Sentenza n. 357/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 15, riunita in udienza il 23/01/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
SALVO MICHELE, Giudice monocratico in data 23/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 3161/2025 depositato il 27/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale I Di Milano
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20193T0084140000012021005 REGISTRO 2021
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20193T0084140000012022006 REGISTRO 2022
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 149/2026 depositato il
23/01/2026
Richieste delle parti:
Il rappresentante dell'ufficio chiede un rinvio a nuovo ruolo in considerazione che la fattispecie e' stata posta all' esame alle Sezioni Unite.
La parte ricorrente insiste per la decisione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato/spediti per via telematica a questa Corte il 27/06/25, Ricorrente_1 ricorre;

Avverso gli avvisi di Liquidazione: n. 2019/3T/008414/000/001/2021/005 emesso dall'amministrazione AGE
- Direzione Provinciale I Di Milano, notificato con invio raccomandato, ai sensi della legge 890/1982, con numero 78843644903-5 il 27/05/2025, relativo al contratto anno 2019 serie 3T NUM 008414 Identif.
TNL19T008414000YG, per la scadenza 01/04/2021 per mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione , per l'importo di 336,00 euro (al netto di sanzioni e interessi), e n.
2019/3T/008414/000/001/2022/006 emesso dall'amministrazione AGE - Direzione Provinciale I Di Milano, notificato con invio raccomandato ai sensi della legge 890/1982, con numero 78843644902-4 il 27/05/2025, relativo al medesimo contratto di cui sopra, per la scadenza 01/04/2022 per mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione per l'importo di 336,00 euro (al netto di sanzioni e interessi).

Contro

: - Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale I di Milano - Ufficio Territoriale di Milano.
Precisa che in data 25/03/2019, la ricorrente, in qualità di locatore, aveva sottoscritto il contratto di locazione ad uso abitativo allegato sub “B” con la Società_2 (già Società_2
), conduttore, per finalità abitative di un proprio collaboratore (vedi par. 22). Detto contratto al par. 24 riportava la volontà del locatore di esercitare l'opzione per l'applicazione del regime della cedolare secca, di cui al D.Lgs n.23 del 14/03/2011, art. 3.
Ritiene illegittimi gli avvisi per i seguenti motivi. La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7/05/2024, ha stabilito il principio di diritto secondo il quale “il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni”. Sempre la Suprema Corte di cassazione, a un anno preciso dalla prima sentenza, ha ritenuto di dare continuità al suddetto principio di diritto che risulta pertanto consolidato con due ulteriori sentenze: la n. 12076 la n. 12079 del 7/5/2025.
Conclude accertare e dichiarare la nullità degli Avvisi di Liquidazione dell'imposta n.
2019/3T/008414/000/001/2021/005 e n. 2019/3T/008414/000/001/2022/006, per i motivi sopra esposti, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio in favore della ricorrente.
La DP I di Milano ritualmente costituitasi con controdeduzioni, resiste alle censure della ricorrente, contesta tutto quanto ex adverso dedotto circa la presunta erronea interpretazione ed applicazione della norma de qua da parte dell'Ufficio. Ed invero, nel caso di specie, non è prevista la possibilità di adesione al regime fiscale della cedolare secca, essendo parte conduttrice diversa da persona fisica: il conduttore, infatti, è una società che svolge attività d'impresa. Ai sensi dell'art. 3 comma 6 del D. Lgs. n. 23/2011: “Le disposizioni di cui ai commi 1, 2, 4 e 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni”. Dalla lettera della norma si evince, quindi, che resta esclusa la possibilità di aderire al regime di tassazione sostitutiva, quale la cedolare secca, laddove la locazione di unità immobiliari ad uso abitativo sia effettuata nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni, sia da parte del locatore che del conduttore.
Sul punto, nella circolare n. 26/E/2011, è precisato che, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime della cedolare secca, occorre aver riguardo all'attività non solo del locatore ma anche del conduttore. La successiva circolare n. 12/E dell'8 aprile 2016, al punto 3.2: "Natura giuridica del conduttore", ha ribadito l'interpretazione, ponendo in evidenza come la stessa debba ritenersi confermata anche alla luce dei successivi interventi normativi in materia, che rafforzano il carattere eccezionale della norma.
Cita giurisprudenza di merito favorevole all'ufficio e conclude di rigettare l'avverso ricorso, per tutti i motivi sopra esposti, con condanna della ricorrente alle spese di giudizio come da nota spese allegata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il giudice, esaminati gli atti, osserva quanto segue.
Premesso che la materia è oggetto di un nutrito contenzioso di merito con esiti non concordanti.
Il Giudice di Legittimità ha, infatti, statuito, con la sentenza n. n. 12395 del 7 maggio 2024, che in tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, sesto comma, lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.
Principio ribadito da ulteriori sentenze 7.05.2025, nn. 12076 e 12079,la Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito la possibilità per il locatore persona fisica -privato- di applicare la cedolare secca anche per i contratti di locazione relativi ad immobili abitativi stipulati con imprese o lavoratori autonomi a condizione che venga rispettata la destinazione ad uso abitativo. Precisando che l'esclusione della cedolare secca prevista dall'art. 3 D.Lgs. 23/2011 opera esclusivamente quando il locatore agisce nell'ambito di un'attività imprenditoriale o professionale, mentre la natura giuridica del conduttore risulta irrilevante. La giurisprudenza ha inoltre chiarito che tale regime fiscale può essere applicato anche quando il conduttore è un'impresa/professionista che destina l'immobile ad alloggio per dipendenti, collaboratori o amministratori. Statuendo il seguente principio;
(cass 12079/25),”n tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione di cui all'art. 3, comma 6, del d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni”.
Nel caso in esame il locatore è un privato – persona fisica. la locazione era destinata a soddisfare esigenze abitative dell'amministratore e/o dipendente della società conduttrice.
Seguendo il solco della citata giurisprudenza di Legittimità, si è espressa più volte la Corte di Giustizia
Tributaria di II grado della Lombardia, con esito favorevole alla tesi della ricorrente , sentenze nn. 90/2025;
1145/2025; 1146/25; 1424/25; 1827/25; 1892/25; 2388/25.-
Alla luce di quanto sopra, in adesione alla citata giurisprudenza, questo Giudice , ritiene che, una volta constatato , come ha ritenuto la Corte di Legittimità, “irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore ( come avvenuto nel caso di specie, per esigenze di alloggio dei suoi dipendenti)”, non vi siano ragioni per distinguere tra persone fisiche e società. Ne consegue l'accoglimento del ricorso e per l'effetto annulla l'atto impugnato.
La non uniformità della giurisprudenza in materia, giustifica la compensazione delle spesedi lite.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di I grado sezione 15 in composizione monocratica accoglie il ricorso. Spese compensate.
Il Giudice
HE VO