Pubblicato il 30/01/2026

N. 00669/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02375/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2375 del 2025, proposto da
ZO IL, rappresentato e difeso dagli avvocati Fulvio Santorelli e Fiorita Iasevoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Capri, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Sabatino Rainone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Centurior S.r.l., rappresentata e difesa dall'avvocato Antonio Nardone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

della ordinanza del Comune di Capri, n. 65 del 13 marzo 2025, notificata in data 14 marzo 2025, recante la ingiunzione a demolire opere abusive ivi partitamente individuate;

del presupposto verbale di sopralluogo, prot. n. 5061 del 21 febbraio 2025.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Capri e di Centurior S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 dicembre 2025 il dott. CO AM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente - nella qualitas di procuratore speciale degli eredi Ferragamo, proprietari dell’immobile sito in Capri, alla via Carlo Serena n. 1/3 - nel gravame che ne occupa esponeva quanto appresso:

- in data 3.2.2025, la Centurior S.r.l., locataria dell’immobile, presentava al Comune di Capri - nonché alla Soprintendenza Archeologica, Belle Arti e Paesaggio - un esposto, pel tramite del quale si rappresentavano profili di illegittimità urbanistico-edilizia delle opere ivi insistenti, all’uopo sollecitando l’azione di vigilanza del Comune;

- in data 13 febbraio 2025, indi, veniva effettuato dal Comune apposito sopralluogo, compendiato nel verbale del 21 febbraio 2025;

- il Comune di Capri, al fine, con provvedimento n. 65 del 13 marzo 2025 ingiungeva la demolizione delle opere la cui abusività era stata acclarata nel ridetto sopralluogo, consistenti in: i) veranda con struttura in ferro e vetro sul prospetto sud, dove prima vi era una balconata unica; ii) ampliamento volumetrico della zona di ingresso dal civico 3 di circa 13,00 mq., mediante chiusura di uno spazio un tempo aperto.

1.1. Avverso tale provvedimento insorgeva il ricorrente avanti questo TAR, a mezzi di gravame essenzialmente deducendo:

- violazione e falsa applicazione del decreto ministeriale n. del 1951 con il quale l’isola di Capri veniva dichiarata di interesse paesaggistico; violazione e falsa applicazione del d.l.vo n. 42 del 2004; eccesso di potere difetto sui presupposti – difetto di istruttoria – travisamento dei fatti, atteso che, quanto alla veranda, oltre al dato della “preesistenza” al 1940, rileverebbe, altresì, la di per sé dirimente circostanza per cui già in data 1996 –archiviando in allora il procedimento repressivo pure azionato- il Comune di Capri ne avrebbe acclarato la liceità, in quanto realizzata in data antecedente al 1940;

- violazione e falsa applicazione dell’art. 31 e violazione dell’art. 34 del dpr 380 del 2001, abnormità della sanzione; eccesso di potere per errore sui presupposti; difetto di istruttoria; travisamento dei fatti; illegittimo sarebbe il travato provvedimento, anche per ciò che attiene all’ampiamento volumetrico della zona d’ingresso; e, invero, lo spazio (originariamente aperto) sarebbe stato oggetto di successiva chiusura per consentire al proprietario del piano superiore di accedere alla sua proprietà; “ è verosimile, che questo ingresso alla stregua, delle verande, sia stato oggetto di chiusura in data antecedente al 1940 e che sia pervenuto ai proprietari nelle attuali condizioni come chiaramente accertato dalla relazione notarile allegata ”; talchè, tutto farebbe “ presumere che essendo la linea di confine dell’immobile oggetto di causa esattamente la medesima che hanno tutti gli immobili della strada, ed essendo l’attuale conformazione antecedente alla data di acquisto del ricorrente, la parte relativa al portone sia regolarmente assentita, o comunque tale conformazione sia risalente ad una data antecedente alla introduzione dell’obbligo di rilascio di licenza edilizia ”; in via gradata, si censurava anche la mancata valutazione da parte della Amministrazione –in violazione del principio di proporzionalità- della possibilità di disporre, in luogo della demolizione che arrecherebbe pregiudizio alla stabilità dell’intero immobile, la applicazione di una sanzione pecuniaria.

1.2. Si costituiva l’intimata Amministrazione comunale, instando per la reiezione del gravame.

1.3. Si costituiva, altresì, la Centurior s.r.l. – id est , la società conduttrice dell’immobile, redattrice dell’esposto che in concreto eccitava l’esercizio dei poteri repressivi oggetto dell’odierno scrutinio- parimenti concludendo per il rigetto del gravame.

1.4. La causa, al fine, illustrate le rispettive posizioni con scritti conclusionali e di replica, veniva introitata per la decisione all’esito della discussione, tenutasi nella udienza pubblica del 18 dicembre 2025.

2. Il ricorso -all’esito del congiunto scrutinio delle doglianze che lo assistono- è solo in parte fondato, con riferimento ad uno (la veranda) dei due interventi stigmatizzati con la ingiunzione a demolire n. 65 del 13 marzo 2025, siccome già prospettato in sede interinale, con statuizioni dalle quali non si rinviene, quivi, ragione veruna per deflettere.

2.1. E, invero, quanto alla veranda, “ con struttura in ferro e vetro ”, valga il rilevare quanto appresso:

- con ordinanza n. 130/96 il Comune di Capri ingiungeva la demolizione di “ due manufatti tipo verande esistenti a corredo dell’unità immobiliare ”, disponendo, di poi, con successivo atto n. 297/96, la demolizione di ufficio;

- con successiva ordinanza n. 314 del 9 novembre 1996 il Comune di Capri disponeva la revoca delle “ proprie ordinanze n. 130/96 e 297/96 ”;

- con atto del 16 dicembre 1996, di poi, il Sindaco del Comune, disponendo la archiviazione del procedimento repressivo de quo , espressamente dichiarava che “ non risultano essere state accertate per dette opere violazioni alle norme urbanistiche e regolamentari vigenti essendo le opere di cui trattasi antecedenti al 1940, come da prove testimoniali pervenute in data 5/12/96 ”;

- successivamente, in data 24 novembre 2006, con comunicazione prot. 3877 il Comune veniva reso edotto dell’intendimento di effettuare lavori di manutenzione ordinaria; di qui la richiesta di esso Comune, dell’11 dicembre 2006, volta alla acquisizione di documentazione attestante la legittimità urbanistica delle verande, “ per le quali si era già annunciata la manutenzione ordinaria ”;

- in data 20 dicembre 2006, indi, il Comune ispezionava i luoghi, rilevando che i lavori –concretandosi nella “sola verniciatura della veranda in ferro e nella sostituzione di alcuni vetri ” concretavano in effetti interventi di “ mera manutenzione ordinaria ”;

- con nota del 22 dicembre 2006, di poi, il Comune confermava la natura degli interventi, di manutenzione ordinaria e dunque non necessitanti di titoli abilitativi, apertis verbis rimarcando che “ le medesime verande già in passato furono oggetto di accertamento da parte di quest’ufficio ed oggetto di provvedimenti poi riformati con l’archiviazione amministrativa del 16.12.1996 ”;

- analoga certazione – recte , richiamo alla certazione avvenuta in data 16 dicembre 1996- è dato rinvenire nella successiva nota comunale del 12 giugno 2007.

2.1.1. In claris non fit interpretatio .

2.1.2. La veranda de qua agitur , nella consistenza pure oggetto di stigma con la gravata ingiunzione, è già caduta nello spettro della potestas sanzionatoria della intimata Amministrazione in epoca risalente -pel tramite delle ordinanze di demolizione nn. 130/96 e 297/96, poscia revocate comechè non indirizzate ai titolari del diritto dominicale sulla res immobile - e, di poi, è stata “recuperata alla legalità” ad opra della medesima Autorità comunale, pel tramite della nota del 16 dicembre 1996, prot. n. 20476, recante la “ archiviazione ” del ridetto procedimento sanzionatorio a cagione dell’accertamento della inesistenza di violazioni delle “ norme urbanistiche e regolamentari vigenti ”, vertendosi in tema di “ opere antecedenti al 1940 ”.

2.1.3. La ridetta determinazione, di chiusura della fattispecie procedimentale sanzionatoria, ha irrefragabilmente sancito la piena conformità dell’immobile che ne occupa, per ciò che attiene alla veranda, alla disciplina edilizia, urbanistica e paesaggistica conformante il territorio del Comune di Capri, certando il presupposto di fatto quivi invocato dalla parte ricorrente, id est la “preesistenza” dell’opera al 1940.

2.1.4. Non prive di significanza, di poi, si appalesano le ulteriori determinazioni assunte dal Comune negli anni successivi (2006 e 2007) –in sede di scrutinio della effettiva valenza e latitudine di interventi edilizi effettuati sulle verande- qualificati come di “ mera manutenzione ordinaria ” proprio sul presupposto:

- della preesistenza delle verande, nella loro struttura in ferro e vetro;

- della loro liceità, sotto il profilo urbanistico e paesaggistico, siccome giustappunto acclarata già nel lontano 1996.

2.1.5. Trattasi di atti, invero, che –lungi dall’assumere natura “interna”, ovvero meramente “istruttoria”- valgono:

- a chiudere “ ab externo ” (è il caso della nota sindacale del 16.12.96) la fattispecie procedimentale repressiva iniziatasi nello stesso anno 1996, deprivandolo del suo stesso sostrato fattuale, acclarando la liceità dell’opera;

- a consentire di qualificare, due lustri dopo, nei termini di “manutenzione ordinaria” (non necessitante, indi, di titoli abilitativi) gli ulteriori interventi su quella veranda realizzati (è il caso delle successive note del 2006 e del 2007, che all’atto sindacale del 1996 e all’accertamento di fatto da esso recato, expressis verbis fanno riferimento).

2.1.6. Ciò che vale ad ulteriormente corroborare la significanza affidante del complessivo contegno, positivo, serbato dalla Amministrazione che ha giustappunto, espressamente e plurimamente, assunto la piena legittimità, a latere edilizio-urbanistico e paesaggistico , della veranda: irremissibile presupposto della legittimità dei successivi interventi, perciò qualificati come di manutenzione ordinaria, effettuati su di essa.

2.1.7. Chè, indi, rimanendo ferme e inoppugnabili tali atti, aventi efficacia di certazione, ingeneranti qualificato affidamento nel privato comechè promananti giustappunto dalla Amministrazione comunale:

- viene meno il presupposto di fatto e di diritto su cui fonda expressis verbis la ingiunzione a demolire;

- si “ riespande ” il generale giudizio di conformità dell’opere alle prescrizioni urbanistiche e paesaggistiche che vengono in rilievo.

2.2. A dissimili conclusioni deve giungersi, per converso, per quanto attiene alla ulteriore opera censurata con il gravato provvedimento ingiuntivo, id est l’“ ampliamento volumetrico della zona d’ingresso dal civico 3 di circa 13,00 mq ”.

2.2.1. Trattasi, invero, di intervento:

- pacificamente realizzato sine titulo e non contestato nella sua ontologica sussistenza, solo il ricorrente - espressamente riconoscendo che secondo la planimetria catastale del 1939 trattavasi di spazio “aperto” - tentando di accreditarne la realizzazione in epoca risalente (in data antecedente al 1940);

- che lo stesso ricorrente - riconoscendo giustappunto che “ dalla piantina del 39 ” lo “ spazio era aperto ” e che la chiusura sarebbe avvenuta “ per consentire al proprietario del piano superiore di accedere alla sua proprietà (…) in data antecedente al 1940 ” – sostanzialmente allega essere stato realizzato in un non meglio precisato momento del 1939, successivo alla “piantina” epperò “ antecedente al 1940 ”.

2.2.2. L’assunto di parte ricorrente:

- si appalesa, per vero, già formulato in guisa generica e dubitativa, siccome esemplarmente confirmato dalle deduzioni contenute nel gravame, per cui “ tutto fa presumere… ” -atteso che la linea confine dell’immobile sarebbe la medesima degli altri manufatti adiacenti- che “ la parte relativa al portone sia regolarmente assentita ” ovvero che la sua effettiva conformazione si sia concretata in data antecedente alla “ introduzione dell’obbligo di rilascio di licenza edilizia ”;

- è, in ogni caso, sfornito di un adeguato conforto probatorio.

2.2.3. E, invero, la allegata “ preesistenza ” -ovvero la realizzazione ad una certa data di una opera edilizia- deve riferirsi al manufatto in sé, nelle effettive dimensioni e nella concreta consistenza di poi acclarata all’esito dei sopralluoghi effettuati dalla Amministrazione (fondanti il provvedimento repressivo per cui è causa).

2.2.4. Orbene, è tale allegazione dei ricorrenti ad essere sfornita di qualsivoglia supporto probatorio, non essendo riversati negli atti di causa documenti dai quali sia possibile evincere la effettiva preesistenza delle opere.

2.2.5. Ora, costituisce dato inveterato del diritto vivente quello in forza del quale, l'onere della prova circa la effettiva natura ed entità dei lavori, nonché circa il tempus di loro ultimazione, grava in capo al soggetto che allega di avere realizzato essi lavori, nella cui sfera di signoria, quale responsabile dell’abuso o proprietario, ricade la condotta (TAR Campania, VI, 26 giugno 2020, n. 2680; CdS, II, 30 aprile 2020, n. 276; CdS, VI, 24 gennaio 2020, n. 588).

2.2.6. E ciò anche in ossequio al cd. “ principio di vicinanza della prova ”, in forza del quale è ragionevolmente esigibile da chi ha posto in essere le opere la produzione di evidenze documentali atte a comprovare la natura delle stesse, anche attraverso riferimenti alla effettiva consistenza dell’immobile, sia ex ante che ex post (TAR Campania, VI, 28 maggio 2020, n. 2043; TAR Lombardia, I, 26 settembre 2018, n. 2143).

2.2.7. Si è all’uopo rimarcato, con statuizioni che ben si attagliano anche alla fattispecie in esame, che “ ai fini della concessione del condono edilizio, l'Amministrazione, pur dovendo sempre espletare un'istruttoria adeguata anche relativamente all'epoca della edificazione (onde individuare il regime giuridico di riferimento), non deve fornire, quale condizione di legittimità per l'irrogazione della sanzione, (anche) prova certa dell'epoca di realizzazione dell'abuso. Ricade, infatti, in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) l'onere di provare la data di ultimazione (con difforme destinazione d'uso) delle opere edilizie, dal momento che solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto. In difetto di tali prove, resta integro il potere dell'Amministrazione di negare la sanatoria dell'abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria (ex plurimis Consiglio di Stato, sez. IV, 03/02/2017, n. 463; Consiglio di Stato, sez. IV, 15/06/2016, n. 2626; Consiglio di Stato, sez. VI, 27/07/2015, n. 3666) ” (CdS, VI, 27 marzo 2018, n. 1927).

2.2.8. Nella fattispecie le allegazioni del ricorrente:

- fondano in buona parte su: i) una istanza di sopraelevazione di una camera, risalente al 1958 -peraltro non supportata da ulteriori evidenze grafiche o fotografiche- e tuttavia relativa alla parte sovrastante la res immobile della parte ricorrente e, dunque, una parte diversa da quella che quivi viene in rilievo; si verte, invero, in tema di sopraelevazione del terrazzo soprastante, da cui non può certo inferirsi la “abilitazione” ovvero il “recupero alla liceità” dell’intervento contestato, ictu oculi avente ben diversa natura e latitudine, comechè concretatosi nell’incremento volumetrico risultante dalla chiusura dello spazio originariamente aperto (ciò che costituisce dato pacifico, non mai disconosciuto dallo stesso ricorrente, confirmato dalla planimetria del 1939); ii) documenti risalenti al 2003 (contratto di locazione e relativi allegati grafici, con rilievi sulla linea di confine), id est ad epoca ben successiva a quella ove si pretenderebbe collocare la realizzazione dell’agere edilizio de quo ;

- non mai valgono a scalfire, indi -comechè deprivate di qualsivoglia simulacro probatorio- le risultanze degli accertamenti effettuati in loco dal Comune;

- non consentono di reputare assolto l’onere della prova, gravante in capo alla parte ricorrente; chè, onus probandi incumbit ei qui dicit, non ei qui negat .

2.2.9. Una tale naturale allocazione dell’onere probatorio non può che connotare anche il presente giudizio, ove:

- il thema decidendum , siccome ritualmente delimitato pel tramite dei motivi veicolati dal ricorrente, attiene –sul presupposto della “preesistenza” del manufatto- alla inesistenza dell’obbligo di previamente munirsi di un titolo abilitante l’intervento edilizio;

- rilevano le contrarie allegazioni della civica Amministrazione, quivi formulate unitamente a quella della Centurior s.r.l., circa la impossibilità di percepire –dalla documentazione risalente al 1958, epperò afferente ad altra porzione dell’immobile, e da quella del 2003- plausibili elementi deponenti per la esistenza, fin da epoca antecedente al 1940, della chiusura del vano di ingresso nella sua “attuale consistenza”; nessun ulteriore elemento, a supporto della tesi di parte ricorrente, è rinvenibile nell’invocata istanza di sopraelevazione del 1958, afferente a compendio non appartenente ad essa ricorrente;

- a fronte di tali rilievi della Amministrazione si riespande – recte , non trova compressione o deroga- l’onere della prova gravante in capo al ricorrente (nella qualitas di titolare del diritto dominicale sull’immobile) afferente alla asserita “aderenza” delle opere realizzate in un dato momento (prima del 1940) rispetto a quelli “certate”, nella loro puntuale consistenza planivolumetrica, nel 2021; “aderenza” e “identità” che, invero, costituisce condicio indefettibile per incrinare i presupposti sui cui fonda il gravato provvedimento ingiuntivo.

2.2.10. E’ tale “aderenza” e “identità” ad essere stata soltanto allegata dalla parte ricorrente, senza il benchè menòmo supporto probatorio.

2.3. Quanto all’omessa valutazione circa la possibilità di procedere alla applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, basti quivi il rilevare che solo in caso di interventi eseguiti in parziale difformità, la sanzione pecuniaria può costituire una deroga alla regola generale della demolizione negli illeciti edilizi (art. 12, comma 2, della legge n. 47 del 1985; art. 34 del d.P.R. n. 380 del 2001), e peraltro la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione (CdS, VI, 27 gennaio 2021, n. 813).

2.3.1. E, invero, “ le disposizioni dell’art. 34 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 vanno intese nel senso che la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria - posta da tale normativa - debba essere valutata dall'Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all'ordine di demolizione: fase esecutiva, nella quale le parti possono dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato, presupposto per l’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, con la conseguenza che tale valutazione non rileva ai fini della legittimità del provvedimento di demolizione ” (CdS, VI, 11 gennaio 2021, n. 347; Id., id., 23 ottobre 2020, n. 6432).

2.3.2. Trattasi, invero, di eventualità residuale, che ricorre allorquando “ le parti abusive non possono essere demolite senza pregiudizio della parte eseguita in conformità ”; è la ontologica impossibilità di portare ad esecuzione la ingiunzione a demolire a rendere l’illecito suscettibile di ‘fiscalizzazione’. La sanzione pecuniaria peraltro non configura un’ipotesi di sanatoria dell’abuso, ma contempera semplicemente l’esigenza di ristabilire lo status quo ante con quella di salvaguardare la sicurezza pubblica e privata; ciò che, dunque, presuppone la legittimità dell’ordine demolitorio.

3. Le peculiari connotazioni della controversia inducono, nondimeno, a compensare inter partes le spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie in parte, relativamente ad uno dei due interventi contestati - id est , la “ veranda con struttura in ferro e vetro sul prospetto sud ”- respingendolo per la restante parte.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 18 dicembre 2025 con l'intervento dei signori magistrati:

AN LL, Presidente

CO AM, Primo Referendario, Estensore

RA Spatuzzi, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
CO AM	AN LL

IL SEGRETARIO