Sentenza n. 762/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 2, riunita in udienza il 22/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
PASSERO GIULIANA, Presidente MONACA GIOVANNI, Relatore BALDOVINI PAOLA, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 5554/2024 depositato il 27/11/2024
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di ES - Via Del Tempio 1 00036 ES RM
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 6182/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 33 e pubblicata il 07/05/2024
Atti impositivi: - AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 4107 2022 IMU 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 279/2026 depositato il 23/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: in completa riforma dell'impugnata sentenza, l'annullamento in toto dell'atto impugnato con vittoria di spese diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio. Condannare la controparte al pagamento dei danni ex art. 96 cpc.

Resistente/Appellato: rigettare l'appello. Con vittoria di spese e competenze di giudizio.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La sig.ra Ricorrente_1 propone appello avverso la sentenza n. 6182/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA, Sezione 33, del 24/04/2024, depositata il 07/05/2024, con la quale era stato respinto il ricorso proposto dalla contribuente avverso l'avviso di accertamento esecutivo dell'imposta municipale propria (IMU) relativa all'anno 2016, Provv. 4107 emesso dal Comune di ES (RM). L'odierno appellante contesta la sentenza di primo grado sostenendone la nullità per l'errore commesso dal Giudice di prime cure: A. in judicando, laddove:

1. ha ritenuto valido l'accertamento IMU 2016 notificato in data 07/01/2023, a distanza quindi di oltre due anni dal termine di decadenza quinquennale spirato il 31/12/2021.

2. ha ritenuto soggetta ad IMU la pertinenza dell'abitazione principale sulla base di un inesistente obbligo di comunicazione dell'uso pertinenziale.

3. non ha rilevato la nullità assoluta ed insanabile dell'atto impugnato basato interamente su una inesistente valutazione al mq. fatta dal Comune dell'area in questione sulla base delle compravendite avvenute nella zona.

4. ha ritenuto tassabile come area fabbricabile un terreno sul quale è preclusa ogni possibilità concreta per il privato di esercitare lo jus aedificandi.

5. non ha rilevato la nullità assoluta ed insanabile dall'atto impugnato privo della prescritta dichiarazione di conformità. B. in procedendo, laddove:

6. ha basato la sentenza su quanto depositato dalla parte resistente senza il rispetto dei termini di venti giorni liberi prima dell'udienza di trattazione.

7. Ha ignorato la giurisprudenza consolidata della Suprema Corte sulle eccezioni sollevate dal ricorrente.

8. Non si è pronunciato su punti decisivi della controversia, generando anche il difetto di motivazione della stessa sentenza. Si costituisce in giudizio il Comune di ES, che contesta la fondatezza dei motivi di appello ribadendo la correttezza della sentenza impugnata. Il Comune fa peraltro presente che, con la sentenza n.53 del 05/01/2026, questa Corte di Giustizia di secondo grado, Sezione 14, ha accolto l'appello (RGN 4203/2024) promosso dalla TÀ di ES (avverso la Sentenza di primo grado n.6873/28/2024), così, in riforma, rigettando il ricorso che la Ricorrente_1sig.ra aveva promosso contro l'avviso di accertamento per Imu-2015. Il contribuente deposita da ultimo memorie con le quali ribadisce la fondatezza dei motivi di appello, facendo presente a sua volta che questa Corte si è pronunciata, con Sent. 7259/2025, sull'appello gemello del Comune riguardante l'annualità 2017, respingendolo. Nella pubblica udienza del 22/01/2026, è intervenuto il difensore del contribuente che ha ribadito la fondatezza delle proprie ragioni. Nella camera di consiglio del 22/01/2026, la causa è stata trattenuta per la decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

In via preliminare il Collegio osserva che i precedenti di questa Corte relativi alle annualità 2015 (sentenza della sez. 14 n. 53/2026 del 18/12/2025, che ha accolto le ragioni del Comune) e 2017 (sentenza della sez. 4 n. 7259/2025 del 18/11/2025, che ha accolto le ragioni della contribuente) citati da entrambe le parti nei rispettivi atti, siano ininfluenti poiché, oltre ad essere privi della prescritta attestazione del passaggio in giudicato, in ogni caso quanto deciso con riferimento ad un singolo periodo d'imposta non è idoneo a "fare stato" per i successivi periodi in via generalizzata ed aspecifica, bensì solo in relazione a quelle statuizioni che siano relative a qualificazioni giuridiche o ad altri eventuali elementi preliminari rispetto ai quali possa dirsi sussistere un interesse protetto avente il carattere della durevolezza nel tempo, che non sussiste nel caso in esame. Il richiamo poi del contribuente alla sentenza di questa sez. 2 n. 7861/2024 del 05/12/2024 è del tutto incoerente poiché riguarda altro contribuente ed altra questione giuridica e di fatto. Il Collegio ritiene che l'appello sia privo di fondamento. Il primo motivo di appello è privo di fondamento. A mente dell'Art.1, comma 161, Legge n.296/2006, “Gli avvisi devono esser notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento sono stati o avrebbero dovuto essere effettuati”. Pertanto, gli accertamenti IMU relativi all'anno 2016, tenuto conto della sospensione di 85 giorni disposta dall'art. 67, comma 1, D.L. n. 18/2020, dovevano essere notificati entro il 26.03.2022, in caso di omesso o insufficiente versamento dell'imposta, ovvero entro il 26/03/2023, in caso di omessa presentazione della dichiarazione. Nel caso in esame trova applicazione la seconda fattispecie poiché si tratta di recupero per omessa dichiarazione per cui la notifica ricevuta in data 07/01/2023 è tempestiva. L'eccezione dell'odierno appellante secondo cui la proroga di 85 giorni non si applica ai tributi locali non è fondata. Sul punto la Suprema Corte, con ordinanza n. 21765 del 29/07/2025 che il Collegio condivide, ha precisato che la proroga di 85 giorni del termine di decadenza degli accertamenti fiscali, prevista dal Decreto “Cura Italia” (art. 67, D.L. n. 18/2020), si applica anche ai tributi comunali, poiché la previsione riguarda tutti gli uffici degli enti impositori, compresi gli enti locali. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso proposto da un concessionario della riscossione dei tributi comunali, ha inoltre ribadito che la predetta sospensione di 85 giorni determina uno “spostamento in avanti” del decorso dei predetti termini di sospensione e decadenza, posticipandone il perfezionamento per un periodo pari alla stessa durata della sospensione, relativamente agli anni di imposta per i quali, alla data dell'8 marzo 2020, erano “pendenti” i termini di esercizio dei poteri degli enti impositori. Il secondo motivo di appello è privo di fondamento. La doglianza dell'odierno appellante verte sulla mancata comunicazione da parte del Comune dell'intervenuta edificabilità dell'area in questione, a seguito di variazione del piano regolatore. La doglianza è priva di fondamento. Con l'articolo 31, comma 20, L. 289/2002 è stato introdotto un adempimento a carico dei Comuni, consistente nell'obbligo di notifica in relazione ai terreni che siano divenuti edificabili a seguito di modifiche apportate allo strumento urbanistico: “I comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente”. La Suprema Corte, con sentenza della sez. trib., 16/10/2019, n.26169, ha però affermato il principio, che il Collegio intende condividere, secondo cui “la L. n. 289 del 2002, art. 31, non condiziona la produttività di effetti ai fini tributari dell'avvenuta destinazione edificatoria dell'area alla notifica della comunicazione prevista dalla stessa norma”. La Corte di Cassazione in particolare precisa che “Peraltro, il D.I. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, stabilisce che in base al D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi. Pertanto, la mera previsione dello strumento urbanistico generale semplicemente adottato dal Comune fa sorgere l'obbligo di corrispondere l'Ici (e oggi l'Imu e la TAasi) sull'area edificabile. Circostanza non subordinata a nessuno specifico adempimento di comunicazione o di notifica. Inoltre, la mancanza della comunicazione non esclude l'obbligo dichiarativo, previsto dal D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 10 (ma anche nell'Imu, D.I. n. 201 del 2011, art. 13, comma 12 - ter;
v. Cass. n. 15558/2009; n. 12308/2017). Nè la mancata comunicazione può riverberare effetti sull'applicazione di sanzioni e interessi in caso di mancato adempimento da parte del contribuente. Il ministero dell'Economia e delle finanze, nella circolare n. 3DF/2012, ha ritenuto che in tale ipotesi si applichi la L. n. 212 del 2000, art. 10, comma 2, che esclude l'applicazione di sanzioni e interessi nel caso in cui il contribuente si sia conformato a indicazioni contenute in atti dell'amministrazione finanziaria, ancorchè successivamente modificate, o qualora il suo comportamento risulti posto in essere in seguito a fatti direttamente conseguenti a ritardi, omissioni o errori dell'amministrazione stessa. Sennonchè, la circolare dell'Agenzia delle Entrate interpretativa di una norma tributaria, anche ove contenga una direttiva agli uffici gerarchicamente subordinati, esprime esclusivamente un parere, non vincolante per il contribuente (oltre che per gli uffici), per il giudice e per la stessa autorità che l'ha emanata, in quanto priva di efficacia normativa (ex plurimus: Cass. 6699/2014)”. Pertanto, nel caso in esame, il contribuente era comunque tenuto al versamento delle imposte sin dal momento della variazione del piano regolatore, indipendentemente dalla comunicazione da parte del Comune. E' pure privo di fondamento ogni riferimento alla legge 160/2019 che non può trovare applicazione al caso in esame. L'art.1 comma 741 lettera a) della Legge di Bilancio 2020, che dispone, a far data dal 1.1.2020, che deve considerarsi parte integrante del fabbricato “l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purchè accatastata unitariamente”, non può trovare applicazione poiché si tratta di particelle accatastate separatamente e poiché il recupero riguarda l'annualità 2016 e la normativa decorre dal 2020 e non ha effetto retroattivo. Il contribuente eccepisce che l'area in questione, inizialmente agricola e poi divenuta edificabile, non sia ciononostante soggetta a tassazione poiché pertinenza dell'area principale (giardino). Il Collegio osserva al riguardo che presupposto per l'ammissibilità della pretesa del contribuente è la sussistenza della relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio. In tale senso, la Suprema Corte ha esattamente chiarito che “Il D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2 (in materia di ICI), che esclude l'autonoma tassabilità delle aree pertinenziali, fonda la qualifica di pertinenza sul criterio fattuale, e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra cosa, ai sensi dell'art. 817 c.c., senza che rilevi l'avvenuto frazionamento catastale dell'area, ovvero la mera distinta iscrizione in catasto della pertinenza e del fabbricato, e tanto meno la presenza o meno di segni grafici, inconsistenti sul piano probatorio" (Cass. n. 5755 del 2005). Assunta quindi l'irrilevanza delle risultanze catastali, il Collegio ritiene quindi che, al fine di escludere l'autonoma tassabilità dell'area pertinenziale, applicando il medesimo regime fiscale dell'immobile principale, sia necessaria la sussistenza di entrambi i requisiti, soggettivo ed oggettivo. In ordine al requisito soggettivo, e cioè alla sussistenza della volontà effettiva del proprietario del bene principale, o del titolare di un diritto reale sul medesimo, di destinare "durevolmente" il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale, è dirimente la presentazione della dichiarazione IMU da parte del contribuente per il diverso utilizzo dell'area all'asserito vincolo di pertinenzialità, quale mezzo per introdurre una modifica nella situazione possessoria da parte del contribuente. Infatti, secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte, “in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), al contribuente che non abbia evidenziato nella dichiarazione l'esistenza di una pertinenza non è consentito contestare l'atto con cui l'area asseritamente pertinenziale viene assoggettata a tassazione, deducendo solo nel giudizio la sussistenza del vincolo di pertinenzialità (v., da ultimo, Sez. 5, n. 27573 del 30/10/2018)” (Cass. n. 6281\2023).
“Alle medesime conclusioni questa Corte è pervenuta anche con riferimento all'i.m.u. (v. Sez. V n. 2143 del 24/1/2023, in cui si legge che ”pur essendo venuto meno l'obbligo di dichiarazione i.c.i. dal 18 dicembre 2007 …., ai sensi dell'art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006, tale disposizione espressamente prevede che restano fermi gli adempimenti attualmente previsti in materia di riduzione dell'imposta, sicché, ai fini dell'esclusione dell'autonoma imponibilità dell'area in esame, in quanto pertinenziale, è necessaria la specifica dichiarazione, da parte del contribuente, di tale qualifica”) (cfr. Cass. cit.). Ne consegue, venendo al caso in esame, che avendo il contribuente omesso di presentare la prescritta dichiarazione in cui afferma la pertinenzialità del terreno in via di specialità, la situazione rimane quella originaria, ossia quella di terreno edificabile, come indicato nel Piano Regolatore Generale del Comune e giusta variante, entrata in vigore in data 01/01/2015, approvata con D.G.R. Lazio n.687/2014. Il Collegio ritiene che nel caso in esame non sussista neanche il requisito oggettivo e cioè la destinazione effettiva e "durevole" del bene accessorio a servizio ed ornamento del bene principale. In particolare, con riferimento proprio ad area edificabile asseritamente ritenuta pertinenza, la Suprema Corte, con sentenza della sez. trib. del 06/08/2019 n.20955, che "perchè un'area fabbricabile perda il (plus) valore costituito... dalla edificabilità, occorre che intervenga una soggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi, in concreto e stabilmente, lo ius edificandi, che non si risolva quindi in un mero collegamento materiale rimovibile ad libitum". Nel caso in esame, il contribuente non ha prodotto alcuna documentazione dalla quale risulti l'inequivocabile destinazione dell'area a pertinenza del fabbricato posto nella particella confinante, tale da sterilizzare, in concreto e stabilmente, il diritto di edificare nell'area stessa. La visura geocastale non evidenzia infatti la presenza di alcuna opera visibile, stabile e definitiva, che dimostri l'intervenuta modificazione dei luoghi funzionale all'uso pertinenziale della stessa area rispetto al fabbricato di riferimento, non potendo di certo ritenersi tale la presenza di taluni alberi. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 22129 del 29.10.2011, ha precisato che la prova dell'asservimento pertinenziale grava sul contribuente ed è valutata con maggior rigore rispetto a quella richiesta nei rapporti di tipo privatistico;
la scelta pertinenziale, secondo la suprema Corte, non può avere valenza tributaria se non è giustificata da reali esigenze (es. economiche o estetiche), perché altrimenti avrebbe l'unico fine di ottenere un risparmio fiscale. Il terzo motivo di appello è privo di fondamento. L'odierno appellante contesta la valutazione al mq. fatta dal Comune dell'area in questione poiché fondata sulla base delle compravendite avvenute nella zona, asserendo l'inesistenza di compravendite se non trasferimenti per successione. Il Collegio osserva che il contribuente si è limitato a mera affermazione senza supportare la stessa di alcuna prova documentale. Il quarto motivo di appello è privo di fondamento. La sussistenza di vincoli sull'area non determina l'esonero della stessa dal regime fiscale proprio delle aree edificabili potendo semmai incidere soltanto sulla concreta valutazione del valore venale. Al riguardo la nota pronuncia della Suprema Corte a Sezioni Unite n. 25506/2006 ha fissato due principi cardine che costituiscono principi generali di riferimento della materia: a. per quanto riguarda la questione della natura giuridica del terreno, aderendo ad un interpretazione formale della norma, “Ai fini tributari sono edificabili tutti quei terreni che tali sono qualificati da uno strumento urbanistico, indipendentemente dalla sussistenza dell'approvazione regionale dello strumento stesso e di strumenti attuativi che rendano possibile in concreto il rilascio della concessione edilizia”. b. Per quanto riguarda la determinazione della base imponibile (del valore venale dell'area fabbricabile)”, “l'aspettativa di edificabilità di un suolo non comporta ai fini della valutazione fiscale, l'equiparazione sic et simpliciter alla edificabilità; comporta soltanto l'assoggettamento ad un regime di valutazione differente da quello specifico dei terreni agricoli” (…) “In definitiva, la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore. Con la perdita dell'inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso. È evidente che, in sede di valutazione, la minore o maggiore attualità e potenzialità della edificabilità dovrà essere considerata ai fini di una corretta valutazione del valore venale delle stesse, ai sensi dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n.504/1992”.
“… se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto. Con la possibilità del tutto naturale, che si verifichino oscillazioni di valore connesse all'andamento del mercato e/o allo stato di attuazione delle procedure che determinano il perfezionamento dello ius edificandi” Pertanto, fatta salva l'ipotesi di espressa dichiarazione di inedificabilità assoluta dell'area, se l'area è inserita nello strumento urbanistico tra le aree fabbricabili, come l'area in questione, essa diviene giuridicamente un terreno edificabile anche se sono presenti vincoli che impediscono in concreto l'utilizzo edificatorio dello stesso. La corretta tassazione ICI/IMU dell'area consente di graduare l'imposizione fiscale garantendo la compatibilità del prelievo tributario con il principio costituzionale della capacità contributiva (art. 53 Cost.) ed infatti “Se i criteri di calcolo vengono applicati correttamente, il contribuente subirà un prelievo che non sarà mai superiore a quello giustificato dal reale valore del bene posseduto” (Cass. SU 25506/2006 cit.). Orbene, nel caso in esame, l'odierno appellante non solo non ha provato l'esistenza di vincoli di inedificabilità assoluta, ma ha derivato genericamente l'inedificabilità assoluta stessa “alla luce dei reiterati rifiuti da parte del Comune del permesso di costruire sul terreno in questione anche un semplice riparo per le attrezzature da giardino”, senza fornire nessuna altra motivazione o prova documentale a supporto di quanto sostenuto. Il quinto motivo di appello è privo di fondamento. L'appellante lamenta che nell'atto notificato manca l'attestazione di conformità dello stesso per cui non vi è certezza che la copia notificata sia uguale rispetto all'atto originale informatico. Il Collegio ritiene priva di fondamento l'eccezione, atteso che la Suprema Corte, con orientamento giurisprudenziale che il Collegio fa proprio, ha affermato che "in tema di prova documentale, l'onere di disconoscere la conformità tra una scrittura privata e la copia fotostatica della stessa prodotta in giudizio, pur non implicando necessariamente l'uso di formule sacramentali, va assolto mediante una dichiarazione di chiaro e specifico contenuto che consenta di desumere da essa in modo inequivoco gli estremi della negazione della genuinità della copia, senza che possano considerarsi sufficienti, ai fini del ridimensionamento dell'efficacia probatoria, contestazioni generiche o omnicomprensive (Cass. n. 28026 del 2009; Cass. n. 14416 del 2013; Cass. n. 7775 del 2014) e la suddetta contestazione, va operata, a pena di inefficacia, in modo chiaro e circostanziato, attraverso l'indicazione specifica sia del documento che si intende contestare, sia degli aspetti per i quali si assume differisca dall'originale." (Cass. n. 7105 del 2016; Cass. n. 12730 del 2016). Nel caso in esame l'appellante si è limitato genericamente ad evidenziare la mancanza di dichiarazione di conformità all'originale, senza specificare in modo chiaro e specifico gli estremi della negazione della genuinità della copia. Il sesto, settimo ed ottavo motivo di appello, che sono trattati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono privi di fondamento. Il Collegio ritiene che la Corte di primo grado abbia motivato in modo chiaro, univoco ed esaustivo sulle questioni oggetto della decisione. Il difetto di motivazione è stato ravvisato infatti soltanto nell'ipotesi in cui la motivazione manchi del tutto ovvero sia a tal punto carente da non consentire l'individuazione della "ratio" della decisione adottata o, in altre parole, da denotare un iter argomentativo assolutamente inaccettabile sul piano dialettico, sì da risolversi in una “non-motivazione” (Cass.12321/2018; Cass. 6986/2007). In particolare la Suprema Corte, con sentenza n. 27435 del 1 dicembre 2020, ha avuto modo di riaffermare che “ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorquando il giudice di merito ometta ivi di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un'approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull'esattezza e sulla logicità del suo ragionamento” (Cass. 24452/18; Cass. Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 9105 del 07/04/2017; Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014). Il Collegio, nel condividere l'orientamento della giurisprudenza di legittimità sopra richiamato, ritiene che nessuno dei vizi sollevati dall'odierno appellante vizi sia ravvisabile nel contenuto della sentenza di primo grado in esame. Nel caso di specie, la Corte di primo grado ha dato conto nella sentenza impugnata, in modo compiuto e lineare, delle proprie argomentazioni. La complessità della questione e la presenza di orientamento discordante nella giurisprudenza di merito di questa Corte è giusta causa di compensazione delle spese del giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio sez. II, a totale conferma della sentenza Ricorrente_1impugnata, rigetta l'appello della sig.ra . Spese compensate. Così deciso nella Camera di Consiglio in Roma, 22 gennaio 2026 Il Giudice est. Dott. Giovanni Monaca La Presidente Avv. Giuliana Passero