Pubblicato il 29/12/2025

N. 10334/2025REG.PROV.COLL.

N. 01599/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1599 del 2025, proposto da La Macchia S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Marcello Giuseppe Feola, con domicilio eletto presso lo studio A Placidi S.r.l. in Roma, via Barnaba Tortolini, 30;

contro

Comune di Centola, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania, sezione staccata di Salerno (Sezione Seconda) n. 1465/2024

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 25 novembre 2025 il Cons. AR RI TO;

Viste le conclusioni di parte appellante come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

L’appellante società, premesso di essere proprietaria in Centola, frazione Palinuro, di un terreno distinto in catasto terreni al foglio 39, p.lla 215, ab immemore attraversato da una strada interna che conduce dalla strada SR 447 (dove si trova da sempre installato un cancello) al limite inferiore del fondo, in corrispondenza di un altro cancello, anch’esso ivi esistente da tempo immemorabile, dal quale si accede alla sottostante strada comunale, esponeva che con contratto stipulato in data 8 luglio 2021 concedeva in locazione il ridetto terreno alla società MED Srls, “ per l’esclusivo utilizzo di transito e/o sosta dei veicoli dalla strada SR 447 racc. (accesso autorizzato con Provvedimento della Provincia di Salerno n. 37465 del 07.07.2021) fino al raggiungimento del cancello posto al confine con la Strada Comunale che consente l’accesso alla spiaggia sottostante, con espresso divieto, alla parte conduttrice di mutare, anche in parte ed anche solo temporaneamente, tale uso ”.

Nel contratto di locazione si stabiliva inoltre che “ È vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformazione del terreno senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice .. .”.

In data 26 luglio 2021 (prot. 9721), la conduttrice MED Srls presentava al Comune di Centola una formale C.I.L. (Comunicazione di inizio lavori) per lavori di manutenzione ordinaria (“ opere di riparazione, rinnovamento e pulizia degli arbusti – pulizia del percorso – ricompattazione del fondo stradale ”) della predetta strada “interna” al terreno.

Nel corso dell’esecuzione di tali interventi di manutenzione della preesistente strada interna al fondo, con ordinanza n. 2/2021 del 2 agosto 2021 il Comune di Centola ordinava all’appellante quale “proprietaria”, unitamente alla società MED Srls individuata quale “ responsabile dell’esecuzione dei lavori ”, “di procedere alla rimozione delle opere, in premessa individuate e descritte e ripristinare lo stato dei luoghi.

Ciò sul presupposto della pretesa abusività dei predetti lavori che, per quanto si legge nell’ordinanza n. 2/2021, sarebbero consistiti nella “ apertura di un nuovo accesso carrabile dalla sr 447 nel fondo ex Club Med ed in particolare: “realizzazione di un nuovo tracciato eseguito presumibilmente con mezzo meccanico (in quanto vi erano tracce di benne) consistevano nella pulizia totale dell’area, con lo spargimento di inerti in più punti della particella configurando un nuovo tracciato per lo scorrimento dei veicoli mediante l’apposizione dei pali in legno e nastro stradale ”.

Avverso il provvedimento l’odierna appellante presentava ricorso al TAR Campania Salerno che lo respingeva con la sentenza n.1465/2024.

Impugnata la sentenza nessuno si è costituito per parte intimata.

Con ordinanza n.1060/2025 il Consiglio di Stato sospendeva la sentenza appellata.

All’udienza del 25 novembre 2025 la causa passava in decisione

DIRITTO

1. Con il primo motivo di appello l’appellante deduce error in iudicando . Omessa pronuncia; Violazione del D.lgs. n. 104/2010; del D.P.R. n. 380/2001; della L.R. Campania n. 19/2001; dell’art. 3 della L. n. 241/1990; Eccesso di potere per irragionevolezza, illogicità, sviamento.

Evidenzia che il TAR adito, invertendo l’ordine dei motivi, si era pronunciato - peraltro parzialmente - prima sul secondo motivo di ricorso equivocando il senso della censura, in quanto non era stato dedotto che all’esponente non dovesse essere impartito l’ordine ripristinatorio, ma evidenziato l’estraneità dell’esponente alla commissione dell’abuso.

Evidenzia, altresì, che l’acquisizione gratuita dell’area sulla quale è stato realizzato un immobile abusivo, a seguito dell’inottemperanza dell’ordine di demolizione, non può essere disposta nei confronti del proprietario estraneo al compimento dell’opera abusiva, il quale non può essere considerato il responsabile della stessa, eccezion fatta per l’ipotesi in cui il proprietario, anche se non responsabile dell’abuso, ne sia venuto a conoscenza e non si sia adoperato per impedirlo.

2. Con il secondo motivo di appello l’appellante deduce error in iudicando . Omessa pronuncia; Violazione e falsa applicazione del D. lgs. n. 104/2010; del D.P.R. n. 380/2001; della L.R. Campania n. 19/2001; dell’art. 3 della L. n. 241/1990; Eccesso di potere per irragionevolezza, illogicità, sviamento.

Lamenta che la sentenza appellata era arrivata a concludere che si era trattato di una “trasformazione edilizia” riconducibile alla tipologia edilizia della “nuova costruzione” e, quindi, sanzionabile con la demolizione senza considerare che non si era proceduto all’apertura di un “nuovo accesso carrabile dalla SR 447”.

Evidenzia che la preesistenza della strada interna al terreno di proprietà della ricorrente, oggetto dei lavori di manutenzione eseguiti dalla MED Srls, risulterebbe da una serie di elementi sintomatici di natura reale a cominciare dall’esistenza di un cancello in corrispondenza alla SR447 e di un altro cancello nella parte del terreno corrispondente alla sottostante strada comunale, i quali non possono che rendere plausibile l’esistenza di una strada carrabile la quale, a partire dalla SR 447, si snoda lungo il terreno di proprietà della ricorrente fino alla predetta strada comunale e che i lavoro eseguiti erano di manutenzione.

L’appellante deduce che l’accesso dalla SR447 al terreno di sua proprietà esiste da lunghissimo tempo, tanto che su istanza presentata il 9 aprile 2021 era stato anche regolarizzato con formale autorizzazione n. 37465 rilasciata in data 7 luglio 2021 dall’ente gestore (Provincia di Salerno) della SR 447. Afferma non essere vero che la conduttrice MED Srls avesse proceduto alla realizzazione di un nuovo tracciato. La MED Srls aveva invece solo eseguito dei lavori di manutenzione di una strada presente ab immemore , senza variarne i caratteri identificativi (tracciato, carreggiata, materiali).

Le censure sono fondate per quanto si va a precisare.

L’acquisizione gratuita al patrimonio del comune del bene e dell’area di sedime di cui all’art. 31 co. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) opera indipendentemente dalla circostanza che autore degli abusi sia lo stesso proprietario dell’immobile interessato, ovvero altro soggetto che di quell’immobile abbia la materiale disponibilità.

Il proprietario ha la possibilità di sottrarsi alla sanzione acquisitiva, a condizione che dimostri la sua completa estraneità al compimento dell’opera abusiva o che, essendone venuto a conoscenza, si sia poi adoperato per impedire gli abusi o abbia assunto iniziative volte a ripristinare lo stato dei luoghi in ossequio a quanto stabilito dall’autorità amministrativa.

A questo scopo, non è peraltro sufficiente dimostrare di aver concesso in locazione l’immobile, posto che il locatore è pur sempre tenuto a esercitare nei confronti del conduttore i poteri-doveri di controllo, cura e vigilanza che la legge gli riconosce.

Nella specie non sussistono i presupposti per la sanzione acquisitiva.

Nella stessa ordinanza di demolizione oggetto di giudizio si legge che “ il sig. IC NZ ... in qualità di legale rappresentante della MED SRLS con sede in Pisciotta (Sa) in lo. Capo D’Arena si è dichiarato responsabile dell’esecuzione dei lavori (CIL SUAP prot. n. 968 del 23.7.2021 – CIL prot. n. 9721 del 26.7.2021) ”.

Nel provvedimento impugnato, quindi, si individua espressamente quale responsabile dell’abuso la conduttrice MED Srls. Depone in tal senso anche il contratto di locazione nel quale si legge “ È vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformazione del terreno senza il preventivo consenso scritto della parte locatrice .. .” (clausola sub 8).

Inoltre la C.I.L. del 26 luglio 2021 (prot. 9721) è stata presentata dalla conduttrice MED Srls.

A tale riguardo il Collegio ricorda che le misure ripristinatorie, cui l'ingiunzione a demolire deve essere ricondotta, quale che ne sia la natura (che la giurisprudenza EDU ha riconosciuto come sostanzialmente penale laddove sopraggiungano a distanza di parecchio tempo dalla commissione dell'abuso), si caratterizzano per il fatto che attengono al bene e non al reo. Per tale ragione, esse si applicano anche a chi si trovi, casualmente, in una data relazione giuridica con la cosa, in qualità di attuale proprietario dell'immobile.

Proprio in ciò si diversificano dalle sanzioni intrinsecamente afflittive, che si applicano solo nei confronti dell'autore della violazione, in considerazione della loro funzione general e special preventiva, richiedendo pertanto anche l'accertamento dell'elemento psicologico nel relativo autore.

Per contro la sanzione ablatoria, proprio in ragione della sua incidenza su un diritto di rilievo costituzionale, quale la proprietà, "recupera" tale momento soggettivo, in quanto presuppone che il proprietario incolpevole sia stato messo a parte della situazione e non si sia adoperato per evitarla. Proprio a tutela di tale momento di imputazione soggettiva dell'illecito il meccanismo procedimentalizzato di tale fattispecie acquisitiva prevede una parentesi accertativa dell'eventuale spontanea ottemperanza all'ordine di demolizione da parte dell'ingiunto, i cui esiti devono essergli previamente comunicati. L'ordine di demolizione e l'atto di acquisizione al patrimonio comunale costituiscono dunque inconfutabilmente due distinte sanzioni, che rappresentano " la reazione dell'ordinamento al duplice illecito posto in essere da chi dapprima esegue un'opera abusiva e, poi, non adempie all'obbligo di demolirla " (Corte cost., n. 140 del 2018, § 3.5.1.1.).

A maggior ragione, infatti, laddove il proprietario, che la norma (art. 31, comma 2 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) individua espressamente quale destinatario dell'ingiunzione a demolire unitamente al responsabile dell'abuso, sia estraneo allo stesso, mediante informazione delle conseguenze dell'inottemperanza, lo si mette da subito in condizione di attivarsi per scongiurarle. Ridetto avvertimento, dunque, spesso dequotato a mera formula di stile che compare in tutti gli atti sanzionatori di tale tipologia, collega la natura reale o propter rem della misura ripristinatoria e quella sanzionatoria (di secondo livello) dell'ablazione della proprietà (sul punto v. Cons. Stato, sez. II, 25 gennaio 2024, n. 806; id., 20 gennaio 2023, n. 714; sull'automatismo del meccanismo acquisitivo, v. Cons. Stato, A.P., 11 ottobre 2023, n. 16).

Nella specie l'appellante proprietario del manufatto ha evidenziato di aver presentato una S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) “a sanatoria e di completamento”, che ha ad oggetto i predetti lavori di manutenzione già eseguiti in virtù della ridetta C.I.L. del 26 luglio 2021, attivandosi

per sanare lo stato dei luoghi in ossequio a quanto stabilito dall’autorità amministrativa.

In ogni caso l’appellante ha contestato l’esistenza dell’abuso e comunque il difetto di motivazione.

Effettivamente il provvedimento di acquisizione è assolutamente generico, nei limiti di una clausola di stile, mentre secondo pacifica giurisprudenza, (Cfr. Consiglio di Stato Sez. VI, 1 marzo 2021, n. 1743); “ mentre per l’area di sedime su cui insistono le opere abusive l’automatismo dell’effetto acquisitivo rende superflua ogni motivazione sul punto, e l’individuazione della stessa può evincersi anche dalla descrizione degli interventi sanzionati, invece l’individuazione dell’eventuale area ulteriore da acquisire dev’essere invece puntuale e ampiamente giustificata. In altri termini, poiché non può ragionevolmente ritenersi che il legislatore abbia rimesso la determinazione dell'ulteriore area acquisibile al mero arbitrio dell'Amministrazione, quest'ultima è tenuta a specificare, volta per volta, in motivazione le ragioni che rendono necessario disporre l'ulteriore acquisto ”.

Nella specie la mancanza di motivazione sul punto non consente in alcun modo l’individuazione dell’area da acquisire.

L’appello deve essere, pertanto, accolto e la sentenza riformata.

In considerazione della particolarità della questione trattata sussistono i presupposti per compensare tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, in riforma della sentenza appellata accoglie l’originario ricorso.

Spese del doppio grado compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

EL Di RL, Presidente FF

Raffaello Sestini, Consigliere

Marco Morgantini, Consigliere

Laura Marzano, Consigliere

AR RI TO, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR RI TO	EL Di RL

IL SEGRETARIO