Pubblicato il 16/03/2026

N. 00250/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00427/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 427 del 2025, proposto da
-OMISSIS--OMISSIS- (-OMISSIS-), in persona del legale rappresentante pro tempore; -OMISSIS-, in persona del legale rappresentante pro tempore; entrambe rappresentate e difese dall'avvocato Pierpaolo Lucchese, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

contro

Comune di -OMISSIS-, in persona Commissario Straordinario pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Greta Morelli, con domicilio digitale come da PEC da Registro di Giustizia;

nei confronti

Fallimento -OMISSIS- n.-OMISSIS-, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

dell’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi  n.-OMISSIS- del 13 marzo 2025 e di tutti gli atti pregressi e successivi anche non conosciuti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio, le memorie e i relativi allegati del Comune di -OMISSIS-;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 9 febbraio 2026 la dott.ssa RI AT ST IM e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con l’atto introduttivo del presente giudizio notificato il 12 maggio 2025 e depositato il 25 maggio 2025, le società ricorrenti impugnano l’ordinanza indicata in epigrafe, con cui il Comune di -OMISSIS- ha ingiunto:

alla ditta:

- Società -OMISSIS-in fallimento per effetto della sentenza n° -OMISSIS- emessa dal Tribunale di -OMISSIS- in data 16/05/2023 (Amministratore Unico: -OMISSIS-, nato negli U.S.A. – Stati Uniti d’America il -OMISSIS- C.F. -OMISSIS-, residente a [...], in Via -OMISSIS- – Curatore Fallimentare: -OMISSIS-) in qualità di locatrice dell’immobile;

-alla società -OMISSIS-(Amministratore Unico: -OMISSIS- -OMISSIS-, nato negli U.S.A. – Stati Uniti d’America il -OMISSIS- C.F. -OMISSIS-, residente a -OMISSIS-, in Via -OMISSIS-), in qualità di conduttrice dell’immobile, di provvedere entro 90 giorni dalla notifica della presente, alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi delle opere oggetto di accertamento con riserva dei provvedimenti definitivi di cui agli artt. 31 e seguenti del D.P.R. n° 380/2001, salvi ed impregiudicati quelli di carattere amministrativo e penale connessi all’infrazione”

la demolizione di opere realizzate in assenza di permesso di costruire e Nulla Osta Sismico, su area sottoposta a vincolo paesaggistico e vincolo S.I.N.

2. La societa' "-OMISSIS-" (in sigla -OMISSIS-), proprietaria di un compendio industriale - commerciale, terreni e fabbricati siti in -OMISSIS- (Fr) Via-OMISSIS- è stata dichiarata fallita con sentenza n. -OMISSIS- emessa dal Tribunale di -OMISSIS- in data 16/05/2023.

Acquisito il compendio immobiliare al fallimento della società -OMISSIS- all’esito di procedura competitiva i beni della massa fallimentare sono stati concessi in locazione alla società -OMISSIS- giusto contratto di locazione del 19 marzo 2024 risolutivamente condizionato alla vendita dei beni del compendio fallimentare in sede concorsuale.

In seguito al sopralluogo congiunto effettuato il 16 ottobre 2024 dal Comando Stazione Carabinieri di -OMISSIS-, del Consorzio ASI di -OMISSIS-, dell’Azienda ASL di -OMISSIS- e dell’Ufficio Tecnico Comunale presso i superiori beni locati e relativa relazione di servizio è emersa la realizzazione di lavori edili, non conformi alla vigente normativa urbanistica comunale, in assenza di permesso di costruire e Nulla Osta Sismico, su area sottoposta a vincolo paesaggistico e vincolo S.I.N ed in particolare: “Realizzazione in Via -OMISSIS- in zona ASI, sull’area distinta in Catasto al -OMISSIS- mapp. n° -OMISSIS-, del cambio di destinazione d’uso da locale a destinazione industriale a locale per feste/sala da ballo ed attività ludiche, di spettacolo ed eventi ricreativi, con presenza di pubblico, per una superficie di circa 2.000 (duemila/00) mq.. Nella parte esterna attigua all’edificio, lato -OMISSIS-, risultano realizzate inoltre delle strutture in metallo in parte chiuse a vetro (delle dimensioni di mt. 10 circa x mt. 5 circa destinata a bar) ed in parte rivestite in telo plastico, tipo tensostruttura, (delle dimensioni di mt. 30 circa x mt. 10 circa) infisse stabilmente al suolo. Sul terreno al -OMISSIS- mapp. n° -OMISSIS-, realizzazione di un manufatto prefabbricato delle dimensioni in pianta di circa mt. 13,00 x mt. 6,00, con copertura avente struttura metallica e funzionale ad una pista di go-kart da utilizzarsi come pista di collaudo/test dei go-kart elettrici prodotti ed assemblati dalla medesima Società. La stessa pista, collegata funzionalmente tramite apposito percorso con la restante parte del locale ad uso produttivo-officina sull’immobile al -OMISSIS- mapp. n° -OMISSIS-, risulta realizzata, ovvero delimitata da elementi plastici modulari/mobili su basamento in calcestruzzo levigato”.

Tali difformità sono meglio descritte nella relazione di sopralluogo prot. -OMISSIS- del 22 ottobre 2024, a firma del Responsabile del IV Settore Urbanistica (doc. 3 produzione comunale) richiamata nell’impugnata ordinanza di demolizione, nella quale si evidenzia che “nei locali posti al piano terra, “in continuità con il locale al subalterno n° 13 a destinazione commerciale, è stata ricavata all’interno della zona produttiva del subalterno n° 12, in difformità a quanto autorizzato, un’area suddivisa in più spazi a mezzo di vetrate e pannellature, che risulta essere destinata a locale per feste/sala da ballo ed attività ludiche, di spettacolo ed eventi ricreativi, con presenza presumibile di pubblico. A dimostrazione di quanto detto, come peraltro desumibile dalla documentazione fotografica allegata, risultano posti in essere una serie di tavoli ed arredi fissi per ristorazione, un palcoscenico, impianto luci ed impianto amplificazione sonora, giochi per bambini ed attrezzature gonfiabili. La superficie interessata risulta essere stimata in circa 2.000 mq., il tutto in totale difformità ai titoli edilizi rilasciati e pertanto in assenza del previsto permesso di costruire. Nella parte esterna attigua all’opificio, lato-OMISSIS-, risultano inoltre realizzate delle strutture in metallo in parte chiuse a vetro (misure di 10 mt. x 5 mt. circa destinata a bar) ed in parte rivestite in telo plastico, tipo tensostruttura (misure di 30 mt. x 10 mt. circa); strutture in ampliamento planimetrico realizzate in assenza di permesso di costruire ed in assenza della prevista autorizzazione sismica su zona sottoposta quasi totalmente a vincolo paesaggistico . Si legge ancora nella suddetta relazione che, sul contiguo mappale -OMISSIS- del Foglio -OMISSIS-, ovvero, su area verde di rispetto del Piano ASI di -OMISSIS-, “ risultano in essere, per quanto dato sapere, varie Delibere per le quali è stata assegnata un’area di circa 13.500 mq. oltre alla convenzione stipulata in data 16/11/2016 per l’utilizzo del terreno come pista di collaudo/test dei go-kart elettrici prodotti ed assemblati dalla medesima Società -OMISSIS- ” e che “sul lotto in oggetto insistono strutture di tipo fisso e durature nel tempo non autorizzate e ricadenti in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, oltre che sottoposte agli adempimenti S.I.N. (Bacino -OMISSIS-), le cui risultanze di merito sono in capo al Settore Ambiente.”

Conseguentemente a detto sopralluogo, con nota prot. n. -OMISSIS-, del 23 febbraio 2025 il Comando dei Carabinieri di -OMISSIS- ha inoltrato alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di -OMISSIS- notizia di reato a carico dell’-OMISSIS- nella qualità di curatore fallimentare della società -OMISSIS- in fallimento e di -OMISSIS- -OMISSIS- in qualità di legale rappresentante della società ricorrente -OMISSIS- “per le violazioni di cui all’art. 44 lett. B del DPR 380/01 e degli artt. 93 e 94 e 95 DPR 380/01, per aver realizzato opere senza il permesso di costruire e senza la necessaria autorizzazione sismica in area sottoposta a vincolo paesaggistico e vincolo S.I.N.”, notiziandone anche il Comune di -OMISSIS- (doc. 5 produzione comunale).

A seguito della predetta comunicazione in data 13 marzo 2025 è stata adottata l’ordinanza di demolizione n.-OMISSIS- qui impugnata, con la quale l’Ente ha ingiunto a -OMISSIS-. srl in fallimento nella qualità di proprietaria e ad -OMISSIS- srl nella qualità di conduttrice, la demolizione e il ripristino delle opere abusivamente realizzate entro novanta giorni dalla data di notifica del provvedimento, con l'avvertimento che, decorso infruttuosamente il termine suindicato, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive, saranno acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio dell’Amministrazione comunale e le opere saranno rimosse a cura del Comune ed a spese dei responsabili dell'abuso.

3.Nel ricorso le ricorrenti lamentano:

I. violazione e falsa applicazione artt. 31 e seguenti del d.p.r. 380/2001 – carenza di legittimazione passiva di -OMISSIS- s.r.l.

Con il primo motivo di censura si deduce la carenza di legittimazione passiva della ricorrente -OMISSIS- mera conduttrice del compendio immobiliare a partire dal 19 marzo 2024 alla quale, in assenza di una esatta collocazione temporale della commissione degli abusi contestati con l’ordinanza impugnata non sarebbe possibile imputarne la responsabilità.

Ciò anche tenuto conto del fatto che prima di essere locati ad -OMISSIS-, gli immobili in questione sarebbero stati nella disponibilità di altri: infatti, in assenza di una minima valutazione e/o elemento di prova che il Comune abbia fornito in ordine, quantomeno, alla data in cui la contestata attività edilizia sarebbe stata realizzata, e dunque in assenza della riconducibilità di tale attività ad un momento storico in cui il medesimo era nella disponibilità di ad -OMISSIS- SR, atteso il susseguirsi di soggetti terzi nella disponibilità dell’immobile in oggetto - non destinatari del provvedimento ablativo ivi impugnato - in alcun modo la -OMISSIS- potrebbe essere destinataria, legittimamente, del provvedimento/ordinanza ivi impugnato, stante la carenza di legittimazione passiva.

Si sostiene poi che la Curatela del Fallimento -OMISSIS- non avrebbe autorizzato la conduttrice ad eseguire nessuna opera sugli immobili concessi in locazione, richiamando il contratto di locazione secondo cui (pag. 7, documento n. 2 produzione della ricorrente) i lavori di completamento degli immobili espressamente indicati nel contratto stesso, avrebbero potuto essere eseguiti dalla conduttrice solo “ previa esplicita autorizzazione degli organi della procedura concorsuale ”; invero, l’ingiunzione di demolizione all’utilizzatore o al detentore dell’opera abusiva sarebbe legittima solo se tale soggetto sia anche “personalmente responsabile” dell’abuso, dovendo in caso contrario essere diretta nei confronti del proprietario o del soggetto al quale sia materialmente ascrivibile l’abuso.

In altra ottica, la ricorrente -OMISSIS- S.r.l. con il medesimo motivo ha chiesto l’annullamento dell’ingiunzione a demolire stante il proprio difetto di legittimazione passiva a vedersi destinataria dell’ordinanza, sia perché estranea agli abusi, sia perché, avendo perso la disponibilità del bene (stante la liquidazione giudiziale/fallimento), non avrebbe avuto la disponibilità dell’immobile.

II . Violazione e falsa applicazione del d.p.r. 380/2001 anche con riferimento agli artt. 23 bis e 31. - erronea e contraddittoria motivazione in punto di: travisamento dei presupposti di fatto e di diritto, eccesso di potere, sviamento, difetto di istruttoria e di motivazione - difetto di motivazione – mancato accertamento in ordine al carico urbanistico in assenza di opere – illegittimità della ordinanza in forza della insussistenza di una ipotesi di assenza di titolo – mancata valutazione del permesso a costruire in sanatoria del 2008.

Con il secondo articolato motivo di ricorso parte ricorrente contesta l’esistenza stessa degli abusi rilevati nell’ordinanza di demolizione. In particolare:

- , con riferimento alla “parte interna” si sostiene in ricorso che l’Amministrazione sarebbe incorsa in un “vuoto probatorio” in reazione al contestato “cambio di destinazione d’uso da locale a destinazione industriale a locale per feste/sala da ballo ed attività ludiche, di spettacolo ed eventi ricreativi, con presenza di pubblico”. Inoltre, a dire della parte ricorrente, il caso di specie sarebbe inquadrabile in una ipotesi di presunta modifica di destinazione d’uso (per l’area interna) “senza opere”, in quanto tale, irrilevante dal punto di vista urbanistico, trattandosi di mutamento di destinazione d’uso “funzionale”, senza alcun incremento di carico urbanistico e, dunque, di un fatto non idoneo a giustificare l’irrogata misura ripristinatoria.

- in relazione alla “parte esterna”, la ricorrente afferma che le opere di cui all’ordinanza di demolizione sarebbero state in parte smantellate, con conseguente insussistenza delle violazioni ivi contestate, in patre regolarmente autorizzate.

III. Eccesso di potere – violazione degli artt. 1 e 41 carta diritti fondamentali ue – violazione art. 2, 3 e 97 cost – violazione artt. 1, 3 e 21 nonies comma ii bis l. 241/90 – assenza di leale collaborazione – violazione del legittimo affidamento – mancato tempestivo esercizio del potere in autotutela da parte della PA.

Con il terzo motivo, argomenta parte ricorrente che il protrarsi dell’inerzia dell’Amministrazione avrebbe ingenerato un legittimo affidamento sul mantenimento delle opere di cui trattasi. Detto convincimento, in particolare, sarebbe stato rafforzato dal fatto che gli abusi contestati nell’ordinanza di demolizione fossero già stati constatati nella perizia di stima eseguita il 14 luglio 2022 depositata in seno all’Asta Giudiziaria del Fallimento -OMISSIS-. srl n. -OMISSIS-, nel contratto di locazione, nonchè nell’atto di cessione d’azienda (risalente al 2020) tra -OMISSIS- e la -OMISSIS- SR (ivi doc. 4), nonché dal pregresso rilascio di provvedimenti autorizzatori in favore di -OMISSIS- mai revocati. In particolare, a dire della ricorrente, la licenza temporanea all’esercizio dell’attività di spettacoli e trattenimenti musicali rilasciata dall’amministrazione comunale in data 4 agosto 22 avrebbe avvalorato in capo ad -OMISSIS- SR la convinzione della congruità dello stato dell’immobile rispetto alla normativa urbanistico/edilizia.

3. Si è costituito in giudizio il Comune di -OMISSIS-, avversando il ricorso e chiedendone il rigetto.

In via preliminare l’amministrazione resistente ha eccepito la sopravvenuta carenza di interesse al ricorso delle parti ricorrenti, in considerazione del fatto che la sussistenza degli abusi contestati nell’ordinanza di demolizione risulterebbe confermata dalla stessa produzione documentale della parte ricorrente (perizia di stima e avviso di vendita dei beni, di cui ai doc, 5 e 6 produzione di parte ricorrente) e sarebbe stata riconosciuta nel ricorso, ove si afferma che dette opere “sarebbero già in corso di demolizione”.

4. In vista della camera di consiglio fissata per la discussione sull’istanza di tutela cautelare, l’amministrazione resistente ha depositato memoria difensiva, nella quale ha meglio articolato le proprie difese.

5. Con ordinanza cautelare 10 giugno 2025 n. 144, questa sezione ha accolto l’istanza cautelare al mero fine di mantenere la res adhuc integra fino alla trattazione del merito, limitatamente al profilo della demolizione e del ripristino dello stato dei luoghi, fatti salvi gli eventuali ulteriori provvedimenti dell’amministrazione per quanto riguarda l’attività esercitata.

6. In vista della trattazione del merito il Comune di -OMISSIS- ha depositato memoria difensiva e documenti a sostegno delle proprie ragioni.

In particolare dagli atti depositati dall’amministrazione resistente risulta che la ricorrente -OMISSIS- SR (nella sua dichiarata qualità di committente dei lavori) ha sollecitato un sopralluogo tecnico all’autorità comunale finalizzato a verificare l’asserita ottemperanza all’ordinanza di demolizione n.-OMISSIS-/2025. Dalle relazioni tecniche rispettivamente prot. -OMISSIS- del 23 luglio 2025 (doc. 15 produzione comunale ) e prot -OMISSIS- del 31.07.2025 (doc. 17 produzione comunale) del Responsabile del IV settore Urbanistica, quanto alla particella -OMISSIS-, quanto alla particella-OMISSIS-(a destinazione industriale), interessata da un cambio di destinazione d’uso a locale per feste/sala da ballo ed attività ludiche, di spettacolo ed eventi ricreativi, con aree suddivisa in più spazi a mezzo di vetrate e pannellature, risulta che benché siano stati “ rimossi, in più locali, gli arredi fissi per la ristorazione, il palcoscenico i giochi per bambini ed attrezzature gonfiabili(Foto 11-12-13). una parte risulta destinata a deposito di Kart, mentre le strutture elettriche e di gioco anche se presenti visivamente non appaiono essere funzionanti. Si rileva di contro ancora la presenza del blocco WC (Foto 15) e le partizioni interne di vetro ed alluminio che risultano non rimosse, anche se la parte del compendio immobiliare non risulta al momento utilizzata a fini commerciali (Foto 16-17-18-19). Sempre dalle suddette relazioni risulta che in sede di sopralluogo il Responsabile del Settore Urbanistica ha rinnovato l’intimazione a procedere alla rimozione di quanto ancora in essere, ovvero alla presentazione di opportuna istanza di sanatoria in conformità alla destinazione d’uso industriale del subalterno n° 12 (cfr. doc. 15 produzione comunale). Riguardo, invece, alla particella -OMISSIS- (insistente sulla zona verde di rispetto ASI, dal sopralluogo effettuato risulta “ ancora posta in essere una pista di go-kart con annesso manufatto prefabbricato delle dimensioni in pianta di circa mt. 13,00 x mt. 6,00, con coperture aventi strutture metalliche funzionali alla pista stessa, la quale risulta realizzata, ovvero delimitata da elementi plastici modulari su basamento in calcestruzzo levigato”. In conclusione si attesta che “su tale particella catastale, nulla è mutato rispetto all’ultimo accertamento, permanendo di fatto le condizioni di cui alle relazioni di servizio prot. n° -OMISSIS- del 22/10/2024 e prot. n° -OMISSIS- del 13/05/2025”.

7. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 9 febbraio 2026.

8. In via preliminare il Collegio rileva, d’ufficio, il difetto di legittimazione attiva della ricorrente -OMISSIS-. srl., dichiarata fallita con sentenza 16 maggio 2023 -OMISSIS- del Tribunale di -OMISSIS-.

La sentenza dichiarativa di fallimento ex art. 16 l. fall. Determina infatti la perdita in capo al fallito della capacità di stare in giudizio nelle relative controversie, spettando la legittimazione processuale esclusivamente al curatore, ai sensi dell'art. 43 l. fall., “con le uniche eccezioni dell'ipotesi in cui il fallito agisca per la tutela di diritti strettamente personali o quella in cui, pur trattandosi di rapporti patrimoniali, l'amministrazione fallimentare sia rimasta semplicemente inerte, pur in mancanza di una ponderata valutazione negativa al riguardo (cfr. Cass. n.-OMISSIS-695 del 2022)”(Consiglio di giustizia Amministrativa Regione Siciliana, T.A.R. Friuli-V. Giulia Trieste, Sez. I, 26/02/2019, n. 93). In sintesi, una legittimazione processuale c.d. suppletiva è ammissibile soltanto se il fallito agisca per la tutela di diritti strettamente personali (ipotesi questa pacificamente non ricorrente nella presente controversia) ovvero, ove trattasi di diritti di natura patrimoniale, se la curatela sia rimasta inerte, senza che detta inerzia sia oggetto di una scelta ponderata e consapevole.

Traslando i superiori consolidati principi all'odierno gravame, deve osservarsi che:

- all’epoca della commissione degli abusi descritti nell’ordinanza di demolizione il complesso immobiliare risultava già acquisito dalla Curatela del Fallimento -OMISSIS- e nella disponibilità della ricorrente -OMISSIS- s.r.l., in virtù di contratto di locazione del 19 marzo 2024 (doc. 2 parte ricorrente);

- già in sede di perizia di stima redatta ai fini della vendita giudiziaria è stato dato atto della sussistenza del carattere abusivo delle opere oggetto dell’ordinanza di demolizione impugnata, con previsione dei relativi oneri di demolizione;

- l’ordinanza di demolizione è stata emessa nei confronti della -OMISSIS- in fallimento;

- dopo la notifica dell’ordinanza di demolizione e in corso di giudizio (come meglio si dirà infra), il curatore fallimentare si è attivato per provvedere alla demolizione delle opere abusive, come risulta dalle relazioni del Responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale relative ai sopralluoghi effettuati in contraddittorio con il Curatore fallimentare e la società -OMISSIS-, in atti depositate;

- il presente ricorso è stato notificato al Curatore Fallimentare, che non si è costituito in giudizio nell’interesse della Curatela del Fallimento -OMISSIS-. srl.

Da quanto osservato risulta che la mancata impugnazione dell’ordinanza di demolizione oggetto del presente giudizio non è dovuta a una mera inerzia della curatore fallimentare, ma è frutto di una scelta difensiva consapevole e ponderata, in seguito alla quale la Curatela ha ritenuto più conveniente per gli interessi del Fallimento non opporre ricorso giurisdizionale avverso l’ordinanza di demolizione per cui è giudizio, che è stata impugnata in via autonoma dal fallito ex legale rappresentante della -OMISSIS-, privo di legittimazione processuale.

Ne deriva, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso, per difetto di legittimazione attiva della ricorrente -OMISSIS-. srl.in quanto proposto in persona del legale rappresentante p.t. sig. -OMISSIS- e non dal Curatore Fallimentare. Ne consegue l’impossibilità del Collegio di scrutinare l’argomentazione dedotta con la prima censura con cui -OMISSIS-. srl. sostiene il proprio difetto di legittimazione passiva a vedersi destinataria dell’ordinanza di cui trattasi, sia perché estranea agli abusi, sia perché, avendo perso la disponibilità del bene (stante la liquidazione giudiziale/fallimento come emergente dall’Asta giudiziale immobiliare pendente nel fallimento -OMISSIS- ivi doc. 5 e 6), non avrebbe avuto la disponibilità dell’immobile.

8.2. Sempre in via preliminare deve essere scrutinata la richiesta del Comune di dichiarare l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, stante la parziale demolizione delle opere abusive.

Sul punto il Collegio non può non convenire che successivamente alla notifica dell’ordinanza di demolizione e finanche in corso di giudizio la ricorrente -OMISSIS- si è attivata per rimuovere gli abusi contestati. In particolare, con riferimento agli abusi riscontrati sulla particella -OMISSIS- (sub12) interessata da cambio di destinazione d’uso da locale a destinazione industriale a locale per feste/sala da ballo ed attività in ricorso (pag. 14) la parte ricorrente ha affermato che dette opere fossero già in corso di demolizione e che vi sarebbe proceduto ad un ulteriore smantellamento di opere abusive.

Nelle relazioni tecniche depositate in corso di giudizio, il Responsabile dell’Ufficio Tecnico ha accertato che con riferimento alla particella -OMISSIS- le opere contestate sono state solo in parte rimosse; riguardo, invece, alla particella -OMISSIS- nulla è mutato rispetto allo stato di fatto accertato nelle relazioni di servizio da cui è scaturita l’ordinanza di demolizione impugnata. Anche nella memoria depositata in vista dell’udienza per la discussione del merito la difesa comunale ha confermato che le opere sono state solo in parte rimosse.

Orbene, sebbene la parte ricorrente si sia attivata per rimuovere gli abusi contestati, tale comportamento non implica di per sé il riconoscimento della legittimità del provvedimento e non è conseguentemente idoneo a determinare la carenza di interesse all’annullamento dell’ordinanza impugnata. Piuttosto, l’aver proceduto alla parziale rimozione delle opere contestate ben può essere ricondotto al fine di evitare l’aggravarsi delle conseguenze sanzionatorie e penali, per evitare che l’eventuale rigetto del ricorso possa ulteriormente pregiudicare ulteriormente la posizione della parte ricorrente senza però riconoscere la legittimità del provvedimento impugnato.

Deve essere pertanto rigettata l’eccezione di improcedibilità sollevata dalla difesa comunale.

9. Venendo alla trattazione del merito, il ricorso si rivela infondato.

9.1. Nel merito, va respinta la prima censura, nella parte in cui -OMISSIS- srl sostiene che l'ingiunzione demolitoria non avrebbe potuto essere comminata nei propri confronti in quanto asseritamente non responsabile dell’abuso, dato che la società ricorrente risulterebbe conduttrice dell’immobile a far data dal 19 marzo 2024.

La tesi è priva di pregio. Come è noto, in materia di abusi edilizi, destinatario dell'ordine di demolizione è quel soggetto che abbia la "disponibilità" dell'opera, anche solo giuridica, indipendentemente dal fatto che l'abbia concretamente realizzata, e pertanto, quale "detentore", è in grado di provvedere alla demolizione.

Come chiarito dall’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato con la sentenza n. 9 del 2017, gli ordini di demolizione di costruzioni abusive, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante l’immobile (l’estraneità agli abusi assumendo comunque rilievo sotto altri profili), applicandosi anche a carico di chi non abbia commesso la violazione, ma si trovi al momento dell’irrogazione in un rapporto con la res tale da assicurare la restaurazione dell’ordine giuridico violato. Nel caso di specie, la legittimazione passiva della ricorrente -OMISSIS- srl trova riscontro nella nota prot. del 5 marzo 2025 prot. -OMISSIS-, con la quale il Comando dei Carabinieri di -OMISSIS- ha comunicato all’Ufficio Tecnico comunale la notizia di reato a carico dell’-OMISSIS- n.q. di curatore fallimentare della soc. -OMISSIS-. srl in fallimento, nonché del sig. -OMISSIS- -OMISSIS- in qualità di legale rappresentante della società ricorrente -OMISSIS-. Che l’odierna ricorrente -OMISSIS- avesse la disponibilità dell’immobile in questione già anteriormente alla stipula del contratto di locazione e che le difformità contestate siano imputabili alla odierna ricorrente, lo attesta anche la perizia di stima disposta dal Tribunale fallimentare, redatta il 14 luglio 022, ovvero ben due anni prima la stipula del contratto di locazione (doc. 5 prod. ricorrente). A pag. 19, con riferimento alla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia del compendio immobiliare, si dichiara:

-“f) parte dell’immobile al sub 12 risulta contiguo con il locale commerciale al sub 13 e presenta la medesima destinazione (sala per feste, pub, sala da ballo, etc.)” ;

-“g) manufatti con struttura metallica connessi all’attività commerciale ubicati sulla corte esterna del fabbricato”

Si legge, altresì (pag. 20), che “ le difformità ai punti f) e g) sono di pertinenza della società che attualmente detiene gli immobili in affitto; si dovrà provvedere a ripristinare la destinazione d’uso produttiva degli immobili e dovrà essere rimosso il manufatto in metallo attualmente destinato a bar e la pensilina metallica che insiste sulla corte esterna” . In altri termini, già nel 2022 sono stati rilevati gli abusi per cui ora è causa e detti abusi sono stati imputati dal perito del Tribunale alla società che all’epoca deteneva gli immobili in affitto. Orbene, dal contrato di sublocazione in atti depositato (doc 7 produzione comunale) risulta che all’epoca dei fatti, sublocatrice del locale commerciale distinto al mappale -OMISSIS-, sub 13, era proprio -OMISSIS-. Con riferimento al suddetto locale (mappale -OMISSIS- sub 13), come risulta dalle relazioni tecniche in atti depositate, la -OMISSIS- ha rimosso le opere abusive risultanti dalla perizia di stima (ulteriori a quelle oggetto di ordinanza di demolizione) già anteriormente all’ordinanza di demolizione. Irrilevante è, pertanto, l’obiezione di controparte secondo cui il contratto del marzo 2024 non le avrebbe consentito, in assenza di autorizzazione da parte del fallimento, di porre in essere alcun tipo di attività edilizia; ciò in quanto come rilevato, gli abusi di cui trattasi erano preesistenti al contratto e ad essa imputabili. A ciò si aggiunge che dalle relazioni tecniche (doc 15 e 17 produzione comunale) risulta che proprio la -OMISSIS- nella dichiarata qualità di “committente dei lavori” ha chiesto all’Ufficio Tecnico di eseguire un sopralluogo congiunto al fine di constatare l’ottemperanza all’ordinanza di demolizione oggetto di giudizio.

9.2. Va altresì respinto il secondo articolato motivo di ricorso con cui la parte ricorrente contesta sia il difetto di istruttoria sulla consistenza degli abusi stessi sia la rilevanza dell’assenza di titoli abilitativi per la realizzazione delle opere oggetto dell’ordinanza di demolizione.

Priva di pregio è il rilievo che si sarebbe in presenza di un “vuoto probatorio” con riferimento alla sussistenza delle violazioni oggetto dell’ordinanza di demolizione.

Invero, tali difformità sono analiticamente descritte nella sopraindicata relazione a firma del Responsabile del IV Settore Urbanistica, richiamata per relationem nell’impugnata ordinanza di demolizione. La sussistenza degli abusi risulta poi dalla stessa produzione documentale di parte ricorrente e, segnatamente, nell’avviso di fissazione di asta (doc 6 ricorrente) e nella allegata perizia di stima (doc. 5 ricorrente), dove gli abusi sono tenuti in considerazione ai fini della determinazione del valore del compendio fallimentare, comprensivo degli oneri di demolizione.

9.3. Con riferimento alla particella -OMISSIS-, interessata dal cambio di destinazione d’uso da locale a destinazione industriale a locale per feste/sala da ballo ed attività ludiche, del tutto irrilevante è l’assunto ricorsuale secondo cui si tratterebbe di un mutamento di destinazione d’uso “funzionale” e “senza opere”, consistente in una stanza vuota ove la collocazione di beni amovibili come sedie e tavoli non costituirebbe indice di mutamento di destinazione d’uso.

Infatti, nell’ordinanza di demolizione, nonché nella relazione richiamata, in funzione del mutamento di destinazione d’uso da locale industriale a locale commerciale risultano realizzate “strutture in metallo in parte chiuse a vetro (delle dimensioni di mt. 10 circa x mt. 5 circa destinata a bar) ed in parte rivestite in telo plastico, tipo tensostruttura, (delle dimensioni di mt. 30 circa x mt. 10 circa) infisse stabilmente al suolo.”

Dall’avviso di vendita giudiziaria emerge chiaramente che nel caso di specie non possa parlarsi di mero cambio di destinazione d’uso “funzionale”, lo dimostra il fatto stesso della accertata “continuità” tra i sub lotti 12 e 13 i quali, originariamente, costituivano unità immobiliari non solo a se stanti, separati da elementi strutturali (quali le pareti divisorie) ma soprattutto aventi diversa destinazione d’uso: - “produttiva” (la part. Sub 12 di circa 2000 mq); - “commerciale” (la part. Sub 13 per una superficie complessiva di appena 120 mq.). Si legge nell’avviso: “Allo stato, risultano demolite parti delle pareti divisorie sostituite da porte scorrevoli che mettono in comunicazione l’ex locale commerciale con quello di circa 2000 mq avente destinazione industriale dando luogo ad un organismo del tutto nuovo rispetto a quello originario (cfr. fotografie doc 8). A ciò si aggiunga che risultano, altresì, accertate modifiche alle disposizioni degli spazi interni, incluso il vano “servizi igienici” del locale commerciale, traslato in blocco nella contigua particella sub. 12. Ciò ha comportato l’inevitabile modifica degli impianti tecnologici (i.e. termo-idraulici, elettrici, antincendio) dell’intero nuovo organismo edilizio, e quindi dei preesistenti requisiti tecnici di agibilità.

9.3 Parimenti non condivisibile è l’assunto ricorsuale secondo cui l’amministrazione avrebbe dovuto verificare se gli abusi contestati nell’ordinanza impugnata potessero essere realizzati mediante semplice SCIA, per il qual caso non avrebbe potuto ingiungerne la demolizione.

Infatti, è dirimente osservare che, quand’anche tale circostanza fosse vera, i medesimi interventi sono stati posti in essere – come esplicitato dall’atto impugnato - anche in assenza di autorizzazione sismica e nulla osta paesaggistico.

9.3 a) Con riferimento all’assenza di autorizzazione sismica, il Collegio non può fare a meno di osservare che le opere in questione sono state eseguite in violazione dell’art. 94 DPR 380/2001 ai sensi del quale nelle località sismiche non si possono iniziare lavori senza la preventiva autorizzazione del competente ufficio tecnico della Regione. Con particolare riguardo alla disciplina regionale, ai sensi dell’art. 4 del Regolamento della Regione Lazio n. 26/2020 “In tutto il territorio della Regione, chiunque intenda procedere alla costruzione, riparazione e sopraelevazione deve richiedere l’autorizzazione sismica rilasciata dal dirigente dell’area regionale del Genio Civile competente per territorio, in conformità a quanto previsto dagli articoli 93, 94 e 94 bis del D.P.R. 380/2001 e successive modifiche”.

Nel caso di specie, trattasi di interventi che alterano lo stato dei luoghi e non rientranti tra quelli per i quali era esclusa l’autorizzazione sismica ai sensi dell’articolo 6 del predetto regolamento n. 2/2012. Ciò imponeva il preventivo rilascio del nullaosta da parte del Genio Civile. È evidente, pertanto, la natura abusiva delle opere in questione, non essendo dotate della necessaria autorizzazione sismica.

E proprio in virtù di tale evidenza non potrebbe non applicarsi alla fattispecie all’esame la misura demolitoria. Sul punto, non può che richiamarsi il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo cui: i) “l'istituto della autorizzazione sismica in sanatoria non è riconosciuto nel nostro ordinamento. In particolare va osservato che l'art. 94 del D.P.R. n. 380 del 2001 persegue il fine di eseguire una vigilanza assidua sulle costruzioni riguardo al rischio sismico ed è espressione di un principio fondamentale in materia di governo del territorio.” (cfr. ex multis, Cons. Stato, VI, n. 9355/ 2024; T.A. R. Sicilia, Catania, V, n. 3981/2024); ii) “Nel sistema introdotto dagli artt. 94 e ss., d.P.R. n. 380/2001, non è stato previsto il rilascio dell'autorizzazione sismica in sanatoria su istanza del privato per opere edili già eseguite e assoggettate a controllo preventivo, a nulla rilevando che il fatto sia accertato dagli uffici amministrativi o dagli organi di polizia giudiziaria, ovvero che sia portato a conoscenza dell'ufficio tecnico regionale per effetto di un'auto - denuncia di chi ne sia stato l'autore” (cfr. ex multis, T.A.R. Campania, Napoli, VIII, n. 1347/2021; T.A.R. Lazio, Latina, I, n. 376/2020).

A tale stregua, diversamente da quanto previsto per la costruzione di opere in assenza del permesso di costruire, la specifica disciplina antisismica non contempla alcuna forma di sanatoria o autorizzazione postuma per gli interventi eseguiti senza titolo, prevedendone invece la mera riconduzione a conformità, come si ricava da quanto dispone l’art. 98, comma 3 del d.P.R. n. 380/2001. Ne consegue che per le opere – come nella specie – eseguite non solo in assenza del titolo edilizio ma dell’autorizzazione sismica, non potrà che trovare applicazione la misura demolitoria.

9.3 b) A ciò si aggiunge che le opere in questione sono state eseguite in assenza di autorizzazione paesaggistica. La giurisprudenza consolidata ha ritenuto che le opere realizzate su area sottoposta a vincolo, anche se trattasi di volumi tecnici o di pertinenze, hanno una indubbia rilevanza paesaggistica, poiché le esigenze di tutela dell’area sottoposta a vincolo paesaggistico come archeologico, da sottoporre alla previa valutazione degli organi competenti, possono anche esigere l’immodificabilità dello stato dei luoghi, ovvero precluderne una ulteriore modifica(cfr. tra le altre, Cons. di Stato, Sezione sesta 9 maggio 2023 n. 4667; Tar Campania, Sezione sesta, 7 novembre 2023 n. 6073).

Ciò premesso, va rammentato che l’art. 27 d.P.R. n. 380 del 2001 rende doverosa la demolizione d’ufficio di tutti gli interventi edilizi realizzati sine titulo in zona sottoposta a vincolo paesaggistico e non soltanto gli interventi realizzati senza permesso di costruire.

Nel caso in esame, poi, la censura si rivela tantopiù infondata alla luce della consapevolezza di parte ricorrente della imprescindibilità del permesso di costruire per la realizzazione del cambio di destinazione d’uso, ove si consideri che la stessa parte ricorrente nel ricorso introduttivo (pag. 12) ammette che 2008 era stato rilasciato permesso di costruire in sanatoria relativo al cambio di destinazione d’uso da industriale a commerciale limitatamente a una quota di 150 metri dell’edificio oggi interessato dal cambio di destinazione d’uso abusivo.

Alla luce delle superiori argomentazioni, la motivazione fornita dall’amministrazione circa la riscontrata alterazione dello stato dei luoghi determinata dalla realizzazione delle opere in questione, funzionali al mutamento di destinazione d’uso (da industriale a commerciale) realizzate sine titulo , sia sotto il profilo edilizio che sotto quello paesaggistico è da considerarsi immune dalle censure dedotte.

9.4. Con riferimento alla particella 748, parte ricorrente afferma che la pista di gokart sarebbe regolarmente autorizzata, richiamando sul punto l’autorizzazione del 24 luglio 2017 prot. -OMISSIS- (doc. 7 parte ricorrente) rilasciata dal Consorzio per lo Sviluppo Industriale di -OMISSIS- alla -OMISSIS-. srl di utilizzare l’area in questione come pista di collaudo per i gokart prodotti e assemblati dalla società.

Tale assunto è smentito dall’avviso di vendita senza incanto del 17 aprile 2025 ove (pag. 4) si attesta che “ la pista ed i manufatti prefabbricati, realizzati nel 2017 al fine di collaudare i go-kart, originariamente prodotti all’interno dell’opificio, risultano sprovvisti dei titoli abilitativi edilizi e l’attuale destinazione commerciale, risulta in totale difformità con le norme ASI; sono presenti, inoltre, una casetta prefabbricata ed alcuni gazebo metallici il tutto senza titolo. Per tutti i suddetti immobili sono stati previsti gli oneri di demolizione/rimozione”.

Anche sotto tale profilo si appalesa l’infondatezza del secondo motivo di ricorso.

10. Altresì infondato è il terzo motivo di ricorso, con il quale la parte ricorrente si lamenta della prolungata inerzia dell’Amministrazione rispetto agli abusi contestati con l’ordinanza impugnata, di cui si è accertata l’esistenza fin dall’avviso di vendita giudiziale, nonché del comportamento pregresso dell’amministrazione, che ha concesso provvedimenti autorizzatori mai revocati in favore di -OMISSIS-. Secondo parte ricorrente detto comportamento avrebbe ingenerato un legittimo affidamento sul mantenimento delle opere di cui oggi si ingiunge la demolizione.

L’assunto è infondato in quanto:

a) l’accertamento degli abusi di cui all’ordinanza di demolizione già nell’avviso di vendita non denota alcuna tolleranza in ordine agi abusi stessi, tant’è che nella perizia di stima allegata all’avviso di vendita, ai fini della stima dell’immobile si è tenuto conto anche degli oneri di demolizione.

b) con ordinanza dirigenziale n.-OMISSIS-del 17 ottobre 2024 (doc. 4 produzione comune ), ossia il giorno successivo al sopralluogo congiunto effettuato il 16 ottobre 2024 dal Comando Stazione Carabinieri di -OMISSIS-, del Consorzio ASI di -OMISSIS-, dell’Azienda ASL di -OMISSIS- e dell’Ufficio Tecnico Comunale è stato intimato alla -OMISSIS- l’immediato divieto di prosecuzione dell’attività esercitata (mai impugnato) e contestuale la rimozione di tutti i conseguenti effetti dannosi derivanti dalla SCIA presentata al SUAP in data 04.10.2024 (doc.10 produzione comune);

c) le argomentazioni addotte dalla ricorrente non consentono di mettere in discussione l’orientamento giurisprudenziale contenuto nella nota sentenza Cons. St. Ad. Pl. 17 ottobre 2017, n. 9, secondo cui: “il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure dopo un ingente lasso di tempo, la demolizione di un immobile abusivo sprovvisto di alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse che impongono la rimozione dell’abuso”. Come affermato nella suddetta sentenza “il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino”. Né il tempo trascorso dall'epoca di realizzazione degli abusi può comportare deviazioni dalla citata doverosità dell'intervento repressivo o fondare alcun legittimo affidamento in capo ai proprietari (cfr. Consiglio di Stato sez. II, 08/02/2024, n. 1297). Ciò in quanto non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente che il tempo non può legittimare in via di fatto. L’illecito edilizio, infatti, ha carattere permanente, in quanto protrae e conserva nel tempo la sua natura; ragion per cui l'interesse pubblico alla repressione dell'abuso è in re ipsa .

La mancanza di affidamento incolpevole esclude quindi che il mero decorso del tempo possa pregiudicare l’esercizio doveroso del potere amministrativo di adottare il provvedimento di demolizione, al fine di ripristinare l’assetto urbanistico ed edilizio preesistente (in termini cfr. Cons. Stato 04/03/2019, n. 1498).

11. Alla luce di quanto superiormente argomentato, il ricorso deve essere rigettato.

12. Sussistono giustificate ragioni per disporre l’integrale compensazione delle spese del giudizio, anche in considerazione dell’avvio della demolizione ad opera della parte ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio sezione staccata di Latina (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, così statuisce:

1) dichiara l’estromissione dal giudizio della ricorrente -OMISSIS- s.r.l per difetto di legittimazione attiva;

2) respinge il ricorso. (IL COLLEGIO NON SI PRONUNCIA SULLE ECCEZIONI DELLA CONTROPARTE, SOLO SULLA DOMANDA DI PARTE RICORRENTE)

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 9, paragrafo 1, del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare  la fattispecie per cui è causa e gli esponenti aziendali delle società interessate. Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 9 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

IN SI OL IS, Presidente

Massimiliano Scalise, Primo Referendario

RI AT ST IM, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RI AT ST IM	IN SI OL IS

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.