Sentenza n. 138/2026
Depositata il 13/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di MILANO Sezione 3, riunita in udienza il 14/04/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale: DE SAPIA CESARE, Presidente
ND TR CE, LA
FAGNONI MONICA, Giudice
in data 14/04/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 398/2025 depositato il 28/01/2025

proposto da

Ricorrente 1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore 1 - CF_Difensore _1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Milano-Territorio - Via Iginio Ugo Tarchetti 6 20121 Milano MI
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024MI0526957 CATASTO-RENDITA CATASTALE
RIGETTO ISTANZA n. 2215372024 CATASTO-RENDITA CATASTALE
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1577/2025 depositato il 14/04/2025
Richieste delle parti:
Come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tempestivo ricorso a questa Corte di Giustizia Tributaria, la parte in epigrafe ha impugnato un avviso di accertamento catastale relativo a un immobile sito in Milano, sostenendone la illegittimità per avvenuto decorso del termine per la rettifica;
per carenza di motivazione e per errore nella identificazione della classe.
Rileva parte ricorrente che la rettifica sottostante all'atto impugnato è avvenuta in data 3 ottobre 2024, e l'avviso di accertamento è stato notificato il 6 novembre 2024, quindi oltre il termine di dodici mesi previsto dalla legge, decorrente dal deposito della pratica di accatastamento e richiesta di modifica della Classe, avvenuta in data 3 ottobre 2023.
Eccepisce ancora parte ricorrente la nullità dell'atto impugnato per carenza di motivazione, essendo corredato da una motivazione standard, che non fa riferimento alcuno alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della unità immobiliare, non indicate nell'atto.
Contesta infine la erronea attribuzione della classe, rilevando che le unità immobiliari in questione possono avere solo destinazione artigianale, in applicazione della normativa regionale in tema di piano di gestione delle Alluvioni di cui alla DGR 19 giugno 2017, trattandosi di unità immobiliari poste in zona P3 che, proprio perché tali, non possono avere una destinazione ad uffici o residenziale, ma solo artigianale laboratorio. Conclude chiedendo l'annullamento dell'atto impugnato con vittoria delle spese di lite.
Si è costituita l'Agenzia delle Entrate Territorio di Milano, la quale ha ribadito la piena legittimità dell'atto impugnato ed ha contro dedotto come segue.
In ordine alla eccezione di decadenza dal potere d'accertamento, ne ha contestato la fondatezza precisando che Il termine di cui all'art. 1 c. 3 D.M. 701/94 è relativo al momento dell'azione accertatrice dell'Ufficio e non è in alcun modo correlato con la notifica della rendita rettificata ex art. 74 L. 342/2000. Precisa ancora che dalla locuzione "fino a quando l'ufficio non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali...alla determinazione della rendita catastale definitiva", si desume che il momento conclusivo del procedimento di cui trattasi viene a coincidere con la data di introduzione nella banca dati delle risultanze dell'atto di accertamento dell'Ufficio. Aggiunge poi, a sostegno della infondatezza della eccezione, che il termine previsto dal DM n. 701 del 1994 non ha natura perentoria, alla luce della consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito.
Contesta poi l'eccezione di nullità dell'atto per carenza di motivazione, ribadendo il corretto adempimento di tale onere, in considerazione del fatto che si tratta di una procedura DocFa che comporta un onere di motivazione affievolito, come sancito anche dalla Cassazione che ritiene "correttamente esplicitata" la motivazione dell'atto attraverso la mera indicazione dei dati catastali, consentendo alla parte, mediante il confronto con i dati indicati nel DoCFa, la piena comprensione delle motivazioni del provvedimento, mettendola in condizione di tutelarsi, come del resto sta facendo, mediante ricorso alla Corte di Giustizia
Tributaria.
Nel caso di specie la nuova rendita scaturisce da "una valutazione tecnica sul valore economico dei beni classati" eseguita dall'Ufficio senza disattendere gli elementi di fatto forniti nella dichiarazione, anche se il risultato è differente da quella "proposta". L'avviso d'accertamento contiene un apposito riquadro con i riferimenti normativi che governano il procedimento e l'atto impugnato, poi, oltre a riportare i dati del precedente classamento, di quello proposto e di quello accertato, è corredato da un paragrafo riportante i presupposti di fatto e la motivazione dell'accertamento e contenente i dati catastali delle unità comparabili prese a paragone. Inoltre, l'avviso d'accertamento impugnato, pur richiamando il precedente avviso, spiega che, anche a seguito di frazionamento, le unità immobiliari derivate hanno continuato a mantenere le caratteristiche intrinseche dell'u.i.u. di provenienza, caratteristiche che risultano compatibili con quelle degli immobili del gruppo A.
Rileva ancora che l'avviso d'accertamento richiamato è stato notificato alla ricorrente in data 25/11/2024 e non è stato impugnato.
Con riferimento al terzo motivo di ricorso, l'Ufficio ne contesta la fondatezza precisando che l'attribuzione di categoria dipende esclusivamente dalle caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare, da cui deriva la destinazione catastale ordinaria permanente e che, per quanto concerne la destinazione d'uso di un'unità immobiliare, si deve assolutamente sottolineare l'assenza di un automatico adeguamento del classamento catastale alla destinazione d'uso, quand'anche tale particolare uso sia stato autorizzato previo conseguimento di un titolo abilitativo edilizio. Il merito dell'uso effettivamente fatto dell'immobile appartiene alla sfera della libertà del soggetto proprietario o conduttore, conformata da norme legislative e regolamentari in materia di sicurezza, urbanistica ed edilizia, non catastale, e dunque irrilevanti ai fini della qualificazione.
Ciò che rileva nell'estimo catastale non è l'uso effettivo fatto dell'unità immobiliare da parte di un determinato proprietario, come asserito da ricorrente, bensì l'uso appropriato che un operatore economico ordinario farebbe della medesima unità immobiliare allo scopo di trarne rendimento;
tale uso appropriato non può che essere individuato basandosi sulle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile, come descritte nella dichiarazione DocFa, le quali indubbiamente prescindono dall'uso effettivo dell'immobile. Ha quindi ribadito la piena legittimità dell'atto impugnato ed ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso con vittoria delle spese.
Parte ricorrente ha poi depositato una memoria integrativa nella quale ha preliminarmente dichiarato di rinunciare al ricorso relativamente al subalterno 745.
Ha poi insistito nella impugnativa relativamente al subalterno 744, contestando le argomentazioni dell'Ufficio, ribadendo quanto già esposto in ricorso reiterando le conclusioni già formulate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il Collegio, letti gli atti ed esaminati i documenti di causa, prende atto preliminarmente della rinuncia al ricorso per quanto attiene al subalterno 745 e della sopravvenuta cessazione della materia del contendere sul punto.
Per quanto attiene invece alle doglianze afferenti al subalterno 744, ritiene infondata quella relativa al mancato rispetto dei termini di notifica, sia perché il termine di cui all'art. 1 c. 3 D.M. 701/94 è relativo al momento dell'azione accertatrice dell'Ufficio e non è in alcun modo correlato con la notifica della rendita rettificata ex art. 74 L. 342/2000, sia perché si tratta di termini meramente ordinatori, il cui mancato rispetto non comporta nullità alcuna.
Del pari il Collegio non ritiene fondata l'eccezione relativa al vizio di motivazione, trattandosi di una procedura
DocFa, in relazione alla quale, giusta la giurisprudenza della Cassazione, gli oneri di motivazione sono affievoliti, tenuto conto della circostanza che i fatti sui quali si fonda l'avviso sono quelli stessi indicati dalla parte nella proposta DoCFa di attribuzione di rendita e, comunque, la motivazione contenuta nell'atto rispetta i requisiti posti dalla legge.
Quanto infine all'attribuzione della categoria catastale, osserva il Collegio che la classificazione catastale è assolutamente indipendente e svincolata dalla destinazione di uso dell'unità immobiliare ed è legata solamente alle caratteristiche proprie di quest'ultima ed all'uso appropriato che un operatore economico ordinario ne farebbe, allo scopo di trarne rendimento, uso che non può che essere individuato basandosi sulle caratteristiche costruttive e tipologiche dell'immobile, come descritte nella dichiarazione DocFa, le quali indubbiamente prescindono dall'uso effettivo dell'immobile.
Nel caso di specie, a seguito di lavori di ristrutturazione eseguiti nell'unità immobiliare la proprietà ha dichiarato una rettifica della categoria catastale senza che fossero state eseguite opere: la planimetria dell'immobile restava sostanzialmente identica a quella dello stadio precedente, differenziandosi soltanto per l'indicazione delle destinazioni dei vani, essendo state sostituite le precedenti identificazioni con la parola laboratorio. Come correttamente osservato dall'Ufficio, le caratteristiche dell'unità immobiliare, erano di fatto incompatibili con la destinazione C/3 (partizione interna razionale, funzionale, ambienti ben disimpegnati e tre servizi), di talché si è proceduto all'accatastamento in A/10, anche in considerazione della l'assenza della cucina.
Proprio in considerazione delle regole di accatastamento e della loro stretta connessione con le caratteristiche proprie di ciascuna unità, non può darsi rilievo a quanto asserito da parte ricorrente in ordine alla assenza di immobili classificati in A 10 nella zona del subalterno 744 un seminterrato di categoria A/10.
Il ricorso va quindi rigettato e, quanto alle spese di lite, in ragione della complessità interpretativa della normativa sottesa alla questione, ritiene il Collegio che sia equa la loro integrale compensazione tra le parti.

P.Q.M.

La Corte dichiara la parziale cessazione della materia del contendere con riferimento al mappale 745, respinge nel resto. Spese compensate.