Sentenza n. 120/2026
Depositata il 06/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 28/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
BALDINI MARIO, Presidente BALBA ANDREA, Relatore GIBELLI PAOLO, Giudice
in data 28/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 185/2025 depositato il 15/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 Proprietaria Ricorrente - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 EO Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 Rappresentato da EO -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_2 Proprietario Ricorrente - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 EO Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1Rappresentato da EO -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
CF_Ricorrente_3 Proprietario Ricorrente - Ricorrente_2
Difeso da Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 EO - Difensore_1 CF_Difensore_1Rappresentato da EO Difensore_2 -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_4 CF_Ricorrente_4 Proprietario Ricorrente -
Difeso da Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 EO -
Difensore_1 Difensore_2Rappresentato da EO - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_5 CF_Ricorrente_5 Proprietaria Ricorrente -
Difeso da Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 EO -
Difensore_1Rappresentato da EO Difensore_2 - CF_Difensore_1
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_6 CF_Ricorrente_6 Proprietaria Ricorrente -
Difeso da Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 EO -
Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 Rappresentato da EO -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_7 CF_Ricorrente_7 Proprietario Ricorrente -
Difeso da
Difensore_1 EO Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 Rappresentato da EO -
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_8 Proprietario Ricorrente - CF_Ricorrente_8
Difeso da
Difensore_1 EO Difensore_2 - CF_Difensore_1
Difensore_1 Difensore_2 CF_Difensore_1 Rappresentato da EO -
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
contro Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
Email_2 elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- ATTI RELATIVI OPERAZIONI CATASTALI n. 2024GE0187746 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 74/2026 depositato il 02/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Si chiede a Codesta Corte Tributaria Provinciale: in via principale di voler dichiarare nullo e/o illegittimo e/o comunque inefficace per mancanza/carenza di motivazione l'avviso di accertamento impugnato;
in via subordinata, qualora codesta Spettabile Corte ritenesse motivato l'avviso d'accertamento, nel merito, di voler annullare l'accertamento con cui si determinava il classamento in A1 di classe 3^ vani 11 e la conseguente rendita in quanto non congrui per le ragioni tecniche esposte in narrativa e di voler conseguentemente indicare come congruo il classamento in categoria A2 di classe 4^ vani 10 in conformità a quanto proposto dalla ricorrente. Si chiede la condanna dell'Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Genova alla rifusione delle spese e degli onorari di giudizio. Resistente/Appellato: Si insiste pertanto, affinché codesta On.le Corte di Giustizia Tributaria di primo grado: -in via pregiudiziale riconosca l'infondatezza del ricorso. -in via principale respinga il ricorso e confermi l'accertamento impugnato


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso 185/2025
, Ricorrenti_1-8 hanno impugnato l'avviso di accertamento catastale n. 2024GE0187746, notificato il 18/12/2024 dall'Agenzia delle Entrate con cui l'amministrazione ha rettificato la proposta DOCFA presentata dai ricorrenti il 20/12/2023, con cui era stato proposto il classamento in categoria A/2, classe 4, vani 10 attribuendo all'unità immobiliare (sita
Indirizzo_1in Genova, ) la categoria A/1, classe 3, vani 11, trattandosi – secondo l'Ufficio – di un appartamento signorile. La rettifica risulta fondata anche su metodo comparativo con tre unità immobiliari poste come paragone, situate però in fabbricati diversi o comunque non correlabili con l'immobile dei ricorrenti.
A sostegno del ricorso venivano proposti i seguenti motivi:

1. Carenza di motivazione dell'avviso di accertamento. L'atto impugnato sarebbe privo di un'adeguata motivazione tecnica ed estimativa. Secondo i ricorrenti: l 'Ufficio si limita a richiamare altre unità abitative non comparabili;
non indica i criteri, i parametri o gli elementi tecnici che avrebbero condotto a qualificare l'immobile come A/1; non confuta la proposta DOCFA.

2. Violazione degli artt. 3 L. 241/1990 e 6–7 L. 212/2000 (Statuto del Contribuente) Poiché l'avviso non espone: presupposti di fatto, ragioni giuridiche, criteri classificatori utilizzati, sarebbe nullo per difetto di motivazione, con violazione dell'obbligo legale di rendere conoscibili all'interessato le ragioni dell'azione amministrativa.

3. Erronea individuazione della categoria catastale (A/1 invece di A/2) I ricorrenti sostengono che il loro appartamento non presenta i requisiti della categoria A/1, come descritti dalla Circolare 5/1992: non è ubicato in una zona di pregio (Salita della Rondinella non avrebbe le caratteristiche richieste); ha caratteristiche costruttive e tecnologiche ordinarie, non superiori alla media;
possiede un solo bagno, il che – secondo il prospetto 9E della circolare – esclude il classamento in A/1.

4. Erroneità del metodo comparativo utilizzato dall'Ufficio. Il ricorso evidenzia che i tre immobili assunti come paragone: appartengono a fabbricati diversi (Indirizzo_2 ; Indirizzo_3 ; altro fabbricato in pendenza di giudizio); sono classati in A/1 per scelta del proprietario o non sono definitivi;
non sono comparabili per caratteristiche, contesto urbanistico e parametri tecnico-estimativi.

5. Violazione del principio di uniformità e coerenza del classamento. Nel medesimo fabbricato: risultano 29 unità immobiliari classate in A/2 (classi 4, 5, 6, 7); molte unità di metratura >160 mq sono state declassate da A/1 ad A/2 a seguito di contenzioso (sentenze e mediazioni richiamate nell'elenco subalterni); sicché l'attribuzione della categoria A/1 sarebbe incoerente e non giustificata.
Si costituiva l'amministrazione resistente insistendo per la reiezione della domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Nella propria memoria di costituzione l'Agenzia delle Entrate:
- ricostruisce i fatti: presentazione del DOCFA del 20/12/2023, proposta A/2 classe 4, stralcio della cantina, attribuzione da parte dell'Ufficio della categoria A/1 classe 3 vani 11;
- afferma che non vi è stata alcuna modifica reale delle caratteristiche dell'immobile e che la procedura DOCFA non può essere utilizzata per ottenere una revisione al ribasso del classamento originario, trattandosi di immobile già da sempre classato A/1;
- sostiene l'inammissibilità / infondatezza del ricorso, anche alla luce di numerose pronunce di
Cassazione e CGT Liguria;

- difende la motivazione dell'atto, ritenuta sufficiente in quanto trattasi di accertamento conseguente ad una procedura DOCFA (procedimento partecipativo); - illustra in dettaglio le ragioni tecniche del classamento A/1, riguardanti: ubicazione in zona di pregio;
superficie catastale superiore a 160 mq (204 mq); terrazzo pertinenziale molto ampio
(158 mq); caratteristiche intrinseche dell'immobile coerenti con A/1;
- precisa che il contribuente aveva già presentato un DOCFA nel 2008 proponendo A/2, poi rettificato dall'Ufficio in A/1, e che tale classamento non era stato impugnato;
difende la correttezza del calcolo della consistenza (11 vani) e rileva l'errore del tecnico del contribuente che non ha applicato la maggiorazione del 10% per il terrazzo.
Difese dell'amministrazione rispetto ai singoli motivi di ricorso.
Motivo 1 – Carenza di motivazione dell'atto (vizio di legittimità). L'amministrazione: contesta la doglianza sulla motivazione sostenendo che nelle procedure DOCFA l'obbligo motivazionale è attenuato, perché: il procedimento è partecipativo (parte propone classamento → Ufficio verifica); gli elementi di fatto sono forniti dal contribuente e quindi da lui conosciuti;
l'Ufficio si limita a una diversa valutazione tecnica dei dati già noti al contribuente;
richiama ampia giurisprudenza di Cassazione secondo cui: l'atto è adeguatamente motivato con la sola indicazione di categoria, classe e rendita, quando l'Ufficio non disattende i fatti dichiarati dal contribuente ma effettua solo una valutazione tecnica diversa;
obbligo di motivazione piena sussiste solo quando l'Ufficio contesti gli elementi dichiarati (non è questo il caso). afferma che: l'atto contiene i dati oggettivi (categoria A/1, classe 3, consistenza 11 vani); non vi è stata alcuna disconoscenza della situazione fattuale esposta dalla parte;
dunque, nessuna lesione del diritto di difesa.
Motivo 2 – Errata attribuzione della categoria (A/1 vs A/2) L'Ufficio contesta il motivo affermando:
Assenza di variazioni dell'immobile. La DOCFA invocata dai ricorrenti indica solo lo stralcio della cantina e la sostituzione di un bagno con lavanderia. Le planimetrie 2008 e 2023 risultano identiche nelle caratteristiche essenziali. Dunque, non vi è alcuna “variazione dello stato dei beni” idonea a giustificare la richiesta di declassamento. Classamento originario A/1 invariato dal primo accatastamento. L'immobile è da sempre in categoria A/1. Anche nel 2008 i contribuenti avevano proposto A/2, rettificata dall'Ufficio in A/1 senza impugnazione. Non si comprende perché oggi quell'A/1 dovrebbe venir meno senza modifiche sostanziali. L'immobile possiede tutti i requisiti della categoria A/1 secondo la Circolare 5/1992: ubicazione in zona di pregio (Castelletto–Spianata, contesto signorile, vista mare, assenza di degrado); superficie catastale 204 mq, superiore alla soglia dei 160 mq prevista dal prospetto 9; terrazzo pertinenziale di 158 mq con impatto significativo sul valore;
caratteristiche costruttive e tipologiche coerenti con immobili signorili. Questione dei doppi servizi. La circolare richiede che siano “ordinariamente” presenti → non è requisito assoluto. In origine l'immobile ERA dotato di due bagni;
La loro eliminazione è una scelta soggettiva, ma l'immobile rimane strutturalmente predisposto (impianti e scarichi presenti). Le scelte del proprietario non possono incidere sul classamento catastale. Confronti impropri fatti dal ricorrente Ogni unità dev'essere valutata singolarmente. La presenza di altri A/2 nel fabbricato non è rilevante se non presentano medesime caratteristiche. Molti A/2 citati sono inferiori a 160 mq o hanno esposizione sfavorevole. Alcuni declassamenti citati dai ricorrenti sono frutto di mediazioni risalenti e non estendibili.
Nominativo_11Motivo 3 – del metodo comparativo e dei termini di paragone L'amministrazione sostiene che: il contribuente utilizza confronti irrilevanti: ogni immobile è classificato individualmente secondo le sue caratteristiche;
i paragoni proposti dai ricorrenti riguardano unità: di superfici inferiori;
poste a piani bassi o sotto strada;
talvolta non oggetto di declassamento, oppure frutto di mediazioni non riferibili a questo caso;
l'Ufficio ha richiamato immobili A/1 vicini solo per mostrare la vocazione signorile della zona;
nel medesimo condominio vi sono quattro unità già in categoria A/1, a dimostrazione della coerenza del classamento attribuito.
Motivo 4 – Nominativo_11 del calcolo dei vani e della consistenza L'Ufficio sostiene che: il calcolo dei vani
è conforme al DPR 1142/1949: 8 vani principali 6 accessori diretti (1 bagno + corridoi e ripostigli) → 6
× ⅓ terrazzo ampio (158 mq) → maggiorazione 10%. Totale: 11 vani catastali. il tecnico del contribuente non ha applicato la maggiorazione del 10%, generando errore nella proposta DOCFA. poiché i ricorrenti non contestano nel ricorso l'attribuzione dei vani, l'Agenzia rileva un'implicita conferma del calcolo dell'Ufficio.
All'udienza del 28.1.26 la causa veniva discussa e trattenuta in decisione.


MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato per la seguente assorbente ragione.
Parte ricorrente ha proceduto a variare il classamento dell'unità immobiliare tramite docfa in mancanza di alcuna effettiva variazione dello stato dell'unità stessa, se non lo scorporo della cantina.
Come correttamente sostenuto dall'amministrazione resistente “Va precisato che ai sensi dall'art. 1 comma 1 del D.M. 701 cit. i requisiti per accedere ad una pratica Docfa sono esclusivamente “le dichiarazioni di accertamento di nuova costruzione, di cui all'art. 56 DPR 1142/49, e le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni di cui all'art. 20 RDL 652/1939”. Per quanto qui di interesse ai sensi dell'art. 20 cit. “Le persone e gli enti indicati nell'art. 3 sono obbligati a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17. Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall'Amministrazione dello Stato, in conformità delle norme di cui all'art. 7” L'ordinamento è quindi estremamente chiaro nel circoscrivere la procedura DOCFA alle sole ipotesi di effettiva variazione dello stato dell'immobile.
Circostanza che nel caso di specie non sussiste. L'immobile è classificato in categoria A/1 sin dall'atto del suo accatastamento (visura storica - all. 2). Il docfa GE0108349 del 09/08/2023, che ha dato origine all'accertamento, ha comportato solo lo stralcio della cantina, ma non ha certo modificato le preesistenti caratteristiche intrinseche di signorilità proprie dell'appartamento”
Elementi così minimali da non ritenere neppure ipotizzabile il venir meno delle condizioni signorili intrinseche dell'immobile che legittimano il permanere in classa A1.
La procedura Docfa, quindi, non era la procedura corretta per richiedere una rivalutazione complessiva della rendita a modifiche invariate. In questo senso si è anche espressa una parte della giurisprudenza di merito.
Sentenza 321/2024 CGT 2 Liguria
L'assenza del concreto mutamento delle caratteristiche pregresse dell'immobile de quo è pacifica in causa ex art. 115 c.p.c., avendo la parte presentato una DOCFA per “divisione –diversa distribuzione degli spazi interni”, dalla quale può evincersi che le variazioni effettuate consistono sostanzialmente nello stralcio di una cantina dall'appartamento. Tale intervento non può certo legittimare un mutamento (in pejus) del classamento dell'immobile mediante procedura DOCFA, in quanto il ricorso al termine “Divisione” non implica, nel caso di specie, un frazionamento dell'unità immobiliare, bensì la mera separazione – operata esclusivamente sull'elaborato planimetrico – del locale cantina, che resta parte integrante dell'unità immobiliare, di cui costituisce pertinenza e della cui piena disponibilità la ricorrente non si è certamente privata. Nè può ritenersi mutata la situazione di fatto rispetto al quadro di insieme in cui l'immobile è collocato, in quanto la zona in cui è ubicato si trova nell'elegante quartiere residenziale di Albaro, con vista mare e in posizione centrale, in un contesto di pregio per tipologia costruttiva e rifiniture. Sentenza 285/2024 CGT 2 Liguria la DOCFA è motivata solo con la divisione della cantina, fatto che di per sé non può influire sulla qualificazione dell'appartamento come signorile o meno;
costituisce palesemente solo lo spunto per mettere in discussione l'A1 (la cantina non ha cambiato nemmeno proprietà) Sentenza 150/2024 CGT 2 Liguria
L'impiego alla procedura DocFa è pertanto limitato ai soli casi di variazione effettiva dello stato dell'immobile che implichi modifica nella consistenza delle singole unità immobiliari. Circostanza questa che non si è verificata nel caso in esame ove è incontestato che la procedura DocFa sia stata presentata dai contribuenti unicamente per aggiornamento del Catasto Edilizio urbano e come tale inidonea ad intaccare l'originario classamento in A1 e quindi a giustificare una variazione al ribasso della categoria catastale.
Sentenza 511/2023 CGT 2 Liguria
Le variazioni apportate all'immobile non risultano dalla planimetria allegata alla variazione DOCFA presentato per stralcio cantina al punto che dal confronto tra le planimetrie dell'immobile ante e post
DOCFA non emergono diversità che possano giustificare il classamento catastale proposto da parte contribuente.
Ciò nonostante, ritiene la Corte doveroso aggiungere alcune ulteriori considerazioni.
In punto motivazione basta richiamare Cass. 27190/2022 secondo cui “L'atto di classamento va necessariamente motivato e l'obbligo motivazionale deve soddisfare il principio di cui all'art. 7 della I.
n. 212 del 2000 (Statuto del contribuente), che a sua volta richiama l'art. 3 della I. n. 241 del 1990, secondo cui all'Amministrazione finanziaria è tenuta ad indicare nei suoi atti “i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione“.
In tema di estimo catastale l'obbligo di motivazione a carico dell'Amministrazione si atteggia in ogni caso diversamente a seconda che la stessa operi d'iniziativa o su sollecitazione del contribuente.
La costituzione di nuovi immobili avvenuta per edificazione urbana o per una variazione nello stato degli immobili urbani, che influisce sul classamento o sulla consistenza (fusione o frazionamento, cambio di destinazione, nuova distribuzione degli spazi interni, ecc.) deve essere dichiarata al
Catasto. La dichiarazione, a carico degli intestatari dell'immobile, avviene con la presentazione all'Agenzia del Territorio competente di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetti, dottori agronomi e forestali, geometri, ingegneri, periti agrari e periti edili), attivando la procedura cd. DOCFA;
a fronte di tali dichiarazioni l'ufficio può quindi effettuare i dovuti controlli e attivare eventuali rettifiche d'ufficio, che vanno notificate ai soggetti intestatari.


1.2 Nell'ipotesi in cui l'avviso di classamento consegua ad un'iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che “In tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate a per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso.” (Vedi Cass. n. 31809, n. 12777 e n. 12389 del 2018; n. 12497 del 2016). Si è anche precisato che “In tema di classamento di immobili, l'attribuzione della rendita catastale mediante procedura cd. DOCFA si distingue dal riclassamento operato su iniziativa dell'ufficio ai sensi dell'art. 1, comma 335, della I. n.

2.l 1 del 2004: nel primo caso, trattandosi di procedura collaborativa,
l'obbligo di motivazione del relativo avviso è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'Ufficio e
l'eventuale differenza con la rendita proposta derivi da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni;
nel secondo caso, invece, dovendosi incidere su valutazioni già verificate in termini di congruità al fine di mutare il classamento precedentemente attribuito, la motivazione è più approfondita, in quanto volta ad evidenziare gli elementi di discontinuità che legittimano la variazione”. (Sez. 5 – , Ordinanza n. 30166 del 20/11/2019. Ebbene, l'avviso di impugnato, il cui contenuto è riportato nel ricorso, risulta conforme ai suindicati oneri motivazionali, in quanto, senza modificare gli elementi di fatto indicati dal contribuente e richiamati analiticamente i riferimenti normativi sulla cui base è stata operata la valutazione, ha proceduto alla modifica impugnata, i cui parametri di riferimento sono fissati per legge, sulla base di una valutazione tecnica delle stesse caratteristiche del bene classato dichiarate dall'istante. Ma anche a voler ritenere la procedura corretta ritenendo sempre e comunque utilizzabile la stessa per mera revisione del classamento e della rendita catastale, nel caso di specie parte ricorrente, su cui gravava il relativo onere in quanto proponente/attore in sede di docfa, non ha provato la sussistenza delle caratteristiche tipiche dell'immobile come proposto in A2 ovvero il venir meno delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (riferibili alla zona di ubicazione) del bene tipiche della
Categoria richiesta.
Gli stessi ricorrenti fondano la richiesta variazione essenzialmente sullo scorporo della cantina ed assenza di due servizi igienici.
Sono classificati A1 le “Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale”
L'immobile oggetto di contenzioso si trova nel quartiere di Località_1 in Indirizzo_1 ed ha una superficie complessiva di oltre mq 200, un terrazzo di oltre mq 150.
Non dirimente la presenza nello stesso immobile di abitazioni classata A/2 in quanto le spesse presentano caratteristiche non omogenee rispetto all'immobile oggetto di accertamento.
Quanto agli immobili di raffronto pare sufficiente evidenziare come nel palazzo oggetto di contenzioso ben quattro unità immobiliari sono ad oggi classificate A1. La presenza di un solo bagno per immobile di oltre 200mq per scelta del proprietario non può portare all'esclusione ex se della categoria A/1, in presenza di tutte le altre caratteristiche interne ed esterne sopra indicate.
Non oggetto di contestazioni in ricorso la quantificazione dei vani catastali.
Spese compensate.


P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Spese compensate.