Pubblicato il 20/01/2026

N. 00420/2026REG.PROV.COLL.

N. 05664/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5664 del 2023, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dagli avvocati Simone Nocentini e Gabriella Sabatini, con domicilio domicilio eletto presso lo studio del primo in Roma, corso Vittorio Emanuelle II n. 18;

contro

Comune di Firenze, in persona del sindaco in carica, rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia e Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza) n. 1513/2022, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 14 gennaio 2026 il Cons. IA GR VA e uditi per le parti l’avvocato Nocentini Simone;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. -OMISSIS- - proprietaria di una unità immobiliare posta al piano primo di un edificio condominiale di tre piani ubicato in Firenze, presentava al Comune, in data 1° marzo 2018, la s.c.i.a. n. 2167 per la realizzazione di un balcone con forma ad “L” prospiciente un resede interno privato e per la trasformazione della finestra esistente in portafinestra. Per tale intervento venivano rilasciati in data 28 febbraio 2018 l’autorizzazione della Regione Toscana, Direzione Ambiente ed Energia, Settore Sismica, Sede di Firenze, nonché l’autorizzazione paesaggistica n. 494 del 23 febbraio 2018 da parte dell’amministrazione comunale.

2. Con ordinanza n. 242/2018 del 29 marzo 2018 quest’ultima disponeva la sospensione dei lavori, rilevando il contrasto dell'intervento con l’art. 75 del regolamento edilizio vigente “in quanto l’inserimento della terrazza ad angolo e la creazione della porta-finestra alterano la composizione architettonica della facciata e costituiscono elemento tipologicamente non coerente con il contesto di riferimento”.

3. Acquisite le osservazioni della ricorrente, con ordinanza n. 365 del 14 maggio 2018, veniva confermato ed integrato il divieto di prosecuzione dei lavori e ordinato il ripristino delle parti già realizzate.

4. Infine, a seguito della presentazione di un nuovo progetto avente ad oggetto la realizzazione di un balcone di dimensioni ridotte rispetto al primo, ma pur sempre con forma ad “L”, con ordinanza n. 502 del 26 giugno 2018, il Comune confermava le determinazioni assunte in precedenza, facendo salva la facoltà di presentare modificazioni o integrazioni al progetto, per adeguarsi alla prescrizione dettata dalla commissione edilizia che - con il parere n. 406 del 18 giugno 2018 - ha ritenuto ammissibile la realizzazione di un balcone lineare, posto su un solo lato dell’edificio.

5. In data 13 luglio 2018 il tecnico della ricorrente comunicava al Comune di voler realizzare il progetto nel rispetto delle prescrizioni impartite, precisando tuttavia di non prestare acquiescenza alle determinazioni assunte dall’amministrazione e con riserva di agire per la tutela delle proprie ragioni.

6. Ed infatti, avverso i provvedimenti sopra richiamati la ricorrente proponeva ricorso, deducendo: I) la carenza di motivazione dei provvedimenti impugnati; II) l’illegittimità dell’art. 75 del regolamento edilizio, in quanto estremamente generico e quindi attributivo di un potere illimitato e arbitrario a favore dell’amministrazione, in fase di valutazione dei progetti edilizi che incidono sulle facciate degli edifici; III) la compatibilità dell’intervento con la tipologia di edificio su cui dovrebbe essere realizzato.

7. Nel corso del giudizio di primo grado, con ordinanza n. 690/2018, il Comune, viste le modifiche progettuali apportate dalla ricorrente, ritenendo superate le criticità rilevate con i precedenti atti, revocava l’ordinanza n. 502/2018 oggetto di impugnazione.

8. Avverso quest’ultimo provvedimento la ricorrente proponeva motivi aggiunti, lamentandone l’illegittimità, in via derivata, per gli stessi vizi già dedotti con il ricorso introduttivo e per la carenza dei presupposti di cui all’art. 21-quinqiues della l. n. 241/1990 per la revoca dei provvedimenti amministrativi.

9. Il Tar Toscana ha respinto il ricorso principale ed il ricorso per motivi aggiunti, ritenendoli infondati, con condanna a E. 3.000,00 di spese di lite

10. Ha proposto appello la sig.ra -OMISSIS- riproponendo nella sostanza le censure avanzate nel ricorso di primo grado, sebbene riadattate all’impianto motivazione della sentenza gravata. E segnatamente:

i. Con il primo motivo lamenta il difetto di motivazione dell’ordinanza impugnata, posto che il Comune non avrebbe precisato in alcun modo perché la terrazza ad angolo con forma ad “L” altererebbe la composizione architettonica della facciata dell’edificio e costituirebbe elemento tipologicamente non coerente con il contesto di riferimento, dovendosi ritenere un inserimento non rispettoso delle prescrizioni regolamentari sul decoro.

ii. Con il secondo motivo lamenta che il Tar non si sarebbe espresso sulla censura avanzata in riferimento all’art. 75 del regolamento edilizio, che sarebbe viziato da genericità ed attribuirebbe all’amministrazione comunale un potere non limitato da parametri normativi nella valutazione dei progetti edilizi.

iii. Con il terzo motivo lamenta che l’intervento riguarderebbe un edificio degli anni '60, privo di alcun pregio, inserito in un contesto urbano variegato e già alterato da plurimi interventi nel corso dei decenni. Il balcone, inoltre, sarebbe previsto sulla facciata tergale, non visibile dalla pubblica via e prospiciente un resede privato. L’impatto sul “decoro urbano” sarebbe quindi pressoché nullo.

11. Si è costituito in giudizio il Comune di Firenze chiedendo la reiezione dell’appello.

12. Previo scambio di memorie e repliche, nell’udienza, tenutasi da remoto, il 14 gennaio 2026, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Con il primo motivo di appello deduce l’appellante “Erronea decisione. Violazione e/o falsa applicazione art. 3 legge n. 241/1990, art. 75 del regolamento edilizio comunale. Eccesso di potere per illogicità manifesta, perplessità, travisamento, carenza di motivazione”.

Evidenzia che la citata disposizione regolamentare, nella versione vigente al momento della presentazione della pratica edilizia in questione, disponeva “ 1. Qualsiasi intervento che interessi finestre, logge, porticati e terrazze e in generale le facciate non potrà in nessun caso comportare alterazione della composizione architettonica delle stesse, o ampliamenti non coerenti con i caratteri architettonici originari dell’edificio o con il contesto urbano di riferimento. 2. Sono ammessi, nel rispetto della disciplina del Regolamento Urbanistico e dei requisiti igienico-sanitari, previa redazione di un progetto unitario a garanzia dei criteri di coerenza tipologica e di corretto inserimento nel contesto, da sottoporre a preventiva verifica da parte della Commissione edilizia interna:

- gli interventi che comportino la formazione o rilevante modifica di nuove aperture di facciata, la chiusura o modifica di aperture esistenti;

- gli interventi su logge, terrazzi e porticati che prevedano l’organico riutilizzo di tali superfici in un coerente rapporto formale e distributivo con l’edificio e con il contesto;

- gli interventi sulle facciate, anche con creazione o modifica di logge, terrazze, porticati, schermature e frangisole finalizzati all'efficientamento energetico dell'edificio ”.

Deduce che, poiché tale norma prevederebbe alcuni criteri estremamente generali, l’apprezzamento del c.d. “decoro urbano” necessiterebbe di motivazione rafforzata, soprattutto laddove tali giudizi siano negativi. L’ordinanza impugnata, infatti, altro non sarebbe che il mero rinvio alla norma regolamentare di cui sopra, posto che il Comune non ha precisato in alcun modo perché la terrazza ad angolo con forma ad “L” altererebbe la composizione architettonica della facciata dell’edificio e costituirebbe elemento tipologicamente non coerente con il contesto di riferimento, dovendosi ritenere un inserimento non rispettoso delle prescrizioni regolamentari sul decoro.

2. Con il secondo motivo rubricato “Erronea e/o omessa decisione. Violazione e/o falsa applicazione art. 4 DPR n. 380/2001, art. 3 legge n. 241/1990, art. 1120 codice civile. Eccesso di potere per illogicità manifesta, perplessità, carenza di motivazione, genericità. Il TAR Toscana ha respinto anche il secondo motivo di ricorso in cui si è censurato lo stesso art. 75 del regolamento edilizio per la sua genericità ed in quanto sostanzialmente attribuirebbe un potere ai limiti dell’arbitrarietà. La disposizione, quindi, contrasterebbe con l’art. 4 testo unico dell’edilizia (se non con l’art. 36 Costituzione) che consente, ma anche impone ai Comuni di adottare un regolamento edilizio che indichi specificamente e non genericamente la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi, non consentendo agli enti di arrivare a bloccare l’attività edilizia sulla base di un mero giudizio estetico, tanto meno ove lo stesso riguardi immobili privi di pregio.

3. Con il terzo motivo rubricato “Erronea decisione. Violazione e/o falsa applicazione art. 3 legge n. 241/1990, art. 75 Regolamento Edilizio comunale, art. 10 regolamento regionale n. 64/R del 2013.

Eccesso di potere per illogicità manifesta, perplessità, travisamento, carenza di motivazione e di istruttoria, contraddittorietà.

Si duole l’appellante del fatto che non vi sarebbero valide ragioni per negare la realizzazione del terrazzo a L in quanto lo stabile non ha particolare pregio e inoltre, contrariamente a quanto affermato dal TAR, il manufatto è destinato ad essere realizzato non nella parte dell’immobile prospiciente la pubblica via, vale a dire la vera e propria “facciata” a cui evidentemente il regolamento edilizio intende riferirsi laddove lo stesso tutela il “decoro urbano”, bensì in quella tergale che affaccia su un resede interno privato.

4. Così sintetizzati i motivi d’appello, va dato atto che con la sopra citata ordinanza n. 690/2018 il Comune di Firenze, viste le modifiche progettuali apportate dalla ricorrente, ritenendo superate le criticità rilevate con i precedenti atti, ha revocato la propria precedente ordinanza n. 502/2018, impugnata nel presente giudizio. Avverso quest’ultimo provvedimento la ricorrente ha proposto ricorso per motivi aggiunti, lamentandone l’illegittimità, in via derivata, per gli stessi vizi già dedotti con il ricorso introduttivo e per la carenza dei presupposti di cui all’art. 21 quinqiues della l. n. 241/1990 per la revoca dei provvedimenti amministrativi.

Sennonchè l’appellante non deduce alcuna censura sulla parte della sentenza che si pronuncia (ovvero omette di pronunciarsi) sui motivi aggiunti, di talchè il provvedimento oggetto del ricorso per motivi aggiunti è divenuto definitivo. Ne deriva ulteriormente che anche il ricorso principale dovrebbe essere improcedibile in quanto avente ad oggetto un atto eliminato dal mondo giuridico dall’amministrazione.

In ogni caso l’appello è infondato nel merito.

L’art. 75 del regolamento edilizio del Comune di Firenze si inquadra nell’ambito della funzione tipica dello strumento normativo locale, di atto deputato a disciplinare le modalità costruttive, con specifica funzione di tutela del decoro architettonico, secondo l’ampia discrezionalità in materia riservata all’amministrazione locale (oggi: art. 4 del testo unico dell’edilizia). Più nello specifico, per quanto qui di interesse l’art. 75 vieta interventi che interessino terrazze e in generale le facciate se alterano la composizione architettonica delle stesse, o ampliamenti non coerenti con i caratteri architettonici originari dell’edificio o con il contesto urbano di riferimento. Stabilisce, poi, che sono ammessi gli interventi che comportino la formazione o rilevante modifica di nuove aperture di facciata, la chiusura o modifica di aperture esistenti previa sottoposizione a preventiva verifica da parte della Commissione edilizia interna che ha negato la realizzazione del terrazzo a L, consentendo tuttavia analoga opera lineare.

Di questa legittima disposizione regolamentare costituisce attuazione il provvedimento impugnato con ricorso in primo grado.

Conseguentemente, l’appello va respinto.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite che liquida in E. 4.000.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio da remoto del giorno 14 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

BI RO, Presidente FF

Giovanni Tulumello, Consigliere

IA GR VA, Consigliere, Estensore

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere

Massimo Santini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA GR VA	BI RO

IL SEGRETARIO