Pubblicato il 27/02/2026

N. 01564/2026REG.PROV.COLL.

N. 05879/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5879 del 2024, proposto dal Consorzio Prato del Mare, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Silvio Carloni, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Filippo Corridoni 14;

contro

il Comune di Santa Marinella, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Andrea Barletta, con domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Gradisca 7;

nei confronti

della società Baia Serena s.r.l., non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 591 del 12 gennaio 2024, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Santa Marinella;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 29 gennaio 2026 il consigliere HE NF e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Giunge alla decisione del Consiglio di Stato l’appello proposto dal Consorzio Prato del Mare avverso la sentenza del T.a.r. per il Lazio n. 591 del 12 gennaio 2024, che ne ha respinto la domanda di annullamento proposta avverso per l'annullamento della deliberazione della Giunta comunale del Comune di Santa Marinella n. 51 del 28 marzo 2013.

2. Si espongono i fatti rilevanti per la decisione della controversia.

2.1. Con due convenzioni urbanistiche rep. nn. 5303 e 5305, sottoscritte nell’anno 1991, il Comune di Santa Marinella, da un lato, e la società Baia Serena s.r.l. (convenzione n. 5303) e Chiaruccia Bonifiche Agrarie s.r.l. e la Sig.ra MA DE IS AN (convenzione n. 5305), dall’altro, hanno disciplinato la lottizzazione delle aree di loro proprietà in località Prato del Mare.

Dette convenzioni prevedono la realizzazione, a cura e spese dei comparenti, di opere di urbanizzazione primaria (di seguito, anche “opere UU.PP.”) e secondaria, da cedersi successivamente al Comune, disponendo altresì che “ prima dell’inizio delle opere di urbanizzazione primaria, dovrà essere costituito un Consorzio tra i proprietari della lottizzazione disciplinata con la presente convenzione (eventualmente anche con quelli della lottizzazione posta al confine cointeressata alle opere di urbanizzazione primaria), al fine di mantenere l’uso e la conservazione di dette opere (…) ” (cfr. art. 3, convenzione).

Secondo le convenzioni, spetta “ di provvedere alla costruzione, manutenzione ordinaria e straordinaria, alla gestione e alla conservazione del patrimonio comune, costituito da fognature, acquedotto, strade, impianto di illuminazione pubblica e impianto di distribuzione di G.P.L. (…) in particolare, ha lo scopo di provvedere: 1) alla gestione, manutenzione ordinaria e straordinaria e pulizia delle aree di cui sopra, qualora esse siano destinate a verde pubblico; 2) alla gestione e manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere ed impianti di uso e godimento collettivo previsti dalle Convenzioni (…) ” (cfr. art. 2, statuto del consorzio).

2.2. Con la delibera gravata, la giunta del Comune ha disposto l’approvazione del collaudo delle opere di urbanizzazione primaria realizzate nella lottizzazione, nonché la presa in consegna, dopo apposita approvazione del Consiglio comunale, della rete viaria (comprensiva di marciapiedi) e dell’impianto di illuminazione stradale.

Con la medesima deliberazione, si è stabilito di soprassedere alla presa in consegna della rete fognaria fino all’eliminazione dello sversamento delle acque reflue nel collettore delle acque meteoriche.

Si infine previsto che, prima dell’acquisizione, le opere dovessero essere sottoposte ai necessari ripristini manutentori con riguardo a ragnatelature/crepe e qualunque eventuale tipo di ammaloramento dei manufatti.

3. Il Consorzio Prato del Mare ha impugnato la deliberazione della Giunta comunale di Santa Marinella n. 51 del 28 marzo 2013, innanzi al T.a.r. per il Lazio.

3.1. Si è costituito in giudizio il Comune di Santa Marinella, resistendo al ricorso, mentre non si è costituita in giudizio la società Baia serena s.r.l..

4. Con la sentenza n. 591 del 12 gennaio 2024, il T.a.r. ha respinto l’eccezione di inammissibilità per difetto d’interesse, ha respinto il ricorso e ha condannato il Consorzio al pagamento delle spese del giudizio, liquidate in euro 2.500,00 a favore del Comune.

5. Il Consorzio ha prestato espressamente acquiescenza rispetto ai capi della pronuncia di cui ai §§. 2, 4, 41., 4.2 e 4.3, e ha impugnato per la rimanente parte, §§. nn. 3, 3.1 e 3.2, la sentenza di primo grado, formulando un unico motivo di appello.

5.1. Si è costituito il Comune, resistendo all’appello e riproponendo nella memoria di costituzione le eccezioni di rito non esaminate dal T.a.r..

5.2. Nel corso del giudizio, le parti hanno depositato ulteriori scritti difensivi.

6. In via preliminare, vanno esaminate le eccezioni pregiudiziali formulate dal Comune.

6.1. Con la memoria di costituzione, il Comune ha proposto l’eccezione di inammissibilità per difetto di interesse del primo motivo del ricorso, concernente l’asserita pretermissione del Consorzio Prato del Mare dal procedimento di collaudo, formulata nelle memorie depositate in data 29.7.2013 e 8.11.2023. Viene opposto, nella specie, che il Consorzio, pur avendo avuto conoscenza dell’atto di collaudo effettuato nel 2008 quantomeno dall’anno 2011, non lo ha a suo tempo avversato.

6.1.1. L’eccezione è da respingere.

6.1.2. Ritiene il Collegio che quella formulata costituisca un’eccezione scrutinata e respinta dal T.a.r. con la sentenza impugnata.

In particolare, il T.a.r. ha affermato che “ un eventuale difetto di interesse potrebbe essere apprezzato esclusivamente con riferimento alle censure che attingono specificamente le parti della delibera strettamente relative all’approvazione del collaudo (ed invero, anche la difesa del Comune, nello sviluppo argomentativo dell’eccezione pregiudiziale, di fatto si riferisce pur sempre alla questione dell’approvazione del collaudo).

Senonché, nemmeno con riferimento a tale contenuto dispositivo della gravata delibera colgono nel segno le deduzioni prospettate dal resistente con la memoria illustrativa dell’8 luglio 2023: il sollecito rivolto al Comune per la presa in carico delle opere OO.UU. (v. lettere datate 4 aprile 2011 e 12 luglio 2012), infatti, non implicava, di per sé, alcuna inequivocabile accettazione, da parte del Consorzio, del collaudo effettuato e certificato nel 2008, trattandosi unicamente di un atto finalizzato a compulsare l’Ente comunale all’adempimento delle obbligazioni previste dalle due Convenzioni di lottizzazione (aventi ad oggetto la presa in carico delle medesime opere, con relativo passaggio in proprietà in capo al Comune) ”.

6.1.3. Risulta fondata, dunque, la replicatio del Consorzio appellante, secondo cui la disamina delle argomentazioni sviluppate nell’eccezione “riproposta” nel presente grado del giudizio sarebbe stata ammissibile unicamente laddove il Comune avesse impugnato la riportata statuizione decisoria mediante la proposizione del ricorso incidentale.

6.2. Il Comune ripropone, altresì, l’eccezione di inammissibilità, per difetto di legittimazione formale e sostanziale in capo al Consorzio Prato del Mare, dell’ulteriore profilo di censura, dedotto con il primo motivo del ricorso al T.A.R., concernente la pretesa violazione dell’art. 20 delle convenzioni urbanistiche del 1991.

6.2.1. L’eccezione deve essere respinta per difetto d’interesse a proporla.

6.2.2. Pur non essendo stata esaminata nel processo di primo grado, l’eccezione comunale ha ad oggetto una censura del ricorso introduttivo del giudizio del Consorzio, respinta dal T.a.r., che non viene però devoluta nel giudizio innanzi al Consiglio di Stato con l’impugnazione del relativo capo della sentenza. Pertanto, non v’è, in capo al Comune, alcun interesse a difendersi mediante la proposizione di tale eccezione.

7. Respinte le eccezioni di rito riproposte nella memoria di costituzione, il Collegio ritiene di accantonare l’esame dell’eccezione di inammissibilità per violazione dell’art. 104 c.p.a. e di procedere direttamente all’esame del merito dell’appello.

8. Con l’appello, il Consorzio si duole del capo della sentenza che ha respinto le doglianze preordinate a stigmatizzare la violazione delle garanzie partecipative alla fase di collaudo delle opere di urbanizzazione.

In particolare, il Giudice di primo grado non avrebbe considerato che la convenzione sottoscritta fra il Comune di Santa Marinella e la società lottizzante è stata integrata con atto del 13 agosto 1991, mediante l’inserimento dell’art. 15-bis, secondo cui il Consorzio appellante sarebbe dovuto divenire proprietario esclusivo delle strade, delle fognature, dell’acquedotto e dei servizi a rete interni alla lottizzazione.

Inoltre, in ragione della natura reale dell’obbligo assunto dai lottizzanti, il consorzio risulterebbe obbligato propter rem degli eventuali inadempimenti agli obblighi convenzionali.

Si rimarca l’erroneità della pronuncia di primo grado, rilevandosi che “ gli argomenti improntati sull’analisi degli artt. 2 e 16 dello Statuto e 9 della Delibera avevano l’unica funzione di supportare la doglianza costituita dalla violazione del diritto a contraddire ”, mentre la partecipazione competerebbe “ innegabilmente ” al Consorzio avente causa della società di lottizzazione, “ sia in generale in virtù della citata giurisprudenza, sia, nel caso di specie, per effetto della norma espressamente prevista nella Convenzione (art. 4) e della integrazione disposta con l’art. 15 bis finalizzata a destinare la proprietà delle opere di urbanizzazione all’Ente di gestione ”.

8.1. L’appello è infondato.

8.2. Il T.a.r. ha pienamente motivato le ragioni per le quali ha ritenuto infondata la pretesa consortile di essere presente alle operazioni di collaudo, evidenziando come né le convenzioni stipulate tra il Comune e i lottizzanti né altri atti prevedessero tale diritto del Consorzio.

Il T.a.r. ha altresì ritenuta infondata la doglianza di parte finalizzata ad ancorare tale interesse partecipativo all’art. 16 dello Stato, ritenendo che tale previsione fosse da interpretarsi “ come relativ [a] non già alla realizzazione delle opere di urbanizzazione (essendo essa a carico esclusivamente delle società lottizzanti), quanto piuttosto ad ulteriori opere che sarebbero state eseguite successivamente dal Consorzio nell’espletamento delle funzioni di conservazione e gestione del patrimonio infrastrutturale comune allo stesso demandate ”.

8.3. Con l’appello, il Consorzio insiste sull’esistenza di una tale facoltà, che sarebbe stata perciò illegittimamente conculcata dal Comune, facendo leva sull’introduzione dell’art. 15 bis nella convenzione n. 5.305 mediante la stipulazione dell’atto integrativo del 13 agosto 1992 e sulla corresponsabilità del Consorzio, quale obbligato in solido, degli eventuali inadempimenti agli obblighi contenuti nella Convenzione di lottizzazione come espressamente prevista dall’art. 4 della convenzione.

8.4. In disparte la disamina sull’eccezione di inammissibilità della prima delle due argomentazioni proposte nel presente giudizio, per violazione dell’art. 104 c.p.a., il Collegio ritiene che nessuna delle due argomentazioni sia dirimente.

8.5. In linea generale, va ricordato che la disciplina in materia di collaudi vigente ratione temporis in materia di lavori pubblici si rinviene nell’art. 222 d.P.R. 5 ottobre 2010, n. 207 che, al comma 1, dispone che: “ Esaminati i documenti acquisiti ed accertatane la completezza, l'organo di collaudo fissa il giorno della visita di collaudo e ne informa il responsabile del procedimento e il direttore dei lavori; quest'ultimo ne dà tempestivo avviso all'esecutore, al personale incaricato della sorveglianza e della contabilità dei lavori e, ove necessario, agli eventuali incaricati dell'assistenza giornaliera dei lavori, affinché intervengano alle visite di collaudo ”.

La norma in esame individua puntualmente i soggetti che devono essere invitati a partecipare alle operazioni di collaudo e, tra questi, viene annoverato l’esecutore delle opere, che, nel caso di specie, in base alle allegazioni delle parti, non coincide con il Consorzio.

8.6. Inoltre, nessuna delle previsioni “pattizie” o statutarie cui si riferisce l’appellante ha previsto – a prescindere da ogni giudizio, che qui non rileva, sul se ciò sia ammissibile o meno – un’estensione di tale obbligo di avviso anche a vantaggio del Consorzio.

Come correttamente rilevato dal T.a.r., un simile obbligo di avviso non è ricavabile dall’art. 15- bis dell’accordo, che si limita a prevedere che “ Strade, fognature, acquedotto e servizi a rete interni devono rimanere di proprietà del Consorzio che dovrà provvedere alla loro gestione ” e neppure può ricavarsi dall’art. 4 dell’accordo, in cui si prevede soltanto l’assunzione degli obblighi di realizzazione, manutenzione e cessione delle opere di urbanizzazione in capo ai “ comparenti proprietari dei terrenti ” o “ loro aventi causa o costituendo consorzio ”.

Da tali previsioni non può in alcun modo desumersi la sussistenza dell’obbligo di avvisare il Consorzio, specialmente se si tiene conto della previsione di legge che circoscrive all’esecutore l’interesse a ricevere l’avviso relativo alla fissazione del “ giorno della visita di collaudo ”.

9. Conseguentemente, per le motivazioni suesposte, l’appello deve essere respinto.

10. Le spese del presente grado di giudizio, regolamentate secondo l’ordinario criterio della soccombenza, sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna il Consorzio Prato del Mare alla rifusione, in favore del Comune di Santa Marinella, delle spese del giudizio che liquida in euro 5.000,00 (cinquemila/00), oltre agli accessori di legge (I.V.A., C.P.A. e rimborso spese generali al 15%).

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 29 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

UI NE, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

HE NF, Consigliere, Estensore

Luca Monteferrante, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
HE NF	UI NE

IL SEGRETARIO