REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. IA Di EO – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Renato Castaldo - consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 3695 del ruolo generale dell'anno
2021 tra
, con gli avv.ti Sandro Salera e Giuseppe Cece Parte_1
appellante
e
e , con l'avv. Marcello Controparte_1 Controparte_2
OV appellati avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 615/2021
OGGETTO: Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_1
Cassino e al fine di Controparte_1 Controparte_2
accertare l'inadempimento dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita assunto con un preliminare sottoscritto- tra l'attore e CP_1
in data 20/11/2009, avente ad oggetto il trasferimento dei terreni
[...]
indicati nella misura di 1/8; e, per l'effetto, emanare sentenza ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà o, in subordine, risolvere il contratto per inadempimento e condannare i convenuti in solido al risarcimento del danno.
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto delle domande.
Il Tribunale di Cassino, con la sentenza appellata così pronunciava: “1) rigetta la domanda ex art 2932 c.c. proposta contro e Controparte_1 [...]
per le causali di cui in motivazione;
Controparte_2
2) rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento della scrittura negoziale del 20.11.2009 e di condanna dei convenuti, e Controparte_1 [...]
al risarcimento del danno, per le causali di cui in Controparte_2
motivazione;
3) rigetta la domanda di condanna di al risarcimento dei danni da Parte_1
lite temeraria ex art 96 c.p.c.;
4) Condanna , al rimborso delle spese di giudizio in favore Parte_1 [...]
e con liquidazione del loro Controparte_1 Controparte_2
importo in euro 4835,00 per spese processuali, oltre al rimborso di spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.”
Avverso tale sentenza proponeva appello per la totale riforma, Parte_1
riproponendo le domande formulate in primo grado.
e si costituivano, il primo Controparte_1 Controparte_2
chiedendo il rigetto del gravame, la seconda chiedendo di dichiarare la propria carenza di legittimazione passiva. La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 9/10/2025 con i termini ridotti per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente appello si fonda su due motivi.
L'appellante ha indicato le seguenti parti della sentenza che si intendono impugnare: “Nel caso di specie la scrittura privata del 20.11.2009, del cui inadempimento si duole parte attrice, non è qualificabile come contratto preliminare dal momento che non si evince l'assunzione di alcun obbligo di trasferire una quota della proprietà dell'immobile oggetto di causa. Sul punto si rileva che manca letteralmente l'assunzione dello specifico obbligo di trasferire, con l'indicazione del termine entro il quale addivenire alla stipula del contratto definitivo;
di conseguenza il documento in esame non può essere qualificato come contratto preliminare. A tale conclusione si addiviene considerando anche il
Repert. n. 850/2021 del 27/04/2021 comportamento delle parti successivo alla determinazione negoziale, indicato dall'art 1362 c.c. quale criterio ermeneutico in ausilio all'interprete nell'indagine sulla comune volontà dei contraenti. Nel caso di specie l'inerzia protratta per circa nove anni nel dare esecuzione al regolamento negoziale, unitamente al dato letterale che emerge dalla scrittura privata, appare sintomatica della volontà delle parti di non dar luogo ad un negozio cd. “preparatorio”, prodromico al sorgere di un vincolo negoziale definitivo, ma di un negozio produttivo di un affetto diverso da quello tipicamente
“costitutivo”. Ed invero, nel caso di specie si è in presenza di una dichiarazione di scienza, con cui le parti prendono atto che l'acquisto del terreno ubicato nel
Comune di Itri in località “Pagnano”, distinto al Catasto al F. 60 P.lla 129 e 130, formalizzato da , è stato effettuato in parte con denaro Controparte_1
dell a tale dichiarazione si accompagna un atto negoziale di Pt_1
accertamento, avente ad oggetto il riconoscimento della intestazione della proprietà immobiliare, in ragione della quota di 1/8, a favore di a Parte_1 cui segue una mera dichiarazione di intenti delle parti di regolamentare per il futuro questa forma di cooperazione nell'acquisto dell'immobile dando vita, eventualmente, anche a forme di collaborazione societaria. Dalla scrittura privata del 20.11.2009 emerge che preminente, nell'intenzione delle parti, è la realizzazione di una funzione di accertamento. Per le medesime ragioni non può trovare accoglimento neppure la domanda subordinata, diretta ad accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento contrattuale della scrittura privata, da parte di e e per Controparte_1 Controparte_2
l'effetto condannare gli stessi al risarcimento dei danni, quantificati nella misura di euro 27.000,00 o in quella maggiore o minore da accertarsi in corso di causa.”
Con il primo motivo l'appellante deduce “Erronea ricostruzione e valutazione dei fatti oggetto del giudizio di primo grado “.
L'appellante ha sostenuto che, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale, la scrittura privata non costituiva una dichiarazione di scienza ma un vero e proprio preliminare, in quanto l'immobile era stato acquistato anche con denaro dell e ribadiva che, a fronte dell'inadempimento del di Pt_1 CP_1
riconoscergli una quota di comproprietà pari ad 1/8, era possibile chiedere l'esecuzione in forma specifica ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c.
Con il secondo motivo assumeva “Carenza di motivazione e illogicità del rigetto della domanda risarcitoria”.
Il Giudice nella sentenza di primo grado ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno, assumendo che in ogni caso “…verrebbe in evidenza, comunque, una dazione di denaro da parte del sig. in favore Pt_1
del sig. il cui scopo era quello di porre in essere l'acquisto di un CP_1
immobile e intestarne la proprietà di un ottavo in capo al sig. In questo Pt_1
senso l'atto di accertamento o ricognitivo finisce per accertare l'esistenza di un negozio giuridico rispetto al quale il sig. è inadempiente con CP_1
conseguente diritto, dal momento che l'ill.mo Giudice ritiene, per questa difesa ingiustamente, di non poter dare esecuzione in forma specifica all'accordo, di riconoscere in favore del sig il risarcimento dei danni da inadempimento Pt_1
del negozio giuridico di cui la scrittura privata anche secondo il giudice di prime cure costituisce accertamento….( pag. 9 appello)”.
Ritiene il collegio che l'appello sia fondato nei seguenti termini.
Risulta dai documenti in atti che: in data 19/11/2009 il ha acquistato CP_1
l'immobile di cui alla scrittura privata con atto Not. rep. 9051 racc. 3097; Pt_2
in data 20/11/2009 e hanno sottoscritto una Parte_1 Controparte_1
scrittura privata con la quale si afferma testualmente che:
1) “È sopraggiunta tra gli scriventi per partecipare all'acquisto per il giorno
19/11/2009 presso il Notaio del terreno ubicato in agro del Comune di Pt_2
Itri”;
2) “materialmente, l'acquisto è stato formalizzato dal sig. , Controparte_1
ma con denaro versato anche dal sig. si che l'acquisto si è andato Parte_1
a concretizzare e ha prodotto i suoi effetti anche in capo a quest'ultimo, nel senso che la proprietà per come conseguita andrà ripartita tra tutti e due in ragione di una quota pari a 7/8 dell'intero di proprietà per e 1/8 in favore di CP_1
; Pt_1
3) “Sarà cura degli stipulanti, in un secondo momento, concordare forme e modi diversi per regolamentare questa loro cooperazione, dando vita, se ritenuto opportuno, anche a forme di collaborazione societaria”.
Va preliminarmente affermato il difetto di legittimazione passiva della
[...]
essendo la scrittura privata intervenuta Controparte_2
esclusivamente tra e . Parte_1 Controparte_1
Il primo motivo di appello è del tutto infondato.
Per il tenore letterale della riportata scrittura privata è evidente che non può essere qualificata come preliminare per la ragione fondamentale che non contiene l'assunzione di alcun obbligo di stipulare un contratto definitivo di compravendita dei terreni. In realtà i terreni di cui si discute risultano acquistati con rogito in data antecedente a detta scrittura privata dal solo . Controparte_1
E' vero che le parti riconoscono che gli immobili sono stati acquistati anche con denaro dell'Agresti, corrispondente ad 1/8 del prezzo pagato ma la proprietà risulta esclusivamente in capo al che non assume alcuna CP_1
obbligazione in ordine al trasferimento di una quota dei terreni acquistati in favore dell ma solo un generico impegno ad una cooperazione o alla Pt_1
costituzione di una società per la gestione del terreno.
Ne consegue che va confermato il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
E' tuttavia pacifico che le parti, successivamente, per i più vari motivi, non si sono determinate a costituire alcuna forma di collaborazione o di società.
Risulta inoltre che ha versato una somma di denaro al Parte_1 CP_1
per pagare il prezzo dei terreni e che il ha successivamente donato CP_1
l'immobile alla figlia . Controparte_2
E' pertanto evidente l'inadempimento del agli obblighi assunti con CP_1
il contratto in data 20/11/2009 e quindi ne va dichiarata la risoluzione ex art. 1453
c.c.
Deve essere pertanto accolta la domanda di risarcimento del danno.
Quanto all'entità del danno era onere dell'attore fornire la prova. E' stata prodotta in atti una perizia di parte ma, a fronte delle contestazioni svolte, i valori ivi indicati in maniera del tutto generica, non possono essere posti a fondamento della decisione.
Ritiene il collegio che il danno possa essere riconosciuto nella somma provata, pari ad 1/8 del prezzo pagato per l'acquisto del terreno (euro 72.000,00) ossia euro
9.000,00.
Su detta somma spettano gli interessi legali dalla data della domanda al saldo.
Le spese di entrambi i gradi del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, tenuto conto del quantum accolto, con distrazione in favore dell'avv. Sandro Salera, che se ne è dichiarato antistatario.

P.Q.M.


La Corte d'appello di Roma, pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 615/2021, così decide:
a) in riforma della sentenza dichiara il difetto di legittimazione passiva di
[...]
e condanna alla rifusione delle Controparte_2 Parte_1
spese del grado che si liquidano in euro 5.000,0 per il primo grado ed in euro 3.500,00 per il secondo, oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge;

b) condanna al pagamento della somma di euro Controparte_1
9.000,00, in favore di , oltre agli interessi legali dalla Parte_1
domanda al saldo;

c) condanna alla rifusione, in favore dell'appellante Controparte_1
delle spese processuali del primo grado, che liquida in euro 5.000,00, e per il secondo in euro 3.500,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge, da distrarre in favore dell'Avv. Sandro Salera antistatario.
Roma, lì 19/11/2025
Il Presidente estensore
IA di EO