Sentenza n. 63/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di COMO Sezione 1, riunita in udienza il 19/01/2026 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
LA GRECA GIUSEPPE, Giudice monocratico in data 19/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 295/2025 depositato il 03/09/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Olgiate Comasco - Indirizzo_1
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 528 DEL 11/06/2025 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 27/2026 depositato il 26/01/2026

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Visto il ricorso con i relativi allegati;

Visti l'atto di costituzione in giudizio e la memoria del Comune di Olgiate Comasco;

Visti gli atti tutti della causa, Visto il d. lgs. n. 546 del 1992;
Relatore il dott. IU La CA;

Rilevato in fatto e ritenuto in diritto quanto segue:

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Oggetto della domanda di annullamento è l'avviso di accertamento IMU per l'anno 2021 emesso dal
Comune di Olgiate Comasco in ragione dell'asserito «versamento insufficiente» (pag. 1/16) operato dal contribuente.
2.- Il Comune accoglieva solo in parte le controdeduzioni della parte privata rese all'esito del contraddittorio preventivo così argomentando la motivazione dell'atto in punto di presupposto impositivo: «esiste un forte squilibrio fra i vari lotti del P.A. denominato “ATR 4” tra quelli posti a sud della strada interna la cui superfici è totalmente edificabile, pur con volume assegnato forfettariamente, ed i lotti a nord che si ritrovano ad avere, a parità di volume edificabile, 1/3 della superficie sottoposta a edificazione e 2/3 della superficie in area a tutela ritenendo che queste ultime aree non possono avere uguale valore rispetto alle aree edificabili. Il contribuente presenta inoltre un atto sottoscritto da tutti i lottizzanti in data 14/07/2016 redatto dal notaio Zaffaroni Roberto rep. n. 61835 con il quale vengono redistribuite le volumetrie edificabili per ciascun lotto indipendentemente dalla superficie di ciascuno, determinando così un indice volumetrico differente per lotto.
Esaminate quindi le controdeduzioni presentate in data 23 aprile 2025, protocollo 10431, negli incontri tenutisi presso l'ufficio tributi in data 19/3/2025 e 4/6/2025, durante i quali è stata formulata dal contribuente in indirizzo una proposta di riparametrazione delle superfici per lotto in base all'indice medio di sfruttamento edificatorio dei terreni posti a SUD del Piano attuativo. L'ufficio tributi di contro, formula una proposta di riparametrazione delle superfici per ciascun lotto del Piano attuativo in base alla capacità edificatoria desunta dall'atto notarile del 14/07/2016 repertorio n. 61835 richiamato in premessa presentato dal contribuente stesso».
3.- Il ricorrente, premesso di aver assolto l'obbligazione tributaria, ha dedotto, in punto di fatto, che:
- il Comune di Olgiate Comasco, in relazione alle aree fabbricabili facenti parte dell'ambito di trasformazione riqualificazione residenziale (ATR), avrebbe applicato il prezzo/mq. di € 97,74 alle superfici delle quote intere dei terreni acquistate con i contratti 27 luglio 2016 e 30 settembre 2019 (particelle 11700, 11691, 11690;
11685, 11686, 11688, 11689, 11695, 11696) e alle quote di possesso (16,11%) delle aree indivise prive di volumetria e asservite ad uso pubblico (particella 11636, 11639, 11640, 11643, 11648, 11649, 11650, 11651,
11666, 11667, 11668, 11669, 11670, 11658, 11591, 11676, 11677, 11680, 11683, 11693, 11697, 11698,
11699, 11701) acquistate con i contratti 27 luglio 2016 e 30 settembre 2019;
- tale quantificazione sarebbe stata erroneamente applicata alla superficie complessiva dell'ambito urbanistico ATR (come sarebbe ricavabile dal doc. 7, all.to 6) senza considerare che (i) una parte di detta superficie non sarebbe stata edificabile (perché soggettata al regime di tutela del verde previsto dall'art. 11 delle NTA del PTCP) e (ii) un'altra parte di detta superficie sarebbe stata asservita all'uso pubblico (strade e parcheggi);
- solo una parte delle aree sarebbe risultata effettivamente edificabile ed il contribuente, su questa parte, avrebbe correttamente liquidato e versato l'IMU dovuta.
4.- Le doglianze a sostegno della domanda caducatoria sono state così articolate:
1) Carenza del presupposto di imposizione;
violazione di legge per falsa applicazione dell'art. 1, comma 746, l. n. 160 del 2019. L'area fabbricabile sarebbe ricavabile dalla somma dei lotti 7/b e 7/c) e sarebbe di mq. 497,55 + 512,88, ossia di mq. 1.010,43 e non di mq.

2.321 come ritenuto dal Comune: la quantificazione
(in maggiorazione) della superficie relativa ai lotti edificabili, sottoposta ad imposta, sarebbe, quindi, errata considerato l'(asserito) intervenuto assolvimento dell'imposta effettivamente dovuta;

2) Violazione art. 2697 c.c. Il Comune non avrebbe offerto prova dei presupposti impositivi sul rilievo che:
- le potenzialità edificatorie sarebbero state determinate nel piano Attuativo che rimarca (per ciò che interessa la presente fattispecie) sia la zona agricola non edificabile, sia le zone asservite alla destinazione pubblica;

- l'art. 8, comma 1, del Regolamento IMU del Comune prevedrebbe che «Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche»: il valore venale, secondo il parametro della capacità edificatoria, per le aree PAVR – ex ATR è stato fissato € 97,74 mq.;
- il predetto regolamento comunale prevedrebbe le regole di attribuzione di valore alle aree fabbricabili e in relazione alla disciplina prevista l'imposta sarebbe stata correttamente versata.
4.- Le difese del Comune di Olgiate Comasco, costituitosi in giudizio, sono volte ad evidenziare che:
- le previsioni edificatorie del comparto avrebbero determinato una concreta edificazione avendo nel contempo i lottizzanti realizzato le opere di urbanizzazione a servizio del comparto, sicché l'atto impositivo avrebbe 'recuperato' il maggior valore (e maggior tributo) dell'area connessa alle nuove tariffe in vigore a seguito della deliberazione della Giunta comunale del 2021;
- l'impugnato provvedimento avrebbe preso come base di calcolo le aree incluse in piani di lottizzazione come nel caso del comparto ATR4; ciò determinerebbe l'impiego di una quantificazione del tributo sulla base dei mq. di «superficie territoriale», il tutto rapportato alla «capacità edificatoria di ogni singolo lottizzante, rispettoso dell'accordo stipulato dai lottizzanti il 14/04/2016 rep. 61835, con il quale vengono redistribuite le volumetrie edificabili per ciascun lotto indipendentemente dalla Superficie Territoriale o S.F. posseduta da ciascun lottizzante» (pag. 4 della memoria del Comune);
- in relazione ai lotti 7b e 7c, di proprietà del ricorrente le superfici sarebbero state attribuite nella misura di

2.571 mq (superficie parametrata), in diminuzione rispetto ai 3.538 mq. di superficie territoriale, che lo stesso ricorrente avrebbe sempre utilizzato per il calcolo dell'imposta, avuto riguardo alla potenzialità edificatoria.
5.- In prossimità dell'udienza, il ricorrente ha depositato memoria volta a ribadire le proprie tesi difensive con la quale ha ulteriormente evidenziato che oggetto del contendere non sarebbe il quantum dell'imposta in sé, quanto, diversamente, l'(asserito) illegittimo incremento della superficie soggetto ad imposta che, ovviamente, avrebbe determinato l'illegittimità dell'importo richiesto.
6.- All'udienza pubblica del 19 gennaio 2026, presenti i procuratori delle parti il ricorso, dopo la rituale discussione, è stato trattenuto in decisione.
7.- Il ricorso, alla stregua di quanto si dirà è fondato.
8.- Deve essere premesso che l'art. 7 della l. n. 212 del 2000 stabilisce che «Gli atti dell'amministrazione finanziaria, autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria, sono motivati, a pena di annullabilità, indicando specificamente i presupposti, i mezzi di prova e le ragioni giuridiche su cui si fonda la decisione» (comma 1). Su un piano più generale, l'obbligo di motivare non solo gli atti tributari e i provvedimenti amministrativi più in generale, e tributari è diretto a realizzare la conoscibilità, e quindi la trasparenza, dell'azione amministrativa. Esso è radicato negli artt. 97 e 113 Cost., in quanto, da un lato, costituisce corollario dei principi di buon andamento e d'imparzialità dell'amministrazione e, dall'altro, consente al destinatario del provvedimento, che ritenga lesa una propria situazione giuridica, di far valere la relativa tutela giurisdizionale. Il difetto di motivazione vanifica l'esigenza di conoscibilità dell'azione amministrativa, anch'essa intrinseca ai principi di buon andamento e d'imparzialità, esigenza che si realizza proprio attraverso la motivazione, in quanto strumento volto ad esternare le ragioni e il procedimento logico seguiti dall'autorità amministrativa.
9.- Ciò premesso, la pretesa azionata dal Comune di Olgiate Comasco non supera, in punto di sussistenza di presupposti impositivi, la soglia della congruità e correttezza della motivazione. L'impugnato provvedimento opera, a ben vedere, l'applicazione di un criterio di calcolo della base imponibile legato a previsioni astratte del tutto disgiunte dall'assetto effettivo delle particelle di proprietà del ricorrente il quale correttamente ha versato l'imposta sulla base della superficie propria che effettivamente ad essa risultava assoggettata in ragione dell'area risultante come edificabile la quale si evince dal progetto planivolumetrico dell'ambito urbanistico ATR4 (all. 11 produzione di parte ricorrente).
Il criterio della c.d. superficie territoriale complessiva seguito dal Comune si mostra come idoneo a far gravare sul contribuente oneri privi di presupposto operando un calcolo che non si allinea con le risultanze dello strumento pianificatorio pure posto a base della pretesa.
10.- Alla luce delle suesposte considerazioni, in accoglimento del ricorso l'impugnato provvedimento va, per quanto di interesse, annullato.
11.- Il complessivo assetto della vicenda consente la compensazione delle spese di giudizio;
l'importo versato a titolo di contributo unificato va posto a carico del Comune di Olgiate Comasco.

P.Q.M.

La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Como, sez. I, in composizione monocratica, accoglie il ricorso in epigrafe e, per l'effetto, annulla l'atto impugnato.
Compensa le spese e pone l'importo versato a titolo di contributo unificato a carico della parte pubblica.
Così deciso in Como il 19 gennaio 2026.
IL PRESIDENTE
IU La CA