Sentenza n. 53/2026
Depositata il 18/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di TRENTO Sezione 1, riunita in udienza il 29/05/2025 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
DEMOZZI ANDREA, Giudice monocratico in data 29/05/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 23/2025 depositato il 07/02/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Di Trento - Via Brennero N.133 38121 Trento TN
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 013561 REGISTRO 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 161/2025 depositato il
29/05/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ricorrente_1 impugna l'avviso di liquidazione n. 2024/3T/0013561/000/001/001, emesso dall'Agenzia delle Entrate – DPT (anche Ufficio) con il quale viene chiesto il pagamento dell'imposta di registro pari ad euro 120,00 oltre imposta di bollo per € 28,60, dovuta per l'anno 2024 relativamente al contratto di locazione anno serie 3T n. 0013561.
Motivo della pretesa dell'Ufficio riguarda la liquidazione dell'imposta piena, senza applicazione dell'agevolazione cd “cedolare secca” richiesta dal contribuente, di cui all'art. 3, del D.L.gs n. 23/2011. Di fatto, con il suddetto contratto di locazione, il sig. Ricorrente_1, in qualità di locatore, ha concesso alla società Società_1 con sede in Luogo_1, nella qualità di conduttrice, l'immobile ad uso foresteria sito in Indirizzo_1 e identificato catastalmente in p.ed Dati_Catastali_1.
Con l'avviso di liquidazione qui in esame, l'Ufficio precisava che: “trattandosi di locazione nei confronti di impresa commerciale, l'opzione non può essere accolta, come chiaramente esposto nella circolare dell'agenzia delle entrate numero 26 del 2011 in ossequio al disposto di cui all'articolo tre del decreto legislativo 14 Marzo 2011, numero 23 e successivo in modifiche. Il contratto è stato quindi assoggettato ad imposta di registro e di bollo per l'intera durata”.
Ricorso
Con il presente ricorso si ritiene che l'istituto della cedolare secca possa essere utilizzato anche nelle ipotesi, come in fattispecie, dove il conduttore dell'immobile sia una società di capitali, in quanto la norma non fa una distinzione dei requisiti soggettivi in capo al locatario. Rimane soddisfatto il requisito oggettivo della destinazione dell'immobile ad uso abitativo. Parte ricorrente precisa che, sia la giurisprudenza di merito sia quella di legittimità è orientata nel ritenere possibile l'applicazione della agevolazione in parola ancorché
l'utilizzatore finale fosse una società. Cita al riguardo la sentenza n. 12395/2024 della Corte di Cassazione che conferma la possibilità di optare per il regime della cedolare secca anche in presenza di un conduttore che agisca in qualità di impresa. Per tali ragioni chiede l'accoglimento del ricorso con vittoria delle spese di giudizio.
Controdeduzioni
Per l'Ufficio l'assunto non è fondato;
sostiene che per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l'attività esercitata dal locatario e l'utilizzo dell'immobile locato.
Precisa che “… il legislatore ha individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l'ambito applicativo della 'cedolare secca', definendo specifiche condizioni. Un tanto esclude che detta estensione possa essere effettuata in via interpretativa e, pertanto, deve ritenersi confermato il principio ribadito dall'Ufficio e spiegato nella richiamata Circolare Age 26/2011, secondo cui è escluso dal regime della 'cedolare secca' il contratto di locazione stipulato con conduttori che operano nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo”. L'Ufficio ritiene il ricorso infondato per cui chiede il rigetto con vittoria delle spese di giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Trento, in composizione monocratica, ritiene il ricorso fondato per cui lo accoglie. Oggetto della presente controversia riguarda l'avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate che ritiene non applicabile la cedolare secca nel caso in cui il locatario fosse un soggetto giuridico (nel caso di specie una società) anziché un soggetto privato. L'applicazione della cedolare secca costituisce un'opzione fiscale per i proprietari di immobili. Essa comporta il pagamento di una tassa sostitutiva dell'Irpef e delle relative addizionali sul reddito dell'immobile. È utile precisare quali siano le condizioni necessarie per poter applicare la cedolare secca sugli affitti. La normativa che consenta l'applicazione della cedolare secca sulle locazioni richiede infatti il rispetto di due condizioni fondamentali: a) il proprietario dell'immobile deve essere una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e deve possedere il diritto reale sull'immobile oggetto del contratto di locazione;

b) l'immobile deve essere destinato a uso abitativo.
Nel momento in cui il locatore è una società sorge spontaneo chiedersi se fosse possibile avvalersi della cedolare secca oppure no. Nel caso di specie la norma vigente non indica se questa opzione possa essere utilizzata o meno, qualora l'inquilino fosse una società. La legge, infatti, non specifica alcun requisito riguardo alla qualifica dell'utilizzatore dell'immobile, quindi manca del tutto l'aspetto soggettivo. Una parte della giurisprudenza di merito (sentenza n. 53/5/2023 della CGT Veneto) si è già pronunciata, ritenendo che è possibile optare per la cedolare secca anche nel caso in cui il locatario sia un soggetto giuridico.
Diversamente, l'Ufficio, anche in sede di pubblica udienza, sostiene che non sia possibile riconoscere l'opzione della cedolare secca, qualora il proprietario dell'immobile sottoscriva un contratto di affitto con una società e/o una attività professionale per uso foresteria. Per l'Ufficio tale modus operandi soggiace all'indirizzo amministrativo interno dell'Agenzia delle Entrate.
Orbene, al riguardo giova precisare che sia le Circolare dell'Agenzia delle Entrate così come gli indirizzi della stessa Amministrazione Finanziaria non sono fonte di diritto. Infatti, in tema di Circolari, la Suprema
Corte di Cassazione con Sentenza N° 2850 del 24 febbraio 2012 hanno precisato che le Circolari emanate dall'Agenzia delle Entrate hanno carattere interno e in quanto tali non possono dirsi vincolanti nei confronti dei terzi né tanto meno possono essere considerate fonti di diritti. La ratio dell'orientamento della Suprema Corte sta nel fatto che le circolari emanate dall'Agenzia delle Entrate rientrano nel novero delle circolari cosiddette “amministrative” che in quanto tali, non possono essere considerate atti amministrativi strictu sensu ma, piuttosto un mezzo per portare a conoscenza dei destinatari disposizioni di carattere normativo, organizzativo, interpretativo e informativo. Trattasi in buona sostanza di disposizioni a carattere interno che non vincolano contribuenti, giudici o gli stessi uffici che le emettono.
Nel caso di specie siamo al cospetto di un contratto di locazione dove i soggetti sono tre e precisamente:
a) il proprietario dell'immobile (il sig. Ricorrente_1) in qualità di locatore;

b) una società che lo prende in affitto (in qualità di locatario), riservandosi il diritto di darlo in comodato ad un proprio dipendente o collaboratore;

c) l'effettivo inquilino, collaboratore dell'azienda, che prenderà effettivamente domicilio (ma non la residenza anagrafica) presso l'immobile oggetto del contratto.
A rigor di logica la locazione ad uso foresteria è caratterizzata dalla distinzione tra soggetto titolare del contratto di affitto e soggetto effettivamente fruitore dell'immobile. Nel caso di specie, il contratto ad uso foresteria, il conduttore è un imprenditore che sottoscrive tale contratto sotto forma di società, e destina l'immobile ai propri dipendenti/collaboratori per un determinato periodo di tempo.
L'interpretazione importante sulla questione è data sicuramente dalla Corte di Cassazione che, con sentenza n. 12395, depositata il 7 maggio 2024, ha stabilito la possibilità di utilizzare la cedolare secca anche quando l'inquilino è una società o un'impresa che affitta un immobile per i propri dipendenti, clienti o fornitori.
Alla luce di quanto sopra, il presente collegio condivide la tesi sostenuta nel ricorso, trovando un solido fondamento nella recente giurisprudenza di legittimità, che è in netto contrasto con l'interpretazione restrittiva dell'Agenzia delle Entrate. Oltre al riscontro giurisprudenziale si deve osservare un altro elemento di particolare importanza e cioè l'assenza di requisiti soggettivi in capo al conduttore. In buona sostanza il collegio vuole porre l'attenzione sul fatto che la norma di riferimento (precisamente il D.Lgs. n. 23/2011 che introduce la cedolare secca sulle locazioni, l'imposta di soggiorno, il federalismo demaniale e il potenziamento dei poteri di accertamento comunale) non prevede limitazioni soggettive per il conduttore, purché l'immobile sia destinato a uso abitativo. Nel caso di specie l'immobile è effettivamente destinato ad uso abitativo (incluso l'uso foresteria per i dipendenti della per cui alla società Società_1) per cui il sig. Ricorrente_1 può avvalersi della agevolazione della cedolare secca.
In considerazione di quanto summenzionato la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Trento in composizione monocratica ritiene il ricorso fondato. Di conseguenza annulla l'avviso di liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate, tenuto conto anche dell'interpretazione giurisprudenziale evolutiva della SC, che prevale sulla prassi amministrativa dell'Agenzia delle Entrate. Riguardo le spese di giudizio, tenuto conto della non uniformità della giurisprudenza, le compensa integralemente.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Spese compensate.