Sentenza n. 1014/2026
Depositata il 29/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 13, riunita in udienza il
16/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
ALVINO FEDERICO, Relatore
MARINO RAFFAELE, Giudice
in data 16/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 4645/2025 depositato il 18/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio - Sede 80100 Napoli NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 16412/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
11 e pubblicata il 20/11/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2022NA0239765 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2023 a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 7715/2025 depositato il
17/12/2025
Richieste delle parti:
Appellante: come in atti
Appellato: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La società Ricorrente_1 s.r.l. proponeva ricorso avverso l'avviso di accertamento catastale n.
2022NA0239765 emesso il 04.04.2023 e notificato a mezzo pec consegnata in data 06.04.2023 relativo alla nuova determinazione di classamento e rendita catastale per l'unità immobiliare sita in Napoli, alla
Indirizzo_1 identificata al N.C.E.U. foglio Dati catastali_1 ed ogni ulteriore atto connesso, presupposto o consequenziale. Deduceva che con l'accertamento catastale l'Ufficio Territorio,
a seguito della procedura Dofca del 23.06.2021, rettificava il classamento e la rendita proposti da C/1 Classe
2 Rendita €.3.118,47 a C/1 Classe 12 Rendita €.14.170,49; che l'immobile in oggetto è sempre stato un locale deposito dunque un C/2 avente rendita 2.555,22; con il Docfa sopra richiamato la società ha comunicato il cambio di destinazione d'uso in virtù di una licenza edilizia del 1978 senza che fossero stati effettuati interventi di ristrutturazione dell'immobile, che a tutt'oggi conserva uno stato di abbandono ed un pessimo stato manutentivo;
e l'accertamento sopravveniva venti mesi dopo la presentazione della dichiarazione
(04.04.2023 vs 23.06.2021), perdipiù senza l'effettuazione di alcun sopralluogo;
eccepiva pertanto l'illegittimità assoluta dell'avviso di accertamento per omessa motivazione della modifica e contestuale errata valutazione della classe catastali.
Si costituiva l'Agenzia delle Entrate territorio eccependo la sufficienza della motivazione dell'atto catastale impugnato riportando quanto contenuto nella sentenza 13319/2006 (Cass. civ. Sez. V, depositata
07-06-2006, n. 13319) della Suprema Corte di Cassazione. Nel merito, riteneva legittimo il metodo comparativo utilizzato e adeguato il classamento assegnato, congruo alle caratteristiche ed alla consistenza dell'unità, che è quello maggiormente presente nel fabbricato di cui l'unità fa parte, nel quale sono presenti
6 unità di categoria C/1, di cui 5 di classe 12 ed 1 di classe 11.
Il ricorrente presentava ulteriori memorie in cui deduceva che dall'esame del prospetto classamenti (Elenco immobili Fabbricati) che, non solo si dissocia da quanto indicato nell'atto di accertamento (immobili su particella D.C_1 rispetto a quelli utilizzati a confronto ed insistenti sulla particella D.C._2 e D.C._3) ma contiene esclusivamente immobili “Fronte strada” al contrario dell'immobile accertato che si trova al primo piano del fabbricato. Quanto alle caratteristiche estrinseche dell'immobile si precisa che l'immobile, anche se ubicato in una posizione strategica per i servizi (Immediate vicinanze Funicolare Centrale) e strade centrali quali
(Indirizzo_2, Indirizzo_3, Indirizzo_4 etc.,) è molto penalizzato sotto l'aspetto commerciale poiché, posto quasi totalmente all'interno di un edificio con superfici vetrate molto ridotte verso l'esterno (3 Bocche di Lupo ed 1 Porta finestra) e unicamente (2 finestre a livello e 2 Finestrini) che danno sul cortile interno del civico in oggetto.
I primi giudici rigettavano il ricorso, ritenendo l'atto impugnato non soggetto a termini decadenziali, adeguatamente motivato, e generiche e prive di riscontro probatorio le eccezioni del contribuente in ordine alla erronea determinazione della rendita, in particolare ritenendo che "l'assegnato classamento appaia coerente con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile e coerente con le similari unità immobiliari già censite medesima zona: invero, nella memoria difensiva dell'Ufficio sono elencate unità immobiliari collocate nello stesso fabbricato di cui l'unità fa parte, nel quale sono presenti 6 unità di categoria C/1, di cui 5 di classe 12 ed 1 di classe 11" a fronte di un reclamo del contribuente privo di pregio, in quanto "In forza della normativa vigente in materia (in specie, dell'art.75 del D.P.R. 1 dicembre 1949 n.1142), il reclamo della parte sull'applicazione della categoria, della classe o della rendita catastale non può essere esaminato ove non vengano indicate le unità immobiliari della stessa zona censuaria che risultano, nei confronti di quella della parte reclamante oggetto del classamento, collocate con dati catastali diversi quantunque abbiano la stessa destinazione ordinaria e le stesse caratteristiche. Sull'argomento, la giurisprudenza di nomofilachia, seguita dalle costanti pronunce degli organi di merito della giustizia tributaria, ha ritenuto che il ricorso non può limitarsi ad una generica impugnazione della classificazione operata dall'Ufficio, “ma deve ancorare la censura alla denuncia delle diversità di trattamento riservate dall'Amministrazione a fattispecie omogenee specificatamente e concretamente richiamate” (cfr., ex plurmis, Cass., 20 giugno 2002 n.8809; Cass., 3 aprile 1992 n.4085)".
Presenta appello il contribuente che, con unico articolato motivo di gravame, eccepisce l'illegittimità della sentenza impugnata perché basata su una motivazione postuma dell'accertamento, omesso assolvimento dell'onere della prova, omesso esame degli elementi di merito specificatamente descritti e documentati, chiedendone la riforma integrale, spese vinte.
Si costituisce l'Ufficio che contesta le avvese deduzioni e chiede confermarsi la sentenza appellata, spese vinte.
Risultano agli atti memorie illustrative dell'appellante.
Alla odierna udienza, come da verbale, la causa viene posta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è parzialmente fondato e deve quindi essere accolto nei termini di cui in motivazione.
Dall'analisi della documentazione in atti emerge la seguente ricostruzione fattuale delle circostanze controverse:
a) con procedura Dofca del 23.06.2021 la ricorrente si attivava affinché fosse concesso il cambio di destinazione del proprio immobile identificato al N.C.E.U. foglio Dati catastali_1 da C/2
(in origine locale deposito avente rendita pari ad euro 2.555,22) a C/1 (Negozio) così da ampliare il bacino di utenza dei possibili conduttori e dunque facilitarne il fitto;

b) per l'immobile, che aveva mantenuto inalterate le proprie caratteristiche strutturali, in mancanza di interventi di ristrutturazione, il classamento e la rendita furono individuati dal tecnico incaricato come C/1
Classe 2 Rendita €.3.118,47;
c) l'accertamento d'ufficio operato sulla base di una metodologia comparativa prendeva a riferimento tre immobili catastalmente identificati con: 1) Foglio Dati catastali_4 , Categ. C/1,
Classe1; 2) Foglio Dati Catast._5, Categ. C/1, Classe1; 3) Foglio Dati catast._6, Categ. C/1, Classe1. Per l'effetto, attribuiva all'immobile de quo i seguenti valori
C/1 Classe 12 Rendita €.14.170,49. comportando pertanto una rettifica in aumento di 10 classi catastali rispetto a quella proposta;

d) la società eccepiva la non utilizzabilità delle valutazioni comparative adottate ritenendo che non tenessero conto di elementi rilevanti ai fini della redditività e dunque della classe attribuibile, trattandosi di "Locale interrato rispetto alla Indirizzo_5 ed al livello del primo piano rispetto alla Indirizzo_1, avente ingresso dalla Scala B del fabbricato civico Indirizzo_1, distinto con il numero interno 2 ed altro ingresso “di
Sicurezza o Emergenza” dalla gratinata di Indirizzo_1, distinto con il civico 20/F; detto locale è composto di tre ambienti, oltre piccolo ammezzato con W.C., e nel suo insieme confina con Indirizzo_1 unità 2 della scala A, Cortile interno, cassa scala B, con il n° 2/A della scala B e con il terrapieno sottostante la Indirizzo_5", mentre invece i tre immobili presi a comparazione, ricompresi all'interno di particelle catastali diverse, hanno rispettivamente: la prima accesso diretto su Indirizzo_6 e si presta per le sue caratteristiche a qualsiasi utilizzo;
le altre due, hanno unico ingresso direttamente dalla centralissima
Indirizzo_2, e anche esse si prestano a qualsiasi tipo di utilizzo;

e) nel costituirsi in giudizio, l'Ufficio da un lato confermava la validità del metodo comparativo utilizzato, e dall'altro, pur riconoscendo che l'unico accesso "fronte strada" all'immobile dalla pubblica via avviene da
Indirizzo_1, mediate scale che conducono ad un terrazzo di pertinenza esclusiva dell'immobile, sul quale si aprono due ingressi, rappresentava (ad integrazione e supporto delle motivazioni addotte nell'atto impugnato) che - nello stesso fabbricato di cui l'unità fa parte * sono collocate 6 unità di categoria C/1, di cui 5 di classe 12 ed 1 di classe 11.
Tanto precisato, la Corte ritiene che la metodologia comparativa utilizzata dall'Ufficio, indipendentemente dal riferimento, in corso di causa, alle 6 unità di categoria C/1, di cui 5 di classe 12 ed 1 di classe 11, collocate nello stesso fabbricato di cui l'unità fa parte, non risulta del tutto adeguata in quanto, sebbene in astratto siano state individuate unità immobiliari con le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile e coerente con le similari unità immobiliari già censite nella medesima zona, viene del tutto ignorata dall'Ufficio la circostanza per cui l'unico accesso "fronte strada" dell'immobile de quo avviene tramite una scala, oltre al fatto che sebbene ubicato in una posizione strategica per i servizi (Immediate vicinanze Funicolare
Centrale) e strade Centrali quali ( Indirizzo_2, Indirizzo_3, Indirizzo_4 ecc. ecc.), come pacificamente riconosciuto dal ricorrente/appellante, lo stesso è molto penalizzato sotto l'aspetto commerciale poiché posto quasi totalmente all'interno di un edificio, con superfici vetrate molto ridotte verso l'esterno (3 Bocche di
Lupo ed 1 Porta finestra) e unicamente (2 finestre a livello e 2 Finestrini) che danno sul cortile interno del civico in oggetto, e solo due accessi (due porte finestre di limitate dimensioni) dalle scale di Indirizzo_1.
Ne deriva la non piena confrontabilità con gli immobili presi a comparazione, pur essendo di palmare evidenza che il classamento proposto dal contribuente non rispecchia appieno la situazione oggettiva del contesto edilizio e dell'immobile in oggetto.
Pertanto, considerato che secondo ormai consolidato indirizzo giurisprudenziale, il processo tributario non
è annoverabile tra quelli di "impugnazione-annullamento", ma tra quelli di "impugnazione-merito", in quanto non è diretto alla sola eliminazione giuridica dell'atto impugnato, ma alla pronuncia di una decisione di merito sostitutiva sia della dichiarazione resa dal contribuente, che dell'accertamento dell'ufficio (Cfr: Cass. Sent.
10117/2023), sulla base della documentazione in atti, la Corte ritiene che all'immobile debba essere attribuita la classe 6, in quanto adeguata ad esprimere, in termini di classamento, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'unità immobiliare.
Le questioni vagliate in espresso esauriscono il devolutum sottoposto alla Corte, essendo stati toccati tutti gli aspetti rilevanti a norma dell'art. 112 c.p.c., in aderenza al principio sostanziale di corrispondenza tra il chiesto e pronunciato (come chiarito dalla giurisprudenza costante, ex plurimis, Cass. Civ., sez. II, 22 marzo
1995 n. 3260 e, Cass. Civ., sez. V, 16 maggio 2012 n. 7663); le argomentazioni e le eccezioni sollevate dalle parti, non espressamente esaminate, sono state dal Collegio ritenute non rilevanti ai fini della decisione e comunque inidonei a supportare una conclusione di tipo diverso. Per quanto esposto, ogni contraria istanza respinta ed eccezione rigettata, la Corte definitivamente pronunziando accoglie parzialmente l'appello nei termini di cui in motivazione, compensando le spese del doppio grado di giudizio in considerazione della parziale reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente l'appello nei termini di cui in motivazione. Compensa le spese del doppio grado di giudizio.