Sentenza n. 503/2026
Depositata il 23/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 8, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
FILOCAMO FRANCESCO, Presidente
CHIAPPINIELLO AGOSTINO, EL
FRANGIOSA ANTONELLO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 3542/2024 depositato il 16/07/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 3 - Via Boglione 7/25 00155 Roma RM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
Difensore_4 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 15636/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez.
35 e pubblicata il 29/12/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. TK7013501899 2022 IRPEF-ALTRO 2017
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 219/2026 depositato il 21/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Chiede la riforma della sentenza di primo grado.
Resistente/Appellato: Chiede la conferma della sentenza di primo grado.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il sig. Resistente_1 premetteva che in data 04/10/2022 aveva ricevuto presso la propria residenza la notifica postale, effettuata con racc. a/r n.78846498450-1, dell'Avviso di Accertamento n.
TK7013501899/2022 ai fini IRPEF, Add.le Reg.le e Add.le Com.le per l'Anno d'imposta 2017; - che con il suddetto atto impositivo l'Ufficio aveva accertato presunti redditi di locazione non dichiarati per l'importo di euro 11.127,54 da cui una maggiore IRPEF accertata pari a euro 4.341,00, maggiore add.le reg.le di euro
1.298,82, maggiore add.le com.le di euro 326,00, con l'applicazione di interessi sulle maggiori imposte accertate di euro 806,31 e l'irrogazione di sanzione determinata con il cumulo materiale di euro 4.280,00 oltre a spese di notifica di euro 8,75 per un totale di euro 9.851,46 come nel dettaglio si evinceva dall'atto stesso;
ricorreva contro l'Agenzia delle entrate DPIII di Roma impugnando il predetto avviso di accertamento per quanto appresso riportato: l'Ufficio —premesso di agire per relationem ad un precedente PVC del
28.04.2022 elevato al ricorrente dal gruppo Frascati della GdF che risultava regolarmente notificato alla parte e opportunamente riportato nell'Accertamento avversato nell'Atto impugnato deduceva che: 1) a far data dal 03.03.2006 il ricorrente Resistente_1 risultava avere il diritto di usufrutto al 100% dell'appartamento di civile abitazione sito in Roma, Indirizzo_1
, cat. A/2 di vani 6; 2) di tale appartamento era proprietario al
100% il figlio del Ricorrente, sig. Nominativo_1 (c.f. CF_1), nato a [...] il Data_nascita_1 e residente in [...], Indirizzo_2; 3) da accesso effettuato dalla polizia locale in data 02.05.2019, l'immobile risultava essere locato al sig. Nominativo_2 nato il Data_nascita_2 a Eboli (Sa) e ivi residente, Indirizzo_3, per un canone mensile di euro 700,00 in virtù di contratto che l'Ufficio aveva ritenuto "non registrato"; 4) il suddetto contratto di locazione, riportato in stralcio a p.4 del P.V.C. allegato, era stato stipulato dal sig. Nominativo_1, titolare del diritto di proprietà, a suo esclusivo nome ed in proprio conto (cioè in esso non figurava né compariva in alcuna veste il ricorrente Resistente_1). Da quanto sopra l'Ufficio: a) individuava nel ricorrente Resistente_1 in qualità di titolare del diritto di usufrutto l'effettivo percettore dei canoni di locazione e, quindi, il soggetto tenuto alla relativa contribuzione fiscale (nonostante il contratto risultasse stipulato dal figlio Nominativo_1, proprietario dell'immobile); b) applicava la norma di cui all'art.1, commi 341 e 342, L. 30.12.2004, n.311, trasfusa nell'art.41ter del D.P.R. n.600/1973, secondo la quale l'omessa registrazione del contratto di locazione originava la presunzione di esistenza del rapporto locatizio anche per i quattro periodi d'imposta precedenti a quello nel quale era stato accertato il rapporto, nel caso di specie sino al 2017 di cui alla presente controversia;
c) quindi, applicando i parametri di cui all'art.52, quarto comma, D.P.R. n.131/1986, previsti dall'art.1 cit. determinava presuntivamente il canone annuale in euro 11.127,54 sul quale determinava le maggiori imposte analiticamente indicate in premessa irrogando le relative sanzioni.
Con tempestivo ricorso proposto ai sensi dell'art. 17 bis del d.lgs. n. 546/92 notificato all'Agenzia delle entrate
DPIII di Roma in data 02/12/2022 tramite pec e successivamente depositato in via telematica per la costituzione in giudizio in data 24/03/2023, dopo l'esito negativo della mediazione, il contribuente prenominato si opponeva all'avviso di accertamento e ne chiedeva l'annullamento per illegittimità ed infondatezza nel merito con vittoria delle spese del giudizio e contestuale istanza per la trattazione pubblica del ricorso. Il valore della controversia veniva dichiarato in € 5.965,82.
L'Agenzia delle entrate DPIII di Roma Ufficio Legale si costituiva in giudizio con controdeduzioni depositate in via telematica in data 10/05/2023 e chiedeva il rigetto del ricorso con vittoria delle spese del giudizio.
Rappresentava che le argomentazioni di controparte si mostravano infondate e da respingere in quanto, essendo il ricorrente titolare del diritto di usufrutto sull'immobile in questione, esso avrebbe avuto l'onere di assoggettare ad imposizione i redditi derivanti dalla locazione dello stesso. In sostanza, nel caso in esame, anche se veniva rilevato che il figlio Nominativo_1 (titolare del diritto di nuda proprietà) aveva proceduto a stipulare il contratto di locazione rinvenuto in sede di verifica, si verificava che gli effetti derivanti da tale contratto di riverberavano sulla posizione fiscale dell'usufruttuario (sig. Resistente_1).
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado accoglieva il ricorso.
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado rappresentava che le eccezioni sollevate nel ricorso avevano un giuridico fondamento. Infatti il ricorrente nel ricorso eccepiva: 1) VIOLAZIONE E/0 FALSAAPPLICAZION
E DELL'ART.41TER D.P.R. n.600/1973 — PROVA CONTRARIA RISPETTO ALLA PRESUNZIONE DI
DURATA DEL RAPPORTO LOCATIZIO CON IL SIG. Nominativo_2. Come evidenziato in premessa l'Ufficio aveva applicato la norma di cui all'art.1, commi 341 e 342, L. 30.12.2004, n.311, trasfusa nell'art.41ter del
D.P.R. n.600/1973, che recitava: "2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso." Quindi, nella fattispecie, benchè la presunta violazione fosse stata accertata con il sopralluogo avvenuto il 02.05.2019, la pretesa impositiva si riferiva all'anno d'imposta 2017. Prima di dar corso a tale documentata prova, peraltro assolutamente dirimente a favore del Ricorrente, sia consentito denunziare lo sviamento applicativo dello strumento presuntivo che, nelle intenzioni del Legislatore, avrebbe dovuto trovare applicazione unicamente con riguardo alle ordinarie locazioni abitative residenziali 4 + 4 mentre, invece, quello stipulato da
Nominativo_1 con il sig. Nominativo_2 era, dichiaratamente, un contratto transitorio della durata di un solo anno
— dal 15 aprile 2019 al 14 aprile 2020- e sottoscritto da un non residente - infatti il Nominativo_2 risultava risiedere a Eboli- come risultava dallo stralcio del P.V.C. qui sempre in ALL.B (quindi era un'evidente forzatura considerare la locazione sussistente nel 2017). Ad ogni buon conto, tale immobile sito in Roma,
Indirizzo_1, scala F, era effettivamente gestito dal sig. Nominativo_1 che vi svolgeva, in qualità di ditta individuale, attività di affittacamere / casa vacanze ex L. R. Lazio n.33/98, come risultava dalla relativa licenza di PS rilasciata allo stesso in tempi non sospetti e ben precedenti rispetto all'attuale controversia (ALL.C).
Con specifico riferimento all'anno 2017 di cui alla presente fattispecie, si producevano ben 11 fatture per commissioni emesse da Società_1 al predetto Nominativo_1 in qualità di locatore dell'immobile (tutte in ALL.D), da cui derivava l'infondatezza della fictio di legge secondo la quale l'immobile sarebbe stato affittato al sig. Nominativo_2. A riprova di quanto sopra, si allegava altresì una schermata dal sito Società_1 dalla quale si evinceva che all'appartamento in questione risultava assegnato il codice identificativo Numero_1 che era esattamente quello riportato in tutte le 11 fatture (ALL.E). Risultava, quindi, documentalmente provato che l'immobile de quo, nell'Anno d'imposta 2017 non era locato al sig. Nominativo_2 -il cui contratto, peraltro, aveva solo durata annuale a partire dal 2019- ma veniva utilizzato per locazioni turistiche di breve durata procacciate attraverso il noto sito internazionale Società_1. 2) VIOLAZIONE E/0 FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT.26, 1 E 6 DEL D.P.R. n.917/1986 T.U.I.R. Pure a prescindere da quanto sopra, con la pretesa impositiva qui avversata l'AdE aveva inteso attribuire al Ricorrente i redditi accertati per il contratto sottoscritto ed eseguito dal figlio Nominativo_1 in virtù della presunzione di percepimento dettata dall'art.984, c.c., per il quale spettano all'usufruttuario i frutti della cosa, presunzione peraltro non certo assoluta stante che la medesima disposizione attribuiva anche al nudo proprietario il diritto al percepimento dei frutti con riferimento ai periodi nei quali aveva esercitato il godimento della cosa (quindi il c.c. non riservava all'usufruttuario il diritto esclusivo di godere dei frutti della cosa ma ne ammetteva l'esercizio anche da parte del nudo proprietario). Dal punto di vista fiscale, nella fattispecie, la presunzione era del tutto erronea in quanto era palese che qualora la locazione fosse stata di fatto conclusa in suo nome e conto dal nudo proprietario —nella fattispecie il figlio
Nominativo_1- era a costui che dovevano essere imputati i relativi canoni in quanto non si trattava di un qualsiasi terzo ma del proprietario del bene che, quindi, ben poteva sostituirsi all'usufruttuario nel locare la cosa e nel percepirne i frutti. Significativamente la stessa AdE, con Circolare n.20/2012 (punto 6), aveva chiarito che l'art. 3 del decreto legislativo n.23 del 2011 andava interpretato nel senso di attribuire la facoltà di optare per il regime contributivo di cedolare secca sugli affitti a tutti i titolari del diritto di proprietà ovvero di diritto reale sull'immobile, legittimando, quindi, ad accedere al regime di favore sia usufruttuari che nudi proprietari
(per cui era pacificamente riconosciuto che anche questi ultimi potevano locare l'immobile, percepire i relativi canoni e, quindi, essere tenuti alla relativa contribuzione). Quindi, come si evinceva dal contratto reperito in sede di verifica (e allegato in stralcio al P.V.C., qui in ALL.B), unico locatore dell'immobile risultava essere esclusivamente il figlio Nominativo_1 -in nome e conto propri in qualità di proprietario- e tale locazione era perfettamente valida e legittima a prescindere dal diritto di usufrutto di cui era titolare il padre Resistente_1 (ricorrente), rimasto totalmente estraneo alla locazione stessa, alla gestione dell'immobile in generale e al percepimento dei canoni. 3) PALESE INFONDATEZZA DEL REDDITO ACCERTATO — RIDUZIONE DEL
CANONE DI LOCAZIONE. In via del tutto subordinata a quanto sopra, occorreva comunque evidenziare che, come risultava dallo stralcio contrattuale contenuto nel PVC e qui prodotto in ALL.B, il conduttore Nominativo_2 aveva dichiarato di versare a titolo di canone la somma di euro 700,00 mensili e non erano stati accertati elementi che conducessero a una diversa quantificazione del canone stesso. Pertanto, l'imponibile accertato per l'anno d'imposta controverso era pari ad euro 8.400,00 (euro 700 mensili x 12 mensilità).
Appella l'Agenzia delle Entrate chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, con vittoria delle spese di giudizio.
Nel merito ripropone gran parte delle doglianze già avanzate nel giudizio di primo grado,
Si è costituita parte ricorrente chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Questa Corte di giustizia ritiene che l'Appello non sia meritevole di accoglimento.
In particolare, la questione verte sull'imposizione del reddito derivante da un contratto di locazione stipulato dal nudo proprietario e non dall'usufruttuario dell'immobile.
Il giudice di primo grado ha ritenuto che l'interpretazione della normativa in materia effettuata dall'Agenzia delle Entrate è erronea e il soggetto che andava tassato doveva essere il proprietario dell'immobile, figlio dell'attuale ricorrente.
Nel caso di specie l'Ufficio aveva applicato la norma di cui all'art.1, commi 341 e 342, L. 30.12.2004, n.311, trasfusa nell'art.41ter del D.P.R. n.600/1973, che recita: "2. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso."
Quindi, nella fattispecie, benchè la presunta violazione fosse stata accertata con il sopralluogo avvenuto il
02.05.2019, la pretesa impositiva si riferiva all'anno d'imposta 2017.
In via preliminare, come rappresentato dal giudice di primo grado la cui statuizione è condivisa da questa
Corte, sussiste uno sviamento applicativo dello strumento presuntivo che, nelle intenzioni del Legislatore, avrebbe dovuto trovare applicazione unicamente con riguardo alle ordinarie locazioni abitative residenziali 4 + 4 mentre, invece, quello stipulato da Nominativo_1 con il sig. Nominativo_2 era, dichiaratamente, un contratto transitorio della durata di un solo anno — dal 15 aprile 2019 al 14 aprile 2020- e sottoscritto da un non residente - infatti il Nominativo_2 risultava risidente a Eboli- come risultava dallo stralcio del P.V.C., per cui è stata posta in essere una evidente forzatura considerare la locazione sussistente nel 2017).
In ogni caso, tale immobile sito in Roma, Indirizzo_1, scala F, era effettivamente gestito dal sig. Nominativo_1 che vi svolgeva, in qualità di ditta individuale, attività di affittacamere / casa vacanze ex L. R. Lazio n.33/98, come risultava dalla relativa licenza di PS rilasciata allo stesso in tempi non sospetti e ben precedenti rispetto all'attuale controversia.
Con specifico riferimento all'anno 2017 di cui alla presente fattispecie, venivano prodotte ben 11 fatture per commissioni emesse da Società_1 al predetto Nominativo_1 in qualità di locatore dell'immobile (tutte allegate, da cui derivava l'infondatezza della fictio di legge secondo la quale l'immobile sarebbe stato affittato al sig. Nominativo_2. A riprova di quanto sopra, si allegava altresì una schermata dal sito Società_1 dalla quale si evinceva che all'appartamento in questione risultava assegnato il codice identificativo Numero_1 che era esattamente quello riportato in tutte le 11 fatture. Risultava, quindi, documentalmente provato che l'immobile de quo, nell'Anno d'imposta 2017 non era locato al sig. Nominativo_2 -il cui contratto, peraltro, aveva solo durata annuale a partire dal 2019- ma veniva utilizzato per locazioni turistiche di breve durata procacciate attraverso il noto sito internazionale Società_1.
Come risulta ampiamente argomentato dal giudice di primo grado nella sentenza impugnata, argomentazioni condivise da questo Collegio, anche a voler prescindere da quanto fin'ora su evidenziato, la pretesa impositiva qui avversata l'AdE aveva inteso attribuire al Ricorrente i redditi accertati per il contratto sottoscritto ed eseguito dal figlio Nominativo_1 in virtù della presunzione di percepimento dettata dall'art.984, c.c., per il quale spettano all'usufruttuario i frutti della cosa, presunzione peraltro non certo assoluta stante che la medesima disposizione attribuiva anche al nudo proprietario il diritto al percepimento dei frutti con riferimento ai periodi nei quali aveva esercitato il godimento della cosa.
Tale interpretazione, è condivisa dalla stessa Agenzia delle Entrate, come già puntualizzato nella sentenza impugnata, infatti, l'AdE, con Circolare n.20/2012 (punto 6), aveva chiarito che l'art. 3 del decreto legislativo n.23 del 2011 andava interpretato nel senso di attribuire la facoltà di optare per il regime contributivo di cedolare secca sugli affitti a tutti i titolari del diritto di proprietà ovvero di diritto reale sull'immobile, legittimando, quindi, ad accedere al regime di favore sia usufruttuari che nudi proprietari (per cui era pacificamente riconosciuto che anche questi ultimi potevano locare l'immobile, percepire i relativi canoni e, quindi, essere tenuti alla relativa contribuzione). Quindi, come si evinceva dal contratto reperito in sede di verifica (e allegato in stralcio al P.V.C., qui in ALL.B), unico locatore dell'immobile risultava essere esclusivamente il figlio Nominativo_1
-in nome e conto proprio in qualità di proprietario- e tale locazione era perfettamente valida e legittima a prescindere dal diritto di usufrutto di cui era titolare il padre Resistente_1 (ricorrente), rimasto totalmente estraneo alla locazione stessa, alla gestione dell'immobile in generale e al percepimento dei canoni. ne del canone stesso. Tra l'altro anche l'importo dell'imponibile è errato, come dimostrato dal gioudice di primo grado, alle cui osservazioni si rimanda e si condividono.

P.Q.M.

rigetta l'appello dell'Agenzia delle Entrate e la condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore del ricorrente che liquida in euro 2.000,00