Pubblicato il 27/04/2026

N. 00768/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01439/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1439 del 2025, proposto da
Condominio Jori, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Giorgio Fregni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di NA, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Stefano Maini, Barbara Montini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

OR ZZ, AR ZZ, IA OR EL, rappresentati e difesi dagli avvocati Leonardo Zanetti, Giuseppe Filippo, Teresa Di Fede, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- dell’Ordinanza Dirigenziale del Comune di NA prot. n. 2025/295895 del 25/07/2025, notificata in pari data, avente ad oggetto “Immobile sito a NA in Via Jori n. 34 distinto al Catasto fabbricati del Comune di NA al foglio 243 mappale 365 - Ordinanza ai sensi dell'art. 107 del D. Lgs. 267/2000 e dell'art. III.V.1 del vigente Regolamento Edilizio (RE)”, con la quale si dispone “il prosieguo dell'inagibilità dell'unità abitativa subalterno 6, fino al completamento di tutte le opere murarie/impiantistiche/finitura di ripristino dell'immobile citato, che dovrà essere certificato tramite perizia di tecnico abilitato, con anche la documentazione fotografica (con indicazione dei punti di presa), da protocollare agli atti comunali”;

- nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e/o consequenziale, ancorché non conosciuto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di NA, di OR ZZ, di AR ZZ e di IA OR EL;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 aprile 2026 la dott.ssa SS ON e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

TO e RI

Il Condominio JORI, sito in Baggiovara di NA, Via Jori n. 16-34, in persona dell’amministratore condominiale ha agito in giudizio per l’annullamento dell’ordinanza dirigenziale del Comune di NA prot. n. 2025/295895 del 25/07/2025, notificata in pari data, avente ad oggetto “ Immobile sito a NA in Via Jori n. 34 distinto al Catasto fabbricati del Comune di NA al foglio 243 mappale 365 - Ordinanza ai sensi dell'art. 107 del D. Lgs. 267/2000 e dell'art. III.V.1 del vigente Regolamento Edilizio (RE) ”, con la quale si è disposto “ il prosieguo dell'inagibilità dell'unità abitativa subalterno 6, fino al completamento di tutte le opere murarie/impiantistiche/finitura di ripristino dell'immobile citato, che dovrà essere certificato tramite Perizia di tecnico abilitato, con anche la documentazione fotografica (con indicazione dei punti di presa), da protocollare agli atti comunali ”.

In fatto ha allegato che in data 25/08/2024 i Vigili del Fuoco di NA sono intervenuti presso l’immobile del Condominio ricorrente, accertando: “ nell’appartamento posto al primo piano di proprietà della Sig.ra EL OR IA e nell’appartamento posto al secondo piano di proprietà della Sig.ra AN AN, la presenza di cavillature d’intonaco e di fessurazioni nei muri, quest’ultime già soggette a monitoraggio con vetrini graduati. Nell’appartamento della Sig.ra EL si è constatato anche uno “spanciamento” nella parte inferiore del muro in laterizio del corridoio che conduce alla zona notte. Stante la situazione sopra esposta, si rende necessaria un’ulteriore ed approfondita verifica statica da parte di tecnico qualificato e tutte le opere di per assicurazione e ripristino che il caso richiede ”.

A seguito di tale intervento il Comune di NA ha emesso l’ordinanza prot. n. 328628/24 del 28/08/2024, ordinando al Condominio di “ mettere in sicurezza, anche con mezzi provvisionali, lo spanciamento del muro nel tratto di corridoio che conduce alla zona notte, nell'appartamento posto al primo piano, subalterno 6, di proprietà della Sig. EL OR; di far eseguire, da un tecnico abilitato, un’approfondita verifica dei muri interessati dalle cavillature/crepe e spanciamento di tutto il fabbricato e tutte le opere di assicurazione e ripristino che il caso richiede; di depositare, entro e non oltre 45 giorni presso il Comune, perizia tecnica attestante il ripristino delle normali condizioni di sicurezza del fabbricato ”.

Il Condominio ha incaricato un tecnico per l’espletamento delle necessarie verifiche e nelle more ha fatto installare opere provvisionali di puntellamento, dichiarando all’esito al Comune di aver ottemperato alla messa in sicurezza, come da perizia dello Studio CGroup srl, e chiedendo una proroga dei termini per completare le opere.

Con atto del 12.11.2024 il Comune di NA ha accolto l’istanza, concedendo una proroga fino al 28.2.2025 per ottemperare integralmente all’ordinanza prot. n. 328628/24.

In data 07.01.2025 l’Ing. TI, tecnico incaricato dal Condominio, ha depositato una prima relazione tecnica: escludendo cedimenti in fondazione e riconducendo il quadro fessurativo principalmente agli eventi sismici del 2012, aggravato da una vulnerabilità strutturale della parte aggettante del fabbricato; evidenziando come la situazione di criticità fosse stata esacerbata da “saggi distruttivi” eseguiti in precedenza da terzi, che avevano arrecato un “danno importante al muro di spina”, prontamente arginato con la posa dei puntelli; proponendo un intervento di ripristino della muratura danneggiata mediante la tecnica del “cuci e scuci”.

In data 21.2.2025, l'amministratore del Condominio ha presentato una nuova richiesta di proroga per completare le opere indicate nella perizia dell'incaricato ing. TI, autorizzata fino al 30/06/2025 dal Comune in data 14.03.2025 con prot. 99381, disponendosi al contempo l’inagibilità dell’unità immobiliare sub. 6 (proprietà ZZ-EL) in quanto: “ il perdurare della situazione a cui sono seguite solamente le opere provvisionali necessarie alla tempestiva messa in sicurezza (puntellamento all'interno dell'unità abitativa) determina una situazione di fatto "di cantiere" nell'unità abitativa identificata al subalterno 6 nella prima perizia, dell'ing. Cesaroni, si indicava le misure di puntellamento "efficienti unicamente nel brevissimo termine". Valutato che lo stato di fatto sopra descritto costituisca pericolo per l'incolumità delle persone e per la preservazione delle cose e che, pertanto, occorra adottare le misure necessarie al ripristino delle normali condizioni di sicurezza. Visto l'art. 111.V.1 del vigente Regolamento Edilizio approvato con DCC n. 47 del 22/06/23 - Pubblico decoro, manutenzione e sicurezza delle costruzioni e dei luoghi ”.

L’assemblea condominiale del 03.03.2025 ha deliberato di incaricare l’Ing. TI per la progettazione e direzione dei lavori di riparazione del muro portante interessato dal dissesto, mediante la tecnica del “cuci e scuci”, eseguiti dalla ditta Eurorestauri S.r.l.s. in data 28.04.2025. Ultimati i lavori strutturali, in data 30.05.2025, sono state rimosse tutte le opere provvisionali (puntelli) e con comunicazione a mezzo PEC dell’11.06.2025 l’Ing. TI ha trasmesso al Comune di NA una perizia tecnica finale, certificando la regolare esecuzione degli interventi in quanto “ possono ritenersi ripristinate le normali condizioni di sicurezza statica del fabbricato nonché la salubrità dei locali ad uso abitativo posti al piano primo essendo stati ultimati i lavori e rimosse tutte le opere provvisionali necessarie alla messa in sicurezza temporanea, ponendo fine alla situazione di cantiere ”.

Il Condominio ha chiesto quindi al Comune di revocare l'inagibilità, ma l’Ente ha fissato un sopralluogo congiunto per il 17.07.2025, accertando all’esito la rimozione delle opere provvisionali, ma rilevando il permanere di lesioni murarie più o meno estese, avvallamenti nei pavimenti e dell’impianto elettrico non completamente ripristinato, con conseguente decisione di emettere all’esito l’ordinanza del 25.07.2025 impugnata in questa sede, che dispone “ il prosieguo dell'inagibilità dell'unità abitativa subalterno 6 fino al completamento di tutte le opere murarie/impiantistiche/finitura di ripristino dell'immobile citato, che dovrà essere certificato tramite Perizia di tecnico abilitato, con anche la documentazione fotografica (con indicazione dei punti di presa), da protocollare agli atti comunali ”, atteso che: “ lo stato di fatto, sopra descritto, necessita ancora di opere per il ripristino delle condizioni di agibilità dell'alloggio. Visto l'art. 111.V.1 del vigente Regolamento Edilizio approvato con DCC n. 47 del 22/06/23 - Pubblico decoro, manutenzione e sicurezza delle costruzioni e dei luoghi ”.

L’Ing. TI, con perizia del 16.09.2025, inviata via PEC al Comune di NA, ha ribadito che le condizioni di sicurezza erano state a suo dire pienamente ripristinate e che le residue problematiche lamentate dal Comune non giustificavano il mantenimento dello stato di inagibilità.

Nel frattempo, i proprietari dell’unità immobiliare sub. 6, per il tramite del loro legale, hanno inviato al Condominio formali atti di diffida, ritenendolo responsabile della mancata revoca dell’agibilità e dei danni conseguenti, e minacciando azioni legali per il risarcimento dei danni derivanti dalla protratta impossibilità di utilizzare l’immobile.

Esposti i fatti come appena riportato e ritenendo illegittimo il provvedimento comunale da ultimo adottato, il Condominio ha agito in questa sede chiedendone l’annullamento sulla base delle seguenti doglianze.

“ I. VIOLAZIONE DI LEGGE PER ERRONEA APPLICAZIONE DELLE NOR ME RICHIAMATE (ART. 107 D.LGS. 267/2000, ART. III.V.1 R.E., ARTT. 677 C.P., 2051 E 2053 C.C.). ECCESSO DI POTERE PER TRAVISAMENTO DEI PRESUPPOSTI DI TO E DI RI, DIFETTO DI ISTRUTTO RIA E CARENZA DI MOTIVAZIONE ”.

L’ordinanza impugnata sarebbe ad avviso del Condominio illegittima laddove dichiara l’inagibilità dell’immobile in assenza di un pericolo attuale e concreto per la pubblica e privata incolumità, essendo venuti meno i presupposti che avevano fondato la prima ordinanza di inagibilità del 13.03.2025 dopo che il Condominio ha eseguito tutti i lavori necessari a ripristinare la sicurezza statica, come certificato in data 09.06.2025 dall’Ing. TI.

Né varrebbe secondo il Condominio a giustificare il “proseguio” dell’inagibilità dell’edificio, il richiamo operato dal Comune nell’ordinanza impugnata alla presenza di “lesioni murarie”, “avvallamenti nei pavimenti” e di un “impianto elettrico non completamente ripristinato”, trattandosi di presupposti diversi rispetto a quelli precedentemente contestati al Condominio, tali da non integrare un pericolo di “rovina” dell’edificio ai sensi degli artt. 677 c.p. e 2053 c.c., né una minaccia per la pubblica incolumità, in quanto le “lesioni murarie” sarebbero fessurazioni preesistenti stabili e non evolutive riconducibili alla concezione strutturale dell’edificio e agli eventi sismici del 2012, gli “avvallamenti nei pavimenti” e le problematiche alle porte sarebbero questioni di finitura e di assestamento estranee alla statica dell'edificio, mentre l’impianto elettrico “non completamente ripristinato” sarebbe un problema impiantistico da risolvere ma che non giustificherebbe un’ordinanza di inagibilità per motivi di sicurezza strutturale senza la prova di un concreto e imminente pericolo di incendio o folgorazione, circostanza mai allegata né provata dal Comune.

Il Comune, quindi, avrebbe travisato i presupposti di fatto e di diritto, equiparando difetti di finitura o manutenzione a un pericolo strutturale imminente già eliminato e certificato, e compiendo un’istruttoria carente al riguardo, senza confutare nello specifico le conclusioni tecniche dell’Ing. TI.

“ II. VIOLAZIONE DI LEGGE PER ERRONEA APPLICAZIONE DELLE NOR ME RICHIAMATE A FONDAMENTO DELL’ORDINANZA (ART. 107 D.LGS. 267/2000; ART. III.V.1 REG. EDILIZIO; ARTT. 677 C.P., 2051, 2053, 1129, 1130, 1135 C.C.; ART. 650 C.P.). ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI ISTRUTTORIA, TRAVISAMENTO DEI FATTI E CARENZA DI MOTIVAZIONE ”.

L’ordinanza impugnata si fonderebbe inoltre su norme non pertinenti al caso in esame, difettando ad avviso del Condominio il presupposto fondamentale per l’esercizio del potere di ordinanza contingibile e urgente in materia edilizia e cioè l’esistenza di un pericolo attuale e concreto per la pubblica o privata incolumità, una volta risolto lo “spanciamento” di un muro portante inizialmente contestato superato a seguito dei lavori di consolidamento eseguiti dal Condominio, e non risultando invece le “lesioni murarie”, gli “avvallamenti nei pavimenti” e l’“impianto elettrico non ripristinato” una minaccia per la stabilità dell'edificio e la sicurezza degli occupanti, riguardando interventi di finitura e manutenzione.

“ III. ECCESSO DI POTERE PER SVIAMENTO, ILLOGICITÀ E CONTRADDIT TORIETÀ MANIFESTA. VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DI PROPORZIONALITÀ ”.

Sussisterebbe inoltre nel caso in esame secondo il Condominio il vizio di illogicità, contraddittorietà e sviamento rispetto alla causa tipica del potere esercitato, per avere l’Ente disposto la continuazione dell’inagibilità nonostante il ripristino delle condizioni di sicurezza e quindi in maniera sproporzionata, ingerendosi peraltro in una controversia privatistica insorta tra il Condominio e i singoli proprietari.

“ IV. VIOLAZIONE DI LEGGE (ARTT. 1117, 1123 C.C.). ECCESSO DI POTERE PER DIFETTO DI ISTRUTTORIA. INCOMPETENZA DEL CONDOMINIO AD INTERVENIRE SU PARTI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA ”.

L’ordinanza impugnata, nel disporre il prosieguo dell’inagibilità “fino al completamento di tutte le opere murarie/impiantistiche/finitura”, sarebbe inoltre illegittima laddove rivolta anche al Condominio, nonostante gli “avvallamenti nei pavimenti”, i “problemi alle “porte” e l’“impianto elettrico non completamente ripristinato” da ultimo contestati siano elementi interni all’unità immobiliare di esclusiva proprietà privata che non rientrano tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c.

“ V) VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO E DEL GIUSTO PROCEDIMENTO. ECCESSO DI POTERE PER CONTRADDITTORIETÀ ”.

Infine, sussisterebbero ad avviso del Condominio nel caso in esame i vizi di lesione del legittimo affidamento, contraddittorietà e difetto di istruttoria nell’agire comunale, in quanto l’Ente avrebbe dapprima imposto al Condominio di risolvere un problema strutturale e, una volta ottenuta e certificata la soluzione, negato la revoca dell’inagibilità sulla base di nuove e diverse motivazioni, attinenti a profili non strutturali, senza peraltro confutare la perizia dell’Ing. TI.

Sulla base di tali motivi di impugnazione il Condominio ha concluso come riportato in epigrafe, chiedendo l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

Il Comune di NA e i controinteressati si sono costituiti contestando quanto ex adverso dedotto e rilevando, in particolare, che il Condominio non avrebbe in realtà integralmente adempiuto al primo provvedimento dell’Ente non impugnato (ordinanza prot. n. 328628/24 del 28/08/2024), posto alla base dei successivi atti, compreso quelle impugnato in questa sede, come confermato anche dalla relazione di parte dell’Ing. TI, con conseguente necessità per l’Ente di confermare l’inagibilità dell’immobile fino al completamento delle opere richieste in precedenza e nell’insieme necessarie a garantire la sicurezza dello stabile.

All’udienza del 15 aprile 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

All’esito del giudizio, ad avviso del Collegio, il ricorso va respinto.

Invero, con ordinanza prot. n. 328628/24 del 28/08/2024 il Comune – stante gli accertanti compiuti dai Vigili del Fuoco di NA sullo stabile (“ nell’appartamento posto al primo piano di proprietà della Sig.ra EL OR IA e nell’appartamento posto al secondo piano di proprietà della Sig.ra AN AN, la presenza di cavillature d’intonaco e di fessurazioni nei muri, quest’ultime già soggette a monitoraggio con vetrini graduati. Nell’appartamento della Sig.ra EL si è constatato anche uno “spanciamento” nella parte inferiore del muro in laterizio del corridoio che conduce alla zona notte. Stante la situazione sopra esposta, si rende necessaria un’ulteriore ed approfondita verifica statica da parte di tecnico qualificato e tutte le opere di per assicurazione e ripristino che il caso richiede ”) – ha ordinando al Condominio di “ mettere in sicurezza, anche con mezzi provvisionali, lo spanciamento del muro nel tratto di corridoio che conduce alla zona notte, nell'appartamento posto al primo piano, subalterno 6, di proprietà della Sig. EL OR; di far eseguire, da un tecnico abilitato, un’approfondita verifica dei muri interessati dalle cavillature/crepe e spanciamento di tutto il fabbricato e tutte le opere di assicurazione e ripristino che il caso richiede; di depositare, entro e non oltre 45 giorni presso il Comune, perizia tecnica attestante il ripristino delle normali condizioni di sicurezza del fabbricato ”.

Tale provvedimento non è stato impugnato dal Condominio, sicché gli obblighi in esso previsti sono divenuti definitivi, con conseguente onere per il ricorrente di darvi integrale esecuzione, a prescindere dal fatto che le opere riguardino aree di proprietà comune o esclusiva di alcuni proprietari.

A seguito di tale ordinanza il Condominio ha provveduto alla messa in sicurezza dell’edificio e in questa sede sostiene di avere anche ottemperato completamente a quanto disposto nell'ordinanza prot. n. 328628/24, con la conseguenza che a suo dire sarebbe illegittima l’ordinanza n. 2025/295895 del 25/07/2025, con la quale si è disposto “ il prosieguo dell'inagibilità dell'unità abitativa subalterno 6, fino al completamento di tutte le opere murarie/impiantistiche/finitura di ripristino dell'immobile citato, che dovrà essere certificato tramite Perizia di tecnico abilita to, con anche la documentazione fotografica (con indicazione dei punti di presa), da protocollare agli atti comunali ”.

Tuttavia, l’Ing. TI nella relazione del 7.1.2025, finalizzata a dare ottemperanza di tale ultima ordinanza, ha dichiarato: “ I tre corpi di fabbrica distinti costituenti l’edificio condominiale, non essendo separati da giunti sismici, costituiscono un’unica unità strutturale (US), che andrebbe studiata nel suo insieme, quanto meno nel comportamento in presenza di azioni sismiche. La presente relazione si limita tuttavia, nel rispetto del preventivo formulato e approvato, a valutazioni legate esclusivamente al comportamento strutturale della porzione lato nord del primo corpo di fabbrica (fino al primo muro del vano scala), dove si sono rilevate le lesioni e cavillature più significative ”.

Inoltre, nella stessa relazione, l’Ing. TI ha dichiarato: “ Per ripristinare la situazione preesistente è sufficiente un classico intervento di riparazione, con la tecnica del “cuci e scuci”, delle porzioni di muratura danneggiate, per poi procedere alla rimozione dei puntelli e al rifacimento di intonaci e tinteggiature ”.

Pertanto, dal contenuto della relazione in esame si evince in realtà la mancata ottemperanza integrale all’ordinanza n. 328628/24 innanzitutto laddove impone l’effettuazione di “ un’approfondita verifica dei muri interessati dalle cavillature/crepe e spanciamento di tutto il fabbricato ”, avendo infatti il tecnico dato atto che la verifica è stata limitata alla “ porzione lato nord del primo corpo di fabbrica (fino al primo muro del vano scala), dove si sono rilevate le lesioni e cavillature più significative ”.

Inoltre, quanto alle opere concretamente previste dall’Ing. TI nella predetta relazione, a seguito del sopralluogo eseguito dai tecnici comunali alla presenza dell’amministratore di Condominio allo scadere del termine concesso per l’esecuzione degli interventi esposti in perizia, l’Ente ha accertato il permanere sui luoghi di lesioni murarie, di avvallamenti nei pavimenti e di impianti non ancora integralmente ripristinati stante la presenza di fili volanti, profili non qualificabili come di mera finitura e sicuramente rilevanti sotto il profilo dell’agibilità dell’immobile.

Sulla base di tali rilievi, devono quindi senz’altro ritenersi prive di pregio la prima, la seconda e la terza censura contenute in ricorso, non essendo in realtà venuti meno i presupposti che avevano fondato la prima ordinanza di inagibilità del 13.03.2025, atteso che il Condominio non ha come visto integralmente ottemperato a quanto statuito dal Comune nell’ordinanza n. 328628/24.

Quanto, invece, al quarto motivo di impugnazione, e cioè al riferimento operato dal Condominio alla natura non condominiale delle porzioni interessate dagli interventi imposti dal Comune, va evidenziato che tale censura avrebbe dovuto essere sollevata verso l’ordinanza n. 328628/24, provvedimento tuttavia non impugnato e quindi ormai definitivo nella sua interezza.

Né corrisponde al vero quanto allegato nell’ultima doglianza articolata in ricorso di asserita contraddittorietà dell’operato dell’Amministrazione, avendo in realtà il Comune preteso dal Condominio nel corso dell’intero procedimento l’ottemperanza integrale dell’ordinanza n. 328628/24 che prevedeva, come già visto, l’effettuazione di verifiche dei muri interessati dalle cavillature/crepe e spanciamento dell’intero fabbricato e non solo di una sua parte, con esecuzione di tutte le opere di assicurazione e ripristino richieste, al fine di garantirne la piena sicurezza ed agibilità.

Pertanto, tenuto conto dei motivi sopra esposti, il ricorso va respinto.

Le spese di lite possono essere compensate per la peculiarità della fattispecie esaminata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto:

- respinge il ricorso;

- compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 15 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

UG Di ET, Presidente

Paolo Amovilli, Consigliere

SS ON, Consigliere, Estensore

L'OR	IL PRESIDENTE
SS ON	UG Di ET

IL SEGRETARIO