Pubblicato il 26/02/2026

N. 03517/2026 REG.PROV.COLL.

N. 07711/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7711 del 2024, proposto da OV RI LA, BE RC, DR RC e CI AI, rappresentati e difesi dagli avvocati Andrea Di Leo e Francesco Lanata', con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia ed elettivamente domiciliati in Roma, presso lo studio dei difensori in Via Poggio Moiano n. 1;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Giuseppe Paolo Alaimo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso gli uffici dell’Avvocatura Capitolina in Roma, Via del Tempio di Giove n. 21;

per l'annullamento

e/o la declaratoria di inefficacia ex art. 2, co. 8-bis, L. 241/1990

- della determinazione dirigenziale n. rep. QI/804/2024 del 12.4.2024, notificata in data 26.4.2024, recante la reiezione dell’istanza di Condono prot. 86/215314 sot. 01;

- della determinazione dirigenziale n. rep. QI/806/2024 del 12.4.2024, notificata in data 30.4.2024, recante la reiezione dell’istanza di Condono prot. 86/215314 sot. 02;

- della determinazione dirigenziale n. rep. QI/811/2024 del 12.4.2024, notificata in data 26.4.2024, recante la reiezione dell’istanza di Condono prot. 86/215314 sot. 03;

- di ogni ulteriore atto e/o provvedimento presupposto, connesso e consequenziale, anche non conosciuto e/o richiamato, ivi comprese le comunicazioni di preavviso di diniego prot. n. QI/198774 del 24.11.2017, prot. n. QI/198776 del 24.11.2017, QI/198777 del 24.11.2017, nonché le Relazioni di Valutazione delle Osservazioni in materia vincolistica prot. QI/11760 del 18.1.2024, n. QI/11759 del 18.1.2024 e n. QI/13666 del 22.1.2024, mai notificate.

previo accertamento dell’avvenuta formazione del silenzio-assenso sulle istanze di sanatoria prot. 86/215314 sot. 01, sot. 02 e sot. 03.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 2 dicembre 2025 il dott. LE LO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La ricorrente RI OV LA, proprietaria di un terreno sito in Roma, ha realizzato, sine titulo , tre autonome abitazioni, successivamente trasferite agli altri ricorrenti.

In data 20 ottobre 1986, ha presentato tre istanze di condono a norma della l. n. 47/85 (c.d. primo condono), provvedendo al pagamento dell’oblazione.

Roma Capitale ha chiesto chiarimenti circa la data di completamento delle opere entro il termine del 1° ottobre 1983, requisito essenziale per l’accesso alla richiesta sanatoria, comunicando, altresì, che, qualora ne ricorressero i presupposti, l’abuso avrebbe potuto essere sanato a norma della l. n. 724/94 (c.d. secondo condono).

Deduce la ricorrente che, stante la difficoltà di recuperare la risalente documentazione relativa al completamento delle opere, ha rinunciato a produrla e ha chiesto, con note trasmesse nel 2014, l’accesso al secondo condono.

In data 24 novembre 2017, l’amministrazione ha comunicato il preavviso di rigetto delle tre pratiche di condono, evidenziando quale causa ostativa la mancata ultimazione delle opere alla data del 1° ottobre 1983, non chiarendo alcunché circa l’applicazione delle norme del secondo condono.

Trasmesse da parte dei ricorrenti le osservazioni al preavviso di diniego, Roma Capitale ha confermato le proprie determinazioni negative, che in questa sede vengono gravate per i motivi che seguono.

2. “Violazione e falsa applicazione dell’art. 35, L. 47/1985. Violazione e falsa applicazione dell’art. 39, L. 724/1994. In via subordinata: violazione e falsa applicazione artt. 3, 10-bis e 21-nonies, L. 241/1990. Sull’avvenuta formazione del silenzio-assenso”.

Evidenziano, innanzitutto, i ricorrenti che sulle istanze di sanatoria si sarebbe formato il silenzio assenso a norma dell’art. 35, l. n. 47/85, essendo decorso il relativo termine di 24 mesi dalla presentazione della domanda ed essendo state corrisposte tutte le somme a titolo di oblazione, con conseguente inefficacia dei successivi provvedimenti di diniego, anche a norma del nuovo art. 2, comma 8 bis , l. n. 241/90. Il provvedimento per silentium si sarebbe formato, per decorso del tempo, anche sulle istanze convertite ai sensi della l. n. 724/94.

2.1. Violazione e falsa applicazione dell’art. 10-bis, L. 241/1990 e dell’art. 3, L. 241/1990. Eccesso di potere per erroneità dei presupposti, difetto di istruttoria, carenza di motivazione, illogicità, ingiustizia manifesta. Sulla violazione delle garanzie procedimentali”.

Deducono i ricorrenti che l’amministrazione non avrebbe preso esplicita posizione sulle controdeduzioni presentate, limitandosi ad enunciare una mera clausola di stile sulla non accoglibilità dell’istanza, incorrendo in una violazione dell’art. 10 bis , l. n. 241/90. Inoltre, i provvedimenti conterrebbero una causa ostativa ulteriore rispetto a quella rappresentata nel preavviso di rigetto, vale a dire l’insussistenza dei presupposti per il “passaggio” al secondo condono.

2.3. “Violazione e falsa applicazione degli artt. 31 e ss. L. 47/1985. Violazione e falsa applicazione dell’art. 39, co. 10-bis, L. 724/1994. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 2 e 3 l. 241/1990. Sull’illegittimo ritardo con cui la PA si è determinata sul condono”.

Deducono i ricorrenti che se l’amministrazione avesse evaso tempestivamente l’istanza, le opere avrebbero potuto essere considerate ultimate, nonostante l’assenza delle tamponature esterne, come da circolare dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici, avendo la giurisprudenza adottato una concezione più restrittiva soltanto a partire dagli anni ’90. Del resto, fu la stessa amministrazione a suggerire la possibilità di un “passaggio” al secondo condono, del quale, evidentemente, sussistevano i presupposti di accoglibilità, salvo, successivamente, omettere di motivare circa l’impraticabilità di tale conversione. Tutto ciò, per i ricorrenti, invera un difetto di istruttoria e di motivazione e, in generale, una non corretta gestione del procedimento, idonea a creare un affidamento circa il buon esito della procedura.

3. Si è costituita in giudizio Roma Capitale, concludendo per il rigetto del gravame.

4. All’udienza pubblica del 2 dicembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

5. Il ricorso è infondato per le ragioni che seguono.

5.1. In primo luogo, assume carattere trasversale rispetto a tutte le censure articolate la questione della conversione delle istanze di condono. La nota inviata dall’amministrazione ha, evidentemente, valore informativo, essendo necessario un atto di impulso della parte affinché si verifichi l’effetto di far soggiacere la domanda di condono alle previsioni della l. n. 724/94. Questo è sì intervenuto, ma soltanto nel 2014 e, dunque, tardivamente, posto che la legge prevede che " La domanda di cui al comma 10-bis dell'articolo 39 della citata legge n. 724 del 1994, introdotto dal comma 37, lettera g), del presente articolo, deve essere presentata entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge anche qualora la notifica del provvedimento di diniego intervenga successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge " (art. 10, comma 5 bis , d.l. n. 669/96).

Ne deriva che le domande di condono oggetto del presente giudizio restano regolate dalla l. n. 47/85.

5.2. Ciò posto, risulta ampiamente dimostrata, anche per stessa ammissione dei ricorrenti, la mancata ultimazione dei lavori entro il termine previsto dalla predetta disciplina. I provvedimenti impugnati (circostanza non menzionata dai ricorrenti) richiamano dei verbali di sequestro penale ove si evince, in data successiva al termine di legge, la completa “stamponatura” dei manufatti e la presenza delle sole strutture portanti. A norma dell’art. 31, comma 2, l. n. 47/85, “ si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente ”. Secondo la giurisprudenza, pertanto, “ per edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al rustico. Per edificio al rustico deve intendersi un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili ” (T.A.R. Lazio, sez. II, n. 16290/22).

5.3. La mancata ultimazione delle opere entro il termine, quale essenziale presupposto di fatto, impedisce la formazione del silenzio assenso. Infatti, “ La formazione del silenzio-assenso, per decorso del termine di ventiquattro mesi dalla presentazione della istanza di condono, postula che l'istanza sia assistita da tutti i presupposti di accoglibilità, non determinandosi la regolarizzazione dell'abuso (in applicazione dell'istituto del silenzio-assenso) ogni qualvolta manchino i presupposti di fatto e/o di diritto previsti dalla disposizione (…) (Cons. St., sez. II, n. 5622/25, c.d. “inconfigurabilità giuridica” del silenzio assenso).

5.4. Infondate sono anche le censure articolate con gli altri motivi.

Infatti, da un lato, “ Nel procedimento di condono edilizio, il provvedimento di diniego costituisce un provvedimento vincolato, sicché la violazione del contraddittorio procedimentale non esplica, in base al principio di cui all'art. 21-octies, l. n. 241/1990, effetti vizianti ” (T.A.R. Lazio, sez. IV ter, n. 7214/25), dall’altro, “ I dinieghi di sanatoria e di condono edilizi sono atti vincolati che non richiedono una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, e neppure una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale, non potendo neanche ammettersi l'esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il decorso del tempo non può legittimare ” (T.A.R. Marche, sez. II, n. 374/25).

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna i ricorrenti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore dell’amministrazione resistente, che liquida in €1.500,00 (millecinquecento) per compensi, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TA CA, Presidente

LE LO, Referendario, Estensore

Valentino Battiloro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LE LO	TA CA

IL SEGRETARIO