Pubblicato il 02/02/2026

N. 00737/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01961/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1961 del 2025, proposto da
AR UN PI, rappresentata e difesa dall'avvocato Francesco AR Caianiello, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frignano, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Elena Del Prete, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

a) dell’ordinanza dirigenziale n. 3 del 25.2.2025, successivamente notificata, con cui il Responsabile del Settore Tecnico del Comune di Frignano, riportandosi al verbale di sopralluogo prot. n. 2177 del 19.2.2025, ha ingiunto la sospensione ad horas di qualsiasi attività edilizia e la demolizione dei volumi e delle superfici ritenuti eccedenti a quelli riportati nell’atto originario di compravendita, ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001; b) di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale, comunque lesivo della posizione della ricorrente, ed in particolare: 1) del verbale di sopralluogo prot. n. 2177 del 19.2.2025, non conosciuto, reso dall’Ufficio Tecnico in assenza di qualsivoglia garanzia di partecipazione procedimentale, con cui veniva segnalata l’esistenza dell’abuso contestato; c) di ogni altro atto presupposto, connesso e consequenziale, comunque lesivo della posizione della ricorrente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune di Frignano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 22 gennaio 2026 la dott.ssa PA LM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Con il ricorso in epigrafe la ricorrente ha impugnato l’ordinanza con la quale il Comune di Frignano le ha ingiunto di demolire ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 le opere abusivamente realizzate presso il fabbricato sito al Corso Vittorio Emanuele II, n. 15/17/19.

L’amministrazione ha evidenziato in motivazione che nell’atto di compravendita stipulato nel 1990 veniva dichiarato che l’immobile era stato realizzato in epoca antecedente all’anno 1967 ma dagli accertamenti effettuati risulterebbe che la consistenza e la destinazione d’uso dell’immobile è completamente cambiata rispetto a quanto riportato nelle schede catastali a cui fa riferimento il titolo di proprietà; segnatamente, dalla scheda catastale risalente all’anno 1940 (cui fa riferimento l’atto di compravendita) nella parte di fabbricato posta al primo piano lato sud insiste un terrazzo, mentre all’attualità in luogo del terrazzo è stato riscontrato un corpo di fabbrica di circa mq. 32 e una scala che collega il piano terra al primo piano; inoltre: <<il blocco scala ubicato originariamente nell’angolo Nord-Est del fabbricato, all’attualità risulta traslato all’angolo Sud-Ovest; …sempre all’interno del cortile al piano primo, lungo i lati nord e ovest sono stati realizzati dei balconi in c.a. aventi un aggetto di circa mt. 1,50 per una superficie complessiva di circa mq. 26,00 i quali balconi attualmente sono chiusi con verande metalliche fisse>>.

Sempre nell’atto, l’amministrazione riferisce delle variazioni catastali intervenute negli anni non assistite da alcun titolo (quella del 2001 avente ad oggetto divisione e cambio di destinazione d’uso da abitazione a negozio quelle, del 2024 per il subalterno n. 2 che comprende il piano terra e il primo piano aventi ad oggetto divisione – ampliamento, frazionamento e fusione con cambio di destinazione d’uso). Il Comune ha poi evidenziato che in data 22 marzo 2024 la ricorrente ha inoltrato una SCIA alternativa al permesso di costruire per lavori di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso dei locali al piano terra del fabbricato ma dall’attività di verifica compiuta in sede di sopralluogo sono emersi i seguenti lavori non autorizzati: <<I. Il rifacimento di diverse piattabande realizzate su murature portanti; II. La realizzazione di un soppalco con struttura portante in profilati metallici che occupa una superficie di circa mq. 14.50; III. Il recupero delle armature scoppiate di alcuni solai (tutti interventi non previsi nella SCIA alternativa al P.d.C.)>>; si tratta di difformità urbanistiche (prosegue l’atto) che <<rappresentano anche una violazione in materia di sicurezza strutturale>> non autorizzate dal competente Genio civile.

Premette la ricorrente di essere proprietaria di un immobile sito in Frignano alla via Vittorio Emanuele II, n. 15/17/19, composto da n. 5 vani terranei con annesso spazio cortilizio di natura pertinenziale e da n. 5 vani accessori al primo piano, censito catastalmente al fl. 9, p.lla 565, sub 1 e sub 2 e, che:

- nell’atto di compravendita del 1990 la venditrice dichiarava (sotto responsabilità penale) che l’edificazione dell’immobile risaliva a data antecedente al 1° settembre 1967 e che successivamente non era stato oggetto di alcuna variazione soggetta ad autorizzazione;

- con licenza edilizia n. 7 del 2 febbraio 1966, rilasciata in favore della venditrice sig.ra IA UO, il Comune aveva assentito talune opere edilizie (presumibilmente tal quali a quelle quivi invece controverse);

- siffatto titolo formava oggetto di domanda di accesso ai documenti da parte della venditrice (sig.ra UO IA) recante prot. n. 3649/2025 del 25 marzo 2025, riscontrata dal Comune con dichiarazione di irreperibilità di cui alla nota comunale prot. n. 7309 del 17.6.2025 (ove veniva rappresentato che “la relativa pratica edilizia 7/66, che non è stata reperita in archivio, è stata oggetto, unitamente ad altre pratiche, di regolare denuncia di smarrimento”);

- successivamente all’acquisto, con variazione catastale prot. n. 173473 dell’11 giugno 2001, a seguito di frazionamento dell’immobile proprietario, registrava il cambio di destinazione d’uso del sub. 1 da abitazione a commerciale;

- in data 22 marzo 2024, presentava S.C.I.A. alternativa al permesso di costruire prot. n. 3272, per lavori di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso dei locali al piano terra di cui al sub 2, così procedendo alle variazioni catastali prot. n. 60278.1/2024 del 28 maggio 2024, attestante il frazionamento e fusione con cambio di destinazione d’uso, e prot. n. 60279.1/2024 del 30 maggio 2024, recante la divisione-ampliamento;

- in queste condizioni, all’esito del verbale di sopralluogo prot. n. 2177 del 19 febbraio 2025, effettuato senza preavviso ed in assenza della proprietaria, l’ente locale accertava l’illegittimità dei lavori di cui alla citata SCIA 3272/2024, contestando la difformità dello stato dei luoghi rispetto a quanto riportato nella scheda catastale n. 3684255/1940, unico documento disponibile;

- ciò, nonostante l’esistenza della licenza edilizia del 2 febbraio 1966, andata dispersa per colpa imputabile all’ente locale e della quale esso ente non ha reso disponibile nemmeno la denuncia di smarrimento.

A sostegno del gravame deduce varie censure di violazione di legge ed eccesso di potere.

Si è costituito per resistere il Comune intimato.

La domanda di tutela cautelare è stata respinta con l’ordinanza n. 1139 del 23 maggio 2025 riformata dal Consiglio di Stato con l’ordinanza n. 2428 del 2 luglio 2025 ai soli fini della sollecita fissazione dell’udienza di merito ai sensi dell’art. 55, comma 10 c.p.a.

Con varie memorie le parti hanno insistito nelle rispettive posizioni.

Alla pubblica udienza del 22 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

Il ricorso è infondato e, pertanto, deve essere respinto.

Oggetto della presente controversia è l’ordinanza con la quale il Comune di Frignano ha ingiunto alla ricorrente di demolire i volumi e le superfici eccedenti quelli riportati nell’atto originario di compravendita, con ripristino dello stato dei luoghi secondo la originaria configurazione dei cespiti …così come riportati nella scheda catastale risalente all’anno 1940, e al ripristino dello stato dei luoghi riferito al periodo antecedente alla SCIA alternativa al permesso di costruire del 22 marzo 2024.

La contestazione riguarda, in particolare, 1) la realizzazione di un corpo di fabbrica di circa 32 mq. sull’originario terrazzo e di una scala che collega il piano terra al primo piano; 2) la traslazione di un esistente blocco scala; 3) le divisioni, i cambi di destinazione d’uso, gli ampliamenti, i frazionamenti e la fusione riferiti alle pratiche catastali del 2001 e del 2024 effettuate in assenza di titolo; 4) il rifacimento di diverse piattabande realizzate su murature portanti; 5) la realizzazione di un soppalco con struttura portante in profilati metallici che occupa una superficie di circa mq 14,50; 6) il recupero delle armature scoppiate dei travetti di alcuni solai, quali interventi strutturali non contemplati nella SCIA alternativa al Permesso di Costruire (prot. n. 3272 del 22.03.2024).

Con il primo motivo di ricorso parte ricorrente deduce l’insussistenza dei presupposti per adottare la sanzione ripristinatoria in quanto sussisterebbero vari elementi che deporrebbero per la legittima preesistenza del fabbricato (nella consistenza attuale); segnatamente: a) la dichiarazione resa dalla venditrice in sede di compravendita la quale costituirebbe una presunzione di legittimità edilizia e urbanistica dell’immobile; b) l’esistenza della (smarrita) licenza edilizia n. 7 del 1966; c) le aereofotogrammetrie del 1955 e del 1974 dell’Istituto geografico militare di Firenze.

Il motivo non può essere accolto.

Sul punto controverso va richiamata la costante giurisprudenza che afferma che l'onere della prova circa l'epoca di realizzazione dell'intervento edilizio grava in capo a colui che vuole dimostrare la legittimità dell'opera; infatti il proprietario o il responsabile dell'abuso, assoggettato a ingiunzione di demolizione (ordinariamente in possesso di documenti o attestati probatori, dunque in applicazione del principio di vicinanza della prova) è gravato dell'onere di provare il carattere risalente del manufatto oggetto della sanzione ripristinatoria (cfr. da ultimo, Consiglio di Stato, n. 7510/2025).

La ricorrente sostiene che il manufatto nella sua consistenza sarebbe rimasto inalterato nel tempo ma l’aerofotogrammetria del 1955 (l’unica rilevante) depositata in atti non è in questo senso affatto chiara (la difesa del Comune evidenzia come in tale immagine non risulti visibile il corpo di fabbrica di circa 32 mq realizzato in luogo del terrazzo come pure la scala di collegamento e i balconi a getto).

Militano, viceversa, a favore della tesi dell’amministrazione (ossia della modifica non autorizzata del manufatto con creazione di nuovi volumi e opere impattanti sulla struttura dell’edificio in assenza dell’autorizzazione del Genio civile) il fatto che l’atto di compravendita del 1990 fa riferimento alla scheda catastale del 1940 senza fare alcun cenno alla (smarrita) licenza del 1966 (la quale, peraltro, non viene citata nemmeno in sede di presentazione della SCIA del 2024).

Al riguardo non risulta probante la dichiarazione resa dal dante causa della ricorrente in sede di compravendita del 1990.

La giurisprudenza in materia ha affermato che: "ove si faccia questione di opera risalente ad epoca anteriore all'introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi," è onere del privato fornire la prova della data di realizzazione dell'opera edilizia, atteso che solo il privato può fornire "inconfutabili atti, documenti o altri elementi di prova che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto" (Cons. Stato, Sez. VI, 06.02.2019, n. 903). Si è precisato, altresì, che: "tale prova deve, inoltre, essere rigorosa e deve fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi tra l'altro negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto notorio o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate" (Cons. Stato, Sez. IV, 04.03.2019, n. 1476, id. n. 4168 del 09.07.2018, Sez. IV, 30.03.2018, n. 2020, Cons. Stato, Sez. VI, 20.04.2020, n. 2524); "nelle controversie in materia edilizia i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, nelle fondamenta nelle aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale (Cons Stato, Sez. VI, 3.1.2022, n. 4).

La mancata dimostrazione della legittima preesistenza del fabbricato nella consistenza accertata dall’amministrazione rende l’ordinanza di ripristino immune dalle dedotte censure di difetto di istruttoria e di motivazione.

Del tutto ininfluente a tale fine l’errore in cui è incorso il Comune nell’individuare il corretto punto cardinale di alcune opere (il manufatto di 32 mq. sarebbe sul confine sud ovest e non sul confine a sud come indicato nell’atto; la balconata indicata in cemento armato sarebbe sul confine est e non su quello ovest).

L’ordinanza di demolizione non può ritenersi nemmeno indeterminata nel suo oggetto (cfr. secondo motivo) in quanto reca la puntuale descrizione delle opere realizzate in difformità rispetto a quelle legittimamente autorizzate ingiungendo il ripristino dello stato dei luoghi.

In questo senso risulta errato interrogarsi sulla natura delle singole opere realizzate in quanto la valutazione degli interventi deve essere complessiva e globale, non potendosi ammettere la parcellizzazione degli abusi ai fini della loro incidenza effettiva sul territorio; peraltro, non può dirsi che si tratti di opere non impattanti sulla struttura del fabbricato (si pensi al manufatto realizzato sul terrazzo o ai balconi a getto).

In ultimo, va respinta la censura di violazione dell’art. 7 della legge n. 241 del 1990.

L'ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive non richiede, infatti, la previa comunicazione di avvio del procedimento ai soggetti interessati, in quanto ha natura vincolata e la partecipazione del privato al procedimento non potrebbe influenzare l'esito della decisione (cfr. da ultimo, C.d.S. n. 8537/2025).

In conclusione il ricorso deve essere respinto.

Le spese seguono la soccombenza e trovano liquidazione in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del Comune resistente liquidate nella complessiva somma di euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 22 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

AO LO, Presidente

PA LM, Consigliere, Estensore

Domenico De Falco, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
PA LM	AO LO

IL SEGRETARIO