Sentenza n. 101/2026
Depositata il 17/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SARDEGNA Sezione 1, riunita in udienza il
11/07/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DI PIETRO GIUSEPPE, Presidente
IN LA, Relatore
LATTI FRANCO, Giudice
in data 11/07/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 252/2021 depositato il 14/05/2021

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Cagliari - Via Cesare Pintus, S.n. 09134 Cagliari CA
elettivamente domiciliato presso dp.cagliari@pce.agenziaentrate.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 536/2020 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale CAGLIARI sez. 1 e pubblicata il 03/12/2020
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TW3010903475/2018 IRPEF-ALTRO 2014
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TW3010903556/2018 IRPEF-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TW3010903558 IVA-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TW3010903486/2018 IVA-ALTRO
a seguito di discussione in camera di consiglio Richieste delle parti:
Appellante: come da atti di causa
Appellato: come da atti di causa

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n.536/2020 la CTP di Cagliari ha respinto il ricorso del contribuente Ricorrente_1
- CF_Ricorrente_1, avverso gli avvisi di accertamento emessi dall'Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale di Cagliari: avviso di accertamento n. TW3010903475/2018 per l'anno 2014; avviso di accertamento n. TW3010903486/2018 per l'anno 2014; avviso di accertamento n. TW3010903556/2018 per l'anno 2015; avviso di accertamento n. TW3010903558/2018 per l'anno 2015, aventi ad oggetto Imposte dirette, IVA e IRAP.
L'oggetto della controversia prende le mosse dall'attività di controllo effettuata dall'Ufficio Controlli della
Direzione Provinciale di Cagliari nei confronti dell'odierno Appellante, sulla base del Processo Verbale di constatazione della Guardia Di Finanza – Tenenza di Sarroch, notificato al contribuente in data 14.07.02017, per gli anni d'imposta dal 2013 al 2016. Dalle risultanze di tale verifica, eseguita presso i locali del luogo_1”, sito nel Comune di Pula (CA) in Indirizzo_1 i verificatori riscontravano che l'attività effettivamente esercitata era quella di “Affittacamere” e non quella di Bed & Breakfast, dichiarata, invece, dal Contribuente.
Sulla base del suddetto differente inquadramento giuridico dell'attività realmente esercitata, i verificatori rilevavano l'esercizio di attività in forma di impresa, appunto affittacamere, e non già di B&B. Ne conseguiva l'assoggettamento ex legge alla disciplina di determinazione del reddito di impresa e all'IVA. Infatti, ai fini fiscali, l'esercizio di affittacamere rappresenta un'attività imprenditoriale che genera reddito d'impresa ai sensi dell'art. 55 del TUIR e i relativi proventi costituiscono operazioni imponibili ai fini IVA da assoggettare all'aliquota del 10%, ai sensi della Tabella A, Parte III, n. 120, del DPR 633/1972.
Poiché l'attività di affittacamere rappresenta “attività d'impresa”, l'Ufficio procedeva ad attribuire e attivare
“d'ufficio” la P.IVA n. P.IVA_1, con codice attività numero_1 “AFFITTACAMERE, CASE VACANZE, BED AND BREAKFAST, RESIDENCE”, con decorrenza retroattiva dal 01/01/2013.
Avverso l'avviso di accertamento, dopo aver proposto reclamo/mediazione concluso con esito negativo, il
Ricorrente, attuale Appellante, si costituiva in giudizio. Il Giudice di prime cure con la sentenza in epigrafe rigettava il ricorso.
I motivi d'appello possono essere come di seguito riassunti: 1) nullità dell'atto impugnato per vizi di notifica sul quale il giudice di primo grado non si sarebbe pronunciato;
2) illegittimità della sentenza, per presunta erronea valutazione dei fatti;
3) illegittimità della sentenza, per difetto di motivazione. Secondo l'Appellante, la decisione del giudice di prime cure sarebbe, infatti, affetta da illogicità, nonché fondata su omissioni istruttorie e valutative, in assenza di prove e riscontri.
Radicatosi il contraddittorio si è costituita l'Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale di Cagliari, che, in via preliminare ai sensi dell'art. 29 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, chiede la riunione del presente appello, per connessione oggettiva e soggettiva, con quelli già rubricati con RGR nn. 545/2019 e
546/2019; contesta le avverse deduzioni, ribadendo la correttezza dell'operato dell'Ufficio e chiedendo la conferma della sentenza di I° grado, con vittoria di spese e onorari.
La causa è tenta a decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso in appello è infondato e deve essere rigettato, per i seguenti motivi.
Preliminarmente, in relazione alla richiesta di riunione avanzata dall'Ufficio, si precisa che gli appelli rubricati con RGR nn. 545/2019 e 546/2019 sono già stati decisi da questa Corte con le sentenze n. 1007/2024 e
598/2025.
Deve, in apice, rilevarsi che la controversia in esame, presenta contenuto -fattuale e giuridico- assolutamente analogo a quello delle controversia già decisa con sentenza di questa Corte. Non vi sono, dunque, ragioni per discostarsi dalle conclusioni assunte in quella sede, che si attagliano anche alla presente controversia, per cui le motivazioni di seguito esposte prevalentemente ripercorrono quelle della sentenze 1007/2024 e
598/2025.
I motivi d'appello devono essere trattati congiuntamente, per la loro intima connessione.
È, preliminarmente, necessario inquadrare brevemente la questione controversa, allo scopo di definire la natura stessa dell'attività economica svolta dal Contribuente;
sicché, l'indagine non può che muoversi entro confini schiettamente normativi.
Si osserva che, nell'ambito delle fonti normative statali, non si rinviene una qualificazione dell'attività economica di Bed & Breakfast. In particolare, l'art. 9 del D.lgs. n. 79 del 2011, che includeva tra le "strutture ricettive alberghiere e paralberghiere" i Bed & Breakfast gestiti in forma imprenditoriale e l'art. 12 dello stesso decreto che, invece, menzionava tra le strutture extralberghiere i Bed & Breakfast a conduzione familiare, gestiti in forma non imprenditoriale, sono stati dichiarati incostituzionali (Corte Cost., sent. n. 80/2012) per violazione della competenza residuale delle Regioni in materia di turismo, ex art. 117, comma 3 della
Costituzione.
Ne consegue che non esiste un'unica qualificazione, valida su tutto il territorio nazionale, dell'attività di Bed
& Breakfast, la cui regolamentazione spetta, pertanto, alle singole Regioni.
La disciplina vigente nella Regione Sardegna, ratione temporis (L.R. n.27/1998), prevede che l'attività di
B&B (“Esercizio saltuario del servizio di alloggio e prima colazione") deve essere esercitata da persone fisiche esclusivamente in forma occasionale e non è consentito l'esercizio imprenditoriale;
l'attività deve essere esercitata nella casa di residenza anagrafica, che, come stabilito dalla normativa vigente in materia di anagrafe e dall'articolo 43 del Codice Civile, deve coincidere con il luogo in cui la persona vive abitualmente in modo stabile.
Non solo. L'attività deve essere esercitata per mezzo della normale conduzione familiare. Non è consentito porre in essere attività o azioni o prestare servizi che normalmente non sono contemplati nella ordinaria conduzione familiare
Elemento dirimente è, quindi, se l'attività esercitata dall'Appellante, nel caso concreto, sia o meno svolta
Sul punto, si osserva, che la Corte di cassazione ha da tempo delineato con chiarezza la differenza che intercorre tra la legislazione fiscale e quella civilistica in merito alla qualificazione dell'attività d'impresa: l'art. 2082 c.c. considera imprenditore chi svolge un'attività economica organizzata in modo professionale, mentre l'art. 55 TUIR non richiede il requisito dell'organizzazione, ma la mera professione abituale delle attività di cui all'art. 2195 c.c., anche non svolta in modo esclusivo ( 6874/2023).
È principio di diritto consolidato – anche sulla base della normativa e della giurisprudenza unionale in materia di IVA – che la nozione civilistica e quella tributaristica di “imprenditore commerciale” divergano per un aspetto essenziale, ossia quello della necessità dell'”organizzazione”, essendo tale requisito indispensabile per il diritto civile, non indispensabile per quello tributario, ai fini del quale è sufficiente la “professionalità abituale” dell'attività economica, anche senza l'”esclusività” della stessa (v. sul piano normativo l'art. 55, già art. 51, TUIR, D.P.R. n. 633 del 1972, art. 4; nella giurisprudenza della Corte di cassazione, Sez. 5, Sentenza
n. 19237 del 07/11/2012; Sez. 5 Sentenza n. 25777 del 05/12/2014; n. 8982 del 06/04/2017; n. 15021/2020;
n. 36502 2022).
La giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, ha in più occasioni ribadito che l'art. 55 del T.U.I.R. intende come tale l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall'art. 2195
c.c., anche se non organizzate in forma d'impresa e prescinde, quindi, dal requisito organizzativo che costituisce, invece, elemento qualificante e imprescindibile per la configurazione dell'impresa commerciale agli effetti civilistici, esigendo soltanto che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale ancorchè non esclusiva (da ultimo Cass. n. 36992 del 2022; Cass. 20 dicembre 2006, n. 27211). Tanto è, che la Corte di cassazione ha riconosciuto la qualità di imprenditore commerciale anche in presenza di una rudimentale organizzazione aziendale (Cass. n. 15769 del 13/08/2004), rilevando che la “reiterazione di atti, oggettivamente suscettibili di essere qualificati come atti d'impresa – i quali possono aversi anche prima che si siano instaurati rapporti con i terzi destinatari del prodotto dell'impresa stessa, allorché siano stati posti in essere atti economici preparatori che permettano di individuare l'oggetto dell'attività ed il suo carattere commerciale – rende manifesto che non si tratta di operazioni isolate, ma di attività professionalmente esercitata”.
Questo, per i Giudici di legittimità, vale anche con riferimento all'IVA, in quanto il D.P.R. n. 633 del 1972, art. 4, comma 1, in tema di IVA – così come l'analogo art. 55, comma 1, del T.U.I.R. – intende come tale “l'esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva”, delle attività indicate dall'art. 2195 c.c., anche se non organizzate in forma di impresa, e prescinde quindi dal requisito organizzativo, che costituisce invece elemento qualificante e imprescindibile per la configurazione dell'impresa commerciale agli effetti civilistici, esigendo soltanto che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale, anche se non esclusiva
(Cass. n. 20433 del 2011).
In tema di imposte sui redditi, Cass. nn. 17013 e 17894 del 2002, 27211 del 2006, 19237 del 2012)
l'espressione “esercizio per professione abituale” dell'attività va intesa, più semplicemente, come esercizio dell'attività in via abituale, cioè non meramente occasionale. Occorre, cioè, che l'attività sia svolta con caratteri di stabilità e regolarità e che si protragga per un apprezzabile periodo di tempo, pur se non necessariamente con rigorosa continuità (cfr. Cass. 6853/2016). Inoltre, non può escludersi la qualità di imprenditore in colui il quale compia un unico affare, di non trascurabile rilevanza economica, a seguito dello svolgimento di un'attività che abbia richiesto una pluralità di operazioni (in tal senso, con specifico riguardo all'IVA, cfr. Cass. nn. 1987 del 1984; 3690 del 1986; 2021, 3406 e 4407 del 1996; 10430 del 2001; 9776 del
2003).
Anche la Corte di Giustizia Europea ha precisato che per impresa debba intendersi “qualsiasi entità esplicante un'attività economica, indipendentemente dallo stato giuridico di questa entità e dal suo modo di finanziamento” (CGCE 23 Aprile 1991, AU ER e LS, FR LS c. Macroton GmbH, causa C-41/90). Ai sensi di questa nozione, non rileva né la forma giuridica né il tipo di attività svolta, nè l'organizzazione interna o le finalità perseguite dal soggetto;
a rilevare è soltanto l'attività economica posta in essere, la quale permette di “caratterizzare la nozione in senso funzionale e quindi dare uno spettro applicativo assai più esteso alla disciplina comunitaria”.
Più nello specifico, all'interno della nozione di attività economica si rintraccia “qualsiasi attività che consista nell'offrire beni o servizi in un determinato mercato” (CGCE, 16 giugno 1987, C118/85, Commissione delle
Comunità Europee

contro

Repubblica italiana). Secondo Corte di giustizia UE, sentenza 26 marzo 2009, causa C-113/07, Selex Sistemi Integrati/Commissione e Eurocontrol, la nozione di impresa comprende qualsiasi entità che eserciti un'attività economica a prescindere dallo status giuridico di detta entità e dalle sue modalità di finanziamento (sentenze 23 aprile 1991, causa C-41/90, Hoffner e LS, Racc. pag. 1-1979, punto 21; 16 novembre 1995, causa C-44/94, Federation francaise des societes d'assurances e a., Racc. pag. 16 4013, punto 14, e 11 dicembre 1997, causa C-55/96, Job Centre, Racc. pag. 1-7119, punto 21), quale attività che consista nell'offrire beni o servizi su un determinato mercato (Corte Giustizia, sent. 16 giugno 1987, causa 118/85, Commissione/Italia, Racc. pag. 2599, punto 7; cause riunite da C-180/98 a C-184/98, Pavlov e a., nonchè 10 luglio 2008, causa C49/07, MOTOE). L'affermazione rinvenibile al punto 134 della precedente decisione della Commissione UE 14-8-2015 5546, laddove si dice che i “soggetti che non svolgono attività economica (...) non vanno considerati come imprese”, rappresenta una chiara conferma del fatto che la nozione di impresa in ambito unionale è costruita sul concetto di attività economica, nel senso individuato dalla citata giurisprudenza della Corte di Giustizia (cfr. Cass sez. 5, ord. 23905 del 2017).
La Corte di cassazione ha, altresì, rinvenuto l'esistenza di un'attività commerciale in ragione di elementi significativi idonei a dimostrare la sistematicità e la professionalità dell'attività d'impresa: numero delle transazioni effettuate, importi, quantitativo di soggetti con cui venivano intrattenuti rapporti, varietà della tipologia di beni alienati, statuendo che non rileva, ai fini impositivi, che il profitto conseguito venga capitalizzato in beni e non in denaro, in quanto porta sempre intrinsecamente un arricchimento del patrimonio personale del soggetto (Cass. 31 marzo 2008, n. 8196).
È onere del contribuente fornire elementi di prova contraria che consentano di accertare che lo stesso non ha comunque svolto l'attività di impresa;
prova che, nel caso in esame, non è stata fornita in alcun modo dal Contribuente/Appellante.
In merito al mancato riconoscimento dei costi imputabili all'esercizio dell'attività imprenditoriali di affitta camere, così come riqualificata dall'Ufficio, si osserva che per individuare la corretta competenza economica dei costi, l'articolo 109, comma 2, Tuir prevede che ai fini della determinazione dell'esercizio di competenza le spese di acquisizione dei beni si considerano sostenute alla data della consegna o spedizione per i beni mobili e della stipulazione dell'atto per gli immobili e per le aziende, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale e le spese di acquisizione dei servizi si considerano sostenute, alla data in cui le prestazioni sono ultimate, ovvero, per quelle i pendenti da contratti di locazione, mutuo, assicurazione e altri contratti da cui derivano corrispettivi periodici, alla data di maturazione dei corrispettivi.
Non solo. Con riferimento al requisito di inerenza, l'articolo 109, comma 5, Tuir prevede che le “spese e gli altri componenti negativi diversi dagli interessi passivi, tranne gli oneri fiscali, contributivi e di utilità sociale, sono deducibili se e nella misura in cui si riferiscono ad attività o beni da cui derivano ricavi o altri proventi che concorrono a formare il reddito o che non vi concorrono in quanto esclusi”.
Con particolare riferimento all'onere della prova, il contribuente deve: a) comprovare, sotto il profilo documentale, il costo sostenuto in modo da dimostrare l'inerenza del bene o del servizio rispetto all'attività da cui derivano i ricavi o gli altri proventi che concorrono a formare il reddito di impresa (cfr. Corte di
Cassazione,sentenza n. 1709 del 26.01.2007); b) evidenziare “la coerenza economica dei costi sostenuti nell'attività d'impresa, ove sia contestata dall'Amministrazione finanziaria anche la congruità dei dati relativi a costi e ricavi esposti nel bilancio e nelle dichiarazioni” (cfr. Corte di Cassazione, sentenza n.7701 del
27.03.2013).
Spetta, dunque, al contribuente l'onere della prova dell'inerenza del costo e, ove contestata dall'Amministrazione finanziaria, della coerenza economica dei costi deducibili. A tal fine, è necessario che la spesa sia stata contabilizzata dall'imprenditore, ma occorre anche che esista la pertinente documentazione di supporto da cui ricavare, oltre che l'importo, la ragione e la coerenza economica della stessa, risultando legittima, in difetto, la “negazione della deducibilità di un costo sproporzionato ai ricavi o all'oggetto dell'impresa" ( Cass. 7231/2016); ancora: “affinché un costo possa essere incluso tra le componenti negative del reddito, non solo è necessario che ne sia certa l'esistenza, ma occorre altresì che ne sia comprovata l'inerenza, vale a dire che si tratti di spesa che si riferisce ad attività da cui derivano ricavi o proventi che concorrono a formare il reddito di impresa” (Cass.n. 6650/2006); cosi anche: “la norma formula il cosiddetto principio di inerenza e cioè il principio della riferibilità dei costi che si intendono dedurre ai ricavi: siffatta riferibilità, però, non richiede... la connessione comprovata per ogni molecola di costo quale partita negativa della produzione, essendo sufficiente la semplice...contrapposizione economica teorica (cioè, la cosiddetta latenza probabile degli stessi), avuto riguardo alla tipologia organizzativa del soggetto, che genera quindi partite passive deducibili se i costi riguardano l'area o il comparto di attività destinati, anche in futuro, a produrre partite di reddito imponibile”( Cass. n. 21184/2014).
Dagli atti versati in causa non risulta che l'Appellante abbia offerto alcun elemento utile per la corretta imputazione dei costi, in conformità ai principi di legge sopra enunciato.
Per quanto sopra esposto, il Giudice di prime cure ha fatto buon governo sia delle norme in materia di qualificazione dell'attività effettivamente esercitata dal Contribuente, che in merito alla ripartizione dell'onere della prova.
Infine, in merito al motivo d'appello circa il preteso vizio della notificazione, si rileva l'infondatezza dello stesso, osservando che sarebbe comunque sanato per raggiungimento dello scopo, atteso che la diffusa contestazione del contenuto del gravato avviso di accertamento sviluppata sia nel ricorso di primo grado, che in appello, dimostra l'assenza di alcun pregiudizio al diritto di difesa del contribuente (cfr. Cass. civ., sez. trib., 9 maggio 2018, n. 11043).
Per quanto sopra, l'Appello è infondato e deve essere respinto. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello, conferma la sentenza impugnata e condanna l'Appellante a rifondere le spese di giudizio all'Appellata, che quantifica in euro 1.500,00, oltre oneri accessori, se dovuti.