Sentenza n. 10/2026
Depositata il 02/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di PALERMO Sezione 3, riunita in udienza il 03/12/2025 alle ore 09:20 in composizione monocratica:
IPPOLITO SANTO, Giudice monocratico in data 03/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 496/2025 depositato il 18/02/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 Avv. -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Comune di Monreale
Difeso da Difensore_2 CF_Difensore_2 -
Email_2ed elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IIACC2019-18041 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. IIACC2020-16049 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2981/2025 depositato il 1 05/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente proposto, il Sig. Ricorrente_1 ha impugnato gli avvisi di accertamento IMU nn. IIACC2020-16049 e IIACC2019-18041, notificati dal Comune di Monreale, deducendo l'erronea qualificazione di taluni terreni come aree fabbricabili e l'errata determinazione del valore venale, chiedendo l'annullamento degli atti e la rideterminazione dell'imposta dovuta. LO1 A supporto deposita perizia giurata dell'Ing. (asseverata 13/02/2025).
Il Comune di Monreale, costituitosi in giudizio, ha depositato controdeduzioni nelle quali ha parzialmente modificato le originarie pretese, riconoscendo l'incidenza dei vincoli urbanistici e paesaggistici sulla determinazione del valore venale delle aree, pur ribadendo la natura edificabile delle stesse ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. b), D.Lgs. n. 504/1992. Il Comune resistente deposita: (a) Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU); (b) Norme Tecniche di Attuazione/PRG (discipline VL/VL, art. 21 NTA su fasce di rispetto e salvaguardia).
Nello specifico il Comune di Monreale


1. ha provveduto ad eliminare l'imposta indicata negli avvisi de quo per le p.lle Dati catastali_1 in quanto soppresse e sostituite da nuove particelle generate e già presenti nell'avviso.
2. Dati catastali_2Ha provveduto ad eliminare l'imposta indicata nell'avviso per la p.lla in quanto ricade interamente in zona assoluta.

3. Inoltre Dati catastali_3ha ricalcolato l'imposta dovuta per la p.lla in quanto la stessa ricade per il 50% in VL e per l'altro 50% in zona <fascia di rispetto al bosco="e" della p.lla dati catastali_4 in quanto la stessa ricade per l'80% vl1 e l'altro 20% zona
€.1.322,00 per il 2019 (all.2).


MOTIVI DELLA DECISIONE
La parte ricorrente ha prodotto corposa perizia giurata (Ing.- LO1) mentre il comune ha prodotto certificato di destinazione urbanistica e PRG. Preliminarmente occorre riassumere il contenuto della documentazione prodotta dalle parti. A. perizia giurata dell'ing. LO1 (13/02/2025)
• Oggetto e dati catastali: stima venale di più particelle in agro di Monreale (PA), suddivise in tre insiemi: Luogo_1 (Dati catastali_5), Luogo_2 (Dati catastali_6), Luogo_3 (Dati catastali_7). Riporta intestazioni e quote di possesso.
2 • Analisi urbanistica: incrocia zonizzazioni PRG (VL/VL), fasce di rispetto (torrente, bosco, strada, sorgente), beni paesaggistici (D.Lgs. 42/2004), vincolo idrogeologico (R.D. 3267/1923), pericolosità geomorfologica (PAI aggiornato 2023), e carta dei dissesti;
definisce per ciascuna particella se e in quale misura possa essere edificabile, verificando il lotto minimo (VL:

1.000 mq;
VL:

2.000 mq) e gli indici/distanze.
• Metodologia di stima:
o per i terreni agricoli usa i VAM (valori agricoli medi) 2012 dell'Agenzia delle Entrate (Regione Agraria n.5 – Colline di Monreale), con valori unitari per seminativo/seminativo irriguo/sommaccheto (assimilato al bosco ceduo ai sensi DM 11/02/1997).
o per i terreni edificabili applica il metodo della trasformazione: valore di mercato dell'edificato (OMI 2024 S1 – microzona E4 Ville/Villini 600–900 €/mq, poi discretizzato a 1.200–1.300 €/mq per edificio nuovo), sottrae costi di costruzione (delibera G.M. n.115/2019: 261,36 €/mq, poi maggiorati in ragione di pendenze, dissesti e vincoli) + oneri finanziari (5%) + profitto (20%); per Luogo_3 decurta del 40% la superficie edificabile per compatibilità paesaggistica.
• Esiti economici principali:
Luogo_1o (VL) – volumetria edificabile 0,20 mc/mq; superficie edificabile stimata ≈ 358 mq; valore complessivo: € 7.202 (edificabile € 3.215 + agricolo € 3.987).
Luogo_3o (VL) – volumetria edificabile 0,40 mc/mq; superficie edificabile stimata ≈ 302 mq dopo decurtazione paesaggistica;
valore complessivo: € 40.705 (edificabile € 37.986 + agricolo € 2.718).
o Resto delle particelle: valutate come terreno agricolo sulla base VAM (tabellati nel documento).
o B. Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) – Comune di Monreale (30/07/2024)
• ^LO2 approvato nel 1980 con le varianti e la variante all'art. 13 “Zone VL” approvata con D.D.G. n.87 del 04/06/2021, che consente singola concessione con cessione gratuita del 30% (o monetizzazione ridotta fino al 50% se priva di capacità edificatoria) dell'area per opere di urbanizzazione;
specifica indici e prescrizioni per VL (If ≤ 0,40 mc/mq; H ≤ 7 m;
Rc ≤ 10%; lotto minimo 1.000 mq) e VL (If ≤ 0,20 mc/mq; H ≤ 7 m;
Rc ≤ 6%; lotto minimo 2.000 mq). Evidenzia fasce di rispetto (torrente/fiumi 150 m ex art. 142 lett. c D.Lgs. 42/2004, bosco, Indirizzo_1, sorgente – art. 94 D.Lgs. 152/2006), vincoli paesaggistici (artt. 136–146 D.Lgs. 42/2004), PAI e aree soggette a erosione..pdf)
C. Piano Regolatore Generale (NTA PRG – estratto)
• Struttura delle zone e parametri: definisce Zone VL, VL, VL3 per villeggiatura e attrezzature alberghiere, con If rispettivamente 0,40 / 0,20 / 0,10 mc/mq; H 7 m (VL/VL) e 4,5 m (VL3); Rc 10% / 6% / 4%; tipologia: isolato o a schiera (VL3 solo isolato); disciplina singola concessione con cessione
3 30% per opere di urbanizzazione, inedificabilità nelle fasce di rispetto (bosco, strade, fiumi), e Zone di salvaguardia (frane) ex art. 21.
Dalla documentazione in atti, comprese le norme tecniche di attuazione del P.R.G. e la perizia giurata prodotta dal ricorrente, emerge che:
Dati catastali_1o alcune particelle (es. 8, ecc.) ricadono in fasce di rispetto e zone soggette a vincoli di inedificabilità assoluta (artt. 21 e 22 NTA PRG), e pertanto non possono concorrere alla base imponibile IMU;

o altre particelle Dati catastali_7 ) sono correttamente qualificabili come aree edificabili, ma il valore venale attribuito dal Comune è eccessivo rispetto a quello reale, come riconosciuto anche in sede di controdeduzioni.
o In diritto, va richiamato il consolidato orientamento della Corte di Cassazione (ex multis Cass. n. 24402/2024; Cass. n. 25506/2022), secondo cui:
o «la presenza di vincoli paesaggistici su un'area edificabile non incide sulla natura stessa dell'area, che resta edificabile, ma solo sul valore dell'area medesima»;
o «l'inclusione di un'area in una zona destinata dal PRG a servizi pubblici o di interesse pubblico incide nella determinazione del valore venale, ma non ne esclude l'oggettivo carattere edificabile ai fini IMU, salvo vincoli di inedificabilità assoluta».
Alla luce di quanto sopra, il ricorso merita parziale accoglimento, dovendosi:
o escludere dalla base imponibile le particelle soggette a vincoli di inedificabilità assoluta;

o rideterminare l'imposta dovuta per gli anni 2019 e 2020 in conformità ai valori venali accertati in perizia Questo giudicante, osserva infatti che la perizia individua ambiti omogenei (Luogo_1 e Luogo_3
), sovrappone zonizzazioni PRG e vincoli (paesaggistici/idrogeologici/PAI/fasce di rispetto) e quantifica le porzioni potenzialmente edificabili, applicando – per Luogo_3 – una riduzione prudenziale del 40% della superficie utile ai fini della compatibilità paesaggistica.
Inoltre le risultanze della perizia giurata sono coerenti con il CDU e con le NTA/PRG: le Zone VL sono applicate con i relativi indici, altezze e lotti minimi;
le aree gravate da fasce di rispetto e da vincoli paesaggistici/idrogeologici sono escluse dall'edificabilità o condizionate dalle autorizzazioni prescritte.
Quadro urbanistico e vincolistico applicato. VL: 0,40 mc/mq; VL: 0,20 mc/mq; h max 7,00 m;
lotto minimo 1.000/2.000 mq;
piani attuativi o concessione isolata con cessione del 30%/monetizzazione; art. 21 NTA su inedificabilità in fasce di rispetto;
art. 146 d.lgs. 42/2004 per l'autorizzazione paesaggistica.

Adozione delle risultanze peritali. Il Collegio fa proprie le conclusioni della perizia, disponendo il riesercizio del potere comunale nei limiti e con le condizioni di seguito stabilite:
• Zonizzazione e indici: la perizia applica VL/VL con If 0,40/0,20 mc/mq e H ≤ 7 m, conformemente al PRG e alla variante 2021 richiamata dal CDU.
4 • Lotti minimi: verifica

1.000 mq (VL) e

2.000 mq (VL); ove i lotti non raggiungono il minimo, li qualifica come non edificabili (uso agricolo), in linea con PRG/CDU..pdf)
• Fasce di rispetto e vincoli: recepisce torrenti/fiumi (150 m), bosco, sorgente (art. 94 D.Lgs. 152/2006), SP20, vincolo paesaggistico (artt. 136–146 D.Lgs. 42/2004), vincolo idrogeologico e PAI; per Luogo_3 applica decurtazione del 40% per compatibilità paesaggistica prima della trasformazione edificatoria. Tutto ciò è coerente con i divieti/limitazioni di PRG e CDU..pdf)
• Metodi valutativi: l'uso dei VAM per agricolo e del metodo della trasformazione per edificabile (con OMI, costi, oneri, profitto) è tecnicamente appropriato;
la perizia documenta i dati OMI e la delibera sui costi, con maggiorazioni giustificate da pendenze/dissesti/vincoli (come da CDU/PRG).
Si osserva che la perizia rispetta la cornice urbanistica e vincolistica del CDU e delle NTA PRG;
i valori proposti sono ragionevoli e aderenti alla normativa locale e ai vincoli richiamati. Ne discende che è giuridicamente sostenibile, purché condizionata al rispetto delle prescrizioni urbanistiche/paesaggistiche.
Pertanto:
— Richiamati il CDU del Comune di Monreale del 30/07/2024, le Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigenti con variante all'art. 13 “Zone VL” approvata con D.D.G. n.87 del 04/06/2021, e la perizia giurata dell'Ing. LO1 del 13/02/2025, asseverata avanti l'Ufficio del Giudice di Pace di Palermo;

— Accertato che le particelle oggetto di causa ricadono, a seconda dei casi, in zone VL/VL e/o in fasce di rispetto (torrente, bosco, strada, sorgente), nonché in ambiti con vincolo paesaggistico e vincolo idrogeologico;.pdf)
— Ritenuta la coerenza della metodologia di stima adottata in perizia (VAM per uso agricolo;
trasformazione edificatoria per uso residenziale di villeggiatura), con i parametri di PRG/CDU, gli indici edilizi e gli oneri derivanti dai vincoli;
— Considerati gli indici e le prescrizioni di VL/VL (If, H, Rc, lotto minimo) e la disciplina della singola concessione con cessione o monetizzazione fino al 30% dell'area, di cui alla variante 2021 – applicabili agli interventi consentiti;
.pdf)
— Richiamati i divieti/limitazioni delle fasce di rispetto e dei beni paesaggistici (D.Lgs. 42/2004), nonché gli adempimenti inerenti al vincolo idrogeologico e PAI;
.pdf)
— Ritenuto che i valori venali determinati dalla perizia siano congrui e da recepire, quale stima più probabile, sub condicione del rispetto delle prescrizioni urbanistiche e dei vincoli.
Devono essere recepiti i valori venali indicati nella perizia giurata dell'Ing. LO1 (13/02/2025), per ciascuna particella o insieme di particelle come di seguito:
Luogo_1o Porzione edificabile (VL): particelle Fg. 46 nn. 2701, 2702, 2703, 2704, 2705, 2706, 2707 – valore complessivo € 7.202,00 (di cui € 3.215,00 per componente edificabile e
€ 3.987,00 per componente agricola).
Luogo_3o Appezzamento edificabile (VL): particelle Fg. 52 nn. 628, 705, 706, 731, 734, 767 – valore complessivo € 40.705,00 (di cui € 37.986,00 per componente edificabile e € 2.718,00 per componente agricola), con decurtazione paesaggistica del 40% già applicata in perizia.
5 o Ulteriori particelle qualificate agricole: i valori VAM sono confermati come da tabelle di perizia per ciascuna particella (seminativo/seminativo irriguo/sommaccheto).
Pertanto può addivenirsi ai seguenti valori “particella per particella”
Luogo_1A) – Lotto edificabile VL (valore di lotto recepito: € 3.215,00; componente agricola totale del gruppo € 3.987,00; valore complessivo di gruppo € 7.202,00) Inserita in Lotto Zona Valore Valore Edificabile Quota valore Foglio Particella Qualità / Classe PRG Vincoli (sintesi) agricolo totale Luogo_1 edificabile (sintesi) (€) recepito (VL) Semin. Arbor. cl. VL Da ripartire LO3 + 46 2701 484 Sì 3 (parziale) Torrente/erosione pro-quota quota lotto Semin. Arbor. cl. VL Da ripartire LO3 + 46 2702 723 Sì 3 (parziale) Torrente/erosione pro-quota quota lotto VL Semin. Arbor. cl. Da ripartire LO3 + 46 2703 (maggior Torrente 642 Sì 3 pro-quota quota lotto parte)
VL Semin. Arbor. cl. Da ripartire LO3 + 46 2704 (maggior Torrente/erosione 562 Sì 3 pro-quota quota lotto parte) VL Semin. Arbor. cl. Da ripartire LO3 + 46 2705 (maggior Torrente/erosione 495 Sì 3 pro-quota quota lotto parte)
VL Semin. Arbor. cl. Da ripartire LO + 46 2706 (maggior Torrente/erosione 372 Sì 3 pro-quota quota lotto parte) Da ripartire LO3 + 46 2707 Seminativo cl. 3 VL (min. Torrente/erosione 710 Sì parte) pro-quota quota lotto
Particelle della stessa contrada non incluse nel lotto edificabile (solo agricolo):
Qualità / Zona Valore Valore totale Foglio Particella Vincoli Inserita in lotto Classe PRG agricolo (€) recepito Semin. Irriguo Fascia 46 764 Erosione 3.080 No 3.080 cl. 2 torrente
Seminativo cl. Fascia 46 2708 Erosione 1.993 No 1.993 3 torrente
Seminativo cl. Fascia 46 2709 Erosione 1.980 No 1.980 3 torrente
Seminativo cl. Fascia 46 2710 Erosione 1.892 No 1.892 3 torrente
Seminativo cl. Fascia 46 2711 Erosione 791 No 791 3 torrente
Seminativo cl. VL (in Vincolo 55 826 826 No (lotto minimo non 826 3 toto) paesaggistico/idrogeologico soddisfatto)
Criterio di riparto (Luogo_1 – VL): pro-quota sull'“Aarea potenzialmente edificabile” di ciascuna particella (perizia: 2701=672 mq;
2702=1004 mq;
2703=891 mq;
2704=781 mq;
2705=687 mq;
2706=517
6 mq;
2707=825 mq;
totale 5.377 mq). Il valore edificabile di lotto (€ 3.215,00) si ripartisce in proporzione a tali superfici;
il valore agricolo resta quello puntuale tabellato sopra.
Luogo_3B) – Lotto edificabile VL (valore di lotto recepito: € 37.986,00; componente agricola totale del gruppo € 2.718,00; valore complessivo di gruppo € 40.705,00) Inserita in Zona Valore Lotto Quota Valore Foglio Particella Qualità / PRG Vincoli (sintesi) agricolo Edificabile valore totale Classe (sintesi) (€) Luogo_3 edificabile recepito (VL) Da LO Seminativo cl. VL (in 52 628 Paesaggistico/idrogeologico/RS/SP 1.591 Sì ripartire + quota 3 toto)
pro-quota lotto Da LO HE VL (in 52 705 Paesaggistico/idrogeologico 76 Sì ripartire + quota cl. 2 toto)
pro-quota lotto Da LO Seminativo cl. VL (in 52 706 Paesaggistico/idrogeologico 267 Sì ripartire + quota 3 toto)
pro-quota lotto Da LO HE VL (in 52 731 Paesaggistico/idrogeologico 53 Sì ripartire + quota cl. 2 toto)
pro-quota lotto Da LO Seminativo cl. VL (in 52 734 Paesaggistico/RS 87 Sì ripartire + quota 3 toto)
pro-quota lotto Da LO Seminativo cl. VL (in 52 767 Paesaggistico/RS/SP 645 Sì ripartire + quota 3 toto)
pro-quota lotto
Criterio di riparto (Luogo_3 – VL): pro-quota sull'“Area potenzialmente edificabile” riportata in perizia per ciascuna particella (totale

2.718 mq), con successiva decurtazione paesaggistica (−40%) già applicata nel valore di lotto.
Luogo_2C) – Valore Valore Zona/Vincoli Particella Qualità / agricolo totale Particelle solo agricole Classe (sintesi) (€) recepito (VAM) Foglio
HE 52 2235 RB/RS/VP/VI/PG 170 170
cl. 3
HE VL (parte)/RB 52 2236 236 236
cl. 3 (parte)/RS/VP/VI/PG
HE VL (maggior parte)/RB 52 2237 236 236
cl. 3 (min)/RS/VP/VI/PG
HE 52 2238 VL/RS/VP/VI/PG 235 235
cl. 3 52 2239 HE VL/RS/VP/VI/PG 236 236
7 Luogo_2C) – Valore Valore Zona/Vincoli Particella Qualità / agricolo totale Particelle solo agricole Classe (sintesi) (€) recepito (VAM) Foglio
cl. 3
HE 52 2240 VL/RS/VP/VI/PG 235 235
cl. 3
HE 52 2241 VL/VP/PG 229 229
cl. 3
HE 52 2150 VL/RS/VP/VI/PG 427 427
cl. 3
HE 52 2152 VL/RS/VP/PG (parziale) 391 391
cl. 3
HE VL/RS/VP/VI/PG 52 837 288 288
cl. 3 (parziale)
HE 52 838 VL/RS/VP/VI/PG 443 443
cl. 3
(RB: rispetto bosco;
RS: rispetto sorgente art. 94 D.Lgs. 152/2006; VP: bene paesaggistico D.Lgs. 42/2004; VI: vincolo idrogeologico;
PG: pericolosità geomorfologica/PAI; SP: fascia rispetto stradale;
Torrente: fascia art. 142 lett. c D.Lgs. 42/2004).
Spese compensate per effetto della complessità delle questioni esaminate

P.Q.M.

La Corte in composizione monocratica così decide: Si determinano per ciascuna particella agricola i valori VAM (Valori agricoli medi) come tabellati in motivazione Si recepiscono per ciascuna particella inserita nei lotti edificabili:
- il valore agricolo puntuale come tabellato in motivazione Luogo_1 Luogo_3- la determinazione del valore edificabile di lotto ( VL: € 3.215,00; VL: € 37.986,00), con riparto pro-quota come indicato in motivazione
- Si determina il valore complessivo per ciascun gruppo di particelle edificabili come da perizia Luogo_1 Luogo_3giurata: € 7.202,00; € 40.705,00. Onera il comune di Monreale di adeguare le aliquote IMU ai suddetti valori. Compensa le spese. Palermo 3.12.25 Il GIUDICE MONOCRATICO Santo Ippolito
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