REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di Appello di Torino
Sezione Seconda Civile
R.G. 402/2023
La Corte D'Appello di Torino, Seconda Sezione Civile, in persona dei magistrati:
Roberto Rivello Presidente
Marco Rossi Consigliere relatore
Angela Giunta Consigliere ha pronunciato la seguente
Oggetto:
SENTENZA Indebito soggettivo - Indebito oggettivo nella causa iscritta al n. 402/2023 promossa da:
(CF: ), nata ad [...] il [...] e Parte_1 C.F._1
residente in [...], int.3, rappresentata e difesa nel presente giudizio dall'Avvocato Nicotra Fabio (CF: - PEC C.F._2
) del Foro di Asti ed elettivamente domiciliata ai fini Email_1
del presente procedimento presso lo studio di quest'ultimo in Bra (CN), Via Principi di
Piemonte, n. 6, per procura speciale allegata all'atto di appello, parte ammessa al
Patrocinio a Spese dello Stato come da provvedimento del Consiglio dell'Ordine degli
Avvocati di Asti del 25/07/2018 appellante contro
( , con sede in Bra (CN), strada Controparte_1 P.IVA_1
Orti n. 18/c, in persona del socio accomandatario, , rappresentata e difesa Controparte_1
dagli avvocati Prencipe Giuseppe (CF: – PEC C.F._3 Email_2 Email_3
E
) e (CF: - PEC , entrambi
[...] Parte_2 C.F._4 Email_5
con studio in Torino, c.so re Umberto n. 64, presso il quale è stato eletto domicilio in virtù di procura apposta in calce al ricorso notificato nel primo grado di giudizio appellata
* * *
Udienza collegiale di precisazione delle conclusioni del 22/4/2025 e di rimessione al collegio del 23/10/2025 nelle forme della trattazione scritta. * * *
CONCLUSIONI DELLE PARTI
-parte appellante ha rassegnato le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di appello di Torino, contraiis reiectis: in via principale e nel merito:
- accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma parziale della sentenza n. 640/2022 emessa dal Tribunale Civile di Asti – Dott.
AN AG – l'8/09/2022, nell'ambito del giudizio NRG 3051/2018, pubblicata in data 13/09/2022 e comunicata in pari data via Pec dalla Cancelleria Civile, annullare
e/o revocare la pronuncia di risarcimento del danno da incommerciabilità dell'immobile oggetto di preliminare del 10/10/2011 (Bra Via Piumati 100) quantificato dal Giudicante di primo grado in favore della nella somma di € 12.000,00 e, per l'effetto, CP_1
escludere detto importo dalle compensazioni dei rispettivi crediti operata fra le parti in causa e, conseguentemente, disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto;

- respingere i motivi di appello incidentale proposti da CP_1
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfetario per spese generali, oltre Iva
e Cpa come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
* * *
-parte appellata a rassegnato le seguenti conclusioni: CP_1
“In via istruttoria:
Si chiede l'ammissione delle prove per testi dedotte nella memoria istruttoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. depositata all'interno del fascicolo telematico in data 13.05.2019 con i testi ivi indicati.
Nel merito:
Voglia la Corte di Appello adita,
Respingere il motivo di appello proposto dalla signora Pt_1
In accoglimento dei motivi di appello incidentale proposti da CP_1
Accertare il diritto di al pagamento in proprio favore da parte della signora CP_1
dei seguenti importi: Pt_1
- € 7.477,71 oltre interessi a titolo di rimborso tributi IMU e TASI;

pag. 2/15 - € 770,07 oltre interessi a titolo di rimborso premi assicurativi;

- € 133.559,00 o veriore somma accertanda anche superiore, oltre interessi a titolo di risarcimento danni per il deprezzamento dell'immobile sito in Bra, via Cuneo n. 43, e
l'impossibilità di porlo in vendita al prezzo pattuito nel contratto preliminare
Per l'effetto:
Previa compensazione fra debiti e crediti, condannare la signora al pagamento delle somme residue. Parte_1
Con vittoria di spese, competenze ed oneri fiscali del presente grado di giudizio”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Sui fatti di causa e sul giudizio di primo grado.
Il Tribunale di Asti con sentenza n. 640/2022 pubblicata il 13/9/2022 così decideva:
“DICHIARA che i contratti preliminari conclusi tra le parti nelle date del 26.10.2007 e del 10.10.2011 sono stati dichiarati risolti per inadempimento imputabile a Parte_1
con sentenza del tribunale di Asti n. 674/2018 dell'11.07.2018;
DICHIARA che in esito alla risoluzione del contratto preliminare del 26.10.2007 ha un credito restitutorio nei confronti di pari ad € Parte_1 CP_1
98.373,86;
DICHIARA che in esito alla risoluzione dei contratti preliminari di cui sopra CP_1
ha un credito risarcitorio nei confronti di pari ad € 34.000,00;
[...] Parte_1
ND la convenuta a pagare all'attrice la somma di € 64.373,86 oltre interessi legali dalla data della domanda, operata la compensazione tra i rispettivi crediti e per le ragioni di cui in motivazione.
Compensa le spese di giudizio.
Pone le spese di CTU a carico di ciascuna parte nei rapporti interni nella misura di
½ ciascuna”.
Risulta dagli atti che parte attrice aveva evocato in giudizio Parte_1
affermando: i) di aver stipulato con la società un contratto preliminare CP_1
quale promissaria acquirente in data 26/10/2007 avente ad oggetto un immobile sito in
Bra, via Cuneo n. 43; ii) di aver versato parte del prezzo per contanti e a mezzo accollo pag. 3/15 di mutuo;
iii) di avere diritto alla restituzione di quanto versato perché il contratto preliminare era stato dichiarato risolto con sentenza in giudicato.
i costituiva contestando la fondatezza della domanda di controparte CP_1
per non avere versato quanto affermando in relazione ai ratei di mutuo e, Parte_1
in via riconvenzionale chiedeva: i) che fosse pronunciata la risoluzione per fatto e colpa dell'attrice sia del contratto preliminare 26/210/2007 (Bra, via Cuneo n. 43), sia di quello
10/10/2011 (relativo ad altro immobile, sito in Bra, via Piumatto n. 100); ii) che controparte fosse condannata al pagamento di crediti sorti in proprio favore in conseguenza della risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente (in particolare IMU, TASI, assicurazione fabbricato;
perdita di valore dell'immobile per mancata vendita, quanto al primo immobile;
danno da mancata disponibilità delle somme di denaro non incassate con la vendita per entrambi i beni promessi).
Il Tribunale di Asti, ricostruita tutta la complessa vicenda giudiziaria che aveva preceduto la controversia: i) riteneva pacificamente risolti i due contratti preliminari;
ii) affermava passata in giudicato la sentenza che aveva quantificato in 98.373,86 euro l'importo versato da per il primo immobile e quindi da restituire;
iii) Parte_1
applicava la “giurisprudenza secondo la quale il promittente venditore che abbia domandato la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente non ha diritto al ristoro di quanto pagato a titolo di spese ed imposte, perché tali voci, con il venire meno dell'obbligo del trasferimento della proprietà e quindi il mantenimento della proprietà del bene promesso in vendita in capo alla promittente venditrice, non costituiscono un pregiudizio per la promittente venditrice stessa. (cfr. sul punto Cass. civ.
Sez. II Sent., 19/09/2013, n. 21438 che, al di là della sintetica massimazione reperibile, esprime in motivazione proprio tale concetto)” (cfr. pag. 9 sentenza impugnata) e rigettava la domanda riconvenzionale di restituzione di IMU, TASI e costi di assicurazione fabbricato;
iv) riteneva di fatto inammissibile una domanda di risarcimento del danno per il mancato possesso dell'immobile per essere già stata formulata e rigettata nel precedente giudizio intercorso tra le parti definito con sentenza del Tribunale di Asti
n. 674/2018, in applicazione del principio del dedotto e deducibile (“Nel caso di specie, inoltre, si deve osservare che una domanda di ristoro dei danni patiti invece fondata sul possesso degli immobili in capo alla promissaria acquirente con richiesta di liquidazione
pag. 4/15 in via equitativa del danno è stata già proposta e respinta per mancanza di adeguata prova nel giudizio concluso in primo grado con la sentenza 674/2018, con la conseguenza che la medesima pretesa non può essere proposta in questo processo semplicemente indicando alcune specifiche voci di danno in allora non precisate” cfr. pag. 9 sentenza impugnata); v) riconosceva l'esistenza di un danno da perdita di chance per entrambi i contratti preliminari 26/10/2007 e 10/10/2011 per la mancata vendita che liquidava in via equitativa, tenuto conto del prezzo pattuito e della presenza di irregolarità urbanistico ed edilizie nell'importo di 20.000,00 per il primo contratto e di 12.000,00 euro per il secondo contratto, quantificando poi il danno complessivo in 34.000,0 euro;
vi) compensava quindi i due importi (98.373,86 euro riconosciuti a e 34.000,00 euro a Parte_1
indicando un saldo finale a favore di di 64.373,86 euro CP_1 Parte_1
(cioè 98.373,86 euro meno 34.000,00 euro); vii) compensava infine tra le parti le spese di lite e poneva quelle di CTU nei rapporti interni a carico di ciascuna di esse nella misura della metà.
* * *


2. Sull'oggetto dell'impugnazione. proponeva appello e formulava un'unica censura relativa al vizio di Parte_1
ultra petizione in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure “relativamente al riconoscimento della domanda di risarcimento formulata dalla ovvero CP_1
nella quantificazione di € 12.000,00 stimata come determinazione corretta del danno di incommerciabilità stabilita riguardo l'immobile di Bra (CN), Via Piumati 100 oggetto del preliminare sottoscritto fra le parti in data 10/10/2011” (cfr. pag. 4 appello).
L'appellante chiedeva inoltre che venisse corretta comunque la pronuncia quanto all'errore di calcolo commesso nel sommare le voci di danno indicate in complessivi
34.000,00 risultanti dalla somma di 20.000 euro per il primo immobile e di 12.000 euro per il secondo.
Si costituiva che contestava la fondatezza della censura di CP_1
controparte e in via di appello incidentale formulava le seguenti censure: i) erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso il diritto di al rimborso di CP_1
quanto pagato per IMU, TASI e premi assicurativi nel periodo nel quale gli immobili compromessi sono rimasti nella disponibilità di ii) erroneità della Parte_1
pag. 5/15 sentenza impugnata nella parte in cui non è stato liquidato il danno per la perdita di valore dell'immobile sito in Bra, via Cuneo 43 (preliminare 26/10/2007) e nella parte in cui il
Tribunale ha fatto ricorso all'equità, quantificando in modo irrisorio il danno.
Il Consigliere Istruttore, all'esito della prima udienza, rinviava innanzi al Collegio, nelle forme della trattazione scritta, concedendo alle parti termini per precisare le conclusioni e depositare le memorie conclusive. Le parti depositavano note di udienza e la causa era quindi rimessa al Collegio per la decisione.
* * *


3. Sulla prima censura di appello: vizio di ultrapetizione ed errore di calcolo.
Parte appellante con la prima censura lamenta il vizio di ultrapetizione in cui sarebbe incorso il Giudice di prime cure “relativamente al riconoscimento della domanda di risarcimento formulata dalla ovvero nella quantificazione di € 12.000,00 CP_1
stimata come determinazione corretta del danno di incommerciabilità stabilita riguardo
l'immobile di Bra (CN), Via Piumati 100 oggetto del preliminare sottoscritto fra le parti in data 10/10/2011” (cfr. pag. 4 appello). L'appellante si duole che il Tribunale di Asti, dopo aver rigettato le domande risarcitorie relative a tasse e assicurazioni (versate per l'immobile nel periodo tra stipula del preliminare 26/10/2007 e risoluzione con riconsegna) e dopo aver rigettato qualsiasi domanda di danno da indebita occupazione, avrebbe pronunciato riconoscendo un importo a titolo di risarcimento del danno consistente nell'impossibilità di porre in vendita sia l'immobile oggetto del preliminare
26/10/2007, sia l'immobile oggetto del preliminare 10/10/2011 a fronte delle seguenti conclusioni rassegnate da “Accertare il diritto di al CP_1 CP_1
pagamento in proprio favore da parte della signora dei seguenti importi: Pt_1
- € 7.477,71 a titolo di rimborso tributi IMU e TASI;

- € 770,07 a titolo di rimborso premi assicurativi;

- € 75.000 a titolo di risarcimento danni per il deprezzamento dell'immobile e
l'impossibilità di porlo in vendita al prezzo pattuito nel contratto preliminare 26.10.07;
- € 50.000 a titolo di risarcimento danni per la mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari 26.10.07 e 10.10.11.”.
Parte appellante chiede inoltre che venga corretta la sentenza impugnata in relazione all'evidente errore di calcolo commesso dal Tribunale di Asti che dopo aver quantificato pag. 6/15 i danni in 20.000,00 euro e in 12.000,00 euro, li somma, giungendo all'importo di
34.000,00 euro. costituendosi in appello sostiene che la sentenza è, invece, immune CP_1 da vizi poiché “… il Giudice di primo grado liquidando l'importo complessivo di €
32.000 a titolo di danno da “incommerciabilità” degli immobili ha inteso liquidare, conformemente a quanto statuito dalla Corte di Cassazione nella citata sentenza n.
4713/16, il danno derivante dall'impossibilità di vendere gli immobili nella vigenza dei preliminari e quindi di incassare i corrispettivi di tali vendite. L'importo di € 32.000 risarcisce quindi il danno per la mancata disponibilità dell'importo pattuito per la vendita dei due immobili compromessi in atti (Bra, via Cuneo n. 43 e Bra, via Piumatto
n. 100), domanda ritualmente formulata nel giudizio di primo grado, tratteggiata nelle pagine 11, 12 e 13 della comparsa di costituzione del 30.11.18 e richiamata nelle conclusioni definitive (accertare il diritto di al pagamento in proprio favore CP_1
da parte della signora dei seguenti importi: ……€ 50.000 a titolo di risarcimento Pt_1
danni per la mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari
26.10.07 e 10.10.11).” (cfr. pag. 3 comparsa di risposta in appello).
La censura è fondata.
È necessario per verificare la fondatezza della doglianza dell'appellante esaminare la domanda formulata da el giudizio di primo grado. La società ha, invero CP_1 chiesto “…Voglia il Tribunale di Asti, accertare l'intervenuta risoluzione dei contratti preliminari datati 26.10.2007 e 10.10.11 …in via riconvenzionale … Accertare il diritto di al pagamento in proprio favore da parte della signora dei seguenti CP_1 Pt_1
importi: € 7.477,71 a titolo di rimborso tributi IMU e TASI;
€ 770,07 a titolo di rimborso premi assicurativi;
€ 75.000, o veriore somma accertanda anche superiore, a titolo di risarcimento danni per il deprezzamento dell'immobile e l'impossibilità di porlo in vendita al prezzo pattuito nel contratto preliminare 26.10.07; € 50.000, o veriore somma accertanda anche superiore, a titolo di risarcimento danni per la mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari 26.10.07 e 10.10.11 …”.
La domanda risarcitoria da deprezzamento è relativa solo al primo immobile oggetto di preliminare 26/10/2007, mentre esclusivamente l'ultima domanda relativa alla pag. 7/15 “mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari 26.10.07 e
10.10.11” riguarda entrambi gli immobili.
Il Tribunale di Asti, dopo aver ritenuto imputabili a entrambi gli Parte_1
inadempimenti contrattuali in forza di pronunce passate in giudicato, nel liquidare il danno “subìto dalla parte promittente venditrice in ragione della risoluzione per inadempimento imputabile alla controparte dei contratti del 26.10.2007 e del
10.10.2011” ( cfr. pag. 9 sentenza impugnata), lo ha ancorato al “danno causatogli dall'inadempimento del promissario acquirente, ingiustificatamente sottrattosi alla stipulazione, anche se non dimostri di aver perduto, nelle more, possibilità concrete di vendere l'immobile compromesso, poiché la sostanziale incommerciabilità del bene, nella vigenza del preliminare fino alla proposizione della domanda di risoluzione, integra gli estremi del danno, la cui sussistenza è "in re ipsa" e, quindi, non necessita di prova” (cfr. ibidem). Il Tribunale ritiene, cioè, che il danno liquidabile sia quello conseguente alla sostanziale incommerciabilità del bene, ossia all'impossibilità di porlo in vendita per essere vincolato dal preliminare poi risolto. Nulla viene indicato quanto al danno da
“mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari 26.10.07 e
10.10.11”. Il Tribunale di Asti ha poi precisato che il danno liquidato è proprio quello da
“incommerciabilità dell'immobile oggetto del preliminare del 10.10.2011”, quantificato in 12.000,00 euro, nonché quello da “incommerciabilità dell'immobile compromesso in data 26.10.2007”, liquidato in 20.000,00 euro, senza cioè pronunciarsi sul danno da
“mancata disponibilità delle somme indicate nei contratti preliminari” e riconoscendo invece per entrambi gli immobili quello da incommerciabilità (cfr. ibidem).
Risulta, quindi, che il Tribunale di Asti ha pronunciato ultra petita, riconoscendo anche per l'immobile oggetto del preliminare 10/10/2011 il danno da incommerciabilità liquidato il 12.000,00 euro.
Va, quindi accolta la prima censura di appello e va riformata sul punto la sentenza impugnata.
L'accoglimento del primo profilo di censura supera quello relativo all'errore di calcolo lamentato dall'appellante principale relativo alla somma dei due importi, cioè dei 12.000 euro e dei 20.000 euro.
* * *
pag. 8/15

4. Sulla prima censura di appello incidentale: l'erroneo rigetto della domanda di rimborso di quanto pagato per IMU, TASI e premi assicurativi.
Parte appellata con la prima censura di appello incidentale lamenta l'erroneità della pronuncia impugnata per aver rigettato la domanda di rimborso di quanto pagato per IMU,
TASI e premi assicurativi da entre l'immobile oggetto del preliminare CP_1
26/10/2007 era occupato da Parte_1
L'appellata fonda la propria censura su tre distinti profili: i) l'onere del pagamento di tali importi graverebbe sul soggetto che aveva la piena disponibilità degli immobili, cioè su come indicato anche dall'articolo 6 del preliminare intercorso tra le Parte_1
parti per il primo immobile (“Le eventuali spese dell'immobile, faranno carico alla parte promittente venditrice sino alla data della presente, pertanto il possesso utile e oneroso degli immobili in oggetto passerà alla parte promissaria acquirente dalla data della presente”) e come asseritamente ammesso da controparte quanto al secondo immobile nell'atto di citazione notificato da il 29/7/2016; ii) la disponibilità degli Parte_1
immobili da parte di comporterebbe l'inapplicabilità della giurisprudenza Parte_1
richiamata dal Tribunale di Asti (Cass. 21483/2013) relativa alla diversa ipotesi in cui l'immobile rimane nel possesso del promittente venditore sino al definitivo;
iii) la domanda avanzata da on era mai stata formulata in precedenza in altri CP_1
giudizi poiché nella causa avente R.G. n. 3253/2016 innanzi al Tribunale di Asti (cfr. doc.
8 la domanda risarcitoria era stata chiaramente precisata e non faceva Pt_1
riferimento alle spese azionate nel presente giudizio.
L'appellante a tale riguardo sostiene che l'articolo 6 del contratto preliminare sarebbe applicabile solo a “spese dell'immobile” e non a imposte, tributi o polizze, connesse al titolo di proprietà e che con i documenti 5, 6 e 7 non avrebbe fornito CP_1
adeguata prova delle proprie pretese, trattandosi di documenti di provenienza unilaterale o relativi a spese affrontate per entrambi gli immobili e non solo per quello oggetto del preliminare 26/10/2007.
La censura è infondata.
Va, in primo luogo, rilevato che non ha formulato una puntuale CP_1
censura alla sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale di Asti ha affermato “si deve osservare che una domanda di ristoro dei danni patiti invece fondata sul possesso
pag. 9/15 degli immobili in capo alla promissaria acquirente con richiesta di liquidazione in via equitativa del danno è stata già proposta e respinta per mancanza di adeguata prova nel giudizio concluso in primo grado con la sentenza 674/2018, con la conseguenza che la medesima pretesa non può essere proposta in questo processo semplicemente indicando alcune specifiche voci di danno in allora non precisate”. Invero l'appellata si è limitata ad indicare che “le domande avanzate da nel giudizio rg. 3253/16 Tribunale CP_1
di Asti, (doc. Leone n. 8), erano chiaramente precisate, non facevano riferimento a un generico onere di rimborso delle spese relative alla disponibilità degli immobili ed erano diverse da quelle azionate nel presente giudizio”, senza prendere posizione sulla portata del principio del dedotto e del deducibile (Cass. 26687/2005) e quindi sul divieto di frazionamento della domanda (Cass. 26089/2019). el presente giudizio ha chiesto in via riconvenzionale il risarcimento CP_1
del danno conseguente alla illegittima occupazione di degli immobili Parte_1
oggetto dei preliminari in conseguenza della risoluzione alla stessa ascrivibile. La pronunciata risoluzione, facendo venir meno il titolo giustificativo della detenzione qualificata ex tunc, trasformerebbe la promissaria acquirente in una Parte_1
occupante sine titulo. Sarebbero quindi a carico dell'occupante senza titolo tutte le spese sostenute dalla proprietà incluse quelle per tasse, imposte e assicurazione. invero, nella causa avente R.G. n. 3253/2016 ha chiesto il CP_1
versamento delle somme dovute per l'occupazione abusiva dell'immobile, cioè per aver occupato quello stesso bene senza titolo. L'appellante in quel giudizio aveva concluso in via riconvenzionale nei seguenti termini “accertato che la Sig.ra ha Parte_1
occupato abusivamente l'immobile sito in Bra – via Cuneo 43, dal ottobre 2007 sino ad oggi, condannarla al versamento a favore della di somma pari a CP_1 complessivi € 52.392,00” (cfr. doc. 8 . È evidente che ha già Pt_1 CP_1
azionato in quel giudizio (R.G. n. 3253/2016) i propri diritti conseguenti alla occupazione senza titolo imputata a e, in virtù del principio del dedotto e deducibile, Parte_1
avrebbe dovuto in quella controversia domandare tutte le voci di danno correlate alla violazione del diritto azionato. Il giudizio R.G. n. 3253/2016 per pacifica ammissione delle parti risulta poi concluso con una pronuncia passata in giudicato che ha rigettato la domanda risarcitoria.
pag. 10/15 Va, in secondo luogo, rilevato che i documenti prodotti da come CP_1
indicato da non sono sufficienti a provare il credito azionato o perché di Parte_1
provenienza e formazione unilaterale (cfr. doc. 5 ) o perché non fanno CP_1
specifico riferimento ai due immobili né dal loro esame è possibile ricondurre i versamenti indicati ai beni di cui si discute ma solo alla società (cfr. docc. 6, 7 e 8
). Sono poi inammissibili le prove dedotte per testi e delle quali CP_1 CP_1
ha chiesto l'assunzione. Invero, i capitoli 1 e 2 sono del tutto generici mentre il
[...]
capitolo 3 è irrilevante ai fini del decidere poiché non risulta documentalmente provata l'effettuazione dei pagamenti indicati e l'esame dei documenti prodotti in atti non permette di ricondurre i versamenti effettuati alle causali richiamate da Controparte_1
Risulta, quindi, infondata la prima censura di appello incidentale.
* * *


5. Sulla seconda censura di appello incidentale: l'omessa liquidazione del danno per la perdita di valore dell'immobile di cui al preliminare 26/10/2007 e l'erronea quantificazione del danno liquidato.
Parte appellata con la seconda censura di appello incidentale lamenta l'erroneità della pronuncia impugnata perché il Tribunale ha riconosciuto l'importo di 20.000,00 euro solo in relazione al danno da incommerciabilità dell'immobile, conseguente all'impossibilità di alienare il cespite pendente il contratto preliminare. Il Tribunale non avrebbe esaminato la domanda relativa alla perdita di valore dell'immobile tra la firma del preliminare e la pronuncia di risoluzione per inadempimento, con omessa pronuncia. amenta: i) che le due voci di danno siano distinte (danno da mancata CP_1
disponibilità del cespite e danno da perdita di valore dello stesso); ii) che il danno da perdita di valore era stato provato attraverso gli accertamenti eseguiti dal CTU;
iii) che nella liquidazione del danno era stato non corretto il ricorso all'equità, a fronte dell'accertamento tecnico in atti e della modestia dell'importo liquidato (l'immobile era stato compromesso in vendita per 225.00,00 euro mentre nel dicembre 2016 il bene valeva
76.201,00 euro con una variazione in aumento o diminuzione al più di 15.240,00 euro).
quanto alla seconda censura incidentale, afferma che “il contratto Parte_1
preliminare datato 26.10.2007 ed avente ad oggetto l'immobile sito in Bra, Via Cuneo
n.43, non è stato dichiarato risolto per inadempimento della sig.ra , bensì Parte_1
pag. 11/15 per mutuo consenso” (cfr. pag. 4 comparsa conclusionale , motivo per cui “allo Pt_1
stato ai sensi e per gli effetti dell'art.1453 c.c., non vi è alcun presupposto per una richiesta risarcitoria” (cfr. ibidem).
inoltre, rileva: i) che vrebbe chiesto la restituzione Parte_1 CP_1 dell'immobile solo il 18/12/2016; ii) che il CTU avrebbe accertato “l'incommerciabilità
a prescindere del bene immobile oggetto del preliminare fra le parti in data 26/10/2007 in quanto privo della regolare conformità urbanistica” (cfr. ibidem), con impossibilità di riconoscere alcun danno.
La censura di parte appellata è fondata.
La Corte osserva, in primo luogo, che il Tribunale di Asti ha accertato “che i contratti preliminari conclusi tra le parti nelle date del 26.10.2007 e del 10.10.2011 sono stati dichiarati risolti per inadempimento imputabile a con sentenza del Parte_1 tribunale di Asti n. 674/2018 dell'11.07.2018” (cfr. il dispositivo della sentenza impugnata) e ha dichiarato “che in esito alla risoluzione del contratto preliminare del
26.10.2007 ha un credito restitutorio nei confronti di pari Parte_1 CP_1 ad € 98.373,86” (cfr. ibidem).
Tali capi della pronuncia di primo grado non sono stati impugnati dalle parti. Pt_1
in particolare, nel proprio atto di appello non ha formulato alcuna censura in
[...]
merito alla accertata risoluzione per inadempimento della stessa parte come già dichiarata
“con sentenza del tribunale di Asti n. 674/2018 dell'11.07.2018” (cfr. ibidem).
L'appellante, invero, solo nella comparsa conclusionale ha formulato una generica difesa in relazione all'accertamento della risoluzione per inadempimento. Risulta, quindi, in giudicato la pronuncia relativa alla risoluzione dei due contratti per fatto e colpa di
Parte_1
Quanto poi alla domanda relativa al risarcimento del danno da perdita di valore dell'immobile promesso in vendita con atto 26/10/2007 il Tribunale di Asti si è pronunciato solo sul danno da impossibilità di porre in vendita il cespite a fronte della duplice domanda di volta a riconoscere il “risarcimento danni per il CP_1
deprezzamento dell'immobile e l'impossibilità di porlo in vendita al prezzo pattuito nel contratto preliminare 26.10.07”.
pag. 12/15 Va quindi riformata sul punto la pronuncia impugnata, verificando se esista un danno da deprezzamento e in caso positivo, quantificandolo.
Risulta dagli atti che l'immobile è stato promesso in vendita per 225.000,00 euro, che
è stata disposta una CTU sull'immobile, che il CTU ha quantificato il valore del bene al dicembre in 76.201,00 euro con una variazione in aumento o diminuzione al più di
15.240,00 euro. Il CTU ha anche verificato la presenza di alcune anomalie edilizie ed urbanistiche peraltro sanabili nella peggiore delle ipotesi con la rimessione in pristino o con il versamento di “una sanzione pecuniaria pari al valore venale delle opere o loro parti abusivamente eseguite, valutato dall'agenzia del territorio, anche sulla base di accordi stipulati tra quest'ultima e l'amministrazione comunale” (cfr. pag. 6 CTU di primo grado).
Risulta, quindi provata l'esistenza di un danno da deprezzamento poiché, anche nell'ipotesi più favorevole alla promissaria acquirente il bene era stato promesso in vendita a 225.000,00 euro e al momento della risoluzione del contratto a questa imputabile aveva, come risulta dalla CTU, un valore di vendita stimabile al più in
91.441,00 euro (cioè 76.201,00 euro + 15.240,00 euro), con una differenza di 133.559,00 euro da cui decurtare secondo le indicazioni del CTU il costo di rimessione in pristino o la relativa sanzione pecuniaria.
Quanto al criterio equitativo impiegato dal Giudice di prime cure, attesa l'impossibilità di quantificare esattamente i costi necessari per rendere il bene pienamente commerciabile e attesa la difficoltà di quantificare altresì il danno derivante dall'impossibilità di porre in vendita l'immobile nel periodo di vigenza del contratto preliminare, appare corretto il ricorso al criterio dell'equità. Invero, il Supremo Collegio ha precisato che “nel caso di liquidazione equitativa del danno, il giudice di merito, al fine di assolvere l'onere di rendere una motivazione chiara ed esauriente, deve esplicitare le ragioni per cui il danno non può essere provato nel suo esatto ammontare e dar conto sia degli elementi di fatto presi in considerazione sia del criterio seguito per la monetizzazione, indicando il valore monetario di base da cui il ragionamento ha preso le mosse e il sistema con il quale esso
è stato elaborato per pervenire alla stima”(Cass. Ord. 21607/2025).
La Corte, impiegando i valori sopra indicati, esaminata la CTU, considerando la necessità di sanare il bene, ritiene che tutte le voci di danno richieste da CP_1
pag. 13/15 danno da deprezzamento dell'immobile e danno da impossibilità di porlo in vendita al prezzo pattuito possano essere complessivamente quantificate in via equitativa, alla data della domanda, nella misura di 44.519,86 euro cioè circa un terzo del valore differenziale indicato dal CTU.
Risulta dalla pronuncia di primo grado che il credito restitutorio maturato da Pt_1
nei confronti di pari ad 98.373,86 euro, capo della pronuncia
[...] CP_1
non impugnato, motivo per cui operata la compensazione (possibile poiché il danno liquidato in via equitativa è già comprensivo di rivalutazione monetaria e interessi), risulta che la appellata debba versare all'appellante la somma di 53.854,00 euro oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo.
* * *


6. Sulla pronuncia in punto spese.
L'accoglimento dell'appello principale e di uno dei motivi di appello incidentale comporta la necessità di riformare la sentenza impugnata anche in punto spese e di procedere ad una nuova liquidazione per i due gradi di giudizio.
La Corte ritiene che sia possibile procedere all'integrale compensazione delle spese di lite dei due gradi di giudizio attesa la reciproca soccombenza in odine alle domande formulate in primo grado e l'accoglimento di motivi di appello avanzati da entrambe le parti.
Resta ferma la pronuncia di primo grado in ordine alle spese di CTU, già poste a carico di entrambe le parti nei rapporti interni nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
Sezione Seconda Civile ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando, nel giudizio di appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
appellata e appellante incidentale, avverso la sentenza n. 640/2022 emessa
[...]
dal Tribunale di Asti e pubblicata il 13/9/2022,


1. ACCOGLIE
l'appello principale e in parte l'appello incidentale e per l'effetto,


2. ND
pag. 14/15 l'appellata a pagare all'appellante la somma di 53.854,00 euro oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo, operata la compensazione tra i rispettivi crediti e per le ragioni di cui in motivazione;



3. RIGETTA le ulteriori censure di appello


4. COMPENSA tra le parti le spese dei due gradi di giudizio;



5. CONFERMA nel resto l'impugnata sentenza.
Così deciso in Torino, nella Camera di Consiglio del giorno 12/11/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Marco Rossi Dott. Roberto Rivello
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