Pubblicato il 29/01/2026

N. 00189/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01948/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1948 del 2022, proposto da:
La Regina di S. Marzano di Antonio Romano S.p.a., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Ippolito Matrone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Scafati, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Arcangelo D'Avino, Andrea Orefice, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

in parte qua:

1) della delibera di Giunta Comunale n. 200 dell’11 agosto 2022 relativamente alla proposta di monetizzazione delle aree a standard in esito al rilascio del permesso di costruire convenzionato n. 28/2020;

2) del provvedimento conclusivo della procedura di monetizzazione prot. n. 53119 del 26 settembre 2022 concernente il definitivo accoglimento della richiesta avanzata da parte della ricorrente, e di ogni atto, anche endoprocedimentale, comunque non conosciuto, consequenziale, connesso, preordinato e presupposto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Scafati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 22 dicembre 2025 il dott. GI IG e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.- La Società ricorrente è titolare di un complesso industriale e di un fondo ubicati nel Comune di Scafati e ricadenti in parte in Z.T.O. D3 e in parte in Z.T.O. D4 del P.R.G. vigente.

Con istanza prot. n. 11286 del 27 febbraio 2019, ha chiesto al comune il rilascio del permesso di costruire convenzionato per realizzare un ampliamento del proprio complesso industriale sulle aree riportate in catastato alle particelle nn. 261, 914, 673, 276, 615 e 117 del foglio n. 2 e alla particella n. 63 del foglio n. 2, ricadenti, rispettivamente, in Z.T.O. D3 e in Z.T.O. D4, prevedendo anche di realizzare un’area destinata a parcheggio.

Con la suddetta istanza la Società ricorrente proponeva in particolare di sottoscrivere con l'amministrazione comunale una convenzione urbanistica nella quale era contemplata la cessione al patrimonio comunale dell’area destinata a parcheggio, ai sensi degli artt. 12 e 28-bis del D.P.R. n. 380/2001.

Con delibera n. 80 del 28 luglio 2020, il Consiglio comunale di Scafati approvava lo scherma di convenzione proposto dalla società ricorrente, che subordinava la realizzazione dell'intervento di ampliamento del complesso industriale alla cessione di una area di complessivi mq 4.405,20, in modo da assicurare le urbanizzazioni, il rispetto degli standard ai sensi del D.M. n. 1444/1968, una strada ad uso pubblico, a cura e spese della Società ricorrente, il cui tracciato veniva definito nell'ambito delle tavole di progetto approvate, prima, dal Consiglio Comunale e, poi, dal Dirigente dell'U.T.C..

Seguita pertanto la sottoscrizione della Convenzione n. 257 del 6 novembre 2020 ed il rilascio del permesso di costruire convenzionato n. 28 del 2020, sul presupposto che la Società ricorrente si fosse impegnata a realizzare a propria cura e spese le opere di urbanizzazione indicate nella proposta formulata dalla stessa Società ricorrente e accolta dal Consiglio comunale.

In seguito, con Delibera n. 101 del 14 dicembre 2021 il Consiglio comunale approvava il “Regolamento per la monetizzazione delle aree da cedere come standard pubblici”.

Nello specifico, l’art. 3, dedicato alle “Modalità operative” stabilisce “La monetizzazione delle aree a standard consiste nel versamento al Comune di un corrispettivo monetario alternativo alla cessione diretta delle stesse. Fermo restante il principio che prioritariamente l'Amministrazione Comunale ed il soggetto privato proponente dovranno procedere al reperimento ed alla cessione reale degli standard come previsto dalla vigente normativa urbanistica, si potrà procedere alla monetizzazione in luogo della cessione/individuazione qualora sia verificata almeno una delle seguenti condizioni:

(...omissis...)

3. qualora l'acquisizione delle aree non risulti conveniente per l'Amministrazione in relazione alla loro estensione, conformazione planimetrica o localizzazione, nonché in relazione ai benefici che la collettività può trarne anche in proiezione futura";

Con istanza presentata in data 13 maggio 2022 la Società ricorrente ha chiesto l’applicazione del Regolamento entrato in vigore e di monetizzare le aree a standard destinate alla realizzazione del parcheggio, sostenendo la scarsa utilità e fruibilità delle aree medesime.

In particolare, la Società ricorrente riteneva che, nel caso di specie, ricorresse la condizione prevista dall'art. 3 del Regolamento ovvero la non convenienza dell’acquisizione comunale delle aree in questione, in quanto “ad un'attenta valutazione territoriale dell'area interessata, v'è da considerare che la zona è assolutamente avulsa da un contesto residenziale, e difficilmente la P.A. potrebbe realizzare opere di interesse collettivo a ridosso di un complesso produttivo”.

Con Delibera n. 200 del 11 agosto 2022, la Giunta municipale di Scafati ha approvato l’istanza del 13 maggio 2022 e ha quantificato l'importo da versare in euro 695.288,75 “quale sommatoria del valore dell'area e del valore delle opere di sistemazione a parcheggio, come risultante dal computo metrico ed elaborati tecnici in atti acquisiti a mezzo PEC in data 08/08/2022 prot. 45157”.

Il suddetto importo scaturiva dalla sommatoria del valore I.M.U. delle aree in questione calcolato tenendo conto delle stime della Z.T.O. D3 indicate nella Delibera di Consiglio comunale n. 28 del 23 aprile 2021 (ossia: euro 121,60/mq) pari a euro 535.672,32 e dell'importo per la sistemazione delle aree medesime a parcheggio pari a euro 159.616,43, come previsto dall'art. 4 del Regolamento.

In seguito, con istanza prot. n. 50290 del 12 settembre 2022, la Società ricorrente ha proposto di sostituire le opere oggetto di monetizzazione all'interno della Deliberazione di Giunta Comunale n. 200/2022, nello specifico, di calcolare l'importo dovuto ai fini della monetizzazione deliberata dalla Giunta comunale assumendo come base di calcolo una area adibita a verde pubblico anziché a parcheggio, così da evitare il pagamento dell'importo previsto per la sistemazione del predetto parcheggio.

Con provvedimento prot. n. 53119 del 26 settembre 2022, il Responsabile del Settore V — Pianificazione e Sviluppo del Territorio del Comune di Scafati e il Responsabile del Servizio comunicavano alla Società ricorrente l'accoglimento della istanza, ravvisando l’ammissibilità della sostituzione dell’opera assunta a base di calcolo per la monetizzazione deliberata dalla Giunta Comunale con la deliberazione n. 200/2022.

Di conseguenza, l'importo da corrispondere dalla Società ricorrente a titolo di monetizzazione delle aree a standard veniva ricalcolato in misura pari a euro 535.672,32, non essendo prevista per le aree adibite a verde pubblico la corresponsione di alcuna somma per realizzare le opere di sistemazione delle aree adibite a parcheggio.

Tale ultimo importo veniva corrisposto senza alcuna riserva da parte della Società ricorrente e incassato dal Comune di Scafati in data 24 ottobre 2022.

2.- In seguito, con l’odierno ricorso, notificato il 26 ottobre 2022 e depositato il successivo 22 novembre, la società ricorrente ha impugnato la Delibera di Giunta comunale n. 200 del 2022 e il provvedimento prot. n. 53119 del 2022. Ha censurato gli atti impugnati per i seguenti motivi: Eccesso di potere per difetto assoluto d’istruttoria. Violazione della delibera di Consiglio comunale n. 28 del 23 aprile 2021. Violazione e falsa applicazione del Regolamento comunale per la monetizzazione delle aree a standard, approvato con delibera di Consiglio comunale n. 101 del 2021. Illogicità manifesta.

Sostiene la ricorrente l’illegittimità della determinazione degli importi nella misura in cui, l’amministrazione comunale ha calcolato “un valore dell'area in esame pari a € 535.672,32 anziché pari a € 428.625,96”.

Più in particolare, la ricorrente fa presente che lo scostamento deriva dal fatto che gli uffici comunali avrebbero, illegittimamente, applicato un valore I.M.U. errato, riferibile alla Z.T.O. D3, pari a euro 121,60/mq, in luogo di quello riferibile alla Z.T.O. D4, pari a euro 97,30/mq, con la conseguenza che “la società ricorrente ha provveduto a versare un'eccedenza quale somma a titolo di monetizzazione pari a € 107.046,36, la quale va restituita alla La Regina spa”.

L’amministrazione comunale si è costituita in giudizio con atto depositato il 20 dicembre 2022.

In data 21 giugno 2024, parte ricorrente ha depositato dichiarazione di permanenza dell’interesse alla decisione.

Il ricorso è stato inserito nel ruolo dell’udienza del 22 dicembre 2025, fissata nell’ambito del programma di smaltimento dell’arretrato nella giustizia amministrativa.

In prossimità dell’udienza, in data 11 novembre 2025, il comune di Scafati ha depositato documentazione ed in data 21 novembre, memoria con la quale ha argomentato per la correttezza e la legittimità del proprio operato.

Con memoria depositata il 21 novembre 2025, parte ricorrente ha ribadito le proprie tesi chiedendo l’accoglimento del ricorso.

Le parti hanno scambiato repliche.

Svoltasi l’udienza in collegamento da remoto, la causa è stata trattenuta in decisione.

3.- Prima di affrontare le questioni di merito, va considerato che, prima della proposizione dell’odierno ricorso, in data 19 ottobre 2022, il Responsabile del Settore V - Pianificazione e Sviluppo del Territorio aveva comunicato alla Società ricorrente l'avvio del procedimento di annullamento in autotutela del provvedimento di monetizzazione prot. n. 53119 del 26 settembre 2022, oggetto dell’odierno giudizio, ritenendo l’inapplicabilità alla fattispecie in esame del regolamento sulla monetizzazione degli standard, il cui art. 7 preclude la relativa applicazione ai titoli edilizi già rilasciati.

All'esito di contraddittorio procedimentale, con provvedimento prot. n. 63389 del 18 novembre 2022, l’amministrazione ha annullato in autotutela il predetto provvedimento e contestualmente ha disposto la restituzione della somma di euro 535.672,32 che, materialmente, era effettuata in data 25 novembre 2022.

La società ricorrente ha impugnato davanti a questo TAR il provvedimento di annullamento in autotutela, col ricorso R.G. n. 239 del 2023, definito con sentenza breve n. 514 del 3 marzo 2023 di accoglimento, avendo il TAR considerato che “la portata del provvedimento adottato appare sproporzionata rispetto al soddisfacimento del suddetto interesse, ben potendo quest’ultimo essere

adeguatamente tutelato mediante l’annullamento parziale dell’atto, consistente nell’eliminazione soltanto della riduzione dell’importo della monetizzazione che si pretende illegittimamente disposta.

Ne discende l’accoglimento del ricorso e il conseguente annullamento dell’atto

impugnato.”.

La sentenza in esame non è stata impugnata dal Comune né dalla Società ricorrente.

Vi è altresì da considerare che, in seguito al rilascio del permesso di costruire convenzionato n. 20 del 2020 e al provvedimento di monetizzazione prot. n. 53119 del 2022, la Società ricorrente ha presentato numerose istanze per regolarizzare modifiche essenziali all'intervento assentito col predetto permesso. All'esito dell'esame delle suddette istanze, il Comune di Scafati, in data 20 dicembre 2024, ha rilasciato in favore della Società ricorrente il permesso di costruire n. 56 del 2024, che ha dato luogo ad un nuovo assetto d’interessi il quale, ad avviso del comune, presuppone la monetizzazione delle aree a standard nella misura stabilita dalla Delibera di Giunta comunale n. 200/2022.

Prima del rilascio del suddetto titolo, in data 12 agosto 2024, il Comune ha preso atto dell'avvenuto pagamento da parte della ricorrente dell'importo di euro 695.288,75 a titolo di monetizzazione delle aree a standard.

Avverso tale ultimo titolo edilizio rilasciato dal Comune di Scafati, nonché avverso quelli precedentemente rilasciati dal Comune medesimo, la ricorrente non ha formulato alcuna riserva né tantomeno proposto impugnazione.

A fronte di quanto sopra, il comune eccepisce l’inammissibilità del ricorso per acquiescenza e comunque l’improcedibilità per sostanziale sopravvenuta carenza d’interesse benché la ricorrente insista per l’accoglimento.

4.- Nel merito, il ricorso è comunque infondato.

Il complesso industriale oggetto di contenzioso e le aree da cedere a standard ricadono quasi interamente nella Z.T.O. D3 del P.R.G. vigente, ne consegue che il loro valore I.M.U. va calcolato assumendo quale parametro di riferimento quello stabilito per la predetta Z.T.O., corrispondente ad euro 121,60/mq.

Da ciò deriva che, in senso contrario agli assunti di parte ricorrente, l'importo I.M.U. indicato dall’amministrazione a titolo di monetizzazione delle aree a standard risulta essere stato determinato correttamente, in quanto calcolato sulla scorta del parametro I.M.U. della Z.T.O. di riferimento.

La ricorrente insiste nel sostenere che, nel caso di specie, l'importo I.M.U. delle aree a standard avrebbe dovuto essere calcolato applicando il valore I.M.U. della Z.T.O. D4 in luogo di quello della Z.T.O. D3, senza però fornire alcun principio di prova a sostegno di tale assunto.

In relazione alla complessità della vicenda procedimentale, sussistono le giuste ragioni per compensare le spese del giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa le spese del giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del giorno 22 dicembre 2025, svoltasi in videocollegamento da remoto, con l'intervento dei magistrati:

Nicola Durante, Presidente

GI IG, Consigliere, Estensore

Roberto Ferrari, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
GI IG	Nicola Durante

IL SEGRETARIO