Sentenza n. 42/2026
Depositata il 11/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell' UMBRIA Sezione 2, riunita in udienza il 14/10/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TEMPERINI FRANCESCO, Presidente
PISCITELLI MA, Relatore
AMOVILLI PAOLO, Giudice
in data 14/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 308/2024 depositato il 29/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Perugia - Via Canali 12 06124 Perugia PG
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 144/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado PERUGIA sez. 2
e pubblicata il 30/05/2024
Atti impositivi:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2023PG0042723 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E
CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 211/2025 depositato il
15/10/2025 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: in riforma integrale della sentenza impugnata, annullare l'avviso di accertamento catastale, confermando la rendita catastale dichiarata con denuncia Docfa;
con vittoria di spese.
Resistente/Appellata: respingere l'appello e confermare la sentenza di primo grado;
con vittoria di spese.
Il rappresentante dell'Ufficio è presente di persona.
La Corte procede la discussione in modalità mista presenza/remoto
Le parti insistono sulle proprie tesi e concludono come in atti.
La Corte trattiene la causa in decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Ricorrente_1 s.r.l. ha proposto appello avverso la sentenza n. 144/2024 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Perugia, relativa all'avviso di accertamento catastale n. 2023PG0042723, notificato dall'Agenzia delle Entrate- Ufficio del Territorio di Perugia.
Con tale avviso di accertamento, l'Ufficio rettificava la rendita catastale dell'unità immobiliare di categoria
D/8, ubicata nel Comune di Todi, in località Ponterio, da euro 11.038,80 (proposta dalla società con denuncia di variazione Docfa n.PG0058211 del 12/04/2022) a euro 16.700,00. L'unità immobiliare oggetto del classamento, destinata a negozio commerciale di un retail danese (marchio “Società_1”), è una porzione di edificio facente parte di un più ampio complesso commerciale, articolato in tre edifici consecutivi disposti secondo la forma della lettera “L”.
La società impugnava l'avviso di accertamento catastale con ricorso/reclamo ai sensi dell'art.17-bis del D.
Lgs. n. 546/1992, alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Perugia, chiedendone l'annullamento per tre distinti motivi:
– omessa instaurazione del contraddittorio con il contribuente (violazione e falsa applicazione dell'art. 61 del D.P.R. 1142/1949 e dell'art. 12 della Legge 212/2000);
– carente motivazione (violazione e falsa applicazione dell'art. 7, comma 1, della Legge 212/2000);
- corretta determinazione della rendita catastale proposta e rendita determinata nell'avviso sproporzionata.
L'Ufficio si costituiva, depositando le proprie controdeduzioni in cui ribadiva la legittimità e fondatezza del proprio operato, ritenendo non fondate le eccezioni della società ricorrente.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Perugia, con sentenza n. 144/2024, respingeva il ricorso.
La società ha proposto appello riproponendo i motivi di primo grado.
L'Ufficio, nelle controdeduzioni, ha ribadito che la rettifica della rendita catastale proposta è stata elaborata:
- seguendo il dettato normativo in materia, con particolare attenzione all'adozione dei criteri della stima diretta richiamati nella circolare n.6T/2012 dell'Agenzia del Territorio, ora Agenzia delle Entrate;

- applicando i valori unitari desunti dal menzionato “Prontuario di Massima per la determinazione della rendita delle unità immobiliari a destinazione speciale e/o particolare” per la provincia di Perugia;
- utilizzando dati e informazioni in proprio possesso, nonché quelli contenuti nei precedenti accertamenti, ormai definitivi, relativi ad analoghe unità immobiliari limitrofe di proprietà della società appellante.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, il Collegio ritiene utile riportare, in tema di classamento di immobili, il consolidato indirizzo interpretativo di legittimità, secondo il quale, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso (Cassazione n. 29370/2025; n. 29811/2024; n. 9127/2024; n.31032/2023; n.31073/2023; n.
11281/2022; n. 41179/2021; n. 7210/2021; nn. 3104, 3106 e 3107/2021; n. 2247/2021; n. 17016/2020).
Nel caso in esame, l'avviso di accertamento catastale derivante da procedura Docfa ha rettificato i dati di classamento e di rendita proposti con la citata dichiarazione, sulla base di elementi descrittivi e valutativi della nuova rendita, idonei a porre in grado la società contribuente di percepire, adeguatamente ed immediatamente, i presupposti di fatto e le ragioni di diritto della pretesa, evidenziando i valori unitari attribuiti ai singoli cespiti, ricavati dal prezzario in uso all'Agenzia, come da relazione di stima all'allegata all'atto di accertamento.
La Cassazione ha ricordato che gli immobili a destinazione speciale o particolare, come nel caso dell'immobile di categoria D/8, la rendita va determinata con stima diretta, ai sensi dell'art. 10 del R.D. n.652/1939 e dell'art. 37 del TUIR. Tale stima può avvenire anche senza sopralluogo, che non costituisce un diritto del contribuente, né una condizione di validità dell'atto, ma solo un ulteriore e concorrente strumento conoscitivo di verifica e accertamento di cui l'Ufficio può avvalersi per operare la valutazione (Cassazione n, 22886/2026;
n.6633/2019).
Come risulta dagli allegati 1 e 2 all'avviso di accertamento catastale, l'Ufficio aveva ben chiare le caratteristiche tipologiche e costruttive dell'unità immobiliare da stimare in base al costo di costruzione, per cui ha ritenuto non necessario effettuare il sopralluogo.
In tema di diritti e garanzie del contribuente, la Cassazione a SS.UU. (sentenza n. 21271/2025) ha ancor di recente affermato che “.. il contribuente sottoposto a verifiche fiscali c.d. "a tavolino”, nella disciplina applicabile prima dell'entrata in vigore dell'art.

6-bis della L. n. 212 del 2000 (introdotto dall'art. 1, comma 1, lett. e, del d.lgs. n. 219 del 2023, a sua volta richiamato e interpretato ex artt. 7 e 7-bis del D.L. n. 39 del 2024, convertito con modificazioni dalla L. n. 67 del 2024), l'obbligo di contraddittorio endoprocedimentale vige, quanto ai tributi c.d. non armonizzati, solo se espressamente previsto, mentre ha valenza generalizzata per soli tributi c.d. armonizzati, comportando la relativa violazione l'invalidità dell'atto, purché il contribuente abbia assolto all'onere di enunciare in concreto gli elementi in fatto che avrebbe potuto far valere e non abbia proposto un'opposizione meramente pretestuosa, fittizia o strumentale, tale essendo quella non idonea a determinare un risultato diverso del procedimento impositivo, secondo una valutazione probabilistica ex ante spettante al giudice di merito”.
Ne consegue che, in tema di tributi non armonizzati, l'obbligo dell'Amministrazione finanziaria di attivare il contraddittorio endoprocedimentale, pena l'invalidità dell'atto, sussiste esclusivamente in relazione alle ipotesi per le quali siffatto obbligo risulti specificamente sancito e, dunque, non per il caso in esame. Il Collegio ritiene dunque infondate le doglianze della società contribuente.
Per quanto riguarda il merito, la società appellante, sviluppando il terzo motivo in sette punti di contestazione, ritiene che “ l'avviso qui impugnato risulta radicalmente infondato, e di conseguenza annullabile, poiché interamente basato su elementi per i quali non vi è alcun riscontro e/o elemento di raffronto e dunque sulle risultanze di un analisi valutativa inesatta e, pertanto, irrimediabilmente viziata e definitivamente inattendibile”; mentre “il metodo di determinazione della rendita adottato dalla società appellante, è corretto e la rendita proposta è stata determinata utilizzando valori perfettamente riscontrabili e verificabili”.
L'Ufficio ha replicato puntualmente alle contestazioni di merito della società appellante, dimostrandone l'infondatezza, in considerazione che i valori applicati alla stima sono rispettosi del dettato normativo in materia, con particolare attenzione all'adozione dei criteri della stima diretta richiamati nella circolare n.6T/2012 dell'Agenzia del Territorio (Allegato tecnico II) e dal prontuario di massima per la determinazione della rendita delle unità immobiliari a destinazione speciale e/o particolare pubblicato nel sito della Agenzia delle Entrate Direzione Regionale dell'Umbria a partire da Febbraio 2021.
Il Collegio, nel condividere le eccezioni di replica dell'Ufficio, osserva che l'unità immobiliare in argomento
è una porzione di un fabbricato commerciale facente parte di un compendio composto da altri due, costituenti un unico complesso in località Ponterio di Todi, sempre di proprietà della società appellante, che sono stati oggetto sia di dichiarazioni Docfa che di accertamenti dell'Ufficio, avvenuti tra il 2012 ed il 2020, le cui rendite catastali sono ormai divenute definitive. Ciò rappresenta non solo un riferimento fondamentale per la nuova stima, ma ne conferma la congruità.
Di conseguenza l'operato dell'Ufficio e l'avviso di accertamento catastale risultano pienamente legittimi.
Il Collegio per quanto sopra esposto e considerato, respinge l'appello della società; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado dell'Umbria respinge l'appello. Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite liquidate in euro 1.000,00 (mille) oltre accessori di legge.