Sentenza n. 455/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 12, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 11:30 in composizione monocratica:
CIANCIULLI TERESA, Giudice monocratico in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4064/2025 depositato il 01/08/2025

proposto da

Ricorrente_1 Spa - 80208450587
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di IS - Piazza Della Repubblica N. 1 84081 Salerno SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 30 IMU 2019
a seguito di discussione in camera di consiglio

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso ritualmente notificato al Comune di Baronizi, l'Ricorrente_1 S.p.A. impugnava l'avviso di accertamento di cui in epigrafe, notificato il 30.5.2025 contenente richiesta di pagamento dell'IMU per l'anno 2019 per l'importo di € 899,00, relativamente alle aree fabbricabili dettagliatamente indicate nel ricorso e nell'atto impugnato. La società ricorrente premetteva che le aree oggetto di tassazione derivavano da procedure di espropriazione e/o da atti di cessione stipulati con privati come da Decreto di Esproprio del 28.6.1991 emesso dalla Prefettura di Salerno e funzionale alla realizzazione dell'Autostrada del Mediterraneo dallo svincolo di LA (SA) allo svincolo di IS (SA).
Indi, chiedeva l'annullamento dell'atto impugnato sulla base dei seguenti motivi di ricorso: 1) i beni identificati in catasto al Dati_Catastali_1, al Dati_Catastali_2 ed al f. Dati_Catastali_3 insistono su area vincolata da fascia di rispetto autostradale e non sono tassabili, in quanto parte integrante del corpo strada A2 Autostrada del Mediterraneo;
-2) il bene identificato in catasto al fDati_Catastali_4 si trova nel centro abitato di IS ed era parte integrante della strada comunale Indirizzo_1 dalla Chiesa e quindi non era area edificabile, vista anche la discordanza catastale;
-3) l'immobile identificato in catasto al fDati_Catastali_5 insiste su area limitrofa alla fascia di rispetto autostradale, inclusa nella Zona omogenea Territorio da urbanizzare T.d.U-I n°, ma risulta errata la consistenza tassata per 615 mq piuttosto che per gli effettivi
467,21 mq;
-4) inesistenza del presupposto impositivo, dovendo trovare applicazione la normativa relativa ai beni d'interesse istituzionale dello Stato ab origine ex art. 822 co. 2 c.c., essendo le aree tassate destinate a servizio di pubblica utilità quali fascie di rispetto autostradale ex art 16 del d.lgs. 285/1992 Nuovo Codice della Strada;
-5) violazione del principio del preventivo contraddittorio, attesa l'omessa motivazione nell'atto impugnato circa le osservazioni e la documentazione prodotta dalla ricorrente a seguito della notifica dell'invito al contraddittorio in data 13.3.25; 6) prescrizione e decadenza.
L'Ente resistente si costituiva in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso, in quanto infondato.
Rilevava, in particolare, di aver con nota inviata a mezzo pec del 14.5.25, risposto alle osservazioni avanzate dalla ricorrente in sede di contraddittorio preventivo, illustrando come le aree oggetto di tassazione rientravano nel nuovo assetto urbanistico comunale vigente dal 12.6.2018 (a seguito di pubblicazione sul
BUR Campania) approvato con deliberazione del C.C. n. 35 Precisava che il PUC vigente, le aree tassate, pur risultando classificate come fasce di rispetto a protezione degli assi stradali, rientrano nella sottozona
D4 del comparto destinato ad ospitare complessi commerciali o nel comparto AT-8 o nella sottozona S2
(destinata ad ospitare impianti sportivi) e possono, ove unite ad altre aree, previa redazione del PUA convenzionato di iniziativa privata, anche se sottoposte a vincoli, essere considerate parte delle quote edificatorie ed utilizzabili per la realizzazione di aree a standard e contribuire alla trasformazione a fini edificatori dell'ambito. Precisava che l'area identificata al fDati_Catastali_4 per le ridotte dimensioni e la forma particolare non aveva potenzialità edificatoria .

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è fondato.
La Corte di Cassazione ribadisce che il vincolo stradale ed autostradale, ai sensi dell'art. 41 septies della legge n. 11507 del 1942, modificata dalla legge n. 765 del 1967, si traduce in un divieto assoluto di edificazione delle fasce comprese nelle zone asservite dalla legge e il divieto di costruire ad una distanza inferiore a 25 metri dalle opere autostradali, in quanto dettato per favorire la circolazione e per offrire idonee garanzie di sicurezza a quanti transitano sull'autostrada, ha carattere generale e inderogabile, non solo nei confronti dei privati, ma anche nei riguardi della regolamentazione edilizia demandata agli enti pubblici (cfr. Cass. ordinanza n. 18633/2019).
Ne consegue la non assoggettabilità ai fini ICI e, quindi, IMU dei terreni vincolati a fasce di rispetto, per evidenti ragioni di medesima “ratio”. In particolare, la fascia di rispetto stradale o autostradale introduce dei limiti all'edificabilità o meglio un vincolo di inedificabilità nelle aree poste entro una certa distanza dal c.d. nastro di strade ed autostrade.
Esse non costituiscono vincoli urbanistici, ma misure poste a tutela della sicurezza stradale che, tuttavia, comportano l'inedificabilità delle aree interessate e sono a tal fine recepite nella strumentazione urbanistica primaria (Cons. di Stato n. 5620 del 2000).
Nel caso in esame, tuttavia, si pone il problema di valutare l'eventuale tassabilità ai fini IMU di terreni di proprietà della ricorrente inseriti in fasce di rispetto, ma idonei, unitamente ad altri, in caso di approvazione del PUA convenzionato di iniziativa privata, essere considerati parte delle quote edificatorie ed utilizzabili per la realizzazione della trasformazione a fini edificatori dell'ambito relativo.
Alle aree in esame, infatti, è stato attribuito dal PUC un indice di edificabilità, non materialmente realizzabile sulla porzione ricompresa nella fascia di rispetto, ma costituente quota parte della volumetria complessivamente realizzabile e da collocare sulle porzioni idonee, da individuare con l'approvazione del
PUA.
Orbene, non può più negarsi in capo alle arre in lite una potenzialità edificatoria ai fini della tassazione IMU.
Invero, ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. b) d.lgs. n. 504 del 1992 deve considerarsi edificabile: “l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità”. La definizione di area edificabile ai fini ICI trova poi un ulteriore elemento nella previsione contenute nell'art. 5, comma 5, dello stesso d.lgs. n. 504 del 1992, il quale sancisce che:
“per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al primo gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevanti sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.
Dunque, i criteri per la valutazione delle aree edificabili ai fini impositivi sono relativi sia alla c.d. edificabilità di diritto, sia alla c.d.”edificabilità di fatto”, dando rilievo alla circostanza che l'area sia utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione e nel richiamo agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione. Un terreno può dirsi “suscettibile di utilizzazione edificatoria” quando lo strumento urbanistico che ne regola l'utilizzazione lo prevede.
Tanto premesso in linea generale, va tuttavia considerato che, nel caso in esame, la documentazione istruttoria versata in atti dimostra che i terreni in lite non hanno alcuna potenzialità edificatoria di fatto, neppure in termini di contribuzione con altre aree alla trasformazione del comparto di pertinenza.
Infatti, giova segnalare che il PUC è stato approva nel giugno del 2018 e che ancora ad oggi non risulta approvato alcun PUA convenzionato di iniziativa privata che includa tali aree. Inoltre, come riconosciuto dal resistente, le aree hanno una ridotta estensione ed una conformazione peculiare quali fasce di rispetto autostratale.
A tale riguardo va ricordato che la Corte di Cassazione, afferma che i limiti concretamente posti all'edificabilità dell'area non ne escludono pertanto la riconducibilità alla nozione di area fabbricabile di cui al d.lgs. n.
504/1992, art. 2 lett. b), e la conseguente applicabilità del criterio di valutazione costituito dal valore venale in comune commercio definito dall'art. 5, comma 4, della legge”. Tuttavia, qualora come nel caso in esame tali limiti azzerino di fatto ogni capacità edificatoria, già fin dall'origine meramente potenziale, il valore dell'area
è parificabile a quello di un terreno agricolo (Cass. 9510 del 2008, n. 9778 del 2010; Cass. n. 4498 del 2012).
Dalle argomentazioni espresse emerge che va esclusa l'imponibilità nell'ipotesi in esame in cui le modalità di utilizzo edificatorio stabilite dallo strumento urbanistico non permettono i concreto di riconoscere ai beni, a prescindere dalla sua qualificazione nel P.R.G., una capacità edificatoria, seppure potenziale (Cass. n.
1098 del 2011).
Per le superiori considerazioni, il ricorso va accolto.
Le spese vengono compensate in considerazione della complessità e novità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso ed annulla l'atto impugnato;

compensa le spese di lite.