Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. LU Francesco DI NANNI - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TI IG & COMPANY SAS, corrente in Genova, in persona del socio accomandatario, elettivamente domiciliata in ROMA LUNGOTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio dell'avvocato GREZ GIAN MARCO, difesa dall'avvocato GIULIANO GALLANTI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RIINVEST SRL, con sede in Milano, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA NICOLÒ PORPORA 12, presso lo studio dell'avvocato ALBERTO CAVALIERE, che la difende anche disgiuntamente agli avvocati ANDREA BETTINI, FRANCO BONELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
RAS SPA, con sede in Milano, in persona dei suoi legali rappresentanti pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PANAMA 88, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO SPADAFORA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato DISCEPOLO G DANIELE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
UA IO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 250/97 della Corte d'Appello di GENOVA, emessa il 10/12/96 (R.G. 516/94+341/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/03/99 dal Consigliere Dott. LU Francesco DI NANNI;

udito l'Avvocato Giuliano GALLANTI;

udito l'Avvocato Mario Ettore VERINO (con delega Avv. A. CAVALIERE);
udito l'Avvocato Giorgio SPADAFORA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. La s.a.s, NT LU & CO è conduttrice di locali in Genova, piazza Dante nn. 39, 41 e 41A, adibiti ad esercizio di bar, pasticceria ed affini.
La Società, con atto di citazione del 28 settembre 1991, ha denunciato che la locatrice s.p.a. Riunione Adriatica di Sicurtà aveva venduto alla s.r.l. RI.Invest un compendio immobiliare nell'ambito del quale era inserito l'immobile da essa condotto in locazione, ma non aveva consentito ad essa conduttrice ed ad altri conduttori dello stesso compendio immobiliare di esercitare la prelazione, alla quale aveva diritto congiuntamente agli altri aventi titolo che non vi avessero rinunciato, in ragione della quota risultante o anche per l'intero. Quindi ha convenuto in giudizio davanti al tribunale di quella città l'acquirente s.r.l. RI.Invest, chiedendo di essere dichiarata proprietaria pro quota o per l'intero dell'immobile trasferito.
La s.r.l. RI Invest si è costituita. in giudizio ed ha resistito alla domanda, dichiarando che l'immobile dell'attrice faceva parte dello "zoccolo" del Grattacielo Martini da essa acquistato in blocco.
La s.a.s. NT è intervenuta anche nel giudizio promosso da VI GL davanti allo stesso tribunale nei confronti della medesima RI. Invest e della R.A.S. ed avente ad oggetto il riscatto di unità immobiliare condotta in locazione dal GL.

2. Riuniti i giudizi, il tribunale ha rigettato entrambe le domande.
Questa decisione è stata confermata dalla Corte di appello di Genova con sentenza del 25 aprile 1997. La Corte territoriale, con riferimento alla posizione dell'appellante Società NT, ha ritenuto che questa non aveva diritto alla prelazione dell'immobile come era stato domandato.

3. Per la cassazione di questa sentenza la s.a.s, NT LU & CO ha proposto ricorso, articolato in un unico complesso motivo, illustrato anche con memoria.
Resistono con controricorso la s.r.l. RI. Invest e .la s.p.a. Riunione Adriatica di SIcurtà.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l'unico mezzo di ricorso è denunciata violazione e falsa applicazione di norme sull'interpretazione della fattispecie, di norme e principi in tema di prelazione di immobili urbani, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per avere la Corte di Genova rigettato la domanda di riscatto.
La Corte di appello ha ritenuto che nel sistema vigente la prelazione è consentita solo sull'immobile che forma oggetto del contratto di locazione e che, in ragione di ciò, alla Società NT non poteva essere riconosciuta una prelazione su porzioni immobiliari a lui non locate, neppure in sostituzione di altri aventi diritto.
La ricorrente sostiene che, per l'impossibilità determinata dalla mancata "denuntiatio" agli altri conduttori, aveva proposto la domanda di riscatto dell'intero, precisando che l'esercizio di tale potere avveniva congiuntamente con tutti gli altri conduttori che non vi avevano rinunciato ed eventualmente anche per l'intero. La tesi della ricorrente è che le disposizioni contenute nei commi quinto e sesto dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 disciplinano una fattispecie diversa da quella indicata nella prima parte della norma e che a ciascuna di queste figure corrispondono effetti giuridici non assimilabili, perché l'immobile ha un nella prima il termine significato che comprende la singola unità oggetto della locazione o l'intero immobile. Da questa premessa l'interessata fa derivare la conseguenza che l'interpretazione giurisprudenziale formatasi con riguardo ai primi due commi del citato art. 38 (impossibilità del singolo conduttore di conseguire la proprietà dell'intero edificio) non si estende al caso del trasferimento di una pluralità di immobili.
La Società NT, quindi, addebita alla decisione impugnata di avere commesso l'errore di non considerare che l'azione di riscatto non era quella esercitate dal singolo per il conseguimento dell'intero bene trasferito, ma quella proveniente da tutti i conduttori (o di quelli che non vi avevano rinunciato), i quali intendevano acquistare il bene per l'intero.
Il motivo non è fondato.

2.1. Nella locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (capo secondo del titolo primo della legge 27 luglio 1978 n. 392) al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile;
nel caso in cui l'esercizio di questo diritto sia impedito il conduttore può esercitare il diritto di riscatto dell'immobile oggetto del trasferimento: artt. 38 e 39 della legge citata. Con le norme citate la prelazione è configurata come una sorte di "ius ad rem", connesso ex lege al diritto di godimento a titolo di locazione, visto come strumento di attuazione dell'accorpamento di attività produttive.
Oggetto del diritto di prelazione (e del corrispondente diritto di riscatto) è "l'immobile locato".
L'espressione, contenuta nell'art. 38 della legge, non si riferisce solo all'ipotesi della normale coincidenza tra oggetto del trasferimento ed oggetto del contratto di locazione, ma indica anche il limite del potere di compressione del diritto di disporre con l'alienazione; limite questo che funge da bilanciamento dell'interesse del conduttore e del locatore alienante. Il divieto di disporre, naturalmente, deve operare nello stretto ambito della norma e non può essere spinto fino al punto di imporre al proprietario alienante una soluzione che pregiudichi, oltre il dovuto, il suo patrimonio.
In ragione di questo principio la giurisprudenza ha considerato i casi in cui la coincidenza di cui si diceva non ricorre, fornendo un contributo interpretativo assai articolato in relazione alle varie fattispecie.

3. In questa sede interessa la situazione dell'immobile trasferito che risulti locato a più soggetti.
Ripercorrendo la strada già indicata dall'art. 8 terzo comma della legge 26 maggio 1965 n. 590 per la prelazione agraria, l'art. 38 prima indicato dispone che il locatore deve effettuare la "denuntiatio" nei confronti di tutti i singoli conduttori. Compiuta la comunicazione, gli aventi diritto potranno acquistare, congiuntamente, la proprietà dell'immobile nella sua interezza con le modalità indicate nel terzo comma;
offrendo, cioè, nel termine di sessanta giorni dalla comunicazione condizioni uguali a quelle comunicate. Se taluno rinuncia all'esercizio del diritto, l'acquisto deve essere effettuato dai rimanenti o dal rimanente conduttore (quinto comma della norma) ed è stabilito che l'avente diritto deve comunicare agli altri, aventi pari di ritto con lui, l'intenzione di avvalersi di questa che è una forma di accrescimento automatico dell'originaria prelazione (sesto comma). La situazione avuta presente dalla norma è quella della stessa unità immobiliare condotta in locazione da più conduttori, ciascuno dei quali sia stipulante dell'unico contratto oppure sia subentrato ad un conduttore originario per fatti di cessione del contratto o di successione mortis causa in questo.
In particolare la legge, richiedendo che la prelazione sia fatta "dai rimanenti o dal rimanente conduttore", esclude un acquisto che avvenga separatamente per quote ideali del bene, come questa Corte ha avuto modo di precisare da tempo, sottolineando che tele evenienza è in contrasto con le finalità perseguito dal legislatore con l'istituto generale dalla prelazione urbana: sent. 24 ottobre 1983, n. 6256, per tutte.

4.1. Da questa premesse discende che la tesi prospettata dalla ricorrente, secondo la quale esiste un proprio diritto a conseguire la proprietà anche della parte dell'immobile trasferito rispetto alla quale altri conduttori non abbiano esercitato la prelazione, non è contemplata nel sistema vigente.
Questo, come si è visto, non consente di estendere l'esercizio della prelazione e del corrispondente diritto di riscatto al di fuori dell'immobile oggetto del contratto di locazione.
E non lo consente neppure motto la forma di esercizio congiunto della prelazione da parte di una pluralità di conduttori di immobili distinti tra di loro.
Infatti, nel caso di alienazione di un edificio o di una parte unitaria di questa si viene a creare quella situazione di non corrispondenza tra bene alienato e bene oggetto della locazione, la quale non è contemplata dalla norme in tema di prelazione e riscatto riconosciuta dalla stessa ricorrente.

4.2. Nè vale obbiettare che nell'art. 38 prima citato è contenuta la disciplina di due forme diverse della prelazione urbana:
la prima esercitata dal conduttore singolo. disciplinata dai primi tre commi della norma;
la seconda esercitate da una pluralità di conduttori, disciplinata a sua volta dagli altri commi della norma. Questa tesi, infatti, porta a concludere che esisterebbe una forma di prelazione nella quale sarebbe esclusa in radice la corrispondenza tra l'oggetto della prelazione e l'oggetto del trasferimento.
Il che non è proprio perché, come si è detto, l'art. 38
contempla soltanto la prelazione riguardante una stessa unità immobiliare condotta in locazione da più conduttori e non si riferisce alla situazione di immobili diversi condotti in locazione da soggetti distinti.
Le considerazioni svolte dalla ricorrente (sulla compatibilità giuridica ed economica della prelazione congiunta come da essa ricostruita) non possono essere prese in considerazione per la decisiva ragione che esse si fondano su un concetto di prelazione congiunta diverso da quello preso in considerazione dal sistema vigente.

5. Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al rimborso delle spese di questo giudizio secondo la regola della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese di questo giudizio, liquidate in lire per la RIINVEST 271.000= per la RAS 315.000=, oltre onorari che si liquidano in lire 20 milioni per ciascuno dei resistenti.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 12 marzo 1999. Depositato in Cancelleria il 19 maggio 1999