Sentenza n. 1520/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 13, riunita in udienza il
10/02/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
DE LUCA MAURO, Presidente
MINIO EMILIO, Relatore
ALVINO FEDERICO, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 6153/2025 depositato il 02/09/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Caserta - Via Santa Chiara 81100 Caserta CE
elettivamente domiciliato presso Email_1
contro società_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 580/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado CASERTA sez.
6 e pubblicata il 11/02/2025
Atti impositivi:
- AVV ACC. CATAST n. 2024CE0048465 CATASTO-RENDITA CATASTALE
- AVV ACC. CATAST n. 2024CE0048465 CATASTO-RENDITA CATASTALE 2024
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: eENTRAMBE LE PARTI SI RIPORTANO AGLI ATTI DEPOSITATI NEL FASCICOLO E NE RICIEDONO
L'ACCOGLIMENTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in atti, società_1 .r.l. impugnava l'avviso di accertamento di cui in epigrafe, , recante “nuova determinazione di classamento e rendita catastale” relativamente all'unità immobiliare ubicata nel Comune di indirizzo_1.
La società premetteva che, rispetto a tale unità, aveva proposto una situazione catastale con dichiarazione
DOCFA presentata all'Agenzia del Territorio di Caserta il 16.05.2023, per “diversa distribuzione degli spazi interni”. Il tecnico da essa incaricato aveva determinato il valore della rendita catastale dell'unità immobiliare sopra indicata in € 3.634,38. L'Agenzia del Territorio, con l'atto impugnato, viceversa, rettificava il valore della rendita catastale, attribuendo una rendita pari a € 6.180,00.
A tal proposito, la contribuente eccepiva:
- che la verifica era stata effettuata con mezzi di accertamento informatici, senza effettuare alcun sopralluogo, come dallo stesso Ufficio affermato;

- che nel prospetto “Stima del fabbricato in base al costo di costruzione” (riportato nell'allegato 1 all'avviso di accertamento), al fine di determinare la rendita catastale con riferimento all'epoca censuaria1988/89,
l'Ufficio aveva inserito alcune voci, quali:
• Rif.: C4 - Spese Tecniche - a corpo - valore unitario € 10.851,00;
• Rif.: C5 - Oneri Conc. e di Urb. - a corpo - valore unitario € 8.788,00;
• Rif.: C6 - Oneri Finanziari - a corpo - valore unitario € 31.664,00;
• Rif.: P - Profitto - a corpo - valore unitario € 34.239,00.
- che l'Ufficio aveva completamente disatteso e non applicato le norme richiamate nella circolare 6/T/2012, con particolare riferimento ai valori ed alle percentuali indicate riguardo alle voci C4, C5, C6 e P.
Si costituiva Agenzia delle Entrate, la quale chiedeva il rigetto del ricorso, rilevando:
- che l'attribuzione della rendita, per gli immobili afferenti le categorie speciali e particolari, era disciplinata dagli artt. 27, 28 e 30 del DPR 1142/1942;
- che l'Agenzia utilizzava, per la stima diretta, il criterio di valutazione riferito al costo di costruzione o valore di ricostruzione (cfr. Cass. Civ. Sez. V, del 17/11/2004 n. 21730) con riferimento alla “media dei valori riscontrati nel biennio 1988-1989”, così come stabilito dal D.M. 20 gennaio 1990;
- che tale approccio era perfettamente aderente alla modulistica della dichiarazione di variazione docfa ex
DM 701/94. Infatti, la stima e la conseguente rendita proposta dalla ricorrente, per la valutazione dell'unità immobiliare dichiarata, era stata esplicitata nel quadro H (mod. 2NB parte I) del docfa, intitolato “Valutazione sommaria sulla base di elementi comparativi di valore o di costo”;
- che la determinazione del costo complessivo di un'opera, secondo il criterio del costo di costruzione, era dato da diverse voci: dal valore del lotto (area coperta e aree accessorie e pertinenziali), dal costo di realizzazione a nuovo delle strutture (da deprezzare), dalle spese tecniche e degli oneri concessori, di urbanizzazione e di costruzione, ivi comprese le spese di progettazione, direzione dei lavori.
Il Giudice di primo grado accoglieva il ricorso per difetto di motivazione dell'avviso, ritenendo, in sostanza, che l'ufficio non avesse indicato le modalità di calcolo dei valori riportati nell'allegato 1 all'accertamento.
Avverso tale sentenza propone appello l'Agenzia, la quale deduce:
- illegittimità della sentenza - carenza ed insufficienza della sentenza ex art. 132 c.p.c. in ordine al RDL n.
652/1939 ed al DPR n. 1142/1949 nonché alla circolare n. 6/2012 dell'ex AdT – violazione degli artt. 113,
115 e 116 c.p.c.
Si è costituita la società, la quale ha impugnato l'avverso dedotto, chiedendone il rigetto.
All'esito dell'udienza del 10.02.2026 la Corte decide la controversia come segue.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e, pertanto, va rigettato.
Risultano fondate le censure proposte dalla contribuente in relazione ai parametri utilizzati per rettificare la rendita catastale e, in particolare, quelli identificati dalle sigle C4 spese tecniche, C5 oneri concessori e di urbanizzazione, C6 oneri finanziari, P profitto.
Sul punto si rileva in primo luogo che il DOCFA è stato presentato per una "Diversa distribuzione degli spazi interni", come emerge dallo stesso accertamento impugnato;
trattasi di immobile già edificato che, secondo le indicazioni documentali allegate, è stato, come anticipato, solo oggetto di ristrutturazione per una diversa distribuzione degli spazi interni.
In primo luogo, non è stata offerta adeguata prova dall'Ufficio dell'aggravio del carico urbanistico che avrebbe giustificato l'imposizione di (ulteriori) oneri concessori e di urbanizzazione, né è stato dimostrato che la distribuzione degli spazi interni abbia apprezzabilmente modificato la sagoma e la volumetria dell'immobile.
Inoltre, appare incongrua l'applicazione delle percentuali utilizzate dall'ufficio in assenza di informazioni sui costi sostenuti per la realizzazione delle opere (di ristrutturazione per una diversa distribuzione degli spazi interni) ed i valori sui quali sono state applicate forfettariamente le percentuali o calcolati gli interessi passivi,
o il calcolo del profitto senza dati relativi al valore dell'investimento.
In assenza di tali dati di riferimento, non risulta adeguatamente motivato l'atto impugnato, con cui è rideterminata (in relazione alle predette voci) la rendita catastale dell'immobile.
Tali ragioni impongono il rigetto dell'appello.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta l'appello. Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite in favore dell'appellato, che liquida in euro 300,00 oltre accessori, se dovuti.