Sentenza n. 122/2026
Depositata il 19/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di FIRENZE Sezione 1, riunita in udienza il 22/01/2026 alle ore 11:00 con la seguente composizione collegiale:
GE RA NI SA, Presidente
BRACONI IO, Relatore
RA OM, CE
in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 493/2025 depositato il 17/06/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Difensore_3 - CF_Difensore_3
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Firenze
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B011705037/2024 IRPEF-ALTRO 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B011705037/2024 IVA-ALTRO 2018
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. T8B011705037/2024 IRAP 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 55/2026 depositato il 22/01/2026
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Presso questa Corte di Giustizia Tributaria è stato depositato il ricorso n. 493/2025 R.G.R., proposto dal Sig. Ricorrente_1, C.F. CF_Ricorrente_1, rappresentato e difeso dal Dott. Difensore_1 e dagli Avv.ti Difensore_2 e Difensore_3 , avverso l'avviso di accertamento n. T8B011705037/2024 per l'anno d'imposta 2018, emesso da dall'Agenzia delle Entrate – Dir. Prov. Firenze
e relativo a I.R.P.E.F., relative addizionali, I.R.A.P., I.V.A., interessi e sanzioni. Valore controversia ex art. 12, c. 2, D.lgs. 546/'92: € 105.000 ca.. Valore globale controversia: € 162.000 ca..
2) Il Ricorrente contesta il provvedimento impugnato per i seguenti motivi:
a) INFONDATEZZA, E PRIM'ANCORA ILLEGITTIMITÀ, DEL RILIEVO CON CUI L'UFFICIO HA
CONTESTATO AL CONTRIBUENTE LA PERCEZIONE DI UN REDDITO D'IMPRESA.
Nessun elemento concreto l'Ufficio adduce a sostegno di una simile pretesa se non, oltre alla affermata e generica “presenza di operazioni immobiliari negli anni precedenti e successivi al 2017”, il livello di professionalità del comparente, che è geometra e amministratore della società Società_1 s.r.l. che opera nel settore immobiliare. Il nostro sistema tributario già oggi prevede un regime di imposizione delle operazioni immobiliari che disvelano finalità speculative: la rivendita di un immobile entro il periodo di 5 anni comporta infatti l'emersione di plusvalenza imponibile;
ed il comparente in effetti nei casi in cui vi sono state rivendite infraquinquennali ha assoggettato a tassazione la relativa plusvalenza. La tesi dell'Ufficio comporterebbe dunque una illogica e assurda sovrapposizione, per le ipotesi di operazioni immobiliari meramente speculative, di due differenti regimi fiscali, dagli ambiti applicativi del tutto incerti, con tutto quello che ne consegue;
tale lettura si pone dunque in aperta contraddizione con la fattispecie prevista all'art. 67 lett. b),
c) -c quinquies) del t.u.i.r., in cui è espressamente configurata la facoltà dei privati di poter perseguire intenti speculativi operando investimenti immobiliari senza per questo dover assumere la veste di imprenditore.
Del resto, dalla sola lettura dell'art. 2082 c.c. risulta indubitabile che il semplice intento speculativo correlato alle proprie disponibilità finanziarie non possa, a norma di codice civile, trasformare un mero investitore in un imprenditore. Nel caso di specie alcuni investimenti immobiliari (oltretutto effettuati in un lungo lasso di tempo) non possono certo rappresentare da soli presupposto autonomo qualificante un'attività di impresa.
Non solo non vi è nessuna attività di impresa né commerciale, ma neppure vi sono contesti che palesino finalità organizzate con intenti speculativi;
essendo invece palese la mera attività normale di un qualsiasi soggetto che investe in immobili, in parte per tenerli e conservarli per il futuro, in parte per utilizzarli in ambito famigliare, ed in parte per verificare le possibilità di un buon rendimento patrimoniale negli anni successivi. Ancora, del tutto irrilevante è il ruolo del Ricorrente_1 nella società Società_1 s.r.l., posto che la stessa è dotata di personalità giuridica e svolge essa l'attività commerciale, non certo il Ricorrente_1 in proprio. Se l'acquisto fosse stato effettuato nell'ambito di un'attività commerciale, sarebbe stato posto in essere dalla società, non dal ricorrente in proprio. È insomma davvero evidente che il ruolo di amministratore ricoperto dal – e/o la veste di socio del – Sig. Ricorrente_1 in tale società è del tutto irrilevante rispetto a ciò che forma oggetto del contendere. Non si può cercare di traslare sulla stessa persona ruoli, proprietà o interessi diversi, del tutto legittimi e trasparenti, che lo stesso contribuente rivesta in società commerciali, per giungere alla forzata conclusione che l'esistenza di quelle società, operanti nel settore immobiliare od altro, connoterebbe in capo alla persona fisica l'ulteriore requisito di imprenditorialità.
b) ILLEGITTIMITÀ, E COMUNQUE INFONDATEZZA, DEL RILIEVO AFFERENTE ALL'OPERAZIONE IMMOBILIARE DI Indirizzo_1.
In ogni caso, sicuramente meritevole di annullamento è il rilievo con cui controparte mira a recuperare ad imposizione, quale reddito d'impresa: - l'importo di € 75.000 quale asserito “ricavo mancato” dalla compravendita del bene immobile di Indirizzo_1 ;
- addirittura, l'importo di € 15.000 ricevuto dal Ricorrente_1 per la cessione del diritto alla stipula del contratto definitivo di compravendita.
Il tutto, con riferimento ad un'operazione davvero chiara e lineare che non può certo essere messa in dubbio senza il benché minimo elemento presuntivo. Vediamola nel dettaglio:
- i coniugi Ricorrente_1 (non il solo odierno ricorrente) avevano (nessuno intende negarlo) effettivamente stipulato un contratto preliminare per l'acquisizione del bene immobile di Indirizzo_1 a fronte di un corrispettivo di € 260.000;
- allo stesso tempo, sempre i coniugi Ricorrente_1 avevano sì ricevuto una proposta irrevocabile d'acquisto di detto bene immobile a fronte di un prezzo di € 335.000 ma la stessa era vincolata (come riferisce lo stesso
Ufficio) a tutta una serie di circostanze, tra cui si ricorda la ultimazione dei lavori di ristrutturazione, la certificazione degli impianti, la conformità urbanistica e catastale del bene.
All'esito delle proprie valutazioni, i coniugi Ricorrente_1 hanno ritenuto preferibile non procedere oltre nell'operazione, non offrire alla promissaria acquirente alcuna garanzia ed incassare subito € 15.000, cedendogli il diritto a subentrare direttamente nell'originario contratto preliminare di compravendita dagli stessi sottoscritto con il proprietario dell'Immobile. In altri termini, si è preferito ricevere un importo considerevole (€ 15.000) senza assumersi alcuna responsabilità/rischio/onere/costo piuttosto che incassare una somma forse superiore ma che avrebbe richiesto, per essere conseguita, sforzi ben più considerevoli.
E ciò perché, lo si ripete, non si tratta di un'attività d'impresa ma, appunto, di una singola operazione meramente speculativa che ha comportato un “guadagno” comunque certamente considerevole.
L'operazione, inoltre, non fa capo integralmente al ricorrente ma anche alla sua moglie. Infine, tali importi non sono mai stati percepiti dal ricorrente, per cui non possono essere assoggettate ad imposizione sui redditi in capo al ricorrente. Così come è del tutto assurdo, anche nella tesi avversaria, ritenere che anche il corrispettivo di € 15.000 per il subentro nell'acquisto del bene possa addirittura sommarsi a tale somma
(€ 75.000).
c) SULLA VENDITA DELLE DUE OPERE D'ARTE.
Orbene, si evidenzia che anche nel 2017, l'odierno ricorrente aveva veduto talune opere d'arte sempre alla medesima società e sempre rinvenute nell'appartamento oggetto di pignoramento immobiliare, che, in quel caso, l'Agenzia aveva correttamente qualificato come “acquisizione di beni in maniera casuale [figurativa di una mera] dismissione patrimoniale non rilevante redditualmente”. Senonché, l'Agenzia ritiene stavolta che
“in questo caso, tenuto conto anche dello stretto rapporto con il sig. Nominativo_1 (che è un operatore del settore delle opere d'arte), si ritiene sussistente l'intento speculativo bell'acquisizione e successiva rivendita delle opere d'arte (…) conseguentemente la cessione (…) è qualificabile come un reddito diverso”. Simile convincimento non merita certo di essere condiviso. Ci sia consentito: si tratta della medesima situazione che l'Ufficio nel 2017 ha (correttamente) ritenuto come del tutto irrilevante ai fini impositivi. Per cui, a seguire l'assurda tesi dell'Ufficio saremmo di fronte ad una dismissione patrimoniale che nel 2017 è posta in essere da una persona fisica, senza nessun principio che ne giustifichi l'imposizione, ma la cui componente ulteriore venduta l'anno successivo (il 2018), il cui prezzo è stato incassato dallo stesso ricorrente, diviene
“magicamente” imponibile ai fini delle imposte sui redditi quale reddito diverso. Ancora, premesso che non si vede la rilevanza che dovrebbe assumere il presunto (invero non sussistente né tantomeno circostanziato)
“stretto rapporto” ipoteticamente sussistente (a dire di controparte) tra il Ricorrente_1 e il sig. Nominativo_1, è evidente che si tratta di una mera dismissione patrimoniale (peraltro conseguente ad un pignoramento immobiliare).
Non vi è stato alcun intento speculativo nell'acquisizione del bene, come del resto risulta inequivocabilmente dalla modalità di acquisizione (ripetesi, pignoramento immobiliare) delle opere. d) SULLE “MOVIMENTAZIONI NON GIUSTIFICATE”.
È bene ricordare che, a fronte delle numerosissime movimentazioni di cui controparte aveva chiesto giustificazione con invito n. I00469/2024, l'Ufficio, all'esito dell'importante lavoro di ricostruzione/ documentazione svolto dal ricorrente, si è limitato dunque a ritenere “non giustificate” solo quattro operazioni di accredito complessivamente pari ad appena € 5.500. Si tratta, di importi assolutamente contenuti e del tutto irrilevanti ai fini impositivi, rispetto ai quali il contribuente sta tentando di reperire la relativa documentazione giustificativa. Ad ogni modo, ci sia consentito rilevare sin d'ora che si tratta di importi che,
a fronte dell'iniziale richiesta di chiarimenti/contestazione, appaiono del tutto trascurabili/marginali.
e) EVIDENTE ILLEGITTIMITÀ, E COMUNQUE ESORBITANZA, DELLE SANZIONI IRROGATE.
Difatti, nessuna sanzione può comunque essere irrogata nei confronti dell'odierno ricorrente in ragione della evidente esclusione di qualunque profilo di colpevolezza e, comunque, della sussistenza delle cause di non punibilità di cui all'art. 6, co. 2, del D.L.vo n. 472/1997 ed all'art 10, co. 2 e 3, della L. n. 212/2000. Anzitutto, infatti, l'art. 5, primo comma, del D.L.vo n. 472/1997, recante le disposizioni generali in materia di sanzioni amministrative per le violazioni tributarie, afferma che “nelle violazioni punite con sanzioni amministrative ciascuno risponde della propria azione od omissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa”.
Talché, in assenza di comportamenti colposi, come nel caso di specie, non può comunque esser irrogata alcuna sanzione. Ancora, l'art. 6, co. 2, del D.L.vo n. 472/1997 – così come l'art. 10, co. 3, L. n. 212/2000 –
è chiaro nel prescrivere che “Non è punibile l'autore della violazione quando essa è determinata da obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull'ambito di applicazione delle disposizioni alle quali si riferiscono”.
Ebbene, con riferimento al profilo della contestazione afferente “l'attività d'impresa”, in ragione di tutto quanto esposto al primo motivo. che precede, la parte contribuente si è attenuta al chiaro disposto di cui all'art. 67 del t.u.i.r., peraltro provvedendo a debitamente versare all'Erario la plusvalenza realizzata. La riqualificazione dell'operazione postulata dall'Ufficio, che certo non era ipotizzabile dal contribuente nell'anno 2018, dunque, in ogni caso, non legittima certo la comminazione della benché minima sanzione di sorta. Proprio perché,
a tutto concedere, nessuna effettiva attività di impresa è stata svolta nella vicenda e si tratterebbe in ogni caso di una riqualificazione “giuridica” di attività fattuali pacifiche che non palesano alcuna finalità evasiva né alcun comportamento colpevole ai fini fiscali. Con riferimento poi alla contestazione circa la vendita delle opere di arte di cui si è detto al terzo motivo. del presente atto, fermo quanto precede, si evidenzia altresì la sussistenza della causa di non punibilità di cui all'art. 10, co. 3, della L. n. 212/2000, essendosi il contribuente attenuto a quanto accertato dallo stesso Ufficio in relazione all'anno 2017, allorquando la (stessa identica) cessione delle opere rinvenute nel medesimo appartamento era stata qualificata dall'Agenzia delle Entrate come irrilevante ai fini impositivi. Non possiamo esimerci dall'evidenziare, in ogni caso, l'esorbitanza delle sanzioni irrogate alla parte contribuente. In ogni caso, in applicazione dell'inderogabile principio del favor rei di rilevanza costituzionale in forza di quanto disposto dall'art. 117 Cost. stante il suo fondamento e riconoscimento sovranazionale, si eccepisce che le disposizioni del D.L.vo n. 471/1997 richiamate dall'Ufficio dovranno comunque se del caso essere applicate nella formulazione vigente a seguito della modifica normativa introdotta dall'art. 2 del D.L.vo n. 87/2024. Infine, si eccepisce che, in ogni caso, è di tutta evidenza che nessuna sanzione accessoria potrà essere irrogata (rectius, è stata a ben vedere irrogata) al ricorrente.
L'Ufficio, in via del tutto generica, nell'atto impositivo, riferisce che “la fattispecie in esame [rientrerebbe] tra quelle di cui all'art. 12 del D.L.vo n. 471/1997 per le quali [sarebbero] applicabili le sanzioni accessorie previste dall'art. 21 del D.L.vo n. 472/1997”. Premesso che si tratta di una contestazione del tutto illegittima sotto il profilo motivazionale, e per ciò solo meritevole di integrale annullamento, si ritiene comunque di precisare che tale disposizione non è certo applicabile al caso di specie. Ad ogni modo, si deduce che controparte non ha neppure precisato quale sarebbe la sanzione accessoria applicabile al Ricorrente_1, così come non ne ha specificato neppure la sua presunta durata. Il che conferma una volta di più la sostanziale irrilevanza di tale rilievo, da considerarsi tamquam non esset.
3) Il Ricorrente conclude chiedendo che questa Corte di Giustizia Tributaria voglia annullare l'atto impugnato, con vittoria delle spese di lite. 4) L'Agenzia delle Entrate – Dir. Prov. Firenze con controdeduzioni si è costituita nel presente giudizio.
Premette che:
A) Le operazioni immobiliari oggetto di contestazione (rilevanti ai fini del reddito di impresa) Si tratta:
(i) della vendita di parte di un complesso immobiliare in Firenze a PI E' IU e della porzione di fabbricato in Indirizzo_2, per corrispettivi totali pari a euro 427.000,00. L'Ufficio ha verificato che le relative plusvalenze sono state assoggettate a tassazione ordinaria, come redditi diversi ai sensi dell'art. 67 DPR
917/86. In particolare, sono stati indicati corrispettivi per euro 427.000,00 e costi per euro 256.125 (rigo
RL6), tuttavia, l'Ufficio ritiene che le cessioni realizzate dal ricorrente costituiscano reddito d'impresa, ai sensi dell'art. 55 del TUIR e non un reddito diverso alla luce: - del ristretto intervallo temporale tra l'acquisto immobiliare e le singole cessioni;
- del livello di professionalità del ricorrente nel campo del settore immobiliare.
Entrambi gli aspetti saranno dettagliatamente illustrati nel proseguo. Si ritiene, pertanto, che la plusvalenza di euro 170.875,00 costituisca reddito d'impresa in contabilità semplificata, che il contribuente avrebbe dovuto esporre nel quadro RG della dichiarazione dei redditi. Sotto il profilo IVA, il Sig. Ricorrente_1 avrebbe dovuto assoggettare a IVA al 4% la compravendita di Indirizzo_2 in quanto oggetto di interventi di restauro e risanamento;
a tal proposito si evidenzia che: - nel contratto di compravendita di Indirizzo_2
.11.2018 è indicato che: “parte acquirente è già nel possesso dei beni in oggetto sino dal 6 agosto 2018” e che “parte alienante dichiara che l'immobile è stato oggetto di SCIA n. numero_1 del 12.09.2018 per restauro e risanamento con modifiche interne” e che “Le parti convengono che il diritto alla detrazione fiscale di cui all'art.16 bis DPR 917/86 per le spese di ristrutturazione effettuate sull'immobile, venga trasferito a favore della parte acquirente”; - nel contratto di compravendita di PI E' IU del 21.12.2018 è indicato che “La parte venditrice si obbliga a completare la massicciata della Atti_Catastali_1 entro il 30.04.2019” al di là della quale, come evidenziato dal consulente di parte con memoria trasmessa il 10.06.2024, la vendita è avvenuta senza che il Sig. Ricorrente_1 abbia compiuto alcun intervento di ristrutturazione. Sul piano normativo, le imprese che decidono di cedere un fabbricato prima che siano decorsi cinque anni dall'esecuzione dei soli lavori di accorpamento o frazionamento, effettuano l'operazione in regime di naturale esenzione IVA. Trattandosi, infatti, di manutenzione straordinaria (lettera b) dell'art. 3 del DPR n. 380 del 6 giugno 2001, e non di ristrutturazione lettera d) della stessa norma), la cessione fuoriesce dal perimetro di imponibilità obbligatoria ex articolo 10, comma 1, numero 8-ter del DPR n. 633/1972 (Risposta ad Interpello
n. 736/2021), per rientrare nel regime generale di esenzione previsto dal numero 8-bis. Fanno eccezione, in questo caso, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (lettera c) dell'art. 3 del DPR n. 380 del 6 giugno 2001). Con riferimento al contratto di compravendita di Indirizzo_2.11.2018, si ritiene che tale operazione sia da assoggettare ad IVA con aliquota 4% (per agevolazione prima casa). Al contrario, le altre cessioni immobiliari rientrano nel citato regime di esenzione IVA. Ne deriva che il contribuente avrebbe dovuto provvedere:
- a richiede l'apertura di un'apposita partita IVA, ai sensi dell'art. 35 del DPR n. 633 del 26 ottobre 1972, indicando un codice attività relativo alle imprese operanti nel settore dell'edilizia, come il 41.20.00 –
Costruzione di edifici residenziali e non residenziali;

- a tenere i registri contabili previsti dall'art. 14 del DPR n. 600 del 1973.
Analoghe considerazioni valgono ai fini IRAP, dove il maggior reddito imponibile accertabile concorre alla base imponibile (art.

5-bis del Decreto Legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997), la quale risulta assoggettabile all'aliquota ordinaria.
(ii) dell'acquisto di porzione di fabbricato in Firenze, Indirizzo_1 in relazione al quale il Sig. Ricorrente_1 aveva stipulato un preliminare di acquisto con il venditore Sig. Nominativo_2. Successivamente, il ricorrente ha ricevuto dalla Sig.ra Nominativo_3 proposta irrevocabile di acquisto offrendo al sig. Ricorrente_1 il prezzo di euro 335.000,00 per l'appartamento in fase di ristrutturazione. Tuttavia, le parti hanno poi scelto una strada diversa ed hanno optato per il subentro della Sig.ra Nominativo_3 nel preliminare di acquisto fatto dal Ricorrente_1 con il venditore Nominativo_2, prevedendo a favore del ricorrente un compenso (per il subentro) pari a euro 15.000,00. Nell'atto di compravendita del 26.07.2018, con il quale il Sig Nominativo_2 vende a Nominativo_3 e Nominativo_4 al prezzo di euro 260.000,00, si legge che “è stata presentata C.I.L.A. per lavori di riorganizzazione strutturale”. Si osserva che il promissario acquirente aveva la disponibilità dell'immobile alla firma del preliminare per apportare migliorie. A fronte della proposta irrevocabile di acquisto per euro 335.000,00 (fatta da Nominativo_3 a Ricorrente_1), il contratto definitivo di compravendita è stato perfezionato alla somma di euro 260.000,00. Ne deriva che la differenza di euro 75.000,00 percepita dal Sig. Ricorrente_1 può essere considerata come un ricavo d'impresa occulto. Tale corrispettivo, per l'abitualità e la professionalità che caratterizzano l'attività svolta dal contribuente come meglio spiegato nel proseguo, viene attratto al reddito d'impresa così come il corrispettivo per il subentro nella posizione di acquirente di euro 15.000,00 che viene assoggettato ad IVA, in quanto la cessione di contratto, ai sensi dell'art. 3, secondo comma, n. 5 DPR 633/72 è una prestazione di servizi rilevante ai fini IVA (n.5).
B) La vendita di opere d'arte (ai fini dei redditi diversi)
Il Sig. Ricorrente_1 ha ricevuto la somma di euro 50.000,00 da parte di Società_2 srl a fronte della vendita di opere d'arte. Tale somma è stata percepita come segue: - Un accredito di euro 25.000,00 in data 29.01.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.41), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. - Un accredito di euro 10.000,00 del 26.02.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.44), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. - Un accredito di euro 15.000,00 del 03.04.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.44), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. Controparte, in sede di contraddittorio, ha prodotto un documento denominato “Acquisto da privato” del 22.1.2018 sottoscritto dal Sig. Ricorrente_1 e dal Sig. Nominativo_1 per la società Società_2
S.r.l., in virtù del quale la società ha acquistato opere d'arte di proprietà del Sig. Ricorrente_1 alla cifra pattuita di euro 50.000,00 secondo la modalità corrispondente ai tre accrediti su indicati su Banca_1.
C) Le movimentazioni finanziarie rimaste prive di giustificazione (ai fini del reddito da capitale) Le movimentazioni finanziarie rimaste prive di giustificazione da recuperare a tassazione sono quattro accrediti per complessivi euro 5.500,00.
D) La ritenuta a titolo d'imposta sui dividendi
Con riferimento all'accredito del 8.6.2018 di euro 7.000,00 da parte della società Società_3 srl per utili societari, l'Ufficio ha verificato che nell'anno 2018 il sig. Ricorrente_1 era socio al 50% della società suddetta che, nel quadro ST (Ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale, e imposte sostitutive) del
Mod.770/2019, ha indicato di aver operato ritenute per il solo codice tributo 1040, mentre le ritenute su utili distribuiti da società a titolo di acconto e/o imposta sono da versare con il cod. 1035. Con la conseguenza che la società non ha operato né versato la ritenuta a titolo d'imposta sui dividendi, pari al 26%. A tal proposito si osserva che la solidarietà passiva tra sostituto e sostituito è regolata dall'art.35 DPR 602/73 e si verifica al ricorrere di due condizioni: non devono essere state operate le ritenute a titolo d'imposta; non devono essere stati effettuati i relativi versamenti. Pertanto, si recupera a tassazione l'importo di euro 1.820,00
(7.000*0.26) In tal senso Corte di Cassazione, SS.UU. civ., sentenza 12/04/2019, n.10378.
E) Reddito di lavoro autonomo
Il ricorrente ha compilato il quadro LM – regime forfettario ai sensi della L.190/2014 – al fine di dichiarare compensi pari a euro 30.000,00 relativi all'unica fattura emessa a fine anno con il codice Ateco 71.11.230.
Poiché il Contribuente ha conseguito ricavi commerciali non dichiarati, pari a euro 310.875,00 superando il limite consentito per l'accesso al regime forfettario, l'Ufficio recupera a tassazione ordinaria il reddito d'impresa non dichiarato nonché il reddito di lavoro autonomo ai fini II.DD. e Iva.
5) Parte resistente contesta il ricorso con le seguenti argomentazioni: a) DEFINITIVITÀ DEL RECUPERO RELATIVO ALLA RITENUTA A TITOLO D'IMPOSTA SUI DIVIDENDI.
Si rileva che controparte non ha formulato alcuna contestazione in ordine al recupero su specificato alla lettera D) relativo alle ritenute a titolo d'imposta di euro 1.820,00 che la società Società_3 srl non ha operato né versato, che pertanto deve considerarsi definitivo.
b) LA SENTENZA N. 342/2025 EMESSA DA QUESTA ILL.MA CORTE DI PRIMO GRADO IL 30.4.2025:
IL PRECEDENTE ACCERTAMENTO DI REDDITO DI IMPRESA IN CAPO AL SIG. Ricorrente_1 PER L'ATTIVITÀ DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI.
Preliminarmente si evidenzia che – sempre a seguito di indagini finanziarie per l'anno d'imposta 2017 - con avviso di accertamento n. T8B011703838/2023 notificato il 22.3.2024, l'Ufficio ha contestato al Sig. Ricorrente_1 – in aggiunta ad ulteriori e diversi recuperi – reddito d'impresa ai sensi dell'art. 55 TUIR pari ad euro 126.180,08.
Il relativo giudizio (RG n. 798/2024) si è recentemente concluso con la sentenza n. 342/2025 del 30.4.2025 favorevole all'Ufficio (doc. 2), con la quale questa Ill.ma Corte di primo grado – in termini rilevanti ai nostri fini – ha accertato lo svolgimento di attività d'impresa da parte del ricorrente precisando che “In sintesi: in data 19.4.2017 il contribuente acquista compendio immobiliare che poi, nell'ottobre del medesimo anno, ed all'esito di frazionamenti ed attività di ristrutturazione, rivende con sei operazioni. Il guadagno, secondo la
PA è da qualificarsi reddito da attività di impresa e secondo l'interessato, semplice plusvalenza da operazione economica svolta da soggetto privato. Orbene, gli elementi addotti dalla PA non sono scalfiti dai chiarimenti opposti dal contribuente, il quale sostiene che l'operazione immobiliare era nata con l'intenzione di trovare collocazione a membri della sua famiglia, compresa la sua, allegando altresì talune dichiarazioni e documenti.
Sul punto, è pacifico che il contribuente, all'epoca, fosse un geometra professionista operante nel mondo delle operazioni immobiliari, risultando socio ed amministratore unico della società Società_1. Ebbene, in detta qualità, in passato, successivamente e durante il 2017 – anno di precipuo interesse nella vicenda in esame – ha posto in essere plurime operazioni di compravendita immobiliare, svoltesi secondo il medesimo schema rinvenibile nell'operazione oggetto della controversia. Operazione per la quale, in ragione del ristretto arco temporale, mesi 6, delle necessarie incombenze amministrative, del coinvolgimento e coordinamento delle varie professionalità necessarie anche allo svolgimento di attività edilizie, è stata oggettivamente svolta in maniera professionale ma, a differenza di altre, non inserita tra quelle soggette al regime fiscale previsto per le operazioni immobiliari effettuate nell'ambito dell'usuale attività imprenditoriale del contribuente”.
Pertanto, questa Ill.ma Corte ha già accertato che l'attività di acquisto, ristrutturazione, frazionamento e immediata rivendita di immobili da parte del Sig. Ricorrente_1 è qualificabile come attività di impresa.
c) INFONDATEZZA DEL PRIMO MOTIVO DI RICORSO. LA CORRETTA QUALIFICAZIONE DEL REDDITO
DI IMPRESA IMPUTABILE AL RICORRENTE.
Come indicato nella parte in fatto, il Contribuente ha assoggettato ad imposta sostitutiva la plusvalenza di euro 170.875,00 derivante dalle operazioni di vendita di parte di un complesso immobiliare in Firenze a PI E' IU e della porzione di fabbricato in Indirizzo_2 , per corrispettivi totali pari a euro 427.000,00. A ben vedere, invece, tali operazioni immobiliari poste in essere dal Sig. Ricorrente_1 sono rilevanti ai fini reddito d'impresa, ai sensi dell'art. 55 TUIR e non come redditi diversi ai sensi dell'art. 67 DPR 917/86.
Stessa considerazione per le somme percepite nell'ambito dell'operazione immobiliare di Indirizzo_1. Indirizzo_1, attratte nel reddito d'impresa. Ciò in considerazione:
A) del ristretto intervallo temporale tra l'acquisto immobiliare e le singole rivendite. Gli immobili di PI E'
IU, acquistati dal Sig. Ricorrente_1 in data 27.7.2018, in parte ristrutturati (diversa distribuzione degli spazi interni frazionamento e fusione, portante la soppressione di subalterni e la costituzione di altri subalterni), sono stati rivenduti pochi mesi dopo, ovvero il 21.12.2018 (registrazione il 9.8.2018 serie 1T N.26838 Atto nom_9) e il 28.1.2019 (registrazione il 30.01.2019 serie 1T n.3152 Atto Nominativo_10). La porzione del fabbricato posto in Indirizzo_2 , acquistato in data 6.7.2018 è stata rivenduta in data 28.11.2018 (registrazione il 06.12.2018 serie 1T n.38128). B) Della presenza di numerose operazioni immobiliari negli anni precedenti e successivi al 2018, fermo restando che l'esercizio dell'impresa può esaurirsi anche con un singolo affare (pur non essendo certo questo il caso) in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Come già detto, per l'anno 2017, è già stata accertata l'attività d'impresa da parte del Sig. Ricorrente_1 per attività di acquisto, ristrutturazione e rivendita di immobili. Nell'anno 2018, in particolare, il Sig. Ricorrente_1 risulta intestatario di contratti preliminari di compravendita immobiliare per il complessivo importo di euro
2.040.000,00, di cui euro 1.540.000,00 in qualità di venditore ed euro 500.000,00 in qualità di acquirente;
inoltre risultano compravendite di fabbricato per la somma di euro 514.688,00 di cui euro 174.960,00 quale venditore e euro 339.728,00 quale acquirente.
Non solo. Gli acquisti del 2018 si collocano, a ben vedere, nell'ambito di una lunghissima serie di operazioni di acquisto, frazionamento e rivendita effettuate dal ricorrente e di seguito riepilogate. Principali operazioni immobiliari periodo 2008-2024
1) Immobile in Figline Valdarno, Indirizzo_3 – piano primo - vani 2,5 Identificativo catastale: Atti_Catastali_1 Atti_Catastali_1 Acquistati in data 26.2.2008 (atto 2008 1T 2841 R5J) Immobili rivenduti il 3.4.2019 per euro 50.000,00
2) Immobile in Reggello – Fraz. Tosi Indirizzo_4 - vani 5 Identificativo catastale: Atti_Catastali_2 Atti_Catastali_2 Acquistati in data 6.5.2008 (Decreto di Trasferimento Tribunale di Firenze REP 355) Immobili rivenduti il 15.4.2015 per euro 90.000,00
3) Immobile in Indirizzo_5 - vani 3 Identificativo catastale: Atti_Catastali_3 Atti_Catastali_3 Acquistato il 26.11.2008 (D.T. Tribunale Firenze 133-134 reg. a Firenze ai nn. 13341-13342) Rivenduto il 15.4.2009 a Euro 115.000,00.
4) Immobile in Firenze, Indirizzo_6 – vani 7,5 Identificativo catastale: Atti_Catastali_4 Atti_Catastali_4 Acquistato in data 16.10.2009 (atto 2009 1T 12399 R5G)
Prezzo di acquisto: euro 380.000,00 Immobili frazionati e rivenduti il: Atti_Catastali_5 - VANI 2 - 27/04/2010 (atto 2010 1T 7262 TZK) per euro 160.000,00 Atti_Catastali_6 - VANI 2 - 20/05/2010 (atto 2010 1T 8516 TZK) per euro 165.000,00 Atti_Catastali_7 - VANI 2,5 - 18/05/2010 (atto 2010 1T 8781 TZK) per euro 170.000,00 Atti_Catastali_8 - VANI 2,5 - 27/04/2010 (atto 2010 1T 7262 TZK) per euro 160.000,00 Totale Euro 655.000,00
5) Immobile in Firenze, Indirizzo_7– vani 1,5 Identificativo catastale: Atti_Catastali_9 Atti_Catastali_9 Acquistato il 26.5.2010 (atto 2010 1T 9884 TZK) Prezzo di acquisto: euro 50.000,00 Immobile rivenduto il 6.6.2016 (atto 2016 1T 5984 TZL) per euro 180.000,00
6) Immobile in Firenze, Indirizzo_8 – vani 7,5 Identificativo catastale: Atti_Catastali_10 Atti_Catastali_10 Acquistato il 26.3.2013 (atto 2013 1T 6525 TZK) Prezzo di acquisto: euro 280.000,00 Immobile frazionato e rivenduto il: Atti_Catastali_6 - vani 4 – 2.7.2013 (atto 2013 1T 13365 TZK) per euro 243.000,00 Atti_Catastali_6 - vani 4 – 8.7.2013 (atto 2010 1T 7045 TZ6) per euro 235.000,00 Totale Euro 478.000,00
7) Immobili in Firenze, Indirizzo_9 – 2 immobili Identificativi catastali: Atti_Catastali_11 Atti_Catastali_11 Acquistati il 20.1.2014 (atto 2014 1T 2950 TZK) Prezzo di acquisto: euro 330.000,00 Immobili frazionati e rivenduti il: Atti_Catastali_5 il 21.7.2014 (atto 2014 1T 6126 TZL) per Euro 160.000,00 SUB Att_Cat_12 il 18.7.2014 (atto 2014 1T 6416 TZL) per Euro 110.000,00 Att_Cat_13 il 18.7.2014 (atto 2014 1T 6123 TZL) per Euro 115.000,00 Att_Cat_14 il 1.7.2014 (atto 2014 1T 5648 TZP) per Euro 150.000,00 SUB 507 il 24.7.2014 (atto 2014 1T 6324 TZL) per Euro 177.500,00 SUB 508 il 25.7.2014 (atto 2014 1T 6564 TZL) per
Euro 155.000,00 Totale Euro 867.500
8) Immobili in Bagno a Ripoli, Indirizzo_10 (5 unità abitative) Identificativi catastali: Atti_Catastali_15 Atti_Catastali_15 Acquistati il 14.4.2017 (atto 2017 1T 11836 TZM) Prezzo di acquisto: euro 250.000,00 Immobili frazionati e rivenduti il: Att_Cat_16 il 11/10/2017 (atto 2017 1T 30792 TZM) per Euro 120.000,00 Att_Cat_17 il 11/10/2017 (atto 2017 1T 30794 TZM) per Euro 80.000,00 Atti_Cat_18 il 21/10/2017 (atto 2017 1T 30792 TZM) per Euro 115.000,00 Atti_Cat_19 il 31/10/2017 (atto 2017 1T 31586 TZM) per Euro 145.000,00 Atti_Cat_20 il 26/10/2017 (atto 2017 1T 32100 TZM) per Euro 115.000,00 Atti_Cat_21 il 06/12/2017 (atto 2017 1T 36730 TZM) per Euro 130.000,00 Totale Euro 705.000,00
9) Immobile in Firenze, Indirizzo_2 - vani 3,5 ATTO OGGETTO DEL PRESENTE RECUPERO Identificativo catastale: Atti_Catastali_22 Acquistato il 10.7.2018 (atto 2018 1T 23674 TZM) Prezzo di acquisto: euro 100.000,00 Immobili rivenduti il 28.11.2018 (atto 2018 1T 38128 TZM) per euro 110.000,00
10) Immobile in Firenze, Indirizzo_11 – vani 11+ 4,5 + C/2 mq 17 ATTO OGGETTO DEL PRESENTE RECUPERO Identificativi catastali: Atti_Catastali_23 Acquistati il 27.7.2018 (atto 2018 1T 26838 TZM) Prezzo di acquisto: Euro 650.000,00 Immobili rivenduti il: Atti_Cat_24 il 21.12.2018 (atto 2018 1T 41953 TZM) per Euro 350.000,00 Att_Cat_25 il 28.1.2019 (atto 2019 1T 3152 TZM) per Euro 1.000.000,00 Totale Euro 1.350.000,00
11) Immobili in Firenze, Indirizzo_12 – 2 fondi uso laboratorio Identificativi catastali: Atti_Catastali_26 Atti_Catastali_26 Acquistati il 1.2.2021 (atto 2021 1T 3691 TJQ) Prezzo di acquisto: euro 175.100,00
12) Immobili in Firenze, Indirizzo_13/IIndirizzo_14 (3 unità immobiliari) – Richiesta agevolazioni prima casa per immobile Atti_Catastali_15 Identificativi catastali: Atti_Catastali_27 Acquistati il 21.9.2021 (atto 2021 1T 39561 T8X) Prezzo di acquisto: euro 845.500,00 Immobili frazionati e rivenduti il: - 1.8.2024 (20241T31966) il Att_Cat_28) con atto del per il corrispettivo di Euro 300.000,00; - 14.12.2022 (20221T51679) il Att_Cat_29 (ex sub 9) di vani 4,5 per il prezzo di Euro 324.500,00; - 28.2.2023 (20231T9963) il Att_Cat_30 (ex Att_Cat_31) di vani 4,5 per il prezzo di Euro 280.000,00; - 12.6.2023 (20231T3411) il Att_Cat_32 (ex Att_Cat_33) di vani 4,5 per il prezzo di Euro 280.000,00; - 14.6.2023 (20231T23723) il Att_Cat_34 (ex Att_Cat_33) di vani 4,5 per il prezzo di Euro 325.000,00; Per la somma complessiva di Euro 1.209.500,00.
In particolare, si noti come dal 2017 le operazioni di compravendita si sono intensificate e le rivendite sono state sempre più ravvicinate rispetto all'acquisto, sintomo di una particolare conoscenza del settore edile e immobiliare in generale, vista anche la particolare abilità – rispetto a un qualsiasi privato - nel trovare degli acquirenti in così poco tempo. Inoltre, gli immobili oggetto delle operazioni di acquisto/rivendita sono stati oggetto di interventi di ristrutturazione e frazionamenti volti ad aumentare il valore commerciale dei beni stessi, attività evidentemente agevolata dal fatto di svolgere la professione di geometra.
C) Del livello di professionalità del Sig. Ricorrente_1 nel campo del settore immobiliare. Si ricorda, infatti, che lo stesso svolge l'attività professionale di geometra oltre ad essere socio unico ed amministratore di Società_1 S.r.l., oltre che di altre numerose società immobiliari. Non solo. È lo stesso ricorrente a sostenere nel proprio ricorso che il Sig. Ricorrente_1 “ormai da molti anni, dedica il tempo a propria disposizione per lo svolgimento della propria professione di amministratore di società: ed è in questo ruolo che ha posto in essere attività nel settore edilizio ed immobiliare”. Infatti, il sig. Ricorrente_1 ha realizzato numerose compravendite grazie ad una rete consolidata di conoscenza di professionisti del settore immobiliare e alla rappresentanza di società operanti nel settore immobiliare. Dai dati presenti in CC.I.AA. risultano partecipazioni e cariche amministrative in 36 società immobiliari. In particolare, sono state costituite 16 società a responsabilità limitata, denominate
“Ric_1” (Ricorrente_1), attività che certamente lo avvantaggia e gli fornisce maggiori opportunità sia in ordine alle ristrutturazioni operate sia all'individuazione in tempi brevi di nuovi acquirenti. Ne deriva innegabilmente una capacità organizzativa, una conoscenza del settore e delle opportunità non presenti per un privato cittadino speculatore occasionale, come vorrebbe ritenersi il Sig. Ricorrente_1. Inoltre, si evidenzia che per entrambe le operazioni immobiliari, le società del sig. Ricorrente_1 hanno corrisposto alla parte venditrice la caparra pattuita. Al di là del caso specifico, è di tutta evidenza che il sig. Ricorrente_1 ha realizzato numerose compravendite grazie ad una rete consolidata di conoscenza di professionisti del settore immobiliare e alla proprietà di società operanti nel settore immobiliare. Tale elemento comprova il fatto che il contribuente si è potuto avvalere di un'idonea struttura organizzativa, incompatibile con quella di un qualsiasi privato cittadino. Ai fini del reddito d'impresa, affinché si configuri l'attività commerciale, è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale, ovvero dalla rilevanza economica e dalle operazioni che il suo svolgimento comporta. Ne deriva, dunque, che la compravendita effettuata lungi dall'essere un'operazione singola e isolata come vorrebbe sostenere il ricorrente, mentre si inserisce in una serie di atti tipici dell'imprenditore il quale, con costanza, professionalità e programmazione, pone in essere attività di acquisto e rivendita di immobili, con il precipuo fine di lucro.
Sotto il profilo IVA, occorre evidenziare che:
- nel contratto di compravendita di Indirizzo_2.11.2018 è indicato che “parte acquirente è già nel possesso dei beni in oggetto sino dal 6 agosto 2018” e che “parte alienante dichiara che l'immobile è stato oggetto di SCIA n. numero_1 del 12.09.2018 per restauro e risanamento con modifiche interne” e che “Le parti convengono che il diritto alla detrazione fiscale di cui all'art.16 bis DPR 917/86 per le spese di ristrutturazione effettuate sull'immobile, venga trasferito a favore della parte acquirente”.
- nel contratto di compravendita di PI E' IU del 21.12.2018 è indicato che “La parte venditrice si obbliga a completare la massicciata della Atti_Catastali_1 entro il 30.04.2019.
Sul piano normativo, le imprese che decidono di cedere un fabbricato prima che siano decorsi cinque anni dall'esecuzione dei soli lavori di accorpamento o frazionamento, effettuano l'operazione in regime di naturale esenzione IVA. Trattandosi, infatti, di manutenzione straordinaria (lettera b) dell'art. 3 del DPR n. 380 del 6 giugno 2001) e non di ristrutturazione lettera d) della stessa norma), la cessione fuoriesce dal perimetro di imponibilità obbligatoria ex articolo 10, comma 1, numero 8-ter del DPR n. 633 del 1972 (Risposta ad
Interpello n. 736/2021), per rientrare nel regime generale di esenzione previsto dal numero 8-bis. Fanno eccezione, in questo caso, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (lettera c) dell'art. 3 del
DPR n. 380 del 6 giugno 2001). Con riferimento al contratto di compravendita di Indirizzo_2
.11.2018, si ritiene che tale operazione sia da assoggettare ad IVA con aliquota 4%.
Analoghe considerazioni valgono ai fini IRAP, dove il maggior reddito imponibile accertabile concorre alla base imponibile (art.

5-bis del Decreto Legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997), la quale risulta assoggettabile all'aliquota ordinaria.
d) INFONDATEZZA DEL SECONDO MOTIVO DI RICORSO.
Per l'acquisto di porzione di fabbricato in Firenze, Indirizzo_1 il Sig. Ricorrente_1 aveva stipulato un preliminare di acquisto con il venditore Sig. Nominativo_2. Successivamente, il ricorrente ha ricevuto dalla signora Nominativo_3 proposta irrevocabile di acquisto offrendo al sig. Ricorrente_1 il prezzo di euro 335.000,00 per l'appartamento in fase di ristrutturazione. Tuttavia, le parti hanno poi scelto una strada diversa ed hanno optato per il subentro della Sig.ra Nominativo_3 nel preliminare di acquisto fatto dal Ricorrente_1 con il venditore Nominativo_2, prevedendo a favore del ricorrente un compenso (per il subentro) pari a euro 15.000,00. Nell'atto di compravendita del 26.07.2018 il Sig Nominativo_2 ha venduto direttamente a Nominativo_3 e Nominativo_4 al prezzo di euro 260.000,00. A fronte di una proposta irrevocabile di acquisto per euro 335.000,00 il contratto definitivo di compravendita è stato perfezionato per euro 260.000,00. Con la conseguenza che la differenza di euro 75.000,00 percepita dal Sig. Ricorrente_1 può essere considerata come un ricavo d'impresa occulto. Tale corrispettivo, per l'abitualità e la professionalità che caratterizzano l'attività svolta dal contribuente come meglio spiegato al motivo che precede, viene attratto al reddito d'impresa così come il corrispettivo per il subentro nella posizione di acquirente di euro 15.000,00 che viene assoggettato ad IVA, in quanto la cessione di contratto, ai sensi dell'art. 3, secondo comma, n. 5 DPR 633/72 è una prestazione di servizi rilevante ai fini IVA (n.5).
e) INFONDATEZZA DEL TERZO MOTIVO DI RICORSO. Il Sig. Ricorrente_1 ha ricevuto la somma di euro 50.000,00 da parte di Società_2 srl a fronte della vendita di opere d'arte. Tale somma è stata percepita come segue: - Un accredito di euro 25.000 in data 29.01.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.41), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. - Un accredito di euro 10.000 del 26.02.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.44), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. - Un accredito di euro 15.000 del 03.04.2018 Ord: Società_2 srl (operazione n.44), nota a margine: Allegato acq. privato Nominativo_1. Controparte ha prodotto un documento denominato “Acquisto da privato” del 22.1.2018 sottoscritto dal sig. Ricorrente_1 e dal sig. Nominativo_1 per la società Società_2 S.r.l., in virtù del quale la società ha acquistato due opere d'arte di proprietà del Sig. Ricorrente_1 alla cifra pattuita di euro 50.000,00 secondo la modalità corrispondente ai tre accrediti su indicati su Banca_1. Nel corso delle indagini finanziarie a carico del sig. Ricorrente_1 per l'anno d'imposta 2017 erano state individuate operazioni di accredito da parte di CC DO, socio unico e amministratore della società Società_2 S.r.l. (avente ad oggetto l'attività di commercio al dettaglio di oggetti d'arte), riferite alla vendita di opere d'arte che il ricorrente ha dichiarato di aver rinvenuto nell'appartamento di Borgo la Croce trasferito alla società Società_4 S.r.l. in esecuzione del pignoramento immobiliare del 5.12.2013. Anche per le vendite dell'anno 2018 la Parte ha prodotto lo stesso atto di trasferimento dell'immobile di Borgo La Croce, in cui sarebbero state rinvenute le opere d'arte vendute al sig. Nominativo_1. Se è vero che nell'anno 2017 l'Ufficio aveva optato per l'acquisizione dei beni in maniera casuale (configurando solo una dismissione patrimoniale, non rilevante redditualmente), è altrettanto vero che il ripetersi di tali operazioni anche per l'annualità successiva non può ritenersi irrilevante. Non solo. L'Ufficio ha correttamente tenuto conto anche dello stretto rapporto con il Sig. Nominativo_1 (che è un operatore specializzato del settore delle opere d'arte), ritenendo sussistente l'intento speculativo nell'acquisizione e successiva rivendita delle opere d'arte. Con la recente ordinanza n.
6874/2023, la Corte di Cassazione ha fornito un inquadramento giuridico alla particolare ipotesi di compravendita di opere d'arte effettuata da un privato, delineando le caratteristiche per ricadere nell'alveo normativo degli artt. 55 o 67, lett. i), TUIR o, al contrario, per essere inquadrabile quale “collezionista” non assoggettabile a tassazione. Se si individua nel soggetto uno speculatore occasionale, risulta applicabile l'articolo 67 TUIR, secondo cui i redditi derivanti da attività commerciali non abituali costituiscono redditi diversi;
se invece si tratta di transazione occasionale di privato collezionista non vi è alcun obbligo dichiarativo.
A ben vedere, nell'ordinanza citata, la Suprema Corte ha rilevato l'assenza di intento speculativo nel collezionista d'arte mosso da un interesse “rivolto non tanto al valore economico della res quanto a quello estetico-culturale, per il piacere che il possedere le opere genera, per l'interesse all'arte, per conoscere gli artisti, per vedere le mostre”; mentre ha individuato come rilevanti, ai fini dell'assoggettamento a tassazione dell'attività svolta, elementi quali l'esecuzione di attività finalizzate a facilitare la vendita o la rilevanza dell'investimento effettuato. Tutti elementi sussistenti nel caso che ci riguarda. La collocazione dei beni sul mercato è avvenuta per ragioni economiche e non culturali. Ne deriva che il sig. Ricorrente_1 può essere qualificato come un cd. speculatore occasionale (cfr. Corte Cassazione, ordinanza n. 6874/2023) e che la cessione delle opere d'arte per euro 50.000,00 è qualificabile come un reddito diverso, ai sensi dell'art. 67, comma
1, TUIR.
f) INFONDATEZZA DEL QUARTO MOTIVO DI RICORSO.
Il recupero relativo alle movimentazioni bancarie rimaste prive di giustificazione deve essere confermato, essendosi controparte limitata, anche in questa sede, a sostenerne l'irrilevanza economica dato l'importo esiguo. Si noti che l'invito a fornire giustificazioni a seguito delle indagini bancarie risale al 16.4.2024, cui è seguito l'invio dello schema d'atto fino all'instaurazione del presente giudizio. Vi era tutto il tempo, dunque, per reperire idonea documentazione.
g) INFONDATEZZA DEL QUINTO MOTIVO DI RICORSO. LA LEGITTIMITÀ DELLE SANZIONI IRROGATE.
L'art. 5, comma 1 D.Lgs. 472/1997, rubricato per l'appunto “colpevolezza”, stabilisce che “nelle violazioni punite con sanzioni amministrative ciascuno risponde della propria azione od omissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa”. Come noto, a differenza del diritto penale, in cui l'elemento soggettivo
è dirimente ai fini della stessa punibilità, in ambito tributario il soggetto che ha compiuto la violazione tributaria è punito con la sanzione amministrativa, essendo sufficiente che l'azione sia volontaria e cosciente senza che occorra la concreta dimostrazione del dolo o della colpa (o di un intento fraudolento), atteso che la norma pone una presunzione di colpa per l'atto vietato a carico di chi lo abbia commesso, lasciando a costui l'onere di provare di aver agito senza colpa (cfr. ex multis, Cass. n. 2139 del 2020; Cass. n. 22679 del 2022).
Non solo: nel diritto tributario il grado di colpevolezza può avere una sua rilevanza in relazione alla quantificazione e alla commisurazione delle sanzioni (e non alla loro applicazione), nel senso che, a fronte di un comportamento doloso e magari recidivo l'Amministrazione Finanziaria può a buon diritto irrogare le sanzioni calibrando la quantificazione delle stesse. Non pare neanche sussistere una obiettiva incertezza della normativa nei termini indicati dalla Corte di Cassazione, tale da giustificare l'annullamento delle sanzioni irrogate. Difatti controparte tenta di configurare quale obiettiva incertezza della portata applicativa della norma quella che in realtà è la non condivisione della qualificazione giuridica della fattispecie concreta.
Neppure sussiste la lamentata sproporzione/esorbitanza delle sanzioni comminate nell'atto impugnato, avendo anzi l'ufficio irrogato i minimi edittali delle sanzioni legislativamente previste con applicazione, altresì, del più favorevole cumulo giuridico rispetto al cumulo materiale. Improprio il richiamo alla norma di cui all'art. 7, comma 4, D.lgs. 472/97, tale norma, nella versione successiva alla novella di cui al D. Lgs. 158/2015, prevede che “qualora concorrano circostanze che rendono manifesta la sproporzione tra l'entità del tributo cui la violazione si riferisce e la sanzione, questa può essere ridotta fino alla metà del minimo”. L'applicazione di tale disposizione ha fino ad oggi assunto un ruolo decisamente residuale. Anche dopo la modifica normativa del 2015, permane infatti la difficoltà oggettiva di riscontrare concettualmente la manifesta sproporzione tra sanzione e tributo laddove già il legislatore ha determinato univocamente la relazione tra i due valori, magari stabilendo una gradazione tra un minimo e un massimo. Infine, del tutto infondata la richiesta di applicazione della modifica introdotta dall'art. 2, D.Lgs. n. 87/2024, posto che proprio l'art. 5 di tale ultimo Decreto prevede espressamente che “Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 e 4 si applicano alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024”, rendendo inoperante il favor rei per le violazioni precedenti.
6) Parte resistente conclude chiedendo che questa Corte di Giustizia Tributaria voglia rigettare il ricorso, con condanna del Ricorrente alle spese di giudizio.
7) Parte Ricorrente, con memoria depositata il 09.01.2026, sviluppava ulteriormente le proprie ragioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato.
In via preliminare si rileva la definitività per mancata impugnazione del recupero ad imposizione a titolo d'imposta del 26% pari a € 1.800,00 del dividendo erogato in data 08.06.2018 al Contribuente dalla partecipata Società_3 s.r.l. per omessi ritenuta e versamento.
Nel merito, dalla cospicua documentazione versata in atti dall'Ufficio, si evince che il Ricorrente, nel corso del periodo d'imposta 2018, ha posto in essere, in armonia con i precedenti e seguenti periodi d'imposta 2008-2024 (n. 12 operazioni, quali, nel 2018, Immobili in Firenze, Indirizzo_2, PI dei IU Indirizzo_1), un'attività corrispondente al disposto di cui all'art. 55 D.P.R. 917/'86, generante reddito d'impresa, consistente nell'esercizio di impresa commerciale, intendendosi per tale l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell'art. 2195 c.c., nella specie, di attività intermediaria nella circolazione di beni immobili ed attività ausiliarie (acquisto, ristrutturazione, frazionamento e rivendita), anche se non organizzate in forma d'impresa. Il compimento delle operazioni de quibus nel corso del 2018 si pone in linea funzionale con il percorso imprenditoriale già precedentemente tracciato e proseguito nei successivi anni. Difatti, si rammenta che, per granitica teorica civilistico-commerciale e tributaria, avallata dalla consolidata giurisprudenza di legittimità e di merito, l'attività d'impresa è configurabile anche in via meramente prospettica, allorché siano poste in essere condotte preparatorie atte ad evidenziare l'intenzione del soggetto di intraprendere un'attività economica con abitualità, ossia non necessariamente continuità, bensì anche solo costanza nel periodo, purché non sporadica/occasionale. Espresso in altri termini, le operazioni compiute nel 2018 non appaiono isolate, bensì prosecutrici di una condotta commerciale già delineata e nel tempo stabilizzata anche in virtù della propria qualificazione professionale di geometra, socio (anche unico) e amministratore di molteplici società immobiliari (n. 36), come pure accertato con precedente Sentenza di questa C.G.T. n. 342/2025. Né può tacersi il rilevante utile economico ricavato dal Contribuente dalle operazioni in questione, che, inevitabilmente, corrobora la configurazione di un'attività
d'impresa con fine lucrativo.
Per l'effetto, sotto il profilo I.V.A., si condividono appieno le ragioni addotte dall'Ufficio a supporto dell'assoggettamento all'imposta delle operazioni de quibus. In particolare, nel contratto di compravendita di Indirizzo_2.11.2018 è indicato che “parte acquirente è già nel possesso dei beni in oggetto sino dal 6 agosto 2018” e che “parte alienante dichiara che l'immobile è stato oggetto di SCIA n. numero_1 del 12.09.2018 per restauro e risanamento con modifiche interne” e che “Le parti convengono che il diritto alla detrazione fiscale di cui all'art.16 bis DPR 917/86 per le spese di ristrutturazione effettuate sull'immobile, venga trasferito a favore della parte acquirente”. Nel contratto di compravendita di Indirizzo_10 del 21.12.2018 è indicato che “La parte venditrice si obbliga a completare la massicciata della Atti_Catastali_1
entro il 30.04.2019”. Sul piano normativo, le imprese che decidono di cedere un fabbricato prima che siano decorsi cinque anni dall'esecuzione dei soli lavori di accorpamento o frazionamento, effettuano l'operazione in regime di naturale esenzione IVA. Trattandosi, infatti, di manutenzione straordinaria
(lettera b) dell'art. 3 del DPR n. 380 del 6 giugno 2001) e non di ristrutturazione lettera d) della stessa norma), la cessione fuoriesce dal perimetro di imponibilità obbligatoria ex articolo 10, comma 1, numero 8-ter del
DPR n. 633 del 1972 (Risposta ad Interpello n. 736/2021), per rientrare nel regime generale di esenzione previsto dal numero 8-bis. Fanno eccezione, in questo caso, gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (lettera c) dell'art. 3 del DPR n. 380 del 6 giugno 2001). Con riferimento al contratto di compravendita di Indirizzo_2.11.2018, si ritiene che tale operazione sia da assoggettare ad IVA con aliquota 4%.
Infine, la complessità numerica e la natura delle operazioni compiute depongono per la sussistenza quantomeno di un essenziale margine organizzativo connotante l'attività de qua, atto a delineare il presupposto impositivo I.R.A.P..
Le doglianze risultano, dunque, infondate e vengono interamente respinte.
Il secondo motivo di ricorso, concernente l'operazione di compravendita dell'immobile sito in Firenze,
Indirizzo_1, è destituito di fondamento. il Contribuente ha stipulato un preliminare di compravendita con il cedente Sig. Nominativo_2. Successivamente, ha ricevuto dalla Sig.ra Nominativo_3 proposta irrevocabile di acquisto al corrispettivo di euro 335.000,00 per l'appartamento in fase di ristrutturazione. Tuttavia, le parti hanno poi scelto una strada diversa ed hanno optato per il subentro della Sig.ra Nominativo_3 nel preliminare di acquisto stipulato dal Ricorrente_1 con il venditore Nominativo_2, prevedendo a favore del Ricorrente un compenso per subentro pari a euro 15.000,00. Nell'atto di compravendita del 26.07.2018, con il quale il Sig. Nominativo_2 vende a Nominativo_3 e Nominativo_4 al prezzo di euro 260.000,00, si legge che “è stata presentata C.I.L.A. per lavori di riorganizzazione strutturale”. Si osserva che il promissario acquirente aveva la disponibilità dell'immobile alla firma del preliminare per apportare migliorie. A fronte della proposta irrevocabile di acquisto per euro 335.000,00 (fatta da Nominativo_3 a Ricorrente_1), il contratto definitivo di compravendita è stato perfezionato per un corrispettivo di euro 260.000,00. Ne deriva che la differenza di euro 75.000,00 va considerata come un ricavo d'impresa occulto conseguito dal Ricorrente. Tale corrispettivo, per l'abitualità e la professionalità che caratterizzano l'attività svolta dal contribuente, viene attratto al reddito d'impresa così come il corrispettivo per il subentro nella posizione di acquirente di euro 15.000,00, che viene, altresì, assoggettato ad I.V.A., ai sensi dell'art. 3, c. 2, n. 5), D.P.R. 633/'72.
L'argomentazione svolta dal Contribuente in ricorso, ossia che la proposta irrevocabile di acquisto “era vincolata (come riferisce lo stesso Ufficio) a tutta una serie di circostanze, tra cui si ricorda la ultimazione dei lavori di ristrutturazione, la certificazione degli impianti, la conformità urbanistica e catastale del bene.
All'esito delle proprie valutazioni, i coniugi Ricorrente_1 hanno ritenuto preferibile non procedere oltre nell'operazione, non offrire alla promissaria acquirente alcuna garanzia ed incassare subito € 15.000, cedendogli il diritto a subentrare direttamente nell'originario contratto preliminare di compravendita dagli stessi sottoscritto con il proprietario dell'Immobile. In altri termini, si è preferito ricevere un importo considerevole (€ 15.000) senza assumersi alcuna responsabilità/rischio/onere/costo piuttosto che incassare una somma forse superiore ma che avrebbe richiesto, per essere conseguita, sforzi ben più considerevoli.”, non appare sufficiente a sconfessare l'ottica imprenditoriale impressa all'attività del Contribuente come sopra esaminato, tenuto conto della già presentata C.I.L.A. per lavori di riorganizzazione strutturale e della disponibilità dell'immobile alla firma del preliminare da parte del medesimo. Il Ricorrente, inoltre, sostiene, senza versare in atti di causa il contratto preliminare, che esso sarebbe stato stipulato unitamente alla propria coniuge e che, pertanto, i maggiori importi recuperati ad imposizione non potrebbero, comunque, essergli imputati integralmente. La censura, tuttavia, non risulta meritevole di accoglimento, poiché, trattandosi di ricavi occulti d'impresa di fatto riferita al solo Ricorrente_1, è legittima, in mancanza di adeguata prova contraria, la sola e integrale imputazione degli stessi a quest'ultimo.
Le doglianze vengono, dunque, respinte.
Il terzo motivo di ricorso è infondato, atteso che la cessione di due opere d'arte rinvenute in un appartamento in esecuzione di un pignoramento immobiliare, per un ammontare pari ad euro 50.000, in favore della Società_2 s.r.l. (avente ad oggetto l'attività di commercio al dettaglio di oggetti d'arte), si pone in continuità con una identica operazione posta in essere nel 2017 e sempre in favore di un operatore specializzato del settore, nonché dell'attività intermediaria immobiliare del Ricorrente, evidenziando un suo intento speculativo e non culturale. Ne consegue il corretto assoggettamento ad imposizione quale reddito diverso ex art. 67, lett. i), D.P.R. 917/'86.
Il quarto motivo di ricorso va rigettato, atteso che il Ricorrente non ha fornito alcuna documentazione atta a comprovare che di tali importi (euro 5.000) ne ha tenuto conto per la determinazione del reddito soggetto ad imposta o che non hanno rilevanza allo stesso fine, ai sensi dell'art. 32, c. 1, n. 2), D.P.R. 600/
'73.
Il quinto motivo di ricorso, composto da plurime censure inerenti al trattamento sanzionatorio irrogato,
è infondato. Non ricorre nella fattispecie alcuna ipotesi di obbiettiva condizione di incertezza in ordine alla normativa fiscale applicabile, trattandosi di norme chiare e le cui applicazione ed interpretazione sono consolidate. Ne discende pure la natura colposa della condotta posta in essere in violazione di siffatta limpida normativa. Alcuna sproporzione è rinvenibile tra le sanzioni irrogate e l'importo dell'imposta evasa. Non possono trovare applicazione le modifiche introdotte dall'art. 2 D.lgs. 87/2024, disponendo il successivo art. 5 che esse si applicano alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024.
Le spese di lite seguono la soccombenza nel rapporto tra le Parti costituite nel presente giudizio e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

RIGETTA IL RICORSO E CONDANNA IL RICORRENTE AL PAGAMENTO DELLE SPESE
PROCESSUALI CHE LIQUIDA IN COMPLESSIVI EURO 5.000,00, OLTRE SPESE FORFETTARIE E
ACCESSORI DI LEGGE.