Pubblicato il 20/04/2026

N. 00302/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00532/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria

Sezione Staccata di Reggio Calabria

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 532 del 2022, proposto da:
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Giorgio Messorio, con domicilio digitale come da p.e.c. da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Condofuri, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Antonella Smiriglia Fava, con domicilio digitale come da p.e.c. da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avv. Antonella Smiriglia in Reggio Calabria, via Gebbione,9/C;

per l'annullamento

dell’ordinanza di demolizione n. 125/2022.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Condofuri;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 1 aprile 2026 il dott. RO EV e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorrente agisce per l’annullamento dell’ordinanza n. -OMISSIS-, con cui il Comune di Condofuri gli ha ingiunto di procedere alla demolizione delle opere abusive realizzate nell’immobile posto in località Marina, via -OMISSIS-, foglio-OMISSIS- particella -OMISSIS-, piano cantina e piano primo fuori terra, opere consistenti nella trasformazione del cantinato in autocarrozzeria, con realizzazione di una rampa di accesso in cemento e cabina forno per la verniciatura, nonché suddivisione del piano superiore in due distinte unità immobiliari, il tutto in difformità dal titolo edilizio.

Per tale immobile il ricorrente espone di avere acquisito la concessione edilizia n. -OMISSIS- e a seguito di un sopralluogo eseguito dai Carabinieri e da personale dell’amministrazione comunale è stata adottata l’avversata determinazione, della quale il deducente lamenta l’illegittimità per violazione delle garanzie procedimentali, genericità delle contestazioni, violazione del D.P.R. n. 380/2001 e vizio di eccesso di potere.

2. Si è costituito il Comune intimato, il quale ha replicato alle avverse censure, concludendo per il rigetto del ricorso.

3. All’udienza straordinaria dell’1 aprile 2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

4. Il ricorso è infondato.

4.1. Va disattesa la doglianza di violazione delle garanzie procedimentali, poiché per costante giurisprudenza, “ come tutti i provvedimenti sanzionatori edilizi, l'ordinanza di demolizione è un atto dovuto e va emanata senza indugio e, in quanto tale, non deve essere preceduta dalla comunicazione di avvio del procedimento trattandosi di una misura sanzionatoria per l'accertamento dell'inosservanza di disposizioni urbanistiche secondo un procedimento di natura vincolata precisamente tipizzato dal legislatore e rigidamente disciplinato che si ricollega ad un preciso presupposto di fatto, cioè l'abuso di cui l'interessato non può non essere a conoscenza, rientrando direttamente nella sua sfera di controllo ” ( ex plurimis , T.A.R. Sicilia, Catania, Sez. I, 28 settembre 2022, n. 2561).

4.2. Con una serie di censure, suscettibili di trattazione congiunta, l’esponente sostiene poi che l’ordinanza risulterebbe generica nella descrizione e nella individuazione degli abusi.

La rampa risulterebbe sanabile, poiché nel cantinato è stata realizzata non solo l’officina ma anche creati numerosi parcheggi, che, ai sensi dell’art. 9 L. n. 122/1989, c.d. legge Tognoli, possono essere costruiti anche in deroga ai regolamenti edilizi vigenti.

Rispetto poi alla progettazione iniziale, le variazioni sono state oggetto di un’istanza di sanatoria e, inoltre, non risulterebbe applicato l’art. 34, comma 2, D.P.R. n. 380/2001, che esclude la demolizione nel caso in cui la stessa non possa avvenire senza pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

In ogni caso, la cabina forno per la verniciatura è stata demolita e l’autocarrozzeria dismessa, cosicché il cantinato risulterebbe conforme all’originaria progettazione con l’unica eccezione della rampa di accesso, oggetto dell’istanza in sanatoria.

Le deduzioni difensive sono infondate.

Occorre premettere che in base all’avversata ordinanza di demolizione:

- risultano lavori di trasformazione del piano cantinato di fabbricato civile di maggiore consistenza in autocarrozzeria, con realizzazione di rampa di accesso in cemento e costruzione di vano da adibire a forno per la verniciatura delle autovetture;

- i locali hanno una superficie complessiva pari a m 15,6 x 14,25 e altezza pari a m 3,50;

- il vano adibito a forno per la verniciatura delle auto misura m 4,00 x 6,10 ed è coperto da tettoia in lamiera metallica, che si estende anche sullo spazio antistante, per una lunghezza di 9,50 m;

- il piano superiore, primo fuori terra, è suddiviso in due unità immobiliari distinte, delle quali una è destinata a uffici assicurativi e una ad abitazione e si presenta difforme per utilizzo e dimensioni rispetto al progetto approvato, oltre alla presenza di aggetto sul prospetto sud lungo tutto il fronte, del tutto abusivo, per una lunghezza di m 14 x 1,20;

- l’area su cui insiste il manufatto è sottoposta a vincolo sismico e a vincolo paesaggistico ambientale ex art. 136 D. Lgs. 42/2004;

- il vigente p.r.g. all’art. 38 delle n.t.a. classifica l’area come zona omogenea “ B-Completamento Residenziale ”, specificando altresì, che “so no zone destinate alla residenza; in essa sono esclusi depositi o magazzini all’ingrosso ed iniziative di qualunque tipo con macchinari che producano rumori o odori molesti ”, pertanto l’attività in essere non risulta compatibile con la destinazione urbanistica dell’area in cui ricade il fabbricato;

- il vigente strumento urbanistico dispone per la Zona B una distanza inderogabile dal confine pari a m 5,00, saturata dal forno e dalle altre opere presenti al piano cantinato lungo il confine con la proprietà dei vicini -OMISSIS-.

Tanto chiarito, rileva il Collegio che il fabbricato è stato edificato a seguito di concessione prot. n. -OMISSIS- e rispetto al titolo edilizio ne è emersa la totale difformità, ai sensi dell’art. 31 D.P.R. n. 380/2001, per superfici, volumi e utilizzo.

Il piano interrato, infatti, in progetto era adibito a cantina, mentre il piano terra in parte era previsto con porticato ampio e in parte da adibire a negozio.

Il titolo inoltre risulta sprovvisto di nulla osta paesaggistico e la domanda di sanatoria per “ ampliamento garage piano seminterrato ”, risalente all’anno 2000, non è stata integrata dalla documentazione richiesta con nota prot. n. -OMISSIS-.

In ragione di quanto evidenziato, è infondata la censura di asserita genericità degli abusi accertati, in quanto la determinazione avversata contiene una puntuale e precisa descrizione delle difformità riscontrate in sede di controllo del fabbricato.

Circa, poi, la conformità della rampa in cemento alla L. n. 122/1989, la stessa è basata su una serie di assunti ipotetici, secondo cui “ la cantina tornerà ad essere deposito e garage … quello non conforme al progetto verrà reso tale ”.

In riferimento, da ultimo, alla doglianza secondo cui l’amministrazione comunale avrebbe disposto la demolizione di parte del fabbricato in pregiudizio della residua porzione legittimamente edificata ai sensi dell’art. 34 DPR 380 del 2001, la stessa va disattesa in quanto la norma si riferisce a interventi eseguiti in parziale difformità, quali non sono stati ritenuti quelli in questione, venendo semmai in rilievo l’art. 33, comma 2 del DPR cit..

Ad ogni modo, in conformità a condivisibile giurisprudenza, “ quando risulta la realizzazione di abusi edilizi, il Comune «deve senza indugio emanare l'ordine di demolizione per il solo fatto di aver riscontrato opere abusive» … e cioè deve immediatamente emanare il provvedimento che ripristini la legalità; - tale principio si fonda sul dato testuale dell'art. 31, comma 2, del testo unico n. 380 del 2001 …. per l’applicabilità del medesimo art. 33, comma 2, DPR 380 del 2001, occorre la sussistenza di alcuni presupposti, tra cui proprio la preventiva emanazione dell'ordine di demolizione, l'istanza tempestiva del destinatario dell'ordine ed un motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale sulla impossibilità materiale di ripristinare lo stato dei luoghi, configurabile soltanto quando «la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell'edificio nel suo complesso legittimamente realizzato …, il che non avviene - in linea di principio - quando si tratta di eliminare opere realizzate in aggiunta a un manufatto preesistente ” (Consiglio di Stato, Sez. VI, 17 maggio 2017, n. 2347).

È stato in ogni caso precisato, anche in caso di parziale difformità, che “ in tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di «fiscalizzazione» dell'abuso di cui all' art. 34 comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 -secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità e quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone in luogo della demolizione una sanzione amministrativa più elevata- non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute «in parziale difformità», atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all'intervento autorizzato ” (T.A.R. Campania. Salerno, Sez. II, 12 gennaio 2022, 43).

Infine, riguardo alla rimozione della cabina forno, essa non risulta eseguita in manifesta acquiescenza al provvedimento amministrativo impugnato, il che esclude la parziale improcedibilità del gravame (cfr. T.A.R. Piemonte, Torino, sez. II n. 955 del 2025 e giurisprudenza ivi richiamata), né tantomeno comporta che, in ragione di ciò, “il fabbricato non presenta più difformità rispetto a quello inizialmente assentito”, attesa la trasformazione del piano cantinato in autocarrozzeria, con realizzazione della rampa di accesso in cemento, e la persistenza degli ulteriori abusi come sopra descritti, da valutarsi nel loro complesso e in modo unitario (Cons. St., sez. II, 14 luglio 2025, n. 6151).

5. Il ricorso è pertanto respinto.

6. Le spese di lite possono essere compensate in ragione della peculiarità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Calabria, Sezione Staccata di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 9, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare parte ricorrente.

Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del giorno 1 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

IU DR OT, Presidente

RO EV, Consigliere, Estensore

Giovanni Caputi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RO EV	IU DR OT

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.