Pubblicato il 10/03/2026

N. 01931/2026REG.PROV.COLL.

N. 03418/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3418 del 2024, proposto da
Comune di Eboli, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Brancaccio, Alberto La Gloria ed Ernesta Iorio, con domicilio eletto presso lo studio Antonio Brancaccio in Roma, via Taranto n. 18.

contro

OT S.p.A., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Marcello Fortunato, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 2219 del 2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di OT S.p.A.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 13 novembre 2025 il Cons. IO AN e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso di primo grado la OT S.p.A. ha premesso che la società Italcar S.u.r.l. era proprietaria di un opificio industriale, sito alla Località Pezzagrande del Comune di Eboli, distinto in catasto al foglio 24, p.lla n. 3405, realizzato in virtù di permesso di costruire n. 1 del 4.01.2005 e di permesso di costruire in variante n. 2 del 21.03.2005.

L’immobile era interessato da una procedura esecutiva attivata da alcuni creditori della Italcar, dinanzi al Tribunale Civile di Salerno.

La ricorrente in epigrafe è divenuta, quindi, proprietaria, in virtù di decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione dell’01.03.2016 (cron. n. 1043/2016; rep. n. 422/2016).

Con nota del 29.09.2022, l’amministrazione comunicava l’avvio del procedimento volto al recupero dei costi sostenuti per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, per i lotti C28 e C29 interessati dall’opificio acquistato dalla ricorrente.

Con provvedimento del 27.10.2022, il Comune comunicava che, per effetto dell’atto di trasferimento cron. 1043/2016, racc. n. 422/2016, la ricorrente subentrava negli obblighi ed oneri derivanti dall’assegnazione del lotto.

2. La ricorrente in primo grado impugnava innanzi dal T.a.r. per la Campania, sez. stacc. Salerno, la predetta nota, la determina n. 1643 del 24.10.2016 allegata alla citata nota, il provvedimento n. 44710 del 29.09.2022, recante la comunicazione di avvio del procedimento di recupero degli oneri di urbanizzazione dovuti e chiedeva accertarsi la non debenza di alcuna somma a titolo di oneri di urbanizzazione e/o a qualsiasi altro titolo per l’opificio trasferito alla ricorrente.

Il T.a.r., con sentenza n. 2219 del 2023, ha accolto il ricorso, ritenendo prescritto il debito.

3. Il Comune di Eboli ha, quindi, impugnato la predetta sentenza, deducendo il seguente motivo di appello:

Errores in procedendo e in iudicando - Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2935 e 2946 c.c. - Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362,1363,1367,1368 c.c. – Violazione degli artt. 27 e 35 e della legge 865/1971 - Erroneità della sentenza per infondatezza delle ragioni di fatto e di diritto sulle quali ha accolto l’unico motivo di ricorso -Travisamento dei presupposti di fatto e di diritto.

Il T.a.r., se da un lato ha valorizzato la dilazione di pagamento espressa nell’ultima parte dell’art. 3 (“non prima di cinque anni dall’assegnazione”), dall’altro ha errato allorquando ha fissato il dies a quo del termine prescrizionale decennale del credito del Comune di Eboli decorsi cinque anni dall’atto di assegnazione, ossia alla data del 24 maggio 2012, omettendo completamente di considerare l’ulteriore inciso secondo il quale solo “ successivamente alla realizzazione e al collaudo delle opere di urbanizzazioni il credito poteva essere fatto valere e il debito poteva essere adempiuto ”.

4. Ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.a., OT s.p.a. con la memoria di costituzione, depositata tempestivamente in data 3 maggio 2024, ha riproposto i motivi di ricorso di primo grado non accolti o assorbiti dal T.a.r., contestando, in particolare, che, per effetto dell’atto di trasferimento cron. 1043/2016, racc. n. 422/2016, la ricorrente sarebbe “ subentra(ta) negli obblighi ed oneri derivanti dall’assegnazione del lotto ”, anche perché la ricorrente non è l’assegnataria dei lotti, non è intestataria dei titoli edilizi in virtù dei quali è stato realizzato l’opificio, non ha eseguito alcun intervento e non ha assunto alcun obbligo di accollo degli oneri di urbanizzazione. Inoltre, la ricorrente non ha assunto alcun accollo in ordine al pagamento degli oneri (né altro impegno) e, quindi, il provvedimento impugnato si risolverebbe in una inammissibile violazione del principio dell’autonomia contrattuale.

5. Alla pubblica udienza del 30 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

6. In via preliminare, va respinta l’eccezione sollevata da OT s.p.a., nella memoria depositata il 13 ottobre 2025 volta a contestare il deposito della documentazione del Comune e, in particolare, la convenzione di assegnazione sottoscritta dal dante causa della “Società OT S.r.l.”, originario assegnatario dell’area.

Rileva il Collegio che nessuna contestazione è mai stata sollevata in primo grado né in questo giudizio sul contenuto della convenzione di assegnazione: anche nella predetta memoria OT s.p.a. si limita ad una mera contestazione formale, ai sensi dell’art. 104 c.p.a., senza mai mettere in discussione il contenuto della convenzione di assegnazione che, quindi, può ritenersi incontestato indipendentemente dalla questione relativa al deposito della documentazione.

Alla luce di tali considerazione la convenzione di assegnazione può, dunque, certamente essere acquisita al presente giudizio, anche perché, ai sensi dell’art. 104, comma 2, c.p.a., deve essere considerata indispensabile ai fini della decisione della presente causa.

Medesime conclusioni possono essere raggiunte anche per la restante documentazione prodotta da parte appellante, peraltro, non contestata nello specifico dalla OT s.p.a., e che riguarda tutta documentazione indispensabile ai fini della presente decisione e relativa, peraltro, a provvedimenti o atti emessi dal Comune, che, comunque, quest’ultimo, avrebbe dovuto depositare in giudizio, ai sensi dell’art. 46, comma 2, c.p.a. e che il Comune non ha depositato nel giudizio di primo grado perché non si è costituito.

7. Tanto premesso in punto di fatto l’appello è fondato come di seguito specificato.

Il presente giudizio ha ad oggetto una richiesta del Comune di rimborso dei costi sostenuti per le opere di urbanizzazione realizzate nella zona PIP-Pezzagrande dallo stesso ente nei confronti della OT s.p.a. divenuta proprietaria dei lotti C28 e C29.

8. Il T.a.r. ha accolto il ricorso di primo grado proposto dalla OT s.p.a., perché ha ritenuto maturata la prescrizione, richiamando, peraltro, un orientamento di questa Sezione (Cons. Stato, sez. IV, n. 5503/2022), secondo cui il termine di prescrizione “ coinciderebbe con la data del singolo negozio di assegnazione, perché evidentemente senza l’assegnazione dell’area ad un soggetto determinato, non si può dire che questi sia obbligato a pagare il costo delle opere, costo che in termini economici rappresenta il prezzo dell’assegnazione stessa. Nel caso di specie, però, questo termine è aumentato di 5 anni, per effetto della citata pattuizione aggiuntiva contenuta nell’art. 3 della convenzione. Non si tratta, contrariamente a quanto sostenuto dal giudice di I grado, di una non consentita pattuizione in deroga ai termini ordinari di prescrizione, ma semplicemente di una dilazione di pagamento accordata dal Comune, che sposta in avanti il termine di prescrizione semplicemente perché non consente al Comune stesso, in conformità al principio, di far valere il diritto prima di una certa epoca. In conclusione, quindi, il termine di prescrizione è identificato in dieci anni, decorrenti dalla data dei singoli negozi di assegnazione maggiorata di 5 anni ”.

Su queste basi il T.a.r. ha ritenuto che se il dies a quo del termine prescrizionale decennale del credito di rimborso degli oneri di urbanizzazione va identificato nella data dell’atto di assegnazione, differita di 5 anni, nella specie, detto termine, iniziato a decorrere 5 anni dopo la stipula dell’atto di assegnazione rep. n. 4737 del 24 maggio 2007, ossia dal 24 maggio 2012, è da intendersi ormai spirato al momento di adozione della determina n. 6 del 9 febbraio 2023 .

9. Tale ricostruzione non può, tuttavia, essere condivisa per la specificità della vicenda oggetto del presente giudizio, alla quale si applicano i principi generali delineati da questa Sezione con la sentenza n. 5503 del 2022 (richiamata anche dal T.a.r), ma con una declinazione specifica dovuta alla peculiarità del caso di specie.

Questa Sezione conferma, infatti, l’orientamento che il termine di decorrenza della prescrizione degli oneri di urbanizzazione coincide con la data del singolo negozio di assegnazione, perché evidentemente senza l’assegnazione dell’area ad un soggetto determinato, non si può dire che questi sia obbligato a pagare il costo delle opere, costo che in termini economici rappresenta il prezzo dell’assegnazione stessa.

Tuttavia, come, peraltro, evidenziato anche nella sentenza citata, quando, come nel caso di specie, la convenzione, per come in concreto strutturata, prevede che il diritto di credito non possa essere esercitato, allora la prescrizione non può decorrere fintanto che non si realizzi il presupposto che rende possibile l’esercizio del diritto.

Nessun contrasto vi è, quindi, con il precedente di questa Sezione citato dal T.a.r., che riguarda una fattispecie diversa e non sovrapponibile a quella oggetto del presente giudizio.

Peraltro, proprio alla luce della sentenza di questa Sezione n. 5503 del 2022, emerge che al principio generale che la prescrizione inizia a decorrere da quanto è possibile esercitare il diritto si affianca la considerazione che tale termine può essere differito in base ad accordi delle parti che rendono quel diritto non immediatamente esercitabile.

10. L’articolo 3 della convenzione di assegnazione prevede che “ per le opere di urbanizzazione primaria che il Comune realizzerà direttamente con finanziamenti in favore dell’Ente, l’assegnatario restituirà l’aliquota di propria spettanza dei relativi costi determinata in ragione del rapporto tra la superficie fondiaria dell’area assegnata ed il totale della superficie fondiaria compresa nel P.I.P. prese a base del calcolo di ripartizione tra gli assegnatari, successivamente alla realizzazione e al collaudo di tali opera, ed in ogni caso, non prima di cinque anni dall’assegnazione, senza interessi ”.

Poiché, come precisa anche il T.a.r., la prescrizione, ai sensi dell’art. 2935 c.c., richiede la possibilità di esercitare il diritto, nel caso di specie, era necessario attendere la realizzazione delle opere e il successivo collaudo, come previsto espressamente dalla convenzione.

11. Nel caso di specie, tale presupposto è certamente rappresentato dall’avvenuto completo, e non solo parziale, collaudo, dovendosi considerare in senso unitario la realizzazione delle opere previste e il relativo collaudo, anche in relazione alla complessità delle opere e onde evitare una visione frammentata delle stesse. Il Comune, peraltro, ha evidenziato che prima del collaudo complessivo di tutte le opere realizzate non era neanche possibile determinare il quantum preciso dell’obbligazione.

12. La OT s.p.a., peraltro, ha solo affermato, ma non documentato, la circostanza che il comune avrebbe ritardato dolosamente il collaudo per non far decorrere la prescrizione, senza, tuttavia, fornire alcun elemento in proposito.

13. L’espressione “in ogni caso”, contenuta nella convenzione, va poi interpretata nel senso che la prescrizione, comunque, non può decorrere prima dei cinque, ma non, come erroneamente afferma parte appellata, che non può essere superato questo termine.

14. Quanto alle doglianze riproposte, ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.a., dalla OT s.p.a. con la memoria di costituzione, depositata tempestivamente in data 3 maggio 2024, il Collegio osserva quanto segue.

14.1. OT s.p.a., con tre motivi di ricorso, tutti connessi tra di loro, contesta che, per effetto dell’atto di trasferimento cron. 1043/2016, racc. n. 422/2016, la ricorrente sarebbe “ subentra(ta) negli obblighi ed oneri derivanti dall’assegnazione del lotto ”, anche perché la ricorrente non è l’assegnataria dei lotti, non è intestataria dei titoli edilizi in virtù dei quali è stato realizzato l’opificio, non ha eseguito alcun intervento e non ha assunto alcun obbligo di accollo degli oneri di urbanizzazione. Inoltre, la ricorrente non ha assunto alcun accollo in ordine al pagamento degli oneri (né altro impegno) e, quindi, il provvedimento impugnato si risolve in una inammissibile violazione del principio dell’autonomia contrattuale.

14.2. Tali motivi di ricorso sono infondati perché, alla luce della giurisprudenza consolidata, anche di questa Sezione, le obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione hanno natura reale o propter rem (nonché delle sanzioni per ritardato pagamento), sicché le stesse, caratterizzate dalla stretta inerenza alla res e destinate a circolare unitamente ad essa per il carattere dell'ambulatorietà che le contraddistingue, gravano anche sull'acquirente nel caso di trasferimento del bene (cfr., Consiglio di Stato sez. IV, 16/05/2025, n. 4221).

Inoltre, è stato precisato che “ l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem , nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; conseguentemente colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione (cfr., Consiglio di Stato sez. IV, 04/06/2025, n. 4853).

14.3. Ne consegue, pertanto, che OT s.p.a., divenuta proprietaria del citato opificio industriale realizzato in virtù di permesso di costruire, n. 1 del 4.01.2005 e di permesso di costruire in variante n. 2 del 21.03.2005, è tenuta, quale proprietaria dell’area interessata dalle opere di urbanizzazione realizzate dal Comune, a rimborsare le relative somme dallo stesso ente sostenute, indipendentemente dalla circostanza che la stessa non è stata assegnataria dei lotti o intestataria dei titoli edilizi in virtù dei quali è stato realizzato l’opificio e non ha eseguito alcun intervento o non ha assunto alcun obbligo di accollo degli oneri di urbanizzazione

15. L’appello va, pertanto, accolto e, in riforma della sentenza di primo grado, il ricorso di primo gravo va respinto.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, in riforma della sentenza del T.a.r., respinge il ricorso di primo grado.

Condanna OT s.p.a. al pagamento delle spese di lite in favore del Comune di Eboli che liquida in complessivi € 5.000,00 (cinquemila/00), oltre accessori come per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 13 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NZ NE, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

IO AN, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO AN	NZ NE

IL SEGRETARIO