Sentenza n. 1/2026
Depositata il 02/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di VERCELLI Sezione 1, riunita in udienza il 27/01/2026 alle ore 11:00 in composizione monocratica:
CAVALLARI GIUSEPPE, Giudice monocratico in data 27/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 89/2025 depositato il 13/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Vercelli
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20223T000877000001001 REGISTRO 2022
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 20223T000877000001001 BOLLO 2022
a seguito di discussione in camera di consiglio e visto il dispositivo n. 1/2026 depositato il
29/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: dichiarare l'illegittimità/nullità/annullabilità dell'avviso di liquidazione AVVISO NUM.
2022/3T/000877/000/001/001 notificato in data 27 luglio 2025. Per l'effetto, condannare Agenzia Entrate
Riscossione alla cancellazione dagli estratti di ruolo delle sopra indicate cartelle prescritte. Con vittoria di spese e competenze di lite.
Resistente:
- rigetto del ricorso proposto, in quanto infondato in fatto ed in diritto, conseguendone conferma della legittimità dell'atto di liquidazione impugnato;

- con vittoria di spese, diritti ed onorari.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ex art.18 D.Lgs n.546/92 da parte di Ricorrente_1 è stato impugnato l'avviso di liquidazione dell'imposta ed irrogazione delle sanzioni n. 2022/3T/000877/000/001/001, notificato in data
27/07/2025, ed emesso dall'Agenzia delle Entrate – D. P. di Vercelli – Ufficio Territoriale di Borgosesia, relativo al recupero di imposta di registro e di bollo, oltre a sanzioni e interessi, per un ammontare di € 252,69 oltre spese di notifica di € 8,75.
Con il succitato provvedimento è stato contestato, relativamente al contratto di locazione registrato in data 07/07/2022 con ID Telematico n. TSL22T000877000UC, concluso dal signor Ricorrente_1 , quale proprietario, con la sig.ra Nominativo_1 (c.f. CF_1), quale conduttrice, che nonostante l'assenza dell'opzione per il regime agevolativo della cedolare secca nel corpo del contratto di locazione, né la comunicazione preventiva al conduttore dell'opzione, è stato richiesto ed effettuata la registrazione adottando il regime della cedolare secca.
Si è ritualmente costituita in giudizio parte ricorrente eccependo sostanzialmente la mancata richiesta di aumento indice ISTAT e richiamando la sentenza a n. 24/2024 (doc.04) di questa Corte efferente analoga fattispecie.
Costituitasi in giudizio l'Agenzia delle Entrate controdeduce, eccependo:
- MANCANZA, NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE, DI QUALSIVOGLIA OPZIONE RIFERIBILE ALLA
CEDOLARE SECCA, viene, in particolare, evidenziato che al mancato inserimento, nel contratto, dell'opzione per la cedolare secca non è stata prodotta nessuna preventiva comunicazione (rispetto alla registrazione del contratto) di scelta del regime agevolativo, risultando conseguentemente che le parti contrattuali si sono accordate ed hanno inteso concludere un contratto di locazione a canone libero, sottoposto all'ordinaria registrazione e tassazione.
- INCOMPATIBILITA' DELLE CLAUSOLE CONTRATTUALI CON IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA, viene osservato che, a fronte dell'assoluta mancanza di qualsivoglia riferimento al regime della cedolare secca, sono invece presenti nel predetto esclusivamente clausole del tutto incompatibili con detto regime agevolativo, confutando anche la circostanza (comunque rimasta indimostrata dal ricorrente) se il Locatore abbia oppure no effettuato l'aumento del canone.
- IRRILEVANZA DELLA SENTENZA N. 24 DEL 2024 AL CASO DI SPECIE, viene rimarcato che tale sentenza, non può certo ritenersi applicabile alla fattispecie de qua in quanto il giudizio ad essa sotteso è relativo al diverso caso in cui il Locatore, pur avendo correttamente inserito nel contratto l'opzione per la cedolare secca, ha altresì inserito anche clausole incompatibili con il regime agevolativo (ossia quelle relative all'aggiornamento del canone) a cui, però, ha rinunciato con comunicazione al conduttore non antecedente alla registrazione ma immediatamente successiva, nella forma della raccomandata a mano recante marca da bollo. Viene, infine, evidenziato, per mero tuziorismo difensivo, l'assoluta mancanza di qualsivoglia elemento probatorio posto dal ricorrente a base del proprio atto introduttivo nel quale si è limitato a riportare che: “5. Nessun aumento ISTAT è stato mai chiesto dal proprietario al conduttore” (senza offrire alcun minimo elemento probatorio) e a richiamare al punto 10) la sentenza 24/2024. - ECCEZIONALITA' ED INDEROGABILITA' DELLE NORME AGEVOLATIVE , viene ribadito che poiché in sede di registrazione del contratto è stata richiesta l'applicazione di una specifica agevolazione fiscale (la cedolare secca), la parte era tenuta al rigoroso rispetto delle prescrizioni dettate dalla legge agevolativa, rimarcando che altresì, che le norme di carattere eccezionale, quali sono quelle che introducono agevolazioni od esenzioni, esigono un'esegesi ispirata al criterio di stretta interpretazione (richiamata giurisprudenza di legittimità/merito).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Dirimente, agli effetti del presente contendere, il richiamo al comma 11 dell'art. 3 Decreto legislativo del
14/03/2011 n. 23 (come modificato dalla Legge del 27/12/2019 n. 160 Articolo 1) che testualmente recita:
“11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”
Quanto sopra richiamato stabilisce, inderogabilmente, che è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo e, che ai fini del valido esercizio dell'opzione per il regime della cedolare secca, il locatore è tenuto alla relativa comunicazione al conduttore con raccomandata con avviso di ricevimento, adempimento, questo, completamente disatteso nella fattispecie in trattazione.
Si osserva, sul punto, che soltanto quando l'opzione per la “cedolare secca” è esercitata in sede di stipula contrattuale, mediante una clausola da intendersi come rinunzia implicita all'aggiornamento dei canoni di locazione, potrebbe essere eventualmente valutata l'insussistenza dell'obbligo dell'invio della raccomandata, potendo il conduttore opporsi a richiesta di aggiornamento da parte del locatore, risultando, in tal caso, comunque rispettato il dettato normativo proprio concernente l'invarianza del canone di locazione.
In conclusione, risulta chiara ed ineludibile la volontà del legislatore di ricondurre l'agevolazione in parola all'esistenza di un accordo fra le parti sulla gestione concordataria del canone, cui consegue l'assoggettamento al regime ordinario di imposta di registro e di bollo, nell'ipotesi in cui il proprietario voglia avvantaggiarsi dell'agevolazione senza però rendere espressamente partecipe il conduttore.
Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene che l'Agenzia delle Entrate abbia correttamente non applicato il regime agevolato ed agito legittimamente, con l'impugnato provvedimento, per recuperare le ordinarie imposte di registro e di bollo, in quanto non è sufficiente che all'atto della registrazione telematica del contratto parte ricorrente abbia aderito a tale opzione semplicemente con apposizione del flag sulla casella “cedolare secca” senza, però, procedere agli adempimenti così come precedentemente descritti e, non avendo oltretutto, in questa sede, provveduto a comprovare documentalmente il mancato aumento Istat del canone.
Agli effetti del presente contendere sussistono, alla luce delle considerazioni che precedono, gli estremi per ritenere infondate le doglianze di parte ricorrente con conseguente rigetto del ricorso ed integrale conferma dell'impugnato avviso di liquidazione.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in favore della parte resistente Agenzia delle Entrate, nell'ammontare di € 150,00 (centocinquanta/00).
La Corte:

P.Q.M.

Respinge il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese liquidate in € 150,00.