Pubblicato il 19/05/2025

N. 04281/2025REG.PROV.COLL.

N. 08939/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8939 del 2020, proposto da
CO IZ OL, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe Gallinaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Gaeta, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Annamaria Rak, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Regione Lazio, non costituita in giudizio;
MIBAC - Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Frosinone, Latina e Rieti, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentati e difesi dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

ER OL, rappresentato e difeso dall'avvocato ER OL, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, n. 00258/2020, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Gaeta, del sig. ER OL, del Ministero per i Beni e le Attività Culturali e della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le Province di Frosinone Latina e Rieti;

Viste le ordinanze del Collegio n. 6714 del 25 luglio 2024 e n. 748 del 31 gennaio 2025;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 marzo 2025 il Cons. Roberta Ravasio e uditi per le parti gli avvocati Giuseppe Gallinaro, Annamaria Rak e ER OL;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con il ricorso introduttivo del primo grado di giudizio il sig. CO IZ OL, premettendo di essere proprietario esclusivo del piano terra e di parte del piano pilotis dell’edificio sito in Comune di Gaeta, via Fontania 20, chiedeva al Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, di accertare l’illegittimità di alcune opere edilizie assentite con DIA prot. 6183 del 27/01/2015, realizzate dal fratello, sig. ER OL, proprietario a sua volta, in via esclusiva, del piano secondo dell’immobile nonché della restante parte del piano pilotis; contestualmente il ricorrente chiedeva:

- accertarsi l’illegittimità del silenzio mantenuto dal Comune di Gaeta sulla diffida del 29/08/2018 – reiterata il 5/09/2018, il 10/09/2018 e il 26/09/2018 - con cui il ricorrente aveva chiesto al Comune di sospendere i lavori e di annullare in autotutela il titolo edilizio;

- condannare il Comune di Gaeta all’adozione dei provvedimenti inibitori, ripristinatori e sanzionatori, conseguenti alla illegittimità delle opere edilizie assentite sulla base della DIA prot. 6183 del 27/01/2015, o quantomeno condannare il Comune ad evadere con provvedimento espresso le diffide;

- annullare la determinazione dirigenziale del Comune di Gaeta del 26 aprile 2018 con cui era stata rilasciata l’autorizzazione paesaggistica, e gli atti a questa presupposti, il parere favorevole di viabilità e l’autorizzazione sismica.

Erano impugnati anche:

- il parere di cui alla nota della Soprintendenza archeologica, belle arti, paesaggio per le Province di Frosinone, Rieti e Latina prot. n. 13351 del 7 agosto 2015;

- la determinazione della Regione Lazio n. G12769 del 20 settembre 2017, che dichiarava la compatibilità delle opere realizzate consistenti in un forno barbecue, chiusura di un vano sottoscala e realizzazione di una recinzione, il tutto nel giardino di pertinenza dell’immobile ubicato in Gaeta, via Fontania 20;

- il parere di viabilità favorevole rilasciato dal Comando del corpo di polizia locale del Comune di Gaeta con nota prot. n. 4465 del 24 gennaio 2018, per l’apertura di nuovo accesso carrabile in via Fontania 20 con modifiche al progetto di cui alla citata d.i.a. prot. n. 6183/2015;

- l’autorizzazione sismica rilasciata dalla Regione Lazio per le opere in cemento armato con nota prot. n. 2018-0000154897, pos. n. 24886/V, del 29 marzo 2018.

Era infine chiesto il risarcimento del danno patrimoniale subito.

2. In particolare, con il ricorso introduttivo del primo grado si lamentava: l’illegittimità della inerzia mantenuta dal Comune di Gaeta in ordine alla richiesta di intervenire con provvedimenti inibitori/sanzionatori; l’erronea qualificazione degli interventi, che a dire del ricorrente non avrebbero potuto essere assentiti con semplice DIA, integrando interventi di “ristrutturazione pesante”; la mancata acquisizione del consenso del ricorrente; l’illegittimità dell’autorizzazione paesaggistica, in quanto acquisita con procedura semplificata, anziché con procedura ordinaria, ed anche perché fondata su un parere della Commissione paesistica che non teneva conto di prescrizioni imposte dalla Polizia Locale; l’illegittimità della DIA con riferimento alla autorimessa, che in realtà non sarebbe completamente interrata, e comunque anche per la ragione che, a fronte della integrazione e modificazione degli elaborati grafici, il tecnico progettista non aveva aggiornato la relazione tecnica allegata alla DIA. Il ricorrente sosteneva, inoltre, che alcune opere riguardassero parti comuni dell’edificio, assentite e realizzate senza il preventivo consenso di esso ricorrente: egli sosteneva che la modifica del balcone del secondo piano, comportando la sostituzione di una falda preesistente e l’aumento della superficie accessoria, di circa 10,55 mq., l’apertura di una porta finestra di accesso a questa ultima, necessitasse il consenso del comproprietario, venendo in considerazione elementi architettonici del fabbricato, e comunque parti di non esclusiva proprietà; tali considerazioni dovevano estendersi anche alla scala a chiocciola di nuova costruzione, per l’accesso alla copertura. Infine, il ricorrente lamentava che non era stato chiesto il suo consenso per il posizionamento di pannelli fotovoltaici.

3. Nel corso del giudizio di primo grado il TAR, premettendo che “ è insorta in giudizio contestazione in ordine alla proprietà dell’unità immobiliare distinta nel catasto di Gaeta al foglio n. 32, particella n. 630, cui si riferiscono la comunicazione di inizio lavori acquisita dal Comune di Gaeta prot. n. 44677 del 14 agosto 2018 e la d.i.a. prot.n. 6183 del 27 gennaio 2015 ”, disponeva verificazione al solo fine di “ 1) accertare la proprietà dell’unità immobiliare distinta nel catasto di Gaeta al foglio n. 32, particella n. 630; 2) accertare se il predetto immobile sia stato interessato dagli interventi edilizi di cui è causa ”.

4. Il verificatore, all’esito degli accertamenti, riferiva che la particella n. 630 non era stata indicata, negli allegati alla DIA, tra quelle oggetto dei lavori e che, inoltre, di fatto non era stata interessata dalle opere edilizie descritte nella DIA.

5. In esito al giudizio il TAR dichiarava il ricorso inammissibile ritenendo il ricorrente privo di interesse ad agire.

5.1. Il TAR, alla luce di quanto accertato dal verificatore, riteneva che tutte le opere poste in essere dal controinteressato riguardassero solo parti dell’immobile di proprietà esclusiva di costui, e che l’unica particella circa la quale sussisteva il dubbio che fosse in proprietà comune tra i due fratelli, censita come mapp. 630, pur inizialmente menzionata dal progettista dei lavori, non era stata poi concretamente prevista come oggetto di intervento, ragione per cui non figurava né nell’attestato di deposito per autorizzazione all’inizio dei lavori prot. n. 2014-0000680858, pos. n. 24886/D, del 12 gennaio 2015 rilasciato dalla Regione Lazio ex artt. 93-94, d.P.R. n. 380 del 2001, né, soprattutto, nell’autorizzazione paesaggistica di cui alla determinazione dirigenziale municipale prot. n. 22783 del 26 aprile 2018, poi pubblicata sull’albo pretorio ed oggetto di contestazione.

5.2. Il TAR, pertanto, affermava il difetto, in capo al ricorrente, dell’interesse ad agire, sul duplice rilievo che la mera vicinitas non è sufficiente a fondare la legittimazione ad impugnare il titolo edilizio rilasciato al confinante e che le opere avversate dal ricorrente non risultavano in concreto pregiudicare la di lui sfera giuridica.

5.3. Con specifico riferimento all’autorizzazione paesaggistica il TAR rilevava, inoltre, l’inammissibilità del ricorso anche per la ragione che il ricorso introduttivo del giudizio non risultava notificato all’Amministrazione ed al controinteressato nel termine di cui all’art. 29 c.p.a., nella specie decorrente dalla pubblicazione dell’autorizzazione paesaggistica all’albo del Comune.

5.4. Infine il TAR respingeva la domanda risarcitoria, pure formulata dal ricorrente, non apprezzandosi l’esistenza di un danno risarcibile.

6. Il sig. CO IZ OL ha proposto appello.

7. Il Comune di Gaeta ed il controinteressato sig. ER OL si sono costituiti in giudizio per resistere al gravame.

8. La causa è stata chiamata all’udienza pubblica del 18 luglio 2024, in occasione della quale il Collegio ha ritenuto di disporre verificazione sui seguenti quesiti:

“ i) se tra le opere realizzate dall’appellato sig. OL ER, in base alla D.I.A. presentata al Comune di Gaeta al n. prot. 6183 del 27 gennaio 2015, ve ne siano alcune che interessino o debbano comunque considerarsi parti dell’edificio comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., (ii) se la recinzione nella quale è stato realizzato il varco dell’accesso carrabile insista su mappale di proprietà esclusiva del sig. ER OL o su mappale di proprietà comune con l’appellante; (iii) se l’autorimessa seminterrata, realizzata dal sig. ER OL ai sensi della L. n. 122/89, insista sul mapp. 630 o su altro mappale di proprietà comune tra le parti ”.

9. I termini inizialmente fissati per il deposito della relazione sono stati prorogati con ordinanza collegiale n. 748/2025.

10. Acquisita la relazione del verificatore la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 27 marzo 2025.

DIRITTO

11. Con l’atto d’appello sono stati dedotti i seguenti motivi:

(i) erroneità dell’appellata sentenza per aver dichiarato il difetto di interesse ad agire e di legitimatio ad causam in capo al ricorrente, in violazione dell’art. 100 c.p.c., e quale conseguenza della erronea qualificazione delle posizioni giuridiche del ricorrente e della individuazione delle opere: in sostanza il TAR non avrebbe considerato che l’interesse e la legittimazione ad agire del sig. CO M. OL erano sussistenti date tutte le varie opere realizzate dal controinteressato, che comportavano la modifica delle facciate, di prospetti, vedute, nonché della copertura comune del fabbricato e di aree esterne, pure di proprietà comune;

(ii) erroneità dell’appellata sentenza per aver erroneamente dichiarato il difetto di interesse ad agire, senza considerare che il ricorrente aveva analiticamente dedotto i punti dei vari pregiudizi arrecati ai suoi interessi in aggiunta ai vizi di legittimità;

(iii) erroneità dell’appellata sentenza, per violazione degli artt. 3, 24 e 113 della Costituzione, per aver di fatto vanificato la tutela del terzo proprietario, il cui consenso avrebbe dovuto essere acquisito dal Comune;

(iv) erroneità dell’appellata sentenza per violazione dell’art. 41, comma 2, c.p.a. anche nella parte in cui ha ritenuto tardiva l’impugnazione dell’autorizzazione paesaggistica: il TAR avrebbe errato nel non considerare che il termine per l’impugnazione decorreva, per il ricorrente, dal momento in cui aveva avuto piena conoscenza di tale atto.

Sono stati poi riproposti i motivi non esaminati dal primo giudice.

12. Il Collegio ritiene di poter trattare congiuntamente i primi tre motivi d’appello, tutti rilevanti ai fini della questione pregiudiziale relativa alla titolarità, in capo all’appellante, dell’interesse e della legittimazione ad agire per impugnare la DIA prot.6183 del 27/01/2015 presentata dal controinteressato: tali motivi sono infondati, per i motivi di seguito esposti.

13. Il verificatore ha esaminato ciascuna delle opere descritte nella DIA, riferendo quanto segue:

- il cancello pedonale e carrabile di nuova costruzione sono stati senza dubbio realizzati all’interno della particella n. 599 del F. 32, di esclusiva proprietà del controinteressato, sulla quale soltanto insiste anche l’autorimessa;

- al piano pilotis il controinteressato ha chiuso gli spazi esistenti di sua esclusiva proprietà andando a realizzare, nell’ambito della sua esclusiva proprietà, una tompagnatura;

- l’intervento realizzato al piano secondo ha riguardato un balcone, parzialmente chiuso a formare una specie di veranda e dotato di una piccola falda a protezione del parapetto: si tratta del balcone riprodotto, nello stato preesistente, nella fotografia che il Comune di Gaeta ha depositato il 16.11.2018, come doc. 3.; l’intervento (come si vede nelle foto 44, 45 e 46 prodotte dall’appellante il 19.11.2018) si è tradotto nella rimozione del manufatto che era stato apposto all’interno del parapetto del balcone a chiusura dello stesso, senza toccare la parete perimetrale dell’edificio, che rimaneva arretrata; l’intervento ha inoltre comportato la rimozione di quella falda di copertura che era innestata direttamente sul parapetto del balcone, verosimilmente a protezione del medesimo; il verificatore, con ragionamento logico e condivisibile, è giunto alla conclusione che la soletta di calpestio di questo balcone non è di nuova realizzazione, trattandosi del prolungamento del primitivo solaio di copertura del fabbricato, che poi è divenuto l’interpiano tra il primo e il secondo piano, a seguito della sopraelevazione realizzata negli anni 1974/75: si tratta, quindi, di un solaio realizzato dai precedenti proprietari; si tratta, inoltre, di un’opera parziale rispetto a quella rappresentata nei grafici della DIA in contestazione, poiché di fatto non è stata realizzata la nuova porzione di balcone ivi prevista;

- la scala a chiocciola, per accesso al piano di copertura, non è stata realizzata, e neppure risultano essere stati realizzati ulteriori piccoli lavori di sistemazione esterna;

- per realizzare l’accesso carrabile e pedonale è stato rimosso un tratto di recinzione che insiste su sedime di proprietà esclusiva del controinteressato.

13.1. Ciò premesso, il Collegio ritiene che effettivamente debba escludersi un regime di comproprietà sulle opere realizzate dal sig. ER OL:

- quanto all’autorimessa interrata (o seminterrata) e alle opere realizzate per accedervi, perché insistono totalmente sul mapp. 599, che pacificamente è di proprietà esclusiva del controinteressato: merita precisare che l’art. 1117 c.c. non menziona, tra le parti necessariamente comuni, anche la recinzione posta sul perimetro dell’area pertinenziale di un edificio condominiale; di conseguenza deve ritenersi che il regime di proprietà della recinzione di un edificio condominiale rispecchi quello della proprietà del suolo su cui essa è realizzata, e nel caso di specie la parte demolita insisteva solo su proprietà del sig. ER OL;

- quanto al piano pilotis, va detto che le opere non hanno inciso sui muri perimetrali nella conformazione preesistente, né su pilastri o altre strutture portanti, che non sono stati toccati o modificati, né sono state realizzate su sedime in comproprietà tra i signori OL: trattandosi quindi di opere poste a delimitazione di una proprietà esclusiva, esse pure mutuano tale regime di proprietà (sulla possibilità che nell’ambito di un edificio condominiale vi siano porzioni dei muri perimetrali di proprietà esclusiva si veda Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 4430 del 20 marzo 2012, secondo cui “ Il fabbricato condominiale è un'unità fisico-economica complessa e compiuta, che comprende sia le porzioni comuni, sia quelle di proprietà individuale, incluse le parti di mura che, sebbene perimetrali, appartengano ad un solo condomino per titolo o per specifica destinazione a sostenere una sola unità abitativa o una sua porzione. Pertanto, la locuzione "il suolo su cui sorge l'edificio", di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ., designa l'area su cui insiste il fabbricato nel suo insieme di componenti comuni e non, di talché la circostanza che una parte delle mura perimetrali sia destinata esclusivamente a delimitare e sorreggere un balcone di proprietà di un singolo condomino non esclude l'appartenenza comune della porzione di suolo su cui quella parte insiste .”, con la precisazione che nel caso di specie non è in discussione la proprietà esclusiva, in capo al sig. ER OL, della parte del piano pilotis su cui sono state realizzate le opere di che trattasi);

- a simili conclusioni deve giungersi in relazione alle opere effettivamente realizzate al secondo piano, che non hanno implicato modifiche alle pareti perimetrali, ma solo a un balcone preesistente, al quale si accede esclusivamente dall’unità immobiliare del sig. OL; merita ricordare, a tale ultimo proposito, che “ In tema di condominio, i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento) .” (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 15913 del 17 luglio 2007): nel caso di specie viene in considerazione – secondo quanto evincibile dalle fotografie in atti – un balcone di natura “aggettante”, sulla cui proprietà esclusiva non v’è perciò ragione di dubitare, in mancanza di atti che dispongano diversamente. Conseguentemente, tanto la rimozione della struttura interna al parapetto, che chiudeva parte del balcone in guisa di veranda, come la rimozione della piccola falda di copertura, che sporgeva dal parapetto del balcone, hanno riguardato una parte di proprietà esclusiva del controinteressato.

13.2. Da quanto sopra esposto consegue che non era necessario il consenso dell’odierno appellante affinché potesse darsi corso alle opere sopra descritte.

14. Contrariamente a quanto si afferma nell’atto d’appello, poi, l’appellante non indica il pregiudizio concreto che sarebbe derivato alla sua proprietà o alla sua sfera giuridica: certo, egli ha avanzato una richiesta risarcitoria, ma non si comprende minimamente a quale tipologia di danno essa sia connessa, essendosi limitato l’appellante a prospettare un generico e ipotetico danno connesso alla modificazione dei prospetti. Il Collegio deve rilevare, a questo punto, che il pregiudizio che fonda la legittimazione ad impugnare un titolo edilizio non può compendiarsi nella mera modifica di un manufatto, ma deve trovare un ulteriore riscontro; quest’ultimo può anche consistere nella perdita di valore del manufatto, conseguente appunto alla modifica, ma tale diminuzione di valore deve essere dimostrata, e nel caso di specie l’appellante ha formulato una richiesta di risarcimento non inferiore a €. 200.000,00 “ tenuto conto dei valori immobiliari normalmente praticati nella zona amena e turistica di Fontania in Gaeta ” e quale compenso “ equo ”, senza produrre delle perizie di stima del valore di mercato riferite allo stato dell’immobile precedente e posteriore alle opere realizzate dal controinteressato.

15. In conclusione: l’appellante non ha dimostrato di aver subito un pregiudizio concreto in conseguenza dell’intervento edilizio realizzato dal controinteressato: ciò esclude il di lui interesse a contestare la legittimità delle opere, il relativo titolo edilizio e, ovviamente, a sollecitare interventi inibitori o sanzionatori da parte del Comune.

16. Inoltre, venendo in considerazione opere interamente realizzate su proprietà esclusiva del sig. ER OL, si deve escludere che l’appellante avesse/abbia la legittimazione ad impugnare il titolo edilizio o a pretendere la rimozione delle opere, in quanto realizzate in difetto del suo consenso.

17. L’appello deve essere conclusivamente respinto, avendo le considerazioni che precedono valore assorbente anche rispetto al quarto motivo d’appello. Conseguentemente, non vi è ragione per esaminare i motivi assorbiti dal primo giudice.

18. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, mentre vanno compensate nei confronti del Ministero appellato data la limitata attività difensiva svolta. Le spese di verificazione sono poste a carico dell’appellante e si liquidano nella misura richiesta di €. 6.326,00 (seimilatrecentoventisei/00).

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese relative al presente grado di giudizio, che si liquidano in €. 3.500,00 (tremilacinquecento), oltre accessori di legge, a favore di ciascuna delle due controparti costituite. Compensa le spese del giudizio nei confronti del Ministero appellato.

Pone definitivamente a carico dell’appellante le spese di verificazione, liquidate in €. 6.326,00 (seimilatrecentoventisei/00).

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 27 marzo 2025 con l'intervento dei magistrati:

Carmine Volpe, Presidente

Roberto Caponigro, Consigliere

Giovanni Gallone, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere, Estensore

Stefano Lorenzo Vitale, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Roberta Ravasio	Carmine Volpe

IL SEGRETARIO