Pubblicato il 27/11/2025

N. 09359/2025REG.PROV.COLL.

N. 02596/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2596 del 2025, proposto da HI MM s.r.l. in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Maria Cecilia Mannocci, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci e NT IS, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;
MA CC, rappresentato e difeso dall'avvocato Riccardo Di Falco, con domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via Masaccio 183;

nei confronti

MO IN, rappresentata e difesa dall'avvocato Riccardo Di Falco, con domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via Masaccio 183;
LI EL CO, non costituita in giudizio;
HI FI, VA IO, FA IO, rappresentati e difesi dall'avvocato Riccardo Di Falco, con domicilio eletto presso il suo studio in Firenze, via Masaccio 183;

e con l'intervento di

ad adiuvandum :
SI BI, rappresentato e difeso dagli avvocati PA Sanchini e ZA Sanchini, con domicilio eletto presso lo studio PA Sanchini in Firenze, via G. Richa 56;

per la riforma,

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Toscana (sezione terza) n. 248/2025, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Firenze, di MO IN, di HI FI, di VA IO, di FA IO e di MA CC;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 11 novembre 2025 il Cons. FA IN;

Uditi per le parti gli avvocati Maria Cecilia Mannocci, Riccardo Di Falco, Maria Romana Ciliutti, per NT IS, e MM BA, per PA e ZA Sanchini;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’oggetto del giudizio è rappresentato dalla domanda di annullamento dell’ordinanza della Direzione urbanistica del Comune di Firenze n. 75 del 22.03.2024 (avente ad oggetto demolizione e rimessa in pristino stato dei luoghi, ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 196 della legge regionale n. 65/2014, in relazione all’immobile posto in Firenze, via HI n. 3/a), degli atti amministrativi alla stessa sottesi (quelli richiamati nella predetta ordinanza, tra cui i verbali dei sopralluoghi eseguiti dalla Polizia municipale e dai tecnici comunali il 9.2.2024 ed il 13.2.2024) e del provvedimento prot. n. GP 123278/2024 dell’11.4.2024, con cui la Direzione urbanistica ha negato la proroga dell’efficacia del permesso di costruire n. 2453/2019 e della autorizzazione paesaggistica n. 2086/2019, oltre che dalla domanda di risarcimento danni derivanti dall’adozione dei provvedimenti impugnati.

1.1. Con il ricorso introduttivo del giudizio dinanzi al T.a.r. per la Toscana, quest’ultima società ha esposto:

i) con contratto di compravendita del 17.12.2019, HI MM s.r.l. acquistava la proprietà di un compendio immobiliare in Firenze, via HI n. 3/a, in relazione al quale le sue danti causa avevano ottenuto l’autorizzazione paesaggistica del 27.7.2019 e il rilascio del permesso di costruire n. 2453 del 7.10.2019 ai fini della realizzazione di un edificio residenziale, previa demolizione del preesistente fabbricato artigianale a due piani adibito a falegnameria. L’intervento assentito prevedeva la demolizione della ex falegnameria e la realizzazione sulla relativa area di sedime di un edificio residenziale per tre piani fuori terra, oltre a un piano interrato destinato ad autorimessa;

ii) i l lotto interessato dall’intervento, collocato in area soggetta a vincolo paesaggistico ai sensi del d.m. 31.8.1953, è interamente confinato da altre proprietà private – in parte edificate ed in parte occupate dai giardini delle abitazioni poste sul retro degli edifici che definiscono l’isolato individuato da via HI, Piazza Gualfredotto da Milano, via Francesco Datini e via Francesco Bocchi – ed è accessibile tramite rampa a cielo aperto che raccorda la quota della via pubblica con quella, inferiore di circa m 1,40, del piano di campagna interno all’isolato;

iii) con nota del 31.03.2021 il tecnico di HI MM (di seguito, per brevità, anche solo “HI”) comunicava al Comune di Firenze l’avvio dei lavori;

iv) a seguito di alcune segnalazioni pervenute dai proprietari degli immobili finitimi, con l’ordinanza n. 35 del 6.02.2024 il Comune di Firenze ingiungeva la sospensione dei lavori ai sensi dell’art. 193, co. 4, della legge regionale n. 65/2014 e contestualmente comunicava l’avvio del procedimento di accertamento edilizio;

v) nei giorni 9.2.2024 e 13.2.2024, il personale della Polizia municipale di Firenze, della Direzione urbanistica del Comune di Firenze e (limitatamente alla data del 9.2.2024) della Direzione difesa del suolo e protezione civile della Regione Toscana eseguiva sopralluoghi all’esito dei quali veniva redatto il rapporto del 16.2.2024, con il quale venivano formulati plurimi rilievi in ordine: - alla collocazione dell’edificio rispetto al terreno in riferimento al marcato dislivello tra l’interno dell’isolato e la via pubblica, non rappresentato negli elaborati planimetrici (piante) ed altimetrici (sezioni) del progetto, e al livello del terreno circostante l’edificio preesistente, da tenere a riferimento per i parametri di volume lordo e di superficie coperta ai sensi delle definizioni regionali unificate dei parametri urbanistico-edilizi; - ad un esteso riporto di terreno, non previsto nel progetto, che interessa le due porzioni di spazio tra il nuovo edificio e i muri della ex falegnameria, in gran parte costituenti il confine con i giardini circostanti; - all’ingombro e alle distanze dai confini e dalle pareti finestrate. In sostanza emergevano plurime difformità rispetto al titolo rilasciato e contrasti con la normativa urbanistico-edilizia, tra cui, la più evidente, il superamento del parametro di altezza stabilito dal permesso di costruire di tre piani fuori terra, risultandone invece quattro, in ragione della realizzazione del piano autorimesse in posizione seminterrata, anziché interrata;

vi) seguiva l’acquisizione al procedimento di ulteriori atti, quali le memorie del progettista del 21.2.2024 e del 28.2.2024, le valutazioni dell’Arpat del 11.3.2024, il verbale di sopralluogo del Settore sismica della Direzione suolo e protezione civile della Regione Toscana del 18.3.2024 e l’ulteriore memoria del progettista del 21.3.2024;

vii) in data 6.3.2024 la Polizia municipale di Firenze provvedeva a porre l’area di cantiere sotto sequestro ai sensi dell’art. 321 c.p.p.;

viii) con istanza del 22.3.2024, l’amministratore unico di HI MM chiedeva la proroga triennale del termine di legge per la conclusione dei lavori;

ix) con ordinanza n. 75 del 22.3.2024, il Comune di Firenze ingiungeva la demolizione e la rimessa in pristino dello stato dei luoghi ai sensi dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 196 della legge regionale n. 65/2014, affermando la difformità totale delle opere (considerando il vincolo paesaggistico sull’area), rispetto al progetto presentato e a quanto assentito con il permesso di costruire, a causa:

- del superamento del parametro di volume lordo, stabilito dal permesso di costruire in 1.537,61 mc, per la presenza di volumetria aggiuntiva fuori terra (porzione del piano autorimessa) conseguente alla sua realizzazione in posizione seminterrata, anziché interrata, quantificabile in circa mc. 317; tale incremento risulta contenuto entro il limite massimo assegnato dall’art. 66 del regolamento urbanistico per la ricostruzione, dato dalla volumetria dell’edifico preesistente (2.046,36 mc);

- del superamento del parametro di altezza stabilito dal permesso di costruire in tre piani fuori terra, risultandone invece quattro in conseguenza della realizzazione del piano autorimesse in posizione seminterrata, anziché interrata, rispetto alla quota altimetrica da prendere a riferimento, corrispondente a quella dei giardini contermini: tale difformità eccede il limite massimo assegnato dall’art. 66 del regolamento urbanistico per la ricostruzione, pari a 3 piani fuori terra;

- del superamento del parametro di superficie coperta stabilito dal Permesso di costruire in 158,63 mq, per il maggiore ingombro del piano autorimessa realizzato in posizione seminterrata anziché interrata, quantificabile in circa mq 63: tale variazione eccede peraltro il limite massimo assegnato dall’art. 66 del regolamento urbanistico per la ricostruzione, pari a 1/3 della superficie fondiaria, pari a mq 160,46;

- della violazione della distanza tra pareti finestrate prescritte dall’art. 28 del regolamento edilizio, da garantire per l’intervento di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma, con maggiore evidenza nel punto indicato con lettera “K” (distanza inferiore a 3 m), oltreché nei punti indicati con “J” e “W” dello schema 3.1, allegato;

- della violazione distanze dai confini prescritte dall’art. 27 del regolamento edilizio, da garantire per l’intervento di demolizione e ricostruzione con modifica della sagoma con maggiore evidenza nel punto indicato con lettera “H” (distanza inferiore a 3 m), oltrechè nei punti indicati con “X” e “Y” dello schema 3.2, allegato». E dunque, secondo l’ordinanza in questione, «le difformità accertate nell’esecuzione delle opere realizzate in forza del PdC 2453/19 rispetto al progetto autorizzato, come sopra estesamente descritte, configurano una fattispecie di essenzialità della variazione rispetto al titolo edilizio ai sensi dell’art. 31 [rectius: 32] comma 1, lett. b) e c) in quanto aumento consistente della cubatura, modifica sostanziale dei parametri urbanistici di progetto, nonché ai sensi dell’art. 197 comma 1 della LR 65/2014, lett. d) ed e), per modifica dell’altezza dell’edificio in misura superiore a quella consentita e per la riduzione delle distanze minime dell’edificio fissate nel titolo abitativo dalle altre costruzioni e dai confini di proprietà in misura superiore al dieci per cento», con la conseguenza che «le opere accertate, in quanto eseguite con variazioni essenziali rispetto al progetto approvato con PdC 2453/19 su immobile sottoposto a vincolo paesistico sono da considerare in totale difformità dal Permesso e pertanto soggette ai provvedimenti repressivi e sanzionatori di cui all’art. 31 del DPR 380/2001 e all’art. 196 della LR 65/2014»;

x) con nota del 11.4.2024, l’Amministrazione comunale informava HI MM che l’istanza di proroga del termine per la conclusione dei lavori era improcedibile «per carenza del presupposto costituito dalla legittimità dello stato dei luoghi».

1.2. Tanto premesso, con il ricorso al T.a.r. la società HI ha lamentato:

i) con il primo mezzo di doglianza, l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione per violazione dell’art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, dell’art. 196 della legge regionale n. 65/2014, dell’art. 167 del d.lgs. n. 42/2004, dell’art. 66 delle NTA del RU, dell’art. 12 della legge regionale n. 41/2018 e dell’art. 75 del RU e per eccesso di potere: la società ha sostenuto che il Comune avrebbe erroneamente ritenuto che la quota di imposta del fabbricato realizzato sarebbe più alta di m 1,40 rispetto a quella di progetto; il nuovo edificio sarebbe correttamente posizionato rispetto alla quota altimetrica del piano stradale, e cioè del punto di accesso al lotto dalla pubblica via, mentre il livello dei giardini tergali circostanti non viene mai preso in considerazione nelle tavole di progetto e nelle prescrizioni contenute nel titolo abilitativo; inoltre, la quota di imposta indicata dal Comune nell’ordinanza impugnata non avrebbe potuto essere quella dei giardini tergali (e dell’edificio preesistente), perché ciò sarebbe stato in contrasto con le norme di protezione dal rischio idrogeologico, che escludono la destinazione residenziale dei locali posti a quota inferiore al battente idraulico di riferimento;

ii) con il secondo mezzo, HI ha dedotto la violazione degli artt. 27, 28, 29, 34 e 35 del regolamento edilizio, dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 e del d.m. 17.01.2018 e l’eccesso di potere: infatti, nel corso dei sopralluoghi le misurazioni non sarebbero state effettuate adeguatamente;

iii) con il terzo motivo di ricorso, HI ha dedotto che dai vizi dell’ordinanza di demolizione sarebbe derivata l’illegittimità del diniego di proroga dei titoli paesaggistico e edilizio, attesa la carenza del presupposto della legittimità dello stato dei luoghi.

iv) La ricorrente ha anche formulato domanda di condanna del Comune di Firenze al risarcimento del danno, che con memoria del 15.11.2024 ha quantificato nell’importo di € 1.200.000,00.

v) HI ha infine richiesto al T.a.r. di disporre una verificazione.

2. Si sono costituiti per resistere al ricorso il Comune di Firenze e la sig.ra MO IN, evocata in giudizio quale controinteressata dalla società ricorrente; hanno inoltre spiegato intervento ad opponendum i sigg. LI EL CO, HI FI, MA CC, VA IO e FA IO, proprietari di immobili confinanti con il lotto interessato dall’intervento edilizio di cui si controverte.

3. Il T.a.r. ha prima accolto l’istanza cautelare con esclusivo riferimento all’ordine di demolizione e al diniego di proroga del permesso di costruire (cfr. ordinanza n. 365 del 27 giugno 2024), ma poi ha definito il giudizio (con la sentenza n. 248 dell’11 febbraio 2025) rigettando integralmente il ricorso nel merito.

3.1. Alla base della decisione, il primo giudice ha posto le seguenti considerazioni:

i) in primo luogo sono stati enucleati i dati pacifici in causa:

a) il lotto destinato a ospitare il fabbricato di cui si controverte è posto nell’area interna all’isolato costituito dagli edifici che fronteggiano via HI, Piazza Gualfredotto da Milano, via Francesco Datini e via Francesco Bocchi;

b) il piano di campagna del suddetto lotto è posto ad una quota più bassa di m 1,40 circa rispetto al livello della via pubblica (civico n. 3/a di via HI);

c) al suddetto livello più basso di circa m 1,40 rispetto alla pubblica via sono posti i giardini tergali degli edifici che definiscono l’isolato, così come lo era la quota d’imposta della preesistente falegnameria, di cui il progetto assentito prevedeva la demolizione;

d) nelle intenzioni dichiarate dalla società ricorrente nell’ambito del procedimento di accertamento dell’abuso edilizio avviato dall’Amministrazione comunale, il piano dell’edificio destinato ad ospitare i garage avrebbe dovuto essere interrato mediante riporti di terreno, con conseguente innalzamento di circa m 1,40 del livello del terreno circostante il nuovo fabbricato.

ii) E’ stato poi individuato il nodo realmente controverso: se cioè il progetto assentito dal Comune di Firenze con il permesso di costruire n. 2453/2019 prevedesse o meno la collocazione dei piani abitabili (piani terreno, primo e secondo) ad una quota superiore rispetto all’originario piano di campagna e, dunque, se prevedesse o meno l’innalzamento di circa m 1,40, tramite riporti di terreno, dell’area circostante il nuovo fabbricato.

iii) Rispetto a tale ultima questione, si è stimato ultroneo disporre la verificazione richiesta dalla ricorrente, potendosi già evincere dagli atti versati in causa (e, in particolare, dagli elaborati grafici progettuali, dalla relazione del progettista e dai documenti allegati al permesso di costruire) che il permesso di costruire rilasciato dal Comune di Firenze non contemplasse alcuna traslazione verso l’alto, di circa m 1,40 , della quota di imposta del piano terra del nuovo fabbricato rispetto a quella dell’edificio preesistente.

iv) Si è dunque ritenuto corretto quanto accertato dal Comune in occasione dei sopralluoghi dei giorni 9.2.2024 e 13.2.2024, configurandosi (ai sensi dell’art. 32, co. 1, lett. b) e c), del D.P.R. n. 380/2001) una variazione essenziale al progetto autorizzato con il permesso di costruire n. 2453/2019 per aumento della cubatura e inosservanza dei parametri urbanistici scaturenti dalla realizzazione del vano autorimessa in posizione seminterrata, anziché interrata.

v) A tale (assorbente) rilievo ha fatto seguito la conclusione per l’infondatezza della domanda di annullamento del provvedimento di demolizione (che comunque si sorreggeva anche su ulteriori profili di difformità urbanistica del manufatto), come pure per la domanda relativa al diniego di proroga del termine finale di conclusione dei lavori.

vi) Le spese di lite, infine, sono state regolate secondo il criterio della soccombenza.

4. Avverso la suddetta decisione la società in epigrafe indicata ha proposto il presente giudizio di appello, affidandolo ai seguenti motivi:

4.1. Error in iudicando per carente motivazione, illogicità ed omessa valutazione dei motivi di fatto e diritto dedotti nel ricorso di primo grado; violazione e falsa applicazione dell’art. 31 d.P.R. 380/2001, art. 196 l.r.T. 65/2014 ed art. 167 d.Lgs. 42/04; violazione dell’art. 66 delle NTA del R.U.; violazione dell’art. 12 della l.r.T. 41/2018; violazione ed errata applicazione dell’art. 75 del R.U. in materia di misure di protezione per le zone a rischio idrogeologico; travisamento dei presupposti di fatto; istruttoria carente; contraddittorietà; sviamento per eccesso di potere. Invero, il primo giudice non avrebbe tenuto in considerazione i limiti imposti alla progettazione e realizzazione di nuove costruzioni dalle misure di salvaguardia per il rischio idrogeologico, che vietano la creazione di nuove unità immobiliari con destinazione d’uso residenziale o comunque adibite al pernottamento al di sotto del battente alluvionale; inoltre, avrebbe errato l’Amministrazione comunale nel ritenere che la traslazione verso l’alto della quota di imposta del piano terreno non fosse evincibile dagli elaborati progettuali né dalla relazione tecnica allegata all’istanza di permesso a costruire, e che conseguentemente il nuovo edificio dovesse ritenersi allineato al livello di imposta dei fabbricati circostanti.

4.2. Error in iudicando per omessa e carente motivazione; omessa valutazione delle richieste istruttorie e violazione del principio di full jurisdiction ; violazione art. 6 CEDU; invero il T.a.r. avrebbe omesso di esaminare le relazioni geologiche e le problematiche di fattibilità idraulica ed essendosi, conseguentemente, limitatosi al sindacato di legittimità sul provvedimento, con lesione dei principi di effettività della tutela giurisdizionale.

4.3. Violazione e falsa applicazione dell’art. 27, 28 e 29 del R.E ; omessa applicazione degli artt. 34 e 35 del R.E.; violazione ed errata applicazione dell’art. 9 del D.M. 1444/68; violazione ed omessa applicazione del D.M. 17/1/2018; carente istruttoria; sviamento.

4.4. Illegittimità derivata del diniego rispetto alla richiesta di proroga di validità dei titoli abilitativi.

4.5. Riproposizione della domanda risarcitoria.

4.6. L’appellante ha anche proposto domanda cautelare in relazione al pericolo di danno grave e irreparabile in conseguenza dell’esecuzione dell’ordine demolitorio.

5. Si è costituito il Comune di Firenze per resistere all’istanza cautelare e al gravame.

6. Si sono pure costituiti i controinteressati MO IN, MA CC, HI FI, VA IO e FA IO, contrastando, anche con successive memorie difensive, l’appello.

7. Con ordinanza n. 1472 del 16 aprile 2025 la Sezione, sulla base dell’evidenza del pericolo di danno irreparabile prospettato dall’appellante, ha sospeso l’esecuzione della sentenza appellata e dell’ordinanza di demolizione oggetto di causa (con esclusione di ogni possibilità di completamento dell’immobile) e, al contempo, ha disposto una verificazione, incaricando allo scopo il Responsabile della Direzione urbanistica e sostenibilità della Regione Toscana, con facoltà di subdelega.

7.1. Al verificatore sono stati posti i seguenti quesiti: “ previo sopralluogo, descrizione accurata della natura e dello stato delle opere, disamina del permesso di costruire n. 2453/2019, dei sottesi allegati ed elaborati progettuali nonché di ogni altro elemento utile, dica il verificatore se detto titolo edilizio prevedesse o meno la collocazione dei piani abitabili del manufatto di causa (in particolare, dei piani terreno, primo e secondo) ad una quota superiore rispetto al piano di campagna ante operam e, dunque, se prevedesse o meno l’innalzamento di circa m 1,40 della quota di imposta del piano terreno abitabile o comunque riporti di terreno nell’area circostante al nuovo fabbricato; dica altresì quali siano i limiti imposti dalle misure di salvaguardia per il rischio idrogeologico che vengono necessariamente in rilievo rispetto all’iter autorizzatorio dell’intervento edilizio rappresentato negli elaborati esplicativi progettuali posti a base della pratica volta al rilascio del permesso di costruire di specie; sulla base di quanto in concreto realizzato, dica infine il verificatore se, attesa la collocazione non interamente interrata del piano autorimessa, le opere risultino o meno conformi ai parametri assentiti del volume lordo, dell’altezza e della superficie coperta nonché ai limiti di distanza tra pareti finestrate e dai confini come previsti dagli artt. 27 e 28 del Regolamento Edilizio ”.

8. Con atto in data 15 luglio 2025 è intervenuto in causa, ad adiuvandum, l’arch. SI BI, progettista degli interventi di specie e direttore dei lavori, affermando in primo luogo la legittimità del proprio ingresso nel presente giudizio, avendo egli a suo tempo impugnato con autonomo ricorso i medesimi atti di causa dinanzi al T.a.r. Toscana, il quale tuttavia, con sentenza n. 829/2024, ha dichiarato inammissibile il suo ricorso per difetto di legittimazione attiva e di interesse; con l’atto di intervento il progettista, dopo aver sottolineato le importanti ricadute del giudizio rispetto al proprio operato e alle possibili responsabilità derivanti, ha aderito alle censure della società appellante, senza comunque manifestare acquiescenza in relazione alla diversa sentenza del T.a.r. che lo ha riguardato direttamente, da lui autonomamente impugnata (con giudizio pendente dinanzi a questo Consiglio e iscritto al n. 927/2025, non ancora fissato).

9. In data 12 settembre 2025 il verificatore concretamente designato (arch. Marco Carletti, dirigente della Direzione urbanistica e sostenibilità - Settore sistema informativo e pianificazione del territorio) ha depositato il proprio elaborato peritale, contenente anche la trattazione delle questioni sollevate nelle osservazioni a lui rivolte dai consulenti nominati dalle parti.

10. Con successive memorie difensive e di replica le parti hanno ulteriormente dedotto in relazione agli esiti della verificazione, insistendo sulle rispettive prospettazioni e domande; in particolare, giova evidenziare che:

- la società appellante ha dedotto in relazione all’entità del danno e alla sua riconducibilità all’agire illegittimo del Comune, eventualmente anche in sede di rilascio del permesso di costruire, atto idoneo a determinare un legittimo affidamento dei richiedenti sul fatto che l’amministrazione avesse fatto tutte le doverose verifiche per assicurarsi che il progetto fosse conforme alla disciplina urbanistica vigente;

- l’interventore ad adiuvandum ha insistito per l’accoglimento dell’appello deducendo in particolare sul profilo della necessità di edificare le strutture abitative sopra il battente idrico;

- il Comune appellato ha insistito sulle proprie difese e contrastato l’ammissibilità dell’intervento dell’arch. BI, deducendo anche la tardività della memoria di HI del 17 ottobre 2025, sul cui contenuto non ha accettato il contraddittorio;

- gli intervenuti ad opponendum hanno parimenti contrastato l’ammissibilità e tempestività dell’intervento del progettista e insistito per il rigetto dell’appello.

11. Con nota del 3.11.2025 il verificatore ha chiesto la liquidazione del compenso.

12. Sulle difese e conclusioni in atti, la causa è stata trattenuta in decisione all’esito della discussione svoltasi all’udienza del 11 novembre 2025.

13. L’appello è infondato.

14. Secondo il criterio della “ragion più liquida”, il Collegio ritiene di poter prescindere dalla disamina delle varie eccezioni di natura processuale sollevate dalle parti nel grado, affrontando direttamente le questioni di merito.

Invero, anche in base agli esiti della verificazione, risultano pienamente confermate le conclusioni del primo giudice in merito alla ricorrenza, nel realizzato, di variazioni essenziali rispetto al progetto autorizzato (con il permesso di costruire n. 2453/2019), quanto meno con riferimento all’aumento della cubatura fuori terra e all’inosservanza dei parametri urbanistici scaturenti dalla realizzazione del vano autorimessa in posizione seminterrata, anziché interrata (come rappresentata e assentita nel titolo edilizio predetto). Ciò, trattandosi dell’impugnazione di provvedimento plurimotivato, in relazione al quale la reiezione anche di uno solo dei versanti di critica è idonea a ritenere lo stesso meritevole di conservazione, risulta comunque sufficiente a respingere l’appello.

15. A quest’ultimo proposito risultano esaustivi e dirimenti gli accurati accertamenti svolti dal verificatore, le cui conclusioni, confermate anche all’esito della valutazione delle osservazioni formulate dai consulenti di parte, possono essere compendiate nei termini seguenti:

i) con riferimento al primo quesito (teso a verificare se il titolo edilizio prevedesse o meno la collocazione dei piani abitabili del manufatto di causa, a iniziare dal piano terreno, ad una quota superiore rispetto al piano di campagna ante operam e, dunque, se prevedesse o meno l’innalzamento di circa m 1,40 della quota di imposta del piano terreno residenziale, e/o riporti di terreno nell’area circostante al nuovo fabbricato), il verificatore ha accertato che “ in nessuno degli documenti esaminati sono presenti quote altimetriche assolute (m.s.l.m.) che avrebbero fornito una chiara e immediata lettura di eventuali riporti di terra e della quota di imposta del nuovo edificio rispetto alla viabilità esistente ”, sicchè “….si ritiene che il permesso a costruire n. 2453/2019: - abbia previsto la quota di imposta del piano terreno abitabile coincidente con il piano di campagna ante operam, senza quindi alcun rialzamento dalla stessa quota di campagna; - non abbia previsto alcun riporto di terreno nell’area circostante al nuovo fabbricato .”

ii) con riferimento al secondo quesito (teso a verificare quali fossero i limiti imposti dalle misure di salvaguardia per il rischio idrogeologico che venivano necessariamente in rilievo rispetto all’iter autorizzatorio dell’intervento edilizio rappresentato negli elaborati esplicativi progettuali posti a base della pratica volta al rilascio del permesso di costruire di specie), il verificatore ha in primo luogo richiamato il fatto che il progetto allegato al permesso a costruire n. 2453/2019 del 7/10/2019 non prevedeva alcun rialzamento della quota di imposta del piano terreno abitabile rispetto al piano di campagna ante operam, per poi affermare che: - in base agli elaborati allegati al permesso a costruire, la quota d’imposta del piano terreno abitabile corrisponde al piano di campagna ante operam (pari circa 48,8 m.s.l.m.); - che la quota sopra citata risulta inferiore a quella del battente idraulico per la piena duecentennale (pari a 50,03 m.l.m.); - che dunque il progetto allegato al permesso a costruire n.2453/2019 del 7/10/2019 di fatto non rispetta le prescrizioni di cui all’art. 75 c. 1 delle NTA allegate al Regolamento Urbanistico vigente al momento del rilascio del titolo edilizio, ravvisandosi inoltre una incongruenza tra gli elaborati allegati al permesso a costruire e il documento denominato “INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE GEOLOGICA. CONSIDERAZIONI IN BASE ALLA L.R. 24/07/2018 N. 41”; invero, mentre le previsioni normative applicabili al riguardo (L.R. 41/18 art. 8 e 12 e N.T.A. del R.U. art. 75 c. 1 e 3) sono correttamente riportate in quest’ultimo documento integrativo, a seguito del quale il Servizio sostenibilità, valutazione ambientale, geologia e bonifiche, si è espresso, per quanto di competenza, favorevolmente, nella Relazione allegata al permesso a costruire non sono elencate opere di difesa locale, da realizzare contestualmente all’intervento edilizio, con riferimento alla quota di imposta dei piani abitabili; infatti, in nessun documento o elaborato esaminato viene chiaramente indicata una quota di imposta dei piani abitabili che faccia espresso riferimento alle disposizioni dell’art. 75 c. 1; invece, negli elaborati grafici allegati al permesso a costruire, la quota del piano terra abitabile corrisponde al piano di campagna ante operam (pari a circa 48,8 m.s.l.m. da C.T.R.), quindi inferiore rispetto al battente idraulico per la piena duecentennale (pari a 50,03 m.l.m.). Si sottolinea, invero, che nella Relazione allegata al permesso a costruire sono specificati gli interventi di difesa locale da realizzare solamente “al piano interrato” (laddove il portone di accesso ai garages sarà a “tenuta stagna totale” con sistema di guarnizioni gonfiabili automatico -anche in assenza di corrente elettrica- del tipo Siga, Acquatech o similari), mentre “al piano terra, dove troveranno sede i locali soggiorno, verrà realizzato apposito sistema di allarme dotato di sensori contro l’allagamento; e per l’impianto di smaltimento viene prevista anche l’installazione di apposite “valvole di non ritorno” per evitare fenomeni di riflusso” precisandosi che “il progetto permette inoltre un sensibile miglioramento del rischio per le aree contermini: la prevista, importante, demolizione delle volumetrie esistenti eliminano notevoli quantità di volume, eventualmente “sottratto al libero scorrimento delle acque”.

iii) Con riferimento al terzo quesito (teso a verificare se le opere risultino o meno conformi (a) ai parametri assentiti del volume lordo, dell’altezza e della superficie coperta nonché (b) ai limiti di distanza tra pareti finestrate e dai confini (come previsti dagli artt. 27 e 28 del Regolamento Edilizio), il verificatore ha infine rilevato che le opere realizzate non siano conformi ai parametri edilizi (volume lordo, altezza, superficie coperta) assentiti con il permesso di costruire n. 2453/2019 del 7/10/2019, che sussistano anche le violazioni in termini di distanze tra pareti finestrate (in particolare, per quanto riguarda l’apertura identificata con la lettera K e per quella presente nel volume emergente dell’immobile di cui alla 1261) e che in più punti (indicati con lettera H, X e Y) il nuovo edificio non rispetta neanche le distanze dai confini di cui all’art. 27 del regolamento edilizio.

16. Alla luce delle esposte risultanze della verificazione, in nessun modo efficacemente contrastate, risulta dunque confermata la conclusione del primo giudice circa l’infondatezza dell’assunto di HI secondo cui, nel progetto, nell’autorizzazione paesaggistica o nel permesso di costruire, la quota di imposta del solaio del piano terra abitabile (ad uso residenziale) fosse prevista a livello diverso da quello di campagna ante operam : manca invero totalmente qualsiasi elaborato grafico o quota che dimostri l'intendimento di creare una traslazione in alto del piano di campagna rispetto all'originale (anzi, plurimi aspetti contraddicono l’assunto: cfr. pagg. 19-21 della verificazione, laddove si evidenzia che il rialzamento della quota di imposta del piano terra abitabile non è indicato tra gli interventi di messa in sicurezza, prevedendosi solamente, per il piano terra, che “ le prese d’aria verranno posizionate al di sopra del battente idraulico con un franco di 30 cm ”, implicita conferma del fatto che la quota d’imposta del piano terra abitabile fosse stata prevista sotto detta quota, in quanto, in caso contrario, tale prescrizione risulterebbe del tutto pleonastica).

16.1. Nella realtà, come detto, il primo livello (autorimessa) è stato realizzato in posizione da risultare solo parzialmente interrata (e non completamente interrata) rispetto alla quota del terreno circostante al lotto, determinando in tal modo l’innalzamento di circa 1,40 m della quota di imposta del piano abitabile rispetto alla quota del terreno circostante al lotto (quota di riferimento) rispetto alla quale il progetto prevedeva di allinearsi; inoltre, sono stati eseguiti riporti di terreno nelle due porzioni di spazio che residuano tra il nuovo edificio e i muri dell’ex falegnameria, in gran parte costituenti il confine con i giardini circostanti (profili non evidenziati neppure nella relazione paesaggistica).

E dunque, la realizzata differenza di quota del piano terreno di 1,40 rispetto al piano di campagna integra all’evidenza una variante in corso d'opera, giammai autorizzata dal Comune; invero, le modifiche accertate hanno comportato una sostanziale alterazione dei parametri assentiti, tale da configurare una totale difformità dal titolo edilizio e superare sia i limiti individuati dal permesso di costruire, che quelli imposti dallo strumento urbanistico.

Peraltro, dalla verificazione emerge anche che il progetto non ha adeguatamente evidenziato né considerato il livello del battente idraulico, individuando solamente opere di difesa locale; mentre, una conformazione del progetto alle prescrizioni di tutela idraulica avrebbe richiesto apposita variante, tenuta a garantire anche la conformità del risultato complessivo alla disciplina urbanistica e delle distanze.

16.2. Né può ritenersi che l’attuale posizionamento della quota di imposta del piano terra abitabile risulti implicitamente prevista all’interno degli interventi di messa in sicurezza, e per ciò solo assentita, atteso che la documentazione allegata al permesso a costruire avrebbe dovuto esplicitare tutti gli elementi rilevanti del progetto ai fini delle necessarie valutazioni di conformità urbanistica, edilizia e paesaggistica, tra cui la quota d’imposta del nuovo fabbricato, l’eventuale suo innalzamento e la presenza o meno di riporti di terra (aspetti, come detto, non presenti nel progetto, né nella relazione paesaggistica, né nel titolo autorizzativo). Invero, contrariamente agli assunti dell’interventore ad adiuvandum , e come affermato espressamente dal verificatore (cfr. pag. 29 dell’elaborato), “ in nessun documento o elaborato esaminato viene, infatti, mai chiaramente indicata una quota di imposta dei piani abitabili che faccia espresso riferimento alle disposizioni dell’art. 75 c. 1. Al contrario negli elaborati grafici allegati al permesso a costruire, come evidenziato nel capitolo 3, la quota del piano terra abitabile corrisponde al piano di campagna ante operam (pari a circa 48,8 m.s.l.m. da C.T.R.), quindi inferiore rispetto al battente idraulico per la piena duecentennale (pari a 50,03 m.l.m.)”.

E, quanto alla fattibilità idraulica, si dichiarava esclusivamente che le misure di messa in sicurezza sarebbero consistite nella previsione di un “portone di accesso ai garages a tenuta stagna totale, con sistema di guarnizioni gonfiabili automatico (anche in assenza di corrente elettrica), del tipo Siga, Acquatech o similari, mentre, al piano terra, in corrispondenza dei locali di soggiorno delle unità abitative, nella realizzazione di apposito sistema di allarme dotato di sensori contro l’allagamento, cioè solamente misure di difesa locale, così come espressamente ammesse dall’art. 8 comma 1 lett. d) della legge regionale n. 41/2018, senza che fosse mai esplicitata la necessità di innalzamento della quota di imposta del piano terreno oltre il battente idraulico.

16.2.1. In definitiva, come espressamente osservato dal verificatore, deve rilevarsi che tutte le relazioni, gli elaborati progettuali e pure la documentazione allegata alla richiesta di autorizzazione paesaggistica, ribadivano: - che il fabbricato di cui al permesso di costruire avrebbe avuto uno sviluppo di tre piani fuori terra (e non quattro), oltre a un piano completamente interrato destinato ad autorimessa; che il garage, completamente interrato, sarebbe stato dotato di misure di contenimento del rischio idraulico tali da renderlo “stagno”; che il nuovo fabbricato, in posizione altimetrica più bassa rispetto a Via HI, avrebbe dovuto rappresentare una naturale prosecuzione degli edifici interni all'isolato, a completamento della serie lineare degli stessi. Tutti aspetti smentiti, invece, dalle descritte risultanze dei sopralluoghi comunali che hanno costituito la base istruttoria dell’ordinanza di demolizione.

17. A diverse conclusioni, rispetto agli atti oggetto di causa, non conduce neppure il rilievo del verificatore secondo cui, nei fatti, il progetto allegato al permesso a costruire n.2453/2019 del 07/10/2019 non sarebbe conforme rispetto alle prescrizioni di cui all’art. 75 c. 1 delle NTA allegate al Regolamento Urbanistico vigente al momento del rilascio del titolo edilizio.

Infatti, come pure rilevato dallo stesso verificatore, una conformazione del progetto alle prescrizioni di tutela idraulica non può certo essere adottata in maniera unilaterale dal costruttore, atteso che la stessa avrebbe -come minimo- richiesto una integrazione progettuale capace di dimostrare in maniera esplicita il rispetto delle disposizioni sul rischio idraulico contenute nell’art. 75 delle NTA del RU e una revisione del progetto rispetto a tutti gli ulteriori parametri urbanistici.

In sostanza, l’eventuale mancata conformità dell’assentito rispetto alla normativa appena menzionata giammai poteva legittimare la macroscopica inosservanza del permesso di costruire realizzata nella specie; e quindi, anche ad ammettere che il realizzato rialzamento sia stato posto in essere dal costruttore al solo scopo di superare le criticità idrauliche del lotto, ciò non esclude la totale difformità del realizzato rispetto all’assentito, in violazione di plurimi parametri edilizi, essendo del tutto mancata la predisposizione di una nuova soluzione progettuale da sottoporre ad un nuovo procedimento autorizzativo (verosimilmente incentrato sul ridimensionamento dell’intervento complessivo, realizzando almeno un numero inferiore di piani fuori terra).

17.1. Risulta quindi evidente l’illegittimità della traslazione verso l’alto di m. 1,40 del piano di imposta del nuovo fabbricato, non prevista (né esplicitamente, né implicitamente) nel permesso di costruire, mentre corretta appare la qualificazione dell’intervento quale variazione essenziale rispetto al titolo edilizio, per aumento della cubatura e superamento dei parametri urbanistici di superficie utile coperta e di altezza (tre piani fuori terra anziché quattro); e ciò, come detto, a causa della realizzazione del vano autorimessa in posizione seminterrata, anziché interrata, cosa che ha determinato un aumento della cubatura in relazione al volume fuori terra (non essendo previsto in progetto l’innalzamento del livello del terreno rispetto al piano di campagna), il superamento del parametro della superficie utile coperta per il maggiore ingombro del già citato piano autorimessa seminterrato e il superamento del parametro di altezza costituito dai tre piani fuori terra per gli interventi di demolizione e ricostruzione nell’ambito dei tessuti compatti di formazione otto-novecentesca (zona A) - (art. 66 del regolamento edilizio)-. Il tutto, in ambito tutelato dal punto di vista paesaggistico.

18. Le considerazioni esposte sono idonee a sorreggere autonomamente l’ordinanza di demolizione, e dunque a condurre direttamente al rigetto dell’appello con riferimento alla legittimità della stessa, risultando superfluo, in applicazione, come prima anticipato, della pacifica giurisprudenza amministrativa in tema di atto “plurimotivato”, lo scrutinio degli ulteriori motivi di gravame incentrati sui rilievi mossi dall’Amministrazione comunale in relazione al mancato rispetto delle distanze tra pareti finestrate e dai confini.

19. Analogamente è a dirsi a proposito delle censure di illegittimità derivata formulate in relazione al provvedimento con il quale il Comune di Firenze ha negato la proroga dell’efficacia del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica; invero, a fronte di opere abusive e di assenza di aspetti integranti factum principis , forza maggiore o ad altre cause espressamente contemplate dalla legge, difettano i presupposti legittimanti la proroga in questione.

20. Quanto, infine, alle censure attinenti ai profili risarcitori, la riscontrata legittimità dell’ordinanza di demolizione e del diniego di proroga, unici atti impugnati nel presente giudizio, esclude in radice la possibilità di ravvisare danni ingiusti ai sensi dell’art. 2043 c.c.. Né, al medesimo riguardo, può nella presente sede darsi legittimo ingresso alle considerazioni dell’appellante che paiono tese a valorizzare gli emersi profili di criticità del permesso di costruire (rispetto alle prescrizioni di cui all’art. 75 c. 1 delle NTA allegate al Regolamento Urbanistico); invero, lo scrutinio di legittimità del detto titolo edilizio non risulta azionato in causa e, comunque, non in maniera tempestiva.

21. L’appello va dunque integralmente rigettato.

21. Sussistono tuttavia giusti motivi, ravvisabili nelle peculiarità della vicenda, per disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese del grado; le spese di verificazione, invece, da liquidare con separato provvedimento, vanno poste a carico dell’appellante.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo rigetta e compensa integralmente tra le parti le spese del grado; pone le spese di verificazione, da liquidare con separato provvedimento, a carico dell’appellante.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

BI OR, Presidente

Francesco Frigida, Consigliere

NT Manzione, Consigliere

Maria Stella Boscarino, Consigliere

FA IN, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
FA IN	BI OR

IL SEGRETARIO