Sentenza n. 1291/2026
Depositata il 27/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 11, riunita in udienza il 21/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
NUNZIATA GABRIELE, Presidente
EL GAETANO, Relatore
IOVINO GABRIELE, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 14343/2025 depositato il 28/07/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ii Di Napoli elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2023 1T 007760 000 REGISTRO 2023
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 930/2026 depositato il
21/01/2026
Richieste delle parti:
Le parti hanno concluso come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso in atti, Ricorrente_3 , Ricorrente_1 e Ricorrente_2 hanno proposto impugnazione ex art. 18 D.lgs 31-12-1992 n. 546 avverso l'atto di rettifica e liquidazione n. 2023 1T 007760
000 del 05/06/2025 , con il quale l'Agenzia delle Entrate DP II di Napoli ha rettificato il valore dichiarato dalle parti nell'atto di cessione di quote immobiliari per Notar Nominativo_1 in data 06/04/2023, avente ad oggetto la cessione della quota di 2/3 dell'immobile sito in Napoli alla Indirizzo_1, “Parco Residenziale San Paolo”, identificato al Catasto Fabbricati alla Sez. CHI foglio 5, p.lla 139 sub. 74, categoria D/8, determinandolo in € 505.000,00 a fronte di € 265.990,00 dichiarato nell'atto , con ciò determinando maggiori imposte per € 21.511,00 oltre interessi successivi e sanzioni.
I ricorrenti hanno esposto che , a seguito della comunicazione da parte dell'Ufficio dello schema di atto di accertamento ex art.

6-bis Legge 212/2000, avevano trasmesso a mezzo PEC all'Ufficio, nei termini indicati, le osservazioni difensive corredate dalla perizia giurata dell'Arch. Nominativo_2, in cui si evidenziava lo stato manutentivo scadente del cespite immobiliare e la presenza di un vincolo locativo, tra l'altro espressamente richiamato nell'atto notarile, stimando il valore reale della quota alienata ,, e ciò nonostante l'Ufficio non solo non teneva in alcun conto delle osservazioni rese e della documentazione ricevuta ,ma, nell'atto oggetto della presente impugnazione, in modo del tutto erroneo dà atto che le parti non hanno dato seguito ai suddetti schemi di atto, né fissando un appuntamento con il funzionario referente né inviando alcuna documentazione.
I ricorrenti hanno dedotto che l'avviso di rettifica e liquidazione risulta carente sotto il profilo della motivazione, in quanto fondato solo ed esclusivamente su una perizia estimativa del cespite immobiliare realizzata dall'Ufficio, redatta in totale assenza di ispezione diretta dell'immobile, basata quindi unicamente su strumenti virtuali e senza tener conto quindi del reale stato di conservazione e manutenzione dell'immobile nonché della presenza di un vincolo locativo gravante sull'immobile.
I ricorrenti hanno esposto che il prezzo dichiarato nell' atto risulta corrispondente al reale valore della quota dell'immobile, chiedendo in via preliminare l'annullamento dell'avviso di rettifica e liquidazione, in via subordinata, di disporre la rideterminazione del valore dell'immobile oggetto di compravendita ,tenuto conto delle condizioni oggettive (manutentive) e giuridiche (vincolo locativo) e, conseguentemente, delle imposte effettivamente dovute, con annullamento parziale dell'atto impugnato, e dichiarare l'insussistenza dei presupposti per l'irrogazione delle sanzioni, per difetto dell'elemento soggettivo dell'illecito tributario.
Si è costituita in giudizio l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale II di Napoli che ha chiesto il rigetto del ricorso, rappresentando che per la stima dell'immobilee è stato adottato il criterio della comparazione previsto dagli art. 51 e 52 del D.P.R. 131/86, tenendo presente il valore venale in comune commercio, i prezzi medi di mercato praticati nella zona alla data del trasferimento e le valutazioni dell'ultimo triennio che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, siti nella stessa zona.
In data 8-1-2026 l'Ufficio ha depositato memorie illustrative.
In data 19-1-2026 la parte ricorrente ha depositato la richiesta dell'ADE di disponibilità a un accordo conciliativo.
All'odierna udienza la causa è stata decisa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Osserva la Corte che l'operato dell'Ufficio appare corretto e non merita, pertanto, le crensure mosse dai ricorrenti.
Va premesso che l''avviso di rettifica in contestazione ha dato ampio e esaustico conto della metodologia di stima sintetico-comparativa utilizzata per la determinazione del valore commerciale, del bene , nel pieno rispetto del disposto degli artt. 51 e 52 d.p. r. n. 131 del 1986.
Al riguardo, quanto all'ecepito deficit motivazionale , è di tutta evidenza che l'atto impugnato ha compiutamente illustrato i presupposti di applicazione del criterio di stima, delle successive fasi e degli elementi di valutazione utilizzati, dando modo alla contribuente di spiegare, come di fatto avvenuto, un'adeguata linea difensiva..
Nello specifico, sono stati utilizzati ai fini comparativi gli atti di compravendita, stipulati nel triennio precedente la stipula dell'atto oggetto di controllo, relativi ad unità immobiliari aventi caratteristiche posizionali, tipologiche e funzionali assimilabili a quelle dell' immobilie in questione..
Il criterio comparativo adottato è più che attendibile, trattandosi di immobili aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche del tutto analoghe a quello oggetto di rettifica , appartenendo alla stessa categoria catastale e aventi la stessa destinazione di autorimessa, e ubicati in edifici di epoca costruttiva analoga e di consistenza similare
E' stato così ottenuto un valore medio unitario € 622,00 al mq, corripsondente ai valorii dichiarati negli atti selezionati come riferimento, del tutto in linea con i valori minimi elaborati dall'Osservatorio del Mercato
Immobiliare per i locali nella zona omogenea di riferimento.
Per quanto concerne le diverse valutazioni della prodotta consulenza tecnica di parte , è il caso di osservare che, per indiscusso insegnamento giurisprudenziale di legittimità, «la perizia stragiudiziale non ha valore di prova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di aver accertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da un terzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non è obbligato in nessun caso a tenerne conto» (cfr. Cass. Sez. 1, ordinanza n. 5667 del 4.3.2025, id. Sez. 5, ordinanza n. 33503 del 27.12.2018,).
In ogni caso la valutazione della correttezza e della plausibilità delle valutazioni dell'Ufficio porta a ritenere non congrua la stima operata dal consulente .e il valore dichiarato nell'atto di compravvendita. che è decisamente inferiore a quello di mercato.
La Corte ritiene che lo stato manutentivo dell'immobile non appare tale da giustificare una sensibile dimnuzione del valore del bene, considerata la destinazione dello stesso ad autorimessa.
Nè può incidere negativamente sul valore dell'immobile l'esistenza del vincolo locativo che , al contrario, garantisce all'acquirente -già compropietario. una sicura e rilevante redditività , connaturale alla natura del bene compravenduto (immobile a uso autorimessa di categoria D/8 ), destinato per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa. Quanto al profilo sanzionatorio , l'Ufficio ha fcorrettamente applicato le sanzioni in applicazione dell'art. 71
DPR 131/1986 vigente ratione temporis, che prescinde da qualsiasi valutazione dell'elemento soggettivo, per cui la censura mossa sul putno dalla parte ricorrente va disattesa.
Il ricorso va, pertanto, rigettato.
Le spese di giudizio vanno compensate, in ragione dell'oggetto del contendere

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese.