Proc. n. 3190/2019 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile, composta dai magistrati: dott. Eugenio Forgillo Presidente dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 3190/2019 R.G.
TRA
p. iva , rappresentata e difesa dall'avv. Gennaro Minopoli, c.f. Parte_1 P.IVA_1
, e dall'avv. Luigi Martino, c.f. , presso lo studio del C.F._1 C.F._2 primo elettivamente domiciliata, in Napoli, alla via P. Della Valle n. 4, in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE PRINCIPALE
E
, c.f. rappresentato e difeso dall'avv.to Bruno Controparte_1 C.F._3
Fabbrini, c.f. ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Napoli, alla C.F._4 via Raffaele De Cesare n. 31, in virtù di procura allegata alla comparsa e costituzione
LL
, c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Achille Controparte_2 C.F._5
Ambrosone, c.f. ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Napoli, C.F._6 al C.so Umberto I n. 34, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione di primo grado
APPELLATA / APPELLANTE INCIDENTALE
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 5072/2190, pubblicata il 16.05.2019
Conclusioni per l'appellante principale 1) “Riformarsi in toto la sentenza detta Parte_1
e impugnata poiché nulla, abnorme – contraddittoria – carente dell'esame di fatto e di diritto e del giusto inquadramento del caso esaminato alla fattispecie e disciplina legislativa prevista – viziata da un erroneo e illogico e contraddittorio ragionamento giuridico e oggetto di una scarsa e non approfondita, oltre che ingiusta valutazione dei fatti e delle risultanze documentali e non,
1 regolarmente (i documenti) esibiti e depositati - priva d'istruttoria, erroneamente e ingiustificatamente non ammessa, benchè regolarmente chiesta e che ha portato il GU dr. F. , Per_1 pur in presenza di una dichiarata responsabilità da grave inadempimento della convenuta
[...]
a ritenere Essa esente da responsabilità conseguenziali, condannando invece la CP_2 Pt_1
(veramente) esente da responsabilità e colpe e quindi ingiustamente, oltre che illogicamente alla restituzione di somme/provvigioni sia in favore dell' che della (Fonte CP_1 Parte_2 di primario inadempimento)”. 2) Accertare e dichiarare “l'esaustivo svolgimento dell'attività di intermediazione svolta in via esclusiva dalla in favore del dr. e di Parte_1 CP_3 [...] per l'acquisto/vendita dell'immobile, di proprietà di quest'ultima, sito in Napoli alla via CP_2
Annella di Massima n. 39 – scala A - int. 06 e propriamente si dichiari l'avvenuta conclusione dell'affare, con conseguente maturazione del diritto alla provvigione e alla giusta ritenzione delle somme/provvigioni incassate e la responsabilità di nella non trasmissione dei Controparte_2 carteggi e nella non eliminazione/rimozione dell'ostacolo alla vendita/stipulabilità della compravendita consistente nella mancata presentazione della e o nel nuovo DOCFA CP_4 sufficienti per sanare la non conformità dello stato dei luoghi dell'immobile alla piantina catastale e quindi a sanare la diversa distribuzione degli spazi interni operata e realizzata dalla CP_2
(ultima proprietaria dell'immobile)”.
Conclusioni per l'appellata/appellante incidentale : rigettare l'appello proposto Controparte_2 dalla perché infondato;
in accoglimento del proposto appello incidentale, riformare Parte_1 parzialmente la sentenza di primo grado e rigettare la domanda di condanna di al Controparte_2 pagamento in favore di della somma di euro 5.000,00, a titolo di doppio della Controparte_1 caparra versata.
Conclusioni per l'appellato rigettare l'appello principale e l'appello incidentale Controparte_1 in quanto infondati in fatto e in diritto.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. citò in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, e l'agenzia Testimone_1 Controparte_2 immobiliare premettendo di aver formulato, in data 22 marzo 2014, una proposta di Parte_1 acquisto, per il tramite della suddetta agenzia, avente ad oggetto l'appartamento di proprietà della convenuta sito in Napoli, alla via Annella Di Massimo n. 39, scala A, int. 6, di vani CP_2 catastali 3,5, al prezzo di euro 350.000,00, del quale euro 5.000,00 versati, a titolo di caparra confirmatoria, mediante assegno bancario intestato alla promittente venditrice, a seguito dell'accettazione della proposta, comportante il perfezionamento del contratto preliminare. L'accordo
2 prevedeva, poi, il versamento della somma di euro 55.000,00, a titolo di acconto, entro il 30.4.2014,
e della somma di euro 290.000,00 in sede di rogito notarile, da stipulare entro il 30.9.2014.
L'attore dedusse che il notaio aveva riscontrato “un'insanabile difformità” tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi - circostanza impeditiva della stipula del contratto di compravendita - a seguito dei controlli propedeutici al rogito, aventi ad oggetto la documentazione che, nonostante i solleciti, la promittente venditrice e l'agenzia immobiliare avevano tardivamente fornito.
Pertanto l' sul rilievo dell'inadempimento della e della chiese la CP_1 CP_2 Parte_1 condanna della prima, al pagamento della somma di euro 5.000,00, a titolo di importo “doppio” della caparra, e della seconda, alla restituzione della somma di euro 15.000,00, corrisposta a titolo di provvigione, stante l'inefficacia della proposta di acquisto - che risultava “vincolata al buon esito dei documenti e delle visure ipotecarie” - e, conseguentemente, del contratto preliminare.
§ 1.2. Si costituì chiedendo il rigetto della domanda formulata dall'attore e Controparte_2 proponendo anch'essa - come l' - domanda di restituzione della somma versata a titolo di CP_1 provvigione, pari ad euro 5.000,00, nei confronti dell'agenzia immobiliare.
§ 1.3. Si costituì, altresì, la società contestando ogni addebito e deducendo di aver Parte_1 correttamente adempiuto al proprio incarico, maturando il diritto alla provvigione.
Concluse chiedendo il rigetto delle domande di restituzione delle provvigioni, sul presupposto che unica responsabile della vicenda fosse la promittente venditrice, che non aveva Controparte_2 provveduto alla regolarizzazione catastale dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita.
§ 1.4. Il primo giudice, con la sentenza in epigrafe indicata, accolse la domanda attorea, dichiarando risolto, per grave inadempimento di il contratto preliminare stipulato in data Controparte_2
22.3.2014, a seguito del recesso esercitato dall'attore, in data 31.7.2014; condannò Controparte_1 la al pagamento a favore dell' dell'importo di euro 5.000,00 (ad integrazione del CP_2 CP_1
“doppio” della caparra), oltre interessi legali dal 16.6.2016; condannò alla restituzione Parte_1 ad della somma di euro 15.000,00, oltre interessi legali dal 20.6.2016; condannò Controparte_1 alla restituzione ad della somma di euro 5.000,00, oltre interessi Parte_1 Controparte_2 legali dal 26.10.2016.
Il Tribunale, per quel che ancora rileva nella presente sede di gravame, ha posto a fondamento della decisione le seguenti ragioni.
1) E' legittimo il recesso dal contratto preliminare esercitato dall' in considerazione del grave CP_1 inadempimento imputabile alla promittente venditrice ed in quanto l'efficacia della proposta di acquisto dell'immobile del 22.03.2014 - accettata il 25.03.2014 dalla - era “vincolata al CP_2 buon esito dei documenti delle visure ipocatastali fatte dal notaio rogante”. La promittente venditrice ha consegnato tardivamente i documenti richiesti e, soprattutto, dagli stessi è emersa una difformità
3 tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi, che ha reso impossibile la stipula del contratto definitivo di compravendita. L'attore ha diritto ad ottenere dalla promittente venditrice il doppio della caparra, pari ad euro 10.000,00 (di cui 5.000,00 già restituiti all' in data 24.2.2015). CP_1
2) Le domande di restituzione delle provvigioni corrisposte all'agenzia immobiliare vanno accolte.
Dalla documentazione versata in atti si evince che quest'ultima ha ricevuto un compenso per l'opera prestata da entrambi i contraenti (euro 15.000,00 dall' ed euro 5.000,00 dalla . CP_1 CP_2
Trattandosi, quindi, di un'ipotesi di mediazione tipica, il diritto alla provvigione sorge esclusivamente con la “conclusione dell'affare”, affare che, nel caso di specie, non si è validamente concluso, stante l'inefficacia della proposta di acquisto - “vincolata al buon esito dei documenti delle visure ipocatastali fatte dal notaio” - in mancanza della conformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi. Neanche può operare la fictio iuris prevista dall'art. 1359 c.c., secondo cui “la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa”, in quanto sia il promissario acquirente, sia la Controparte_1 promittente venditrice, avevano interesse alla conclusione del contratto di Controparte_2 compravendita, “com'è dimostrato proprio dai lavori di ristrutturazione che la stessa ha provveduto ad effettuare seppur in epoca di gran lunga successiva rispetto alla data prevista per la stipula dell'atto”.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello, a cui ha resistito Parte_1 [...]
costituendosi e proponendo appello incidentale. CP_2
Si è costituito resistendo all'impugnazione. Controparte_1
Le parti hanno precisato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'esito dell'udienza del
15.4.2025, ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini di sessanta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e di successivi venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
§ 2.1. La società lamenta l'erroneità della sentenza del giudice di prime cure nella Parte_1 parte in cui essa società è stata considerata inadempiente.
L'appellante sostiene che il primo giudice avrebbe dovuto inquadrare la fattispecie come mediazione
“atipica”, in forza della quale, ai fini della corresponsione del compenso da parte del promissario venditore, non rileva la conclusione dell'affare ma è sufficiente che l'agenzia immobiliare si sia
“prodigata” nell'opera di intermediazione.
Sottolinea che la proposta di acquisto dell' era stata regolarmente sottoscritta da quest'ultimo CP_1 ed accettata da ed aggiunge di aver portato a termine entrambi gli incarichi ricevuti, Controparte_2 in particolare, quello conferitole dalla promittente venditrice “di reperire idoneo acquirente per il suo appartamento”, nonché quello conferitole dal proponente/promissario acquirente, Controparte_1
“di reperire un appartamento adatto alla Sue esigenze”.
4 Precisa, quindi, che la conclusione dell'affare si era verificata con l'avvenuta accettazione della proposta d'acquisto da parte della venditrice.
La società appellante argomenta, poi, di aver tenuto un comportamento diligente essendosi prodigata
“nell'opera di intermediazione e sponsorizzazione del cespite – di reperimento di soggetto interessato all'acquisto – di tramite – di avvicinamento tra le parti”.
Infine deduce che l'obbligo di consegnare la documentazione ipocatastale gravava esclusivamente sulla promittente venditrice, in quanto le agenzie immobiliari non sono obbligate ad effettuare ricerche ipotecarie presso le conservatorie dei registri immobiliari.
§ 2.2. - oltre a resistere all'appello principale - con l'appello incidentale deduce che Controparte_2
i documenti richiesti per il rogito erano in possesso del notaio prima dello spirare del termine del 30 aprile 2014, data entro la quale doveva avvenire il pagamento dell'acconto del prezzo pari ad euro
55.000,00 da parte dell' CP_1
L'appellante rileva, inoltre, che la circostanza della difformità della planimetria catastale dallo stato dei luoghi era già conosciuta da motivo per il quale non aveva adempiuto al Controparte_1 pagamento dell'acconto di euro 55.000,00. conclude chiedendo la conferma della condanna dell'agenzia immobiliare al Controparte_2 pagamento in suo favore della somma di euro 5.000,00, a titolo di restituzione della provvigione versata, nonché, in accoglimento dell'appello incidentale, il rigetto della domanda proposta nei suoi confronti di condanna al pagamento della somma di euro 5.000,00 ad integrazione del doppio della caparra, ritenuto dal primo giudice spettante all' CP_1
§ 3. Il gravame principale di - ai limiti dell'inammissibilità ai sensi dell'art. 342, n. 2) Parte_1
c.p.c., in mancanza di un efficace confronto con le ragioni che il primo giudice ha posto a fondamento della decisione - non può essere accolto.
Innanzitutto va evidenziato che - diversamente da quanto dedotto dall'appellante principale - il primo giudice non ha compiuto alcuna valutazione di difetto di diligenza e di inadempimento della
[...] nell'espletamento dell'incarico, ma ha negato il diritto della stessa alla provvigione, Parte_1 inquadrando la fattispecie come mediazione “tipica”, in forza della quale, ai fini della corresponsione della provvigione è necessaria la “conclusione dell'affare”, affare che, nel caso di specie, non è andato a buon fine.
L'appellante principale non allega valide controargomentazioni idonee a scalfire la condivisibile motivazione del primo giudice con riguardo alla riconducibilità della fattispecie alla mediazione tipizzata e disciplinata dagli artt. 1754 e ss. c.c., che va distinta dalla mediazione cd. atipica la quale ricorre nell'ipotesi in cui il mediatore (procacciatore d'affari) non assume una posizione equidistante
5 rispetto alle parti coinvolte nell'affare, ma presta la sua attività per incarico e nell'interesse di una sola di esse.
Pertanto non coglie nel segno il rilievo dell'appellante relativo alla dedizione di Parte_1 nell'espletamento dell'attività di intermediazione, e, in particolare nell'aver portato a termine sia l'incarico ricevuto dalla promittente venditrice “di reperire idoneo acquirente per il suo appartamento”, sia quello conferitole dal proponente/promissario acquirente, “di Controparte_1 reperire un appartamento adatto alla Sue esigenze”. E invero, come sottolineato dal primo giudice, la circostanza che l'agenzia immobiliare abbia ricevuto un compenso per l'opera prestata da entrambi i contraenti - in uno con l'affermazione di terzietà della stessa agenzia immobiliare - inducono a ritenere che, nel caso in esame, si verta in un'ipotesi di mediazione tipica, con la conseguenza che il diritto alla provvigione da parte dell'agenzia immobiliare sorge solo in caso di conclusione dell'affare
(cfr. art. 1755 c.c.).
Ciò posto si osserva che il contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile di proprietà della non si è validamente concluso, stante l'inefficacia della proposta di acquisto. Difatti la CP_2 proposta risulta espressamente “vincolata al buon esito dei documenti delle visure ipocatastali fatte dal notaio”. Senza dubbio il “buon esito dei documenti delle visure ipocatastali” non può che comprendere anche la conformità della planimetria catastale allo stato dei luoghi. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è stato aggiunto il seguente comma dal decreto-legge del 31 maggio
2010 n. 78, convertito nella legge del 30 luglio 2010, n. 122: “1-bis Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.
La difformità dello stato dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita rispetto alla planimetria catastale impedisce al notaio rogante la stipula del contratto definitivo (e, per pacifica e consolidata giurisprudenza, è anche di ostacolo all'accoglimento della domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c.), ed esclude in nuce sia la possibilità per il notaio di acquisire, in sede di stipula ed in via documentale, da parte della promittente venditrice, una dichiarazione di cd. “conformità catastale” sia di “acquisire un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”. Ne deriva la
6 mancanza verificazione della condizione del “buon esito dei documenti delle visure ipocatastali fatte dal notaio”, con la conseguenza che la proposta di acquisto - vincolata proprio al buon esito delle suddette risultanze documentali - deve ritenersi inefficace e che l'affare tra le parti non può ritenersi utilmente concluso, circostanza comportante l'esclusione del diritto alla provvigione da parte dell'agente immobiliare.
Difetta di decisività, pertanto, il rilievo dell'appellante secondo cui l'obbligo di consegnare la documentazione ipocatastale gravava sulla promittente venditrice.
§ 4. Infondato è anche il gravame incidentale proposto da Controparte_2
Quest'ultima deduce di non essere incorsa in nessun grave inadempimento tale da legittimare il recesso dell' e la richiesta del doppio della caparra da parte di quest'ultimo. In particolare CP_1 rappresenta: a) la documentazione necessaria per il rogito era già in possesso del notaio prima dello spirare del termine del 30.04.2014, data in cui l' avrebbe dovuto versare l'importo di euro CP_1
55.000,00 a titolo di acconto sul prezzo;
b) la difformità della planimetria catastale dallo stato dei luoghi era conosciuta dall' c) la difformità catastale consisteva in “uno spigolo di pochi CP_1 centimetri quadrati relativo ad un vano facente parte, nella realtà, della casa promessa in vendita, ma sulla pianta catastale, appartenente all'immobile confinante”.
A fronte dei sopra illustrati rilievi, la Corte osserva in sintesi: a) inconferente, ai fini della decisione,
è il momento in cui il notaio - che doveva rogare l'atto di compravendita - era venuto in possesso della documentazione necessaria per la stipula;
b) non risulta provata la conoscenza, da parte del proponente/promissario acquirente, al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, della citata difformità della planimetria catastale dallo stato dei luoghi;
c) ogni deduzione dell'appellante incidentale tesa a descrivere la limitata consistenza della difformità catastale, è priva di pregio, in mancanza di una rituale dichiarazione della promittente venditrice di conformità delle planimetrie catastali allo stato dell'immobile oggetto del contratto preliminare o “di un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”.
Per quanto esposto va rigettato sia l'appello principale sia quello incidentale.
§ 5. Quanto al rapporto processuale tra e le spese del grado vanno Parte_1 Controparte_1 poste a carico della prima, parte soccombente, e si liquidano in base allo scaglione compreso tra euro
5.200,01 ed euro 26.000,00 (valore della controversia pari ad euro 15.000,00).
Le spese del gravame relative al rapporto processuale tra ed vanno Parte_1 Controparte_2 poste a carico della prima, risultata soccombente, e si liquidano in base allo scaglione compreso tra euro 1.100,01 ed euro 5.200,00 (valore della controversia pari ad euro 5.000,00).
Con riguardo al rapporto processuale tra ed le spese di lite del Controparte_1 Controparte_2 grado di appello vanno poste a carico della seconda, parte soccombente, e si liquidano in base allo
7 scaglione compreso tra euro 1.100,01 ed euro 5.200,00 (valore della controversia pari ad euro
5.000,00).
I compensi vanno quantificati nella misura prossima ai minimi di tariffa, in considerazione della contenuta complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), per il versamento a carico di e di rispettivamente appellante principale ed appellante incidentale, Parte_1 Controparte_2 di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.

PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, così provvede:
1) rigetta sia l'appello principale sia l'appello incidentale;

2) condanna al pagamento a favore di delle spese del gravame, che Parte_1 Controparte_1 si liquidano in euro 3.000,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali al 15%, iva e cpa;

3) condanna al pagamento a favore di delle spese del gravame, che Parte_1 Controparte_2 si liquidano in euro 1.600,00 per compensi, oltre rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa, con attribuzione al difensore anticipatario;

4) condanna al pagamento delle spese del gravame a favore di Controparte_2 Controparte_1 spese che si liquidano in euro 1.600,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa;

5) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 22 luglio 2025
Il Consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
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