Sentenza n. 1133/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 14, riunita in udienza il 12/02/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
TI UGO MARIA, Presidente e Relatore BRIGANTE ROBERTO ANTONIO, Giudice CELENTANO ROBERTO, Giudice
in data 12/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 4386/2024 depositato il 26/09/2024
proposto da
Ag.entrate - Riscossione - Roma
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Resistente_1 P.IVA_1 Srl In Liquidazione -
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_2 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 10564/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 3 e pubblicata il 14/08/2024
Atti impositivi:
- ISCRIZIONE IPOT ALTRI TRIBUTI
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 6195 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 624 ALTRI TRIBUTI
- AVVISO ISCRIZIONE IPOTECARIA n. 624 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO
- ISCRIZIONE IPOT n. 624 ALTRI TRIBUTI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE di ROM impugna la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di 1° Grado di Roma n. 10564 del 14.08.2024 con la quale è stato accolto il ricorso della contribuente Resistente_1
Srl avverso quattro iscrizioni ipotecarie eseguite negli anni 2005, 2007 e 2008) relative all'immobile sito in Carsoli (foglio 67, particella 40, sub 1). La Corte di primo grado di Roma accoglieva il ricorso e disponeva la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie, ritenendo che l'iscrizione di ipoteca, in quanto incidente negativamente sulla sfera giuridica del contribuente, debba essere preceduta, a pena di nullità, dalla comunicazione preventiva, riconducendo l'obbligo al contraddittorio endoprocedimentale e richiamando Cass., Sez. Un., 18.9.2014, n. 19667 e Cass., 26.11.2019, n. 30534. Avverso tale decisione proponeva appello Agenzia delle Entrate-Riscossione, insistendo su: a) inammissibilità e tardività del ricorso, poiché le comunicazioni di iscrizione ipotecaria sarebbero state regolarmente notificate;
b) non retroattività dell'obbligo di preavviso, richiamando l'orientamento che qualifica l'art. 77, comma 2-bis, quale norma innovativa (tra le altre, Cass. 19.9.2012, n. 15746, nonché richiami a Cass. 9111/2012) e il principio “tempus regit actum”. Si costituiva in giudizio l'appellato eccependo, preliminarmente, l'inammissibilità del motivo d'appello, configurandosi come mera riproposizione delle eccezioni già disattese in primo grado, prive di specifiche censure alla motivazione della sentenza impugnata. Nel merito, l'appellato rilevava che l'obbligo di comunicazione preventiva sussisteva già prima della riforma del 2011, e il comma 2-bis dell'art. 77 D.P.R. n. 602/1973 ha natura meramente interpretativa e ricognitiva di un principio preesistente, come affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con le sentenze nn. 19667 e 19668 del 2014. Inoltre, la comunicazione di iscrizione ipotecaria allegata dall'appellante risultava nulla per difetto di sottoscrizione del destinatario sull'avviso di ricevimento, in violazione dell'art. 7 L. n. 890/1982 e l'importo indicato nella comunicazione di iscrizione ipotecaria (euro 448.711,96) risultava difforme rispetto alle iscrizioni effettivamente eseguite. Le parti concludono per l'accoglimento delle rispettive argomentazioni difensive con vittoria di spese.


MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.

1. L'eccezione di inammissibilità del ricorso introduttivo, formulata dall'appellante, va disattesa. La società ricorrente ha dedotto di essere venuta a conoscenza delle iscrizioni ipotecarie solo in data 9.10.2023, mediante ispezione ipotecaria, non avendo mai ricevuto alcuna comunicazione preventiva né successiva all'iscrizione. L'Agenzia delle Entrate Riscossione non ha prodotto la prova dell'avvenuta notifica della comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria, limitandosi a depositare documentazione relativa a presunte comunicazioni di iscrizione già avvenuta, peraltro viziate da irregolarità formali (assenza di sottoscrizione del destinatario sull'avviso di ricevimento). La giurisprudenza consolidata ha chiarito che l'iscrizione ipotecaria non preceduta dalla comunicazione preventiva è nulla e impugnabile non appena il contribuente ne venga a conoscenza, senza che decorrano termini decadenziali in assenza di rituale notifica dell'atto. Ne consegue che non può ritenersi dimostrata, con certezza e pienezza, una conoscenza legale dell'atto in epoca tale da rendere tardivo il ricorso;
pertanto, deve ritenersi che il termine ex art. 21 sia decorso. L'eccezione di inammissibilità per tardività va, dunque, disattesa.

2. In merito alla sussistenza, anche prima dell'introduzione del comma 2-bis dell'art. 77 D.P.R. n. 602/1973 (operata dal D.L. n. 70/2011, convertito in L. n. 106/2011), dell'obbligo di comunicare preventivamente al contribuente l'intenzione di procedere all'iscrizione ipotecaria, l'appellante richiama un diverso indirizzo (Cass. 19.9.2012, n. 15746), che ha ritenuto l'introduzione del comma 2-bis di natura innovativa e non retroattiva, nonché il principio del “tempus regit actum”. Tuttavia, il Collegio ritiene di doversi uniformare all'orientamento consolidato delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, espresso con le sentenze nn. 19667 e 19668 del 18 settembre 2014, poiché l'omissione del contraddittorio endoprocedimentale, in questo contesto, integra violazione del diritto di difesa e dei principi di buona amministrazione, con conseguente illegittimità della misura. Le sezioni unite, con la richiamata decisione, hanno affermato il seguente principio di diritto:
“In tema di riscossione coattiva delle imposte, l'Amministrazione finanziaria prima di iscrivere l'ipoteca su beni immobili ai sensi dell'art. 77 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 (nella formulazione vigente “ratione temporis”), deve comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine – che può essere determinato, in coerenza con analoghe previsioni normative … in trenta giorni – per presentare osservazioni od effettuare il pagamento, dovendosi ritenere che l'omessa attivazione di tale contraddittorio endoprocedimentale comporti la nullità dell'iscrizione ipotecaria per violazione del diritto alla partecipazione al procedimento, garantito anche dagli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali della Unione europea, fermo restando che, attesa la natura reale dell'ipoteca l'iscrizione mantiene la sua efficacia fino alla sua declaratoria giudiziale d'illegittimità” (principio richiamato anche in Cass. n. 22759 del 9.11.2016).

2.1. Il Collegio ritiene, pertanto, che il comma 2-bis dell'art. 77 D.P.R. n. 602/1973, introdotto dal D.L. n. 70/2011, abbia natura meramente interpretativa e ricognitiva di un principio già immanente nell'ordinamento.

3. L'appellante ha dedotto di aver regolarmente notificato la comunicazione di iscrizione ipotecaria (post factum), pur in assenza della sottoscrizione del destinatario sull'avviso di ricevimento. Tale assunto non può trovare accoglimento per le seguenti ragioni:

3.1. L'obbligo previsto dall'art. 77, comma 2-bis, D.P.R. n. 602/1973 concerne la comunicazione preventiva, contenente l'avviso che, in mancanza del pagamento entro 30 giorni, sarà iscritta l'ipoteca. La comunicazione di iscrizione già avvenuta non assolve tale obbligo.

3.2. Quanto al dedotto vizio della notifica della comunicazione di iscrizione ipotecaria, va osservato che, ai sensi dell'art. 7 L. n. 890/1982, quando la consegna del plico sia effettuata a persona diversa dal destinatario, la firma del ricevente deve essere apposta sull'avviso di ricevimento, con la specificazione della qualità rivestita dal consegnatario. Nel caso di specie, l'avviso di ricevimento risulta privo di sottoscrizione, determinando la nullità della notifica.

3.3. Per ultimo, la difformità dell'importo della comunicazione di iscrizione ipotecaria allegata dall'appellante (di euro 448.711,96), difforme rispetto alle iscrizioni effettivamente eseguite, conferma l'assenza di effettiva notifica degli atti impugnati.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia rigetta l'appello. Spese a carico dell'appellante che si liquidano in euro 2.500,00 oltre accessori di legge. Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del 12 febbraio 2026
IL PRESIDENTE RELATORE
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