Sentenza n. 915/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 3, riunita in udienza il 22/01/2026 alle ore 11:30 con la seguente composizione collegiale:
LL LV, Presidente IL FRANCESCO, Relatore VIVARELLI MARIA GRAZIA, Giudice
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 3266/2024 depositato il 01/07/2024
proposto da
Ricorrente_2 Ricorrente_2 P.IVA_1 - S.r.l. -
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Comune di Guidonia Montecelio - Piazza Giacomo Matteotti 1 00012 Guidonia Montecelio RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Tre Esse Italia Srl - 01625840606
Difeso da Difensore_3 CF_Difensore_3 -
Email_3 ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- sentenza n. 14733/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado ROMA sez. 3 e pubblicata il 13/12/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 7681 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8694 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 8745 IMU 2021
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2296 TASI 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza. Richieste delle parti:
Appellante: in riforma della sentenza di primo grado, sia annullata la pretesa impositiva recata negli avvisi impugnati, riconoscendo all'area utilizzata per l'attività estrattiva il valore di euro 7,82/mq già applicato dalla Società, ovvero quello ridotto ritenuto congruo, con vittoria di spese ed onorari.
Appellato: rigetto dell'appello della controparte, con conseguente conferma della legittimità degli avvisi di accertamento opposti, e l'accoglimento del suo appello incidentale parziale, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio.


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con la sentenza n. 14733/2023, depositata il 13/12/2023, la Sezione n. 3 della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Roma accoglieva parzialmente il ricorso presentato dalla
Ricorrente_2 Ricorrente_2 - S.r.l. avverso gli avvisi di accertamento nn. 7681-8694-8745/2022 (relativi a I.M.U. per gli anni 2019, 2020 e 2021) e n. 2296/2022 (relativo alla TA.S.I. dell'anno 2019), con riferimento alle aree fabbricabili di cui al fg. 25, part. 14 e 616, site in
“zona industriale D3 – area estrattiva cave”, emessi dalla TRE ESSE ITALIA S.r.l. per conto del Comune di Guidonia Montecelio, con importo complessivo di euro 43.739,25 per imposta, sanzioni e interessi. Avverso la decisione ha interposto appello la Società, la quale ha premesso quanto segue in ordine ai presupposti di fatto della controversia:
─ la Concessionaria della riscossione per il Comune di Guidonia Montecelio ha emesso gli avvisi di accertamento in epigrafe contestando alla Società un insufficiente versamento dell'I.M.U. e della
TA.S.I. relativamente alle aree in questione, destinate ad attività estrattiva di travertino;

─ la contribuente aveva versato dette imposte calcolate su un valore di euro 7,82/mq, come risultante da perizia giurata appositamente commissionata, mentre, con gli atti in epigrafe, esse sono state accertate su un valore di euro 54,75/mq, come da Delibera Comunale n. 23/2007, con irrogazione della sanzione del 30% in ciascuno degli avvisi;

─ ritenendo la pretesa impositiva illegittima e infondata, la Società proponeva ricorso alla Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma chiedendo:
‒ il riconoscimento del valore di euro 7,82/mq già applicato, ovvero quello ridotto ritenuto congruo;

‒ nella delegata ipotesi di conferma dell'accertamento, l'applicazione del cumulo giuridico delle sanzioni;

─ con la sentenza in epigrafe è stato confermato il valore accertato di euro 54,75/mq e, in accoglimento del ricorso, è stata riconosciuta l'applicabilità del cumulo giuridico delle sanzioni. Ciò premesso, l'appellante ha formulato i seguenti motivi di appello:
─ il giudice di primo grado ha confermato il valore accertato per l'area de qua ritenendo che “il valore venale può essere determinato non soltanto in conseguenza dell'assenza degli strumenti attuativi idonei a limitarne la capacità edificatoria, ma anche in base ad ulteriori parametri quali in particolare la zona territoriale di ubicazione, l'indice di
- 2 - edificabilità, la destinazione d'uso consentita, gli eventuali vincoli paesaggistici, i costi alla cessazione dell'attività estrattiva per il ritombamento della cava e il ripristino del piano di campagna”, richiamando la sentenza Cass. n. 16118/2021, che avrebbe “in particolare ritenuto la legittimità del valore di euro 54,75 attribuito alle aree estrattive dalla Delibera n. 23/2007 del Consiglio Comunale di Guidonia Montecelio”;
─ nel contestare il predetto capo della sentenza, occorre innanzitutto precisare che la richiamata Cass. n. 16118/2021 ha confermato il valore espresso nella Delibera n. 23/2007 semplicemente perché, nel particolare caso ivi considerato, “la contribuente non ha offerto idonei elementi volti a condurre ad una diversa quantificazione del suindicato valore”; per giurisprudenza costante e pacifica della Suprema Corte, infatti, le delibere comunali non sono vincolanti e rappresentano mere “fonti di presunzioni utilizzabili dal Giudice, ma non hanno valore imperativo ed ammettono prova contraria” (cfr. da ultimo Cass. 28758/2023, che richiama Cass. n. 17248/2019); contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di primo grado, dunque, la citata sentenza n. 16118/2021 non ha affatto riconosciuto tout court la “legittimità” del valore di euro 54,75/mq, ma lo ha confermato nella fattispecie ivi in contestazione soltanto perché non contestato con “idonei elementi” dal contribuente;

─ il caso di specie è, però, diverso, dato che la Società ha contestato il valore accertato producendo:
‒ una perizia giurata del 17/12/2019 (commissionata a seguito della ord. Cass. n. 18303/2019, riferita ad analogo contenzioso fra la Società ed il Comune di Guidonia, e in base alla quale è stata, appunto, versata l'imposta per gli anni de quibus), che ha stimato il valore del terreno de quo in euro 7,67/mq, utilizzando un primo metodo di calcolo basato sugli specifici indici di edificabilità fondiaria presenti nel Comune di Guidonia, ovvero in euro 7,82/mq, utilizzando un secondo metodo di calcolo basato su un procedimento sintetico-comparativo a costo di trasformazione;

‒ giurisprudenza di merito che ha rideterminato in euro 7,82/mq il valore accertato dal Comune di Guidonia Montecelio per le aree di cava situate in zona D3;
‒ ulteriore perizia tecnico-estimativa giurata redatta dall'ing. Nominativo_1 il 30 settembre 2020 (all. n. 1 della nota di deposito in primo grado del 18/7/2023 e qui sub all. n. 5 per pronto riscontro), che, richiamando analiticamente, la normativa vigente nel settore, nonché una serie di compravendite, stime e valutazioni preesistenti, dal 2007 al 2020, ha quantificato il valore della zona D3 di Guidonia in euro 15,00/mq;
─ avendo il contribuente contestato il valore accertato (basato sulla citata Delibera n. 23/2007 del Comune) e offerto prova contraria, dunque, si impugna la sentenza in epigrafe e si insiste nell'affermare che la “determinazione della base imponibile” I.M.U. e TA.S.I. delle aree di cava deve tenere conto “della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione”, così come più volte statuito dalla Cassazione (cfr. in particolare ord. n.
- 3 - 18303/2019, riferita proprio ad analogo contenzioso I.C.I. fra la Ricorrente_2 e il Comune di Guidonia).
─ per individuare la “potenzialità edificatoria” di un terreno occorre, in generale, avere riguardo alla zona, alla volumetria e alla tipologia di fabbricati che possono essere ivi realizzati secondo il PRG dell'ente locale, come disposto dall'art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, che fa espresso riferimento “alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita” come parametri di determinazione della base imponibile I.C.I. (e dunque anche I.M.U./TA.S.I.) delle aree edificabili;

─ inoltre, elemento peculiare delle aree di cava, da tenere necessariamente in conto ai fini della loro valutazione ai fini I.M.U./TA.S.I, è l'obbligo di smantellamento e dismissione delle (limitate) costruzioni eventualmente ivi esistenti, una volta cessata l'attività estrattiva, nonché del conseguente obbligo di ripristino territoriale e destinazione dell'area a zona verde - sottozona E2 (cfr. art. 10 del PRG del Comune di Guidonia sub all. n. 5 del ricorso;
v. anche art. 5, lett. f), Legge Regione Lazio n. 17/2004 ed art. 5, comma 6, del relativo Regolamento di attuazione n. 5/2005);
─ proprio con specifico riferimento alla valorizzazione delle aree di cava site nel Comune di Guidonia, la Corte di cassazione ha espressamente statuito che i costi per il ritombamento dell'area una volta esaurita l'attività di estrazione devono essere necessariamente presi in considerazione ai fini della corretta valutazione dei terreni stessi ai fini I.C.I./I.M.U./TA.S.I. (Cass. n. 351/2021; Cass. n. 755/2021);
─ sulla base di quanto sopra esposto, quindi, emerge la palese illegittimità ed erroneità della sentenza in epigrafe, che ha confermato il valore accertato sulla base della delibera del Consiglio Comunale n. 23/2007, nella quale “la zona industriale e la zona Car come le aree estrattive sono state inserite nella stessa fascia di valore” in quanto “aree omogenee”, ed in specie nella medesima “Zona Industriale-CAR – D1 – D2 – D3”, senza tener conto delle profonde differenze tanto di “potenzialità edificatorie”, quanto di “oneri” connessi (in specie, obblighi di ritombamento), quanto ancora di “destinazione d'uso” realizzabili in ciascuna di dette zone;

─ in violazione del citato art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, la Delibera n. 23/2007 considera indistintamente in un unico blocco ai fini I.C.I./I.M.U./TA.S.I. la “Zona Industriale-CAR – D1 – D2 – D3”, attribuendole il medesimo valore di euro 54,75/mq, senza operare per ciascuna di esse alcuna distinzione né per la “zona territoriale di ubicazione”, né per “l'indice di edificabilità”, né per la “destinazione d'uso consentita”, né per gli “oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione”, come invece previsto dal PRG del Comune;

─ considerato che soltanto per la zona D/3 il PRG prevede specifiche limitazioni sia per l'attività ivi esercitabile (solo quella estrattiva), sia per le tipologie/volumetrie/superfici ivi realizzabili (solo costruzioni strettamente connesse alla attività estrattiva, non superiori ad 1/50 dell'intero lotto), sia per gli oneri di ripristino ambientale, è evidente che il valore
- 4 - ridotto di euro 7,82/mq può essere ritenuto congruo rispetto alle maggiori diverse possibilità di utilizzo previste per la zona industriale, così come per le zone D/1 e D2; la valorizzazione dell'area per euro 7,82/mq adottata dalla Società risulta, quindi, conforme tanto alla legge, quanto ai principi statuiti dalla Cassazione.
─ ferme le predette argomentazioni e la suddetta documentazione probatoria, inoltre, si evidenzia che il valore accertato di euro 54,75/mq è stato, in ogni caso, ridotto con varie sentenze (CGT secondo grado Roma n. 2039/11/23; CGT primo grado Roma n. 11087/27/23; CTR Roma n. 5599/05/21; CTR Roma n. 5092/13/21 - all. n. 6), che hanno ritenuto congruo, date le caratteristiche dei terreni estrattivi, il valore di euro 20/mq;
─ a riprova della palese eccessività e infondatezza del valore accertato con gli avvisi in epigrafe, come confermato dalla sentenza impugnata, si evidenzia, ancora, che - tenuto conto del copioso contenzioso in essere ormai da anni sul valore attribuibile alle aree di cava nel proprio territorio - il Comune ha avviato da tempo alcune indagini per una revisione dei valori contenuti nella citata Delibera n. 23/2007; in specie, con propria Determinazione n. 245/2020 (all. n. 7), lo stesso Comune di Guidonia ha conferito specifico “ Nominativo_2incarico professionale all'arch. per la determinazione del valore di aree edificabili ai fini I.M.U. classificate dal P.R.G.”; in esecuzione dell'incarico ricevuto, a seguito di una approfondita analisi, in data 11 settembre 2021 il professionista ha redatto la propria “Relazione per la determinazione dei valori delle aree edificabili classificate dal PRG ai fini I.M.U. - Città di Guidonia Montecelio (RM)” (all. n. 8), in cui ritiene che “il più probabile valore unitario nel libero mercato delle aree estrattive in zona D3, pari a 24,69 euro/Mq” (pag. 14); anche quest'ultimo documento conferma, dunque, la manifesta eccessività e sproporzione del valore di euro 54,75/mq accertato, come confermato con la sentenza in epigrafe.

Per questi motivi

, l'appellante ha chiesto che, in riforma della sentenza di primo grado, sia annullata la pretesa impositiva recata negli avvisi impugnati, riconoscendo all'area utilizzata per l'attività estrattiva il valore di euro 7,82/mq già applicato dalla Società, ovvero quello ridotto ritenuto congruo, con vittoria di spese ed onorari. Si è costituita la Tre Esse Italia S.r.l., Concessionaria del servizio di accertamento e riscossione dell'I.M.U. e della TA.S.I. nel Comune di Guidonia Montecelio, la quale ha depositato controdeduzioni e ha anche proposto appello incidentale. In ordine all'appello principale, la Società ha osservato quanto segue:
─ la sentenza impugnata risulta del tutto corretta e pienamente legittima nell'interpretazione ed applicazione della normativa e dei principi giuridici a fondamento della pretesa tributaria avanzata rispetto alle aree destinate ad attività estrattiva di cava e, dunque, se ne chiede la conferma, con riconoscimento della legittimità del valore imponibile applicato in sede di liquidazione dell'imposta, pari a euro 54,75 al mq;

─ tale valore è quello vigente per l'anno d'imposta oggetto di accertamento, in quanto stabilito dalla
- 5 - vincolante delibera del Consiglio Comunale n. 23/2007, allo stato mai caducata o superata da altri atti amministrativi dello stesso Ente Locale, così come da ultimo riconosciuto da apposita certificazione del Comune di Guidonia (cfr. all.12 alle controdeduzioni di primo grado), adottata proprio al fine di evitare contenzioso sul punto;
detto contenzioso, peraltro, è stato, ormai, definitivamente risolto in senso favorevole al Comune di Guidonia Montecelio con le sentenze di merito allegate sub 8 e sub 13 alle controdeduzioni di primo grado);
─ il valore imponibile di euro 54,75 al mq, stabilito dalla citata delibera del n. 23/2007, che aveva recepito le risultanze tecniche della delibera n. 106/2007, è incontestabilmente congruo da un punto di vista sostanziale, tenuto conto della destinazione (industriale) delle aree, oggettivamente connotate da una fortissima capacità materiale ed economico-reddituale e, dunque, contributiva, superiore addirittura a quella ipotizzabile per le aree fabbricabili stricto sensu; si tratta, infatti, di aree che mantengono la vocazione industriale, siccome comunque destinate alla produzione di un materiale di pregio, quale è il travertino romano, e la tassazione delle aree estrattive è stata, perciò, calibrata dalla giurisprudenza di legittimità formaTA.S.I. sul punto sulla base del valore venale in comune commercio, tenuto conto degli indici indicati dall'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/1992, in particolare di quello, che tra essi deve necessariamente prevalere, in ragione della peculiarità dell'area estrattiva, della destinazione d'uso dell'area all'attività industriale di estrazione del suddetto materiale di pregio, risultando, in effetti, l'attività edilizia di costruzione di manufatti strumentali all'attività medesima solo residuale e funzionale alla prima;
ciò che davvero rileva ai fini della determinazione del valore imponibile delle aree estrattive è, perciò, non tanto, come ha preteso parte ricorrente, l'indice di edificabilità - che certamente avrebbe una rilevanza preminente in sede di valorizzazione di aree edificabili stricto sensu - quanto, invece, la destinazione d'uso industriale dell'area medesima, che ne consente l'attrazione nel valore imponibile stabilito dalla delibera n. 23/2007, individuato da studi tecnici orientati a valorizzare proprio la destinazione industriale dell'area estrattiva - perciò ricompresa nella zona D-industriale del Comune - in attuazione del principio di capacità contributiva, così come anche riconosciuto dalla giurisprudenza di merito (per tutte, la sentenza della C.T.R. del Lazio n. 117/16/2022 del 13.01.2022);
─ a ben vedere, il presunto ridotto indice di edificabilità delle aree estrattive (che costituisce, in realtà, una prerogativa naturale delle aree medesime, date le particolari modalità di sfruttamento) non ne determina un'oggettiva e documentata diminuzione di valore che ne giustifichi una ridotta imposizione;
si richiama, sul punto, la sentenza di Corte di cassazione n. 24430/2022 (All. 5 alle controdeduzioni di primo grado), la quale, confermando in particolare la legittima applicazione dei valori stabiliti (in euro 54,75 al mq) dalla delibera del Consiglio Comunale 23/2007, riconosce espressamente come “i limiti di edificabilità trovano compensazione nello sfruttamento industriale dell'area”;
─ le aree estrattive, infatti, per loro natura, come detto, non sono destinate alla realizzazione di
- 6 - fabbricati (sicché un ridotto indice di edificabilità determinerebbe una riduzione del valore venale) ma allo sfruttamento industriale estrattivo: paradossalmente, quanto maggiori saranno i limiti all'edificazione, tanto maggiori saranno le possibilità di sfruttamento estrattivo industriale delle aree e, dunque, il loro valore venale in quanto aree destinate all'estrazione di materia prima, come quelle per cui è causa;

─ ne deriva che nelle fattispecie di imposizione delle aree estrattive l'indice di edificabilità costituisce criterio del tutto marginale e irrilevante per la determinazione del valore imponibile dell'area; ciò che invece rileva, fra i criteri richiamato dall'art. 5 del d.lgs. n. 504/1992, è la destinazione reale - in questo caso industriale estrattiva - del bene medesimo, tenuto conto delle condizioni materiali ed economiche del materiale estraibile, che prevale sugli altri indici e, dunque, compensa gli invocati oneri (solo apparenti) costituiti dal ridotto indice di edificabilità, ovvero da ulteriori (ma allo stato non dimostrati) oneri di natura urbanistica (che comunque costituirebbero oneri già deducibili dal reddito imponibile);
─ tale metodo, certamente logico, congruo e, all'evidenza, costituzionalmente orientato, è stato correttamente seguito dai tecnici incaricati dal Consiglio Comunale, i quali, in sede di approvazione dei valori imponibili con delibera CC n. 23/2007, hanno valorizzato l'area assimilandola a quelle oggettivamente omogenee a destinazione industriale, così correttamente attuando il principio di capacità contributiva in relazione a beni, quali quelli oggetto di imposizione, certamente connotati da particolarità oggettive, senza, peraltro, trascurare l'elevatissimo costo economico sopportato dalla collettività locale a fronte del fortissimo impatto ambientale connesso all'attività di estrazione di materia prima in un sito (quale è il Comune di
Guidonia Montecelio) ad alta densità abitativa e limitrofo a note aree di interesse paesaggistico e naturalistico;

─ tali principi sono stati correttamente recepiti dalla giurisprudenza di merito occupatasi del valore imponibile delle aree estrattive nel Comune di Guidonia Montecelio, che ha confermato la congruità del valore di euro 54,75 al mq stabilito dalla delibera n. 23/2007, valorizzando l'elemento della preminente destinazione industriale delle aree (cfr. giurisprudenza di merito allegata in primo grado);
─ si ricorda, peraltro, che con l'ordinanza n. 16118 del 9 giugno 2021 (cfr. All.7 alle controdeduzioni di primo grado), la Corte di cassazione, nel confermare la correttezza dell'applicazione degli unici valori allo stato vigenti nel Comune di Guidonia Montecelio per la determinazione dell'I.M.U. sulle aree estrattive, cioè quelli stabiliti dalla delibera del Consiglio Comunale n. 23/2007, ha definitivamente riconosciuto l'irrilevanza dell'invocata delibera di Giunta n. 174/2008, chiarendo che: «in proposito, la ricorrente aveva rilevato che la delibera n. 174 del 2008 prevedeva di sottoporre all'approvazione del Consiglio comunale i nuovi parametri stabiliti nella tabella area fabbricati ed I.C.I. ad essa allegata;
approvazione mai avvenuta e che aveva comportato la inapplicabilità di essi per come confermato anche dalla certificazione del funzionario responsabile dell'area tributi del Comune di Guidonia Montecelio depositata nel corso del giudizio dinnanzi alla CTR. A fronte di tali rilievi giuridici di merito – dopo aver correttamente
- 7 - riportato i principi affermati da questa Corte (Cass. n. 17248 del 27/06/2019) circa il fatto che i valori espressi nei regolamenti emanati ai sensi dell'art. 59 cit. sono fonti di presunzione su cui fondare il giudizio di valutazione dell'area edificabile ai fini I.C.I. – hanno applicato i valori indicati nella delibera n. 174 del 2008. Così facendo la CTR ha, di fatto, disapplicato il principio in ultimo indicato in quanto ha tenuto conto di criteri che, per come dedotto in giudizio dalla Società_1 della riscossione, l'Amministrazione Comunale non utilizzava ai fini I.C.I. e, dunque non sussumibili, in quelli previsti dall'art. 59 cit.»; le suddette pronunce costituiscono certamente dei precedenti rilevanti, del tutto corretti e conformi a diritto, tenute in debito conto dal giudice di primo grado e in alcun modo superate dalle pronunce richiamate da controparte;

─ val bene ribadire ancora una volta come il Comune di Guidonia Montecelio, in sede di determinazione della misura della tassazione delle aree estrattive, abbia correttamente applicato l'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504/1992 attraverso un equilibrato bilanciamento dei vari indici previsti dalla citata disposizione ai fini della valutazione di congruità del valore imponibile stabilito nella delibera del Consiglio Comunale n. 23/2007, accordando preminente rilevanza a quello della destinazione d'uso consentita (nella fattispecie industriale-estrattiva, in concreto svolta sull'area oggetto di tassazione), seguendo un'impostazione costituzionalmente orientata e del tutto in linea con l'orientamento più recente della Suprema Corte (cfr., da ultimo, Cass. n. 32436 del 22 novembre 2023);
─ parimenti, con riferimento alla Delibera di Giunta Comunale n. 174/2008 e alla perizia Nominativo_2, richiamate da controparte a sostegno della sua tesi, val bene ribadire quanto già evidenziato dalla Concessionaria in sede di controdeduzioni e memorie di replica di primo grado circa l'assoluta infondatezza degli assunti avversari;
invero, detta delibera costituisce una mera proposta, mai recepita dal Consiglio Comunale, siccome del tutto errata nel merito: il valore in essa proposto, pari ad euro 7,82 al mq, non teneva in alcun modo conto della destinazione industriale delle aree e rispondeva esclusivamente a una proposta (non tecnica, ma esclusivamente politica) della Giunta Comunale di abbattere del 90% per cento il valore venale in comune commercio delle aree estrattive, individuato in euro 78 al mq;
Nominativo_2per le medesime ragioni, anche la relazione “ ” non ha alcun rilievo probatorio in relazione alle aree oggetto di tassazione, in quanto esclusivamente fondata sulla valutazione dell'indice di edificabilità e, comunque, riferita alle aree D3, caratterizzate, come visto, da uno sfruttamento industriale-estrattivo potenzialmente minore e limitato;
la relazione, infatti, non ha avuto alcun seguito, siccome errata nella parte in cui non teneva minimamente conto della incidenza della destinazione industriale delle aree e, perciò, non è stata recepita, così come anche attestato dal Comune di Guidonia Montecelio con relazione rilasciata il primo aprile 2022 (già citato All.12 alle controdeduzioni di primo grado): «con riferimento alla nota in oggetto, circa la quantificazione del valore in comune commercio delle aree con potenzialità estrattiva, confermiamo che i valori cui far riferimento ai fini dell'individuazione della base imponibile per l'applicazione dell'I.M.U. sono quelli riportati in D.C.C. n. 23/2007 tutt'ora
- 8 - vigenti. Successivamente al D.C.C. n. 23/2007 non sono stati adottati altri provvedimenti», così
Nominativo_2inficiando il preteso valore probatorio della Relazione;

─ ancora, con riferimento agli oneri di ritombamento e contributo ambientale a carico della Società ricorrente, gli stessi non possono assolutamente portare a una diminuzione del valore delle aree oggetto di accertamento, le quali, anzi, acquisiscono ancora più valore per il fatto di essere state autorizzate allo svolgimento dell'attività industriale di escavazione;
nello specifico, per quel che concerne i costi per il recupero delle aree, questi devono essere sostenuti dall'Impresa in relazione all'esercizio dell'attività industriale, dalla quale la stessa Impresa trae un reddito;
appare, pertanto, evidente come gli stessi non possano, in alcun modo, incidere sul valore delle aree, determinato in virtù dell'inserimento delle aree nella sottozona D3 del PRG e dell'esercizio sulla stessa dell'attività di estrazione;
al contrario tali oneri rappresentano, semplicemente, costi di produzione che tutti gli imprenditori sono chiamati a sostenere al fine di esercitare la propria attività di impresa e al conseguimento del relativo reddito e che pertanto incide non già sul valore venale dell'area, ma sul reddito prodotto, costituendone un componente negativa;

─ tali esborsi non incidono minimamente sulla valorizzazione del cespite ai fini I.C.I./I.M.U. ma rilevano, semmai, ai fini delle imposte sul reddito, in quanto costi inerenti all'attività di impresa e perciò deducibili: l'assunto di controparte equivarrebbe cioè a dire che il costo di manutenzione (o gli oneri accessori) dell'immobile commerciale rileva ai fini della liquidazione del tributo su di esso dovuta;
risulta del tutto evidente l'infondatezza dell'assunto;
─ il valore imponibile stabilito dalla delibera del Consiglio Comunale n. 23/2007 è, del resto, in linea con quelli indicati nelle relazioni sul valore delle aree del limitrofo Comune di Tivoli, ove il valore di mercato delle medesime aree estrattive (limitrofe ed omogenee a quelle oggetto del presente giudizio) è stimato in 100,00 euro/mq per l'anno 2011 ed in 58,68 euro /mq per il 2020;
─ dalla disamina dell'ulteriore documentazione prodotta dalla controparte deriva la totale infondatezza dei suoi assunti, in quanto i valori indicati non corrispondono all'effettivo prezzo di vendita delle singole aree menzionate, ricadenti nella suddetta zona D3 di PRG, sicché è evidente la correttezza del procedimento di liquidazione del tributo, condotto sulla base dell'unico atto allo stato vigente nel Comune di Guidonia Montecelio, non superato dalle avverse considerazioni. La Società ha, altresì, proposto appello incidentale, sulla base dei seguenti motivi:
─ ha errato il giudice di primo grado, limitatamente alle sanzioni applicate in materia I.M.U./TA.S.I., a ritenere fondata la richiesta di applicazione dell'istituto della continuazione alle quattro infrazioni, con conseguente rideterminazione di quanto dovuto a titolo di sanzioni;

─ nel merito, si osserva che in tutti gli atti opposti la Concessionaria ha sanzionato esclusivamente il “parziale e/o tardivo versamento” pari, ex art. 13 del d.lgs. 146/1997, al 30% dell'imposta non versata;
i primi giudici, nel capo di pronuncia su richiamato, hanno ritenuto applicabile il cumulo giuridico alla sanzione per parziale e/o tardivo versamento dell'imposta di cui all'art. 13 del
- 9 - d.lgs. 146/1997, ma tale applicazione non appare legittima, in quanto l'art. 13 su richiamato, prevede che ad ogni anno solare corrisponda una obbligazione tributaria autonoma ed il relativo trattamento sanzionatorio deve essere, per ciascuna annualità, proporzionale e autonomo;

─ con consolidato orientamento la Corte di Cassazione ha affermato che per la violazione del versamento delle imposte non è prevista, nel caso del suo accertamento, alcuna riduzione o agevolazione, e, anzi, viene escluso il beneficio del pagamento ridotto;

─ infatti l'articolo 13 del d.lgs. n. 471/1997 dispone un trattamento sanzionatorio proporzionale ed autonomo per ogni mancato pagamento e la ragione risiede nel fatto che l'omesso versamento incide sulla stabilità del gettito fiscale atteso il deficit di cassa che si viene a creare per effetto dell'inadempimento;
─ le violazioni tributarie che si esauriscono nel tardivo od omesso versamento dell'Imposta risultante dalla Dichiarazione fiscale non sono soggette all'istituto della “continuazione” disciplinato dall'art. 12, comma 2, del d.lgs. n. 472/1997, perché questo concerne le violazioni potenzialmente incidenti sulla determinazione dell'imponibile o sulla liquidazione del tributo, mentre il ritardo o l'omissione del pagamento è una violazione che attiene all'Imposta già liquidata, per la quale l'art. 13 del Dlgs. n. 471/97 dispone un trattamento sanzionatorio proporzionale ed autonomo per ciascun mancato pagamento;

─ dunque, per le sanzioni sugli omessi versamenti non può essere applicato il “cumulo giuridico”; in tal senso si richiama, a ulteriore supporto la decisione n. 8148/2019 della Corte di cassazione, nella quale è stato affermato che, in caso di mancato pagamento delle imposte dichiarate cui consegue l'applicazione della sanzione prevista dall'art. 13 del d.lgs. 471/1997, non si applica il cumulo giuridica bensì una sanzione per ciascun mancato pagamento;

─ pertanto, alla luce del consolidato e prevalente orientamento della Corte di Cassazione, si può ricavare il principio secondo cui l'omesso versamento del Tributo Banca_1 una violazione sostanziale e non formale e pertanto sanzionabile esclusivamente ai sensi dell'art. 13 del Dlgs. n.
471/97, in quanto incidendo sul versamento del Tributo, arreca un sicuro pregiudizio all'incasso erariale (Cass. n. 1733/2018, n. 31057/2017, n. 1540/2017, n. 10357/2015 e, più di recente n. 5744/2021);
─ di contro i giudici di primo grado, nel capo di sentenza impugnato, al fine di motivare la decisione di applicare il cumulo giuridico alla fattispecie sottoposta al loro scrutinio, hanno richiamato sentenze della Corte di Cassazione relative a ipotesi di applicazione del cumulo alla differente fattispecie dell'omessa/infedele presentazione della dichiarazione e, pertanto, appare evidente come suddette pronunce siano inconferenti ai fini del presente giudizio. Per le esposte ragioni, la Tre Esse Italia S.r.l. ha chiesto il rigetto dell'appello della controparte, con conseguente conferma della legittimità degli avvisi di accertamento opposti, e l'accoglimento del suo appello incidentale parziale, con vittoria delle spese del doppio grado di giudizio. In previsione dell'odierna udienza la difesa della Società ha depositato una memoria, nella quale ha osservato quanto segue:
- 10 - ─ si evidenzia, innanzitutto, che con la Deliberazione del Consiglio Comunale n. 16 del 29 aprile 2024 il Comune di Guidonia ha attribuito alle aree di cava D3 il valore di euro 35,00/mq ai fini I.M.U., riferito al 1° gennaio 2023, recependo integralmente le risultanze dello “Studio tecnico e peritale afferente l'acquisizione del servizio di redazione di valutazioni estimative al fine della rideterminazione dei valori I.M.U.-I.C.I. per le zone classificate a destinazione estrattiva o produttiva e/o agricola, ma sempre con utilizzazione estrattiva, delle aree in zona D del PRG”, commissionato ed approvato dal Comune stesso (all. n. 1); ai fini che qui interessano, il citato Studio tecnico ha determinato il valore venale delle aree D3 anche per i precedenti anni 2018/2022 come segue: euro 46/mq per l'anno 2019 ed euro 45/mq per gli anni 2020-2021; per gli anni qui in contestazione, quindi, il citato Studio, commissionato dal Comune e da questo approvato e recepito con Delibera n. 16/2024, conferma la manifesta eccessività e sproporzione del valore di euro 54,75/mq accertato sulla base della Delibera n. 23/2007 e accolto con la sentenza in epigrafe;

─ fermo quanto appena esposto, occorre ribadire che la Delibera n. 23/2007 non è in grado di inficiare il valore I.M.U. e TA.S.I. periziato/dichiarato dalla Società, perché ha di per sé natura meramente presuntiva e non “vincolante”, è risalente di oltre dodici anni rispetto agli anni 2019/2021 qui in contestazione, è stata emessa dal Consiglio Comunale ai fini della diversa - e abrogata - imposta I.C.I.; in ogni caso, attribuisce il medesimo valore a tutte le zone “Zona Industriale-CAR –D1
– D2 – D3”, senza tener conto delle diverse attività/destinazioni e delle diverse cubature realizzabili in ciascuna singola zona ex art. 10 del PRG del Comune di Guidonia;

─ il riferimento di controparte alla redditività è estraneo all'ambito applicativo I.M.U., tributo teso a colpire non il reddito del contribuente, ma il suo patrimonio: lo sfruttamento economico dell'area, piuttosto, ove effettivamente realizzato ed in base al materiale effettivamente estratto, è oggetto di tassazione ai fini IRES ed IRAP, rispettando così il principio di capacità contributiva invocato dalla parte appellata;

─ per supportare il valore accertato, inoltre, la controparte enfatizza soltanto la “fortissima capacità materiale ed economico-reddituale” delle aree di cava, facendo dunque riferimento ai ricavi conseguiti/conseguibili dagli operatori, ma omette deliberatamente di considerare i connessi costi di ripristino del terreno dopo la cessazione della cava che questi ultimi devono sostenere una volta esaurita l'attività di estrazione;
secondo la controparte, dunque, il valore delle aree de quibus sarebbe condizionato soltanto in aumento dai ricavi conseguiti, senza considerare, però, in diminuzione i costi connessi previsti per legge;
un simile ragionamento si pone in palese contrasto con la stessa prospettiva
“economica” sostenuta dall'appellata per la valorizzazione attribuita alle aree accertate,
- 11 - ed è, pertanto, insostenibile, nonché smentito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale i costi di ripristino ambientale devono essere necessariamente presi in considerazione ai fini della corretta valutazione I.M.U. dei terreni (cfr. Cass. n. 351/2021; Cass. n. 755/2021);
─ la Società ha puntualmente assolto il proprio obbligo di ripristino territoriale in relazione alla propria area di cui al Dati catastali_1, che è stata ritombata alla cessazione dell'attività estrattiva ivi svolta (anche lo stesso Comune di Guidonia ha confermato l'avvenuta puntuale esecuzione del “progetto di ripristino” da parte della Società, come attestato nel verbale di sopralluogo del 14/10/2003, in all. n. 3); pertanto, l'affermazione di controparte che “nessuna delle imprese di escavazione nel Comune di Guidonia ha mai sostenuto gli invocati costi di contributo ambientale, né la ricorrente ha in questa sede dimostrato l'invocato costo” (pag. 11 delle controdeduzioni) è pertanto del tutto erroneo ed estraneo Società_1alla viene qui contestato fermamente;

─ si contesta il richiamo della controparte alla sentenza Cass. n. 16118/2021 (v. pag. 5 delle controdeduzioni), ribadendo che il valore di euro 54,75/mq espresso nella Delibera n. 23/2007 è stato ivi confermato semplicemente perché “la contribuente non ha offerto idonei elementi volti a condurre ad una diversa quantificazione del suindicato Ricorrente_2valore”: non è questo però il caso di specie, posto che ha contestato il valore accertato producendo a sostegno della relativa eccessività e sproporzione gli argomenti e la documentazione già indicati nel ricorso e nuovamente prodotti in appello;

─ anche nella sentenza n. 24430/2022 (pag. 4 delle controdeduzioni) la Suprema Corte ha confermato che la delibera estimativa del Comune ai fini I.C.I. può avere “efficacia probatoria presuntiva”, ove “non [sia] assolto l'onere della prova contraria a carico del contribuente”: circostanza che però non si verifica nel caso in esame, giacché la Società ha prodotto copiosa documentazione probatoria a proprio supporto.
─ devono ritenersi ininfluenti per la presente fattispecie anche i valori assunti dal Comune di Tivoli richiamati da controparte, non essendo dato sapere quali criteri abbia seguito detto (diverso) Comune per la valorizzazione delle aree;

─ quanto alla sanzione per omesso versamento irrogata con gli avvisi in epigrafe, per la cui conferma la controparte insiste nel proprio appello incidentale, si eccepisce che l'applicazione del cumulo giuridico ex art. 12 del d.lgs. n. 472/1997 anche alle sanzioni per omesso versamento dei tributi locali è stata confermata anche dalla Corte di cassazione (sentenze n. 2147/2023 e n. 2281/2023 (emesse in relazione ad analogo contenzioso in materia di I.M.U. su terreni di cava); il medesimo principio di diritto è stato ribadito da ultimo anche da Cass. n. 1933/2024, n. 10971/2024 e n. 27810/2025; pertanto, l'appello incidentale proposto dalla controparte è destituito di fondamento e deve, pertanto, essere rigettato.
- 12 - Anche la Tre Esse Italia S.r.l. ha depositato una memoria illustrativa, nella quale ha osservato quanto appresso:
─ rispetto alla Delibera n. 16 del 29.04.2024, da ultimo depositata da controparte, corre l'obbligo precisare che essa è stata adottata dal Consiglio Comunale successivamente al lavoro tecnico - peritale estimativo effettuato ai fini della determinazione dei valori I.M.U. per le zone a destinazione estrattiva e che, al punto 2 (pag. 19), essa afferma che il valore venale periziato è riferito al 1° gennaio 2023; da ciò deriva, dunque, che i valori indicati in tale Delibera sono indicativi e destinati a valere esclusivamente dal 1° gennaio 2023, quindi non sono applicabili retroattivamente;
pertanto, rispetto alle annualità oggetto di accertamento e del presente giudizio, a tutti gli effetti sub Delibera n. 23/2007, con conseguente piena legittimità dell'operato della Concessionaria nell'applicazione del valore imponibile adottato ai fini del tributo di cui agli avvisi di accertamento impugnati;

─ a ulteriore conforto della correttezza e legittimità del valore individuato ai fini della determinazione della base imponibile dell'imposta, si richiama e allega ultimo recentissimo precedente di secondo grado favorevole alla Società_1 (sentenza n. 5110/2024 emessa dalla C.G.T. di secondo grado del Lazio - Sez. 14, depositata in data 05.08.2024), nonché la sentenza della C.G.T. di secondo grado del Lazio n. 3747/2025. Per tali ragioni, la Tre Esse Italia S.r.l. ha insistito per l'accoglimento delle conclusioni formulate nelle sue controdeduzioni e nell'appello incidentale. La trattazione del processo ha avuto luogo all'odierna pubblica udienza, nella quale il difensore dell'appellante ha insistito per l'accoglimento dell'appello e per il rigetto di quello incidentale, mentre il difensore dell'appellata/appellante incidentale ha chiesto il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento dell'appello incidentale.


MOTIVI DELLA DECISIONE


1. L'appello principale può trovare accoglimento soltanto parziale, nei termini di cui si dirà, mentre l'appello incidentale deve essere rigettato.

1.1 Prendendo le mosse dall'appello principale, ritiene la Corte che ci si debba discostare sia dal valore di euro 54,75 al metro quadro preso a riferimento negli avvisi di accertamento impugnati, sia da quello di euro 7,82 al metro quadro indicato dalla Società_1 Ricorrente_2 nel suo ricorso introduttivo e ribadito nell'atto di impugnazione.
Invero, ai fini che ci occupano, va considerato che il valore proposto dall'appellante è decisamente fuori mercato, essendo sostanzialmente parametrato a valori che non tengono conto delle specificità delle aree oggetto della ripresa a tassazione, destinata ad attività estrattiva, con una sia pur limitata edificabilità, e risultano, per più versi, smentiti dagli altri accertamenti peritali evocati nell'atto di impugnazione, che sono pervenuti alla determinazione di valori tra loro non coincidente, ma alquanto distanti da quello eletto dall'appellante.
- 13 - Nel contempo, non si può convenire con l'appellata laddove attribuisce determinante rilievo, ai fini della determinazione del valore dell'area in questione, alla destinazione di dette aree ad attività estrattiva, essendo, questo, un parametro non esaustivo. Infatti, la Corte di cassazione ha ribadito – proprio in un giudizio nel quale era parte il Comune di Guidonia Montecelio – che, trattandosi di area edificabile, occorre aver specifico riguardo, in ossequio al disposto dell'art. 1 del d.lgs. n. 504/1992 alla sua potenzialità edificatoria (Cass., Sez. 5, sentenza n.
24234/2024). Inoltre, diversamente da quanto opinato dall'appellata, non possono essere considerati estranei alla valutazione in questione i «[…] costi connessi all'esercizio dell'attività estrattiva, che sono riconducibili ai costi di adattamento del terreno necessari per la costruzione (una volta che si ritiene che l'area estrattiva sia edificabile proprio in ragione della potenziale realizzazione di beni strumentali all'attività, oltre ai conseguenziali costi di tombamento dell'area una volta cessata l'attività)» (così, Cass., sentenza n. 35908/2023, pronunciata in un giudizio nel quale era parte il Comune di Comune di Guidonia Montecelio).

1.2 In considerazione di quanto detto, risultando inappaganti entrambi i parametri ai quali hanno fatto riferimento le parti, è compito di questo giudice individuare il valore venale in libero
Associazione_3commercio delle aree di cui , da prendere a riferimento per rideterminare la pretesa impositiva, in parziale accoglimento delle doglianze dell'appellante. Orbene, ritiene il Collegio che, in tale prospettiva, ci si possa adeguare alle risultanze dell'accertamento peritale fatto effettuare dal Comune di Guidonia Montecelio, recepito nella Deliberazione n. 16 del 29 aprile 2024, depositata dall'appellante in allegato alla sua memoria, avente a oggetto la “Individuazione dei valori venali in comune commercio delle aree interessate dall'estrazione del travertino ai fini dell'Imposta Municipale Propria”. Con tale deliberazione, che si sovrappone a quella, alquanto remota, che ha costituito la base per la ripresa a tassazione di cui agli avvisi di accertamento impugnati, è stato individuato, ai fini dell'I.M.U., in euro 35/mq il “valore venale delle aree interessate dall'estrazione del travertino”, riferito al 1° gennaio 2023. Mette conto sottolineare, altresì, che la delibera in questione assume una particolare valenza, giacché si basa su una specifica relazione tecnica, della cui elaborazione è stata incaricata una Ditta esterna (Società_2 - Centro di Ricerche per l'Economia, il Territorio e l'Ambiente), volta alla “Studio Tecnico e Peritale afferente a valutazioni estimative al fine della rideterminazione dei valori I.M.U.-I.C.I. per le zone classificate a destinazione estrattiva o produttiva e/o agricola, ma sempre con utilizzazione estrattiva, delle aree in zona D del P.R.G. sottozona D”. Va soggiunto che nelle articolate premesse della menzionata delibera è stato precisato che la Relazione di stima elaborata dalla Società_2 è stata «[…] revisionata sulla base sia delle valutazioni effettuate dagli uffici che del contraddittorio intrapreso sia con il settore merceologico Associazione_5 Associazione_6di riferimento per tramite delle sue rappresentanze ( , ) che con gli ordini professionali che detengono una competenza specifica in materia, che con il
- 14 - concessionario del servizio di riscossione», il che rafforza la valenza delle valutazioni oggetto della deliberazione stessa. Inoltre, sempre nelle premesse di detta delibera, è stato, significativamente, precisato, con riferimento alla metodologia adottata per la stima del “valore venale” delle aree ad utilizzazione estrattiva quanto segue: «[…] Dopo avere acquisito una adeguata conoscenza delle caratteristiche dei beni oggetto di stima, nella perizia oggetto di approvazione, sono state condotte più ricerche volte ad individuare i c.d. comparativi. I filoni di indagine sono stati rappresentati da: a) gli atti di compravendita di aree utilizzate per la coltivazione del travertino;

b) le perizie prodotte nell'ambito del contenzioso sviluppatosi nel corso del tempo fra i proprietari delle aree di cava di travertino e l'Amministrazione Comunale di Guidonia Montecelio;
c) la ricerca di eventuali ulteriori perizie di stima elaborate in contesti diversi.». Infine, la delibera dà anche atto che «[…] La stima del valore della produzione è operata attraverso la stima dei ricavi derivanti dall'attività produttiva estrattiva. A tal pro si sono (tra gli altri) utilizzati bilanci pubblici, consultati siti dei produttori con i loro listini e precedenti perizie nell'ambito di contenziosi e/o fallimenti, fatture messe a disposizione dalle aziende anche nel corso del contraddittorio aperto tra Comune ed operatori di settore prima della chiusura del lavoro peritale. Sono stati considerati tra i costi della produzione, articolati in relazione alle tre fasi di vita utile di una cava:
─ i costi di predisposizione;

Sono stati considerati tra i costi di predisposizione:
─ la rimozione del terreno di scoperta;

─ la costruzione degli edifici funzionali all'esercizio dell'attività.
─ i costi di coltivazione;

Sono stati considerati tra i costi di predisposizione i:
─ costi diretti, ovvero proporzionali alla quantità di materiale prodotto;

─ costi indiretti, rappresentativi delle spese connesse al funzionamento dell'azienda.
─ costi di ripristino ambientale
Le grandezze economiche che concorrono alla stima del “valore venale” delle aree utilizzate per l'estrazione del travertino mediante il procedimento del “valore di trasformazione” sono:
─ i ricavi ottenibili mediante la vendita del travertino e dei suoi sottoprodotti;

─ i costi da sostenere nell'arco della vita utile della cava: predisposizione iniziale, coltivazione e ripristino ambientale;

─ il profitto imprenditoriale ordinario;

─ la durata temporale e il tasso per l'attualizzazione dei valori economici.».
Per quanto detto, la delibera in parola costituire senz'altro un più che idoneo parametro di riferimento per la determinazione del valore venale in pubblico commercio delle aree oggetto del presente giudizio, in quanto fondata su di un accertamento peritale articolato e di significativo
- 15 - spessore tecnico. Il che vale non solo a indurre alla riduzione della pretesa del Comune, ma anche a respingere tutte le considerazioni svolte dall'appellante a sostegno del suo assunto circa la correttezza del proposto valore di euro 7,82 al metro quadro.

1.3 Sul punto si deve soggiungere che non è possibile aderire alla prospettazione dell'appellata circa il fatto che la menzionata delibera avrebbe valore soltanto a partire dall'anno 2023 e non sarebbe, quindi, suscettibile di applicazione retroattiva. Infatti, come ha sottolineato la difesa
Associazione_3dell'appellante, la stessa relazione peritale, recepita dalla deliberazione di cui , fornisce elementi di valutazione per gli anni antecedenti. In particolare, in essa si legge quanto segue: «[…] Tale valore è riferito all'1° gennaio 2023.
Negli incontri propedeutici allo svolgimento dello Studio tecnico e peritale l'Amministrazione Comunale ha chiesto anche di poter disporre di una modalità, tecnicamente appropriata, per riferire agli anni antecedenti – in particolare al quinquennio precedente – il valore stimato. Il quesito posto richiede che, in ossequio alla prassi estimativa corrente, sia determinata la variazione del valore nel periodo di analisi. Rispetto alla ampia gamma di indici utilizzabili per esigenze analoghe – quali ad esempio l'indice dei prezzi al consumo, l'indice del costo di costruzione – la serie storica di dati più appropriata, vuoi per la pertinenza del settore economico, vuoi per il livello di territorializzazione, è rappresentata dalle quotazioni che l'Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica con cadenza semestrale. E' stata pertanto ricostruita la serie storica delle quotazioni relative al segmento immobiliare produttivo per immobili situati nella zona omogenea di riferimento, vale a dire proprio il comune di Guidonia Montecelio. In Tabella 14 è riportata la serie storica delle quotazioni immobiliari nel periodo compreso tra il primo semestre 2018 e il primo semestre 2023 e nell'ultima colonna è calcolata la variazione percentuale rispetto al semestre precedente. Dal 2018 in poi la tabella evidenzia una progressiva contrazione dei valori immobiliari, che è più contenuta fino all'anno 2021 e poi diventa particolarmente accentuata nell'ultimo biennio. Nel periodo compreso tra il 2018 e il 2023 i valori dei capannoni produttivi nella zona in esame hanno registrato una riduzione del 26,5%.». La tabella menzionata nella Relazione riporta i seguenti valori al mq: anno 2018, euro 48,00; anno 2019, euro 46,00; anni 2020 e 2021, euro 45,00; anno 2022, euro 41,00.
Pertanto, considerato che la relazione è stata integralmente recepita dal Comune, il quale, come si è visto, aveva specificamente chiesto una determinazione dei valori anche per gli anni antecedenti al 2023, si può senz'altro ritenere pienamente utilizzabili i valori in essa determinati per le annualità 2019, 2020 e 2021, per le quali sono stati emessi gli avvisi di accertamento in epigrafe.

1.4 Conclusivamente, ritiene la Corte che, in riforma dell'impugnata sentenza e in parziale accoglimento dell'appello principale, il valore venale in libero commercio di euro 54,75 al metro
- 16 - quadro preso a riferimento negli avvisi di accertamento oggetto del presente giudizio debba essere ridotto ad euro 46,00 per l'anno 2019 e ad euro 45,00 per gli anni 2020 e 2021. Società_1Per effetto di tale riduzione, la Tre Esse Italia S.r.l., nella sua qualità di del servizio di accertamento e riscossione nonché gestione del contenzioso I.M.U./TA.S.I. per il Comune di Guidonia Montecelio, provvederà alla rideterminazione delle imposte dovute dalla contribuente per ciascuna delle annualità oggetto degli avvisi di accertamento impugnati, nonché dei relativi interessi e sanzioni (a quest'ultimo proposito, avendo presente quanto ritenuto da questa Corte in ordine all'appello incidentale, oggetto delle osservazioni che seguono).

2. Completato l'esame dell'appello principale, si deve passare all'appello incidentale, presentato della Tre Esse Italia S.r.l. con riferimento alla questione del cumulo giuridico delle sanzioni.
In proposito mette conto rilevare che i primi giudici hanno così statuito sul punto: «[…] La doglianza relativa alla mancata applicazione del cumulo giuridico di cui all'art. 12, comma 5 del D. Lgs 472/1997 è invece da accogliere, sembrando al Collegio più convincenti e condivisibili quelle pronunce di legittimità che, a differenza di altre, hanno riconosciuto l'applicabilità dell'istituto anche ai tributi locali ed all'I.C.I. in particolare (v. C. cass. 2012/3265, 2015/26077, 2016/13391, 2016/18230 e 2018/18423, cui adde le più recenti ed approfondite C. Cass. 2020/11612 e 2020/13068)». L'appello incidentale ha censurato tale decisione, in ragione dell'assunto che le violazioni tributarie che si esauriscono nel tardivo od omesso versamento dell'imposta risultante dalla dichiarazione fiscale non sarebbero soggette all'istituto della “continuazione” disciplinato dall'art. 12, comma 2, del d.lgs. n. 472/1997, che concerne le violazioni potenzialmente incidenti sulla determinazione dell'imponibile o sulla liquidazione del Tributo, mentre il ritardo o l'omissione del pagamento sarebbero violazioni attinenti all'imposta già liquidata, per la quale l'art. 13 di detto decreto dispone un trattamento sanzionatorio proporzionale e autonomo per ciascun mancato pagamento.
La doglianza non può trovare adesione, in quanto i più recenti e consolidati arresti della giurisprudenza di legittimità in tema di cumulo giuridico per i tributi locali – ai quali questo giudice intende conformarsi – sono nel senso della sua applicabilità anche in caso di ritardato od omesso pagamento. Al riguardo può essere citata, da ultimo, l'ordinanza n. 14258/2025, pronunciata dalla Sez. Tributaria della Corte di cassazione proprio in un giudizio ove era parte proprio la Tre Esse Italia S.r.l., nella quale è stato affermato che «[…] L'orientamento progressivamente consolidatosi in tema di I.C.I., ma con applicazione valevole anche in tema di TARI, è nel senso di riconoscere il principio affermato da questa Corte (cfr. Cass. n.
11432/2022; conf. Cass. n. 22477/2022), secondo cui in ipotesi di più violazioni per omesso o insufficiente versamento dell'imposta relativa ad uno stesso immobile, conseguenti a identici accertamenti per più annualità successive, si applica il regime della continuazione attenuata di cui all'art. 12, comma 5, del d.lgs. n. 472 del 1997, che consente di irrogare un'unica sanzione con il relativo aumento» (nello stesso senso, si vedano anche Cass., n. 3885/2024; n.
- 17 - 24234/2024, pronunciata in un giudizio nel quale era parte la Tre Esse Italia S.r.l.; n.
18944/2025; n. 28489/2025). In ragione di quanto detto, l'appello incidentale della Tre Esse Italia S.r.l. non può trovare accoglimento e, dunque, sul punto, la sentenza di primo grado merita conferma. Al riguardo, come dianzi anticipato, va soggiunto che, nel ricalcolare le sanzioni per effetto della rideterminazione dell'imposta effettuata da questa Corte secondo quanto illustrato sopra, la
Società_1 dovrà applicare il cumulo giuridico, come disposto dai giudici di primo grado con la pronuncia in questa sede confermata. Ricorrente_2 Ricorrente_2

3. In conclusione, l'appello della - S.r.l. viene parzialmente accolto nei termini sopra indicati, mentre l'appello incidentale proposto dalla Tre Esse Italia S.r.l. è integralmente respinto.
La reciproca soccombenza comporta la totale compensazione tra le parti delle spese del presente grado di giudizio.


P.Q.M.


La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, Sezione 3, accoglie parzialmente l'appello nei termini di cui in motivazione. Spese del grado compensate.
Così deciso in Roma, il 22 gennaio 2026.
L'Estensore Il Presidente
CE IL OR LL
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