696 sub 2.

Il de cuius degli odierni ricorrenti, in data 11 luglio 2002, ha presentato al Comune di Firenze D.I.A. edilizia n. -OMISSIS-, per il rifacimento e risistemazione di canna fumaria posta a servizio dell’esistente attività commerciale.

A tale D.I.A. è seguita la comunicazione di variante in corso d’opera in data 6 settembre 2002 poiché la canna fumaria era stata installata in adiacenza a dove inizialmente indicato. Successivamente, nel 2004, il de cuius ha presentato l’ulteriore DIA n. -OMISSIS- per effettuare il rialzamento dell’impianto.

Il ricorrente -OMISSIS- in data 2 aprile 2018 ha depositato la rappresentazione dello stato legittimo, precisando che nel modello della D.I.A. del 2002 era stata indicata l’ubicazione dell’intervento i-OMISSIS-, quando in realtà l’impianto doveva essere realizzato sul muro dell’edificio del condominio in cui si pone la proprietà dei ricorrenti a servizio del fondo commerciale, di proprietà -OMISSIS-, di -OMISSIS-, correttamente indicato con le particelle -OMISSIS-.

In particolare, nella relazione tecnica è stato precisato che « Con la presente pratica si verte a rettificare gli errori sopra citati, rappresentando correttamente non tanto il cavedio con la canna fumaria ed il prospetto della stessa (giustamente redatti), ma l’unità immobiliare la cui canna è a servizio, ovvero il fondo contraddistinto dal civico -OMISSIS-. Le rettifiche, a seguito degli errori formali realizzate da parte del tecnico, risultano necessarie per rendere una miglior comprensione della sequenzialità delle opere e degli interventi successivi a quelli del 2002, legittimando ancor più l’installazione della canna fumaria, rimarcandone il rispetto della normativa sia all’epoca di realizzazione L.R.T. 52/99 sia alla data odierna L.R.T. 64/2015 e relativi -OMISSIS- ».

Nell’aprile del 2019 i proprietari dell’unità immobiliare di -OMISSIS- hanno presentato un esposto al Comune di Firenze rappresentando l’asserita irregolarità della D.I.A. n. 3768 del 11 luglio 2002 a causa delle ricordate formali incongruenze.

Con ordinanza n. -OMISSIS- del 3 maggio 2021 il Comune di Firenze ha ordinato al de cuius FI -OMISSIS-, in qualità di responsabile, ai sensi dell’art. 201 comma 1, l. r. n. 65 del 2014, « la rimozione delle canne fumarie installate nella corte di pertinenza dell’u.i. di-OMISSIS-di proprietà del -OMISSIS-, e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi, entro il termine di 90 giorni dalla notifica della presente ordinanza ».

A fondamento dell’ordinanza il Comune di Firenze ha valorizzato quanto segue:

- in data 08 aprile 2019, prot. n.-OMISSIS-, è pervenuto un esposto in merito alla presenza di una canna fumaria nella corte esclusiva di pertinenza del fondo ad uso commerciale di proprietà dei Sig.ri -OMISSIS-i, catastalmente identificato al Foglio 1-OMISSIS-;

- la canna fumaria sarebbe stata installata dal de cuius con la DIA n. -OMISSIS- e successiva Variante in corso d’opera, sulla base di una falsa e non completa rappresentazione dei fatti;

- dalla documentazione fotografica trasmessa dalla Polizia Municipale in data 16 luglio 2019, prot. n. -OMISSIS-, risulta la presenza di canne fumarie addossate alla parete prospiciente alla suddetta corte; - l’immobile è classificato, ai sensi del Regolamento Urbanistico, nell’Ambito del nucleo storico (zona A) – tessuto storico o storicizzato prevalentemente seriale – spazio edificato;

- la canna fumaria di dimensioni maggiori è stata oggetto delle DIA n. -OMISSIS- e n. -OMISSIS-, in cui è indicato, come proprietario dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento, il de cuius , invece di ND -OMISSIS-;

- la seconda canna fumaria è stata realizzata in assenza di titolo edilizio;

- alla comunicazione di avvio del procedimento prot. n. -OMISSIS- con cui è stata contestata la realizzazione delle canne fumarie in assenza di titolo, sono seguite solo le memorie pervenute in data 19 aprile 2020, prot. -OMISSIS-, del Tecnico progettista e direttore lavori della DIA n. -OMISSIS-, con le quali è stato precisato che la DIA n. -OMISSIS- è stata depositata per la modifica in altezza della canna fumaria già esistente e realizzata con DIA -OMISSIS-; la canna fumaria è stata realizzata a servizio dell’attività commerciale di -OMISSIS-, che come U.I. occupa porzioni di piano terreno degli edifici individuati al Catasto Fabbricati – Comune Firenze, Foglio di Mappa 1-OMISSIS-, Subalterno 1 e-OMISSIS-, una delle cui pareti è confinante con la corte di pertinenza della U.I. posta i-OMISSIS-; la parete sulla quale insiste la canna fumaria, e sulla quale sono stati fatti i lavori, è di pertinenza del condominio delle particelle -OMISSIS- e quindi non fa parte della proprietà proposta al 41/R di -OMISSIS-; -la corte, come calpestio, è di proprietà del Sig. -OMISSIS-;

- dagli elaborati allegati alle DIA n. -OMISSIS- e n. -OMISSIS- non si evince quale sia la reale proprietà, in quanto sono presenti l’indirizzo dell’unità immobiliare di proprietà -OMISSIS- e i dati catastali di proprietà -OMISSIS-;

- gli elaborati grafici sono parziali in quanto è stata rappresentata solo una minima porzione dell’unità immobiliare;

- la seconda canna fumaria è priva di titolo edilizio;

- entrambe le canne fumarie si pongono in contrasto con l’art. 68, comma 5, del Regolamento Edilizio in quanto sono prive di incassettatura, intonacatura e verniciatura della stessa del medesimo colore della facciata, inoltre la canna fumaria di dimensioni inferiori non presenta un andamento rettilineo; - viene in rilievo l’art. 201, comma 1 L.R. N. 65/14 a norma del quale “ Le opere e interventi di cui all’articolo 136, ove eseguiti in difformità dalle norme urbanistiche o dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali, degli strumenti della pianificazione urbanistica o dei regolamenti edilizi, sono demoliti oppure rimossi e gli edifici o aree sono resi conformi a dette norme e prescrizioni entro il termine stabilito dal comune con ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso ”.

Avverso l’ordinanza che precede gli odierni ricorrenti hanno proposto impugnazione, chiedendone l’annullamento per i seguenti motivi, in sintesi:

1. il provvedimento impugnato sarebbe errato in quanto, a) la situazione delle proprietà è chiara atteso che il cavedio avente accesso da -OMISSIS- 41/A è di proprietà dei Signori -OMISSIS- e la canna fumaria realizzata è posta a servizio del fondo commerciale di-OMISSIS- di proprietà dei ricorrenti ed è stata realizzata interessando esclusivamente la parete del fabbricato condominiale in cui tale fondo è posto, senza in alcun modo occupare l’area del cavedio, essendo stato l’impianto realizzato ad altezza di circa m. 2,40 dal suolo; b) gli elaborati presentati sono sufficienti per comprendere l’intervento oggetto delle D.I.A. e successive varianti, come del resto descritto chiaramente anche dall’ordinanza impugnata; c) non viene in rilievo una “canna fumaria”, bensì un semplice condotto di evacuazione di ridotto diametro funzionale al locale w.c. esistente nel fondo commerciale di -OMISSIS-, ovverosia di un impianto tecnologico esterno privo di rilevanza edilizia ex art. 137 della L.R. 65/2014; d) non sussisterebbe la violazione dell’art. 68 comma 5 del Regolamento Edilizio del Comune di Firenze, venendo in rilievo il comma 6 della medesima norma, perché nel cavedio non è presente una seconda “canna fumaria”, ma un semplice condotto di evacuazione per il quale è applicabile, e anche alla canna fumaria oggetto delle DIA, è applicabile il comma 6, lett b), sì che non sarebbero dovute “incassettature, intonacatura e verniciatura” in realtà non dovute.

2. poiché la canna fumaria è stata realizzata a seguito della D.I.A. n. -OMISSIS- con relativa variante in corso d’opera e poi modificata (con suo rialzamento al di sopra del manto di copertura dell’edificio) con DIA n. -OMISSIS-, il Comune avrebbe dovuto procedere ad intervenire in via di autotutela con riguardo a tali D.I.A. e relative varianti, prima di esercitare il potere repressivo, anche se, comunque, non sussistono i presupposti di cui all’art. 21-nonies della L. n. 241/1990, essendo asseritamente insussistente un interesse pubblico prevalente rispetto a quello privato radicatosi e considerato il lungo lasso di tempo (oltre 17 anni) dalla costruzione dell’opera;

3. la comunicazione di avvio di procedimento prot. n. -OMISSIS- non è mai giunta all’indirizzo del de cuius , essendo lo stesso deceduto nel 2010, rimanendo, pertanto, sconosciuta agli eredi dello stesso, odierni ricorrenti. Tale omissione procedurale vizia l’impugnato provvedimento conclusivo del procedimento che risulta adottato, in violazione delle norme richiamate, in assenza del contraddittorio voluto dalla legge non avendo potuto i ricorrenti rappresentare i motivi -sui quali il Comune avrebbe dovuto esprimersi con adeguata istruttoria e motivazione- per i quali un provvedimento sanzionatorio sarebbe risultato illegittimo;

4. il Comune non avrebbe tenuto conto che i ricorrenti, tramite il proprio tecnico, nel 2018, hanno proceduto al “deposito della rappresentazione dello stato legittimo” per porre rimedio alle formali imprecisioni da cui erano affette le più volte ricordate D.I.A., chiarendo la situazione;

5. il provvedimento sanzionatorio impugnato sarebbe illegittimo in quanto adottato a distanza di oltre 19 anni dalla esecuzione dei lavori e della ricordata ultima DIA, con conseguente lesione dell’affidamento maturato dai ricorrenti.

Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze per resistere al ricorso.

Le parti hanno depositato memorie difensive.

All’esito dell’udienza straordinaria di smaltimento PNRR del 24 marzo 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

DI

L’esame dei motivi di ricorso può essere svolto unitariamente, mentre occorre distinguere tra i due manufatti oggetto di contestazione.

Infatti, mentre la “prima canna fumaria”, come ricordato dalla stessa Amministrazione nel provvedimento impugnato, era fondata su un titolo edilizio, le DIA n. -OMISSIS- e n. -OMISSIS-, il secondo manufatto in contestazione è stato realizzato del tutto in assenza di titolo.

Con riferimento alla prima canna fumaria, quindi, deve ritenersi fondata la censura di cui al secondo motivo di ricorso, relativa al mancato formale annullamento della DIA.

Il Comune, infatti, per poter ordinarne la rimozione avrebbe prima dovuto annullare d’ufficio i predetti titoli e edilizi, nel rispetto, ovviamente, delle previsioni di cui all’art. 21 novies, l. n. 241 del 1990.

Infatti, è principio consolidato e risalente quello secondo il quale la d.i.a «.. una volta perfezionatasi, costituisce un titolo abilitativo valido ed efficace (sotto tale profilo equiparabile quoad effectum al rilascio del provvedimento espresso), che può essere rimosso, per espressa previsione legislativa, solo attraverso l'esercizio del potere di autotutela decisoria. Ne consegue l'illegittimità del provvedimento repressivo-inibitorio avente ad oggetto lavori che risultano oggetto di una d.i.a. già perfezionatasi (per effetto del decorso del tempo) e non previamente rimossa in autotutela » (Cons. Stato, sez. VI, 22 settembre 2014, n. 4780).

Pertanto, il ricorso in parte qua deve essere accolto, la suddetta censura, inevitabilmente, assorbendo le altre, con riguardo alla contestazione relativa alla “prima canna fumaria”.

Per contro, con riguardo al secondo manufatto le censure di parte ricorrente non sono fondate.

È pacifico, infatti, come detto che il manufatto in contestazione sia privo di titolo.

È altrettanto pacifico che esso sia stato installato nel cavedio di proprietà di soggetto terzo.

A prescindere dalla qualificazione del suddetto manufatto vi è che lo stesso insiste sulla “colonna d’aria” del cavedio, la quale, in conformità all’art. 840 c.c. appartiene al proprietario del suolo.

In mancanza, quindi, di un titolo che legittimi l’utilizzo di tale “spazio” sovrastante, qualunque manufatto deve essere rimosso, anche quello per il quale è causa.

Quand’anche il manufatto, sul piano edilizio, sia conforme o comunque non contrasti con le previsioni del Regolamento Edilizio del Comune di Firenze non supera il rilievo che precede.

L’omessa comunicazione di avvio del procedimento non vizia il provvedimento, sia perché viene in rilievo l’esercizio di un potere vincolato e, per la ragione sopra indicata, l’ordinanza, in parte qua, non avrebbe potuto essere diversa da come adottata; sia alla luce del consolidato insegnamento secondo il quale « in relazione alla natura vincolata del potere sanzionatorio repressivo, estrinsecato attraverso il provvedimento che ingiunge la demolizione delle opere edilizie abusive, non è dovuta, anche a prescindere dall'applicazione dell'art. 21-octies L. n. 241 del 1990, la comunicazione d'avvio del procedimento » (Cons. Stato, sez. VII, 10 dicembre 2025, n. 9714).

Il ricorso pertanto, deve essere accolto parzialmente, con annullamento dell’ordinanza di demolizione limitatamente alla “prima canna fumaria” come precedentemente individuata.

Le spese di lite devono essere integralmente compensate attesa la particolarità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie parzialmente, con annullamento del provvedimento impugnato limitatamente a quanto indicato in parte motiva.

Compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026, tenutasi da remoto con modalità telematiche, con l'intervento dei magistrati:

AR GI, Presidente

Roberto Maria Bucchi, Consigliere

OL SI, Consigliere, Estensore

L'EN	IL PRESIDENTE
OL SI	AR GI

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.